Zabudowa balkonu - zgoda wspólnota mieszkaniowej
Mila30
Użytkownik
Witam,
Przymierzam się do zabudowy balkonu, której celem jest powiększenie powierzchni mieszkania.
Wiem, jak wygląda procedura (zgoda wspólnoty, projekt, zgłoszenie do Wydziału Architektury i Budownictwa).
Chciałabym jednak wiedzieć, czy w przypadku takiej zabudowy musi być zgoda 100% mieszkańców (to znaczy każdy mieszkaniec musi podpisać zgodę), czy wystarczy zgoda Zarządu Wspólnoty/Administracji lub po prostu Uchwała w której zgodę podpiszę ponad 50% mieszkańców?
Byłabym bardzo wdzięczna za rozwianie moich wątpliwości.
pozdrawiam serdecznie
Mila30
Przymierzam się do zabudowy balkonu, której celem jest powiększenie powierzchni mieszkania.
Wiem, jak wygląda procedura (zgoda wspólnoty, projekt, zgłoszenie do Wydziału Architektury i Budownictwa).
Chciałabym jednak wiedzieć, czy w przypadku takiej zabudowy musi być zgoda 100% mieszkańców (to znaczy każdy mieszkaniec musi podpisać zgodę), czy wystarczy zgoda Zarządu Wspólnoty/Administracji lub po prostu Uchwała w której zgodę podpiszę ponad 50% mieszkańców?
Byłabym bardzo wdzięczna za rozwianie moich wątpliwości.
pozdrawiam serdecznie
Mila30
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy w przypadku zabudowy balkonu potrzebna jest ZGODA, czyli 100% właścicieli musi się wypowiedzieć, czy WYSTARCZY uchwała, czyli udziały (ponad 50%).
Co to znaczy, że weryfikuje? Najpierw muszę uzyskać pismo od Wspólnoty, a potem idę z tym do Wydziały Architektury, chyba nie odwrotnie?
Ale to znaczy, że nie jest to jakoś prawnie uregulowane? Każda wspólnota sama sobie decyduje, czy to ma być uchwała czy zgoda?
Chciałabym to wiedzieć, zanim wyślę pismo do Wspólnoty :)
Pytanie zaś nie dotyczyło formy wyrażenia zgody ani nazwy tej formy, tylko czy wystarczy zgoda większości, czy konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Moim zdaniem - jeżeli zabudowa ma skutkować zmianą udziałów - konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
Ustawa o własności lokali (uowl), mówi, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest: .... "udzielenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej".... (Art. 22 ust. 3 pkt 5).
Sama przebudowa balkonu, nie wymagałaby żadnej zgody, gdyby nie prowadziła do przebudowy nieruchomości wspólnej (nw). Jednak w opisanym przypadku, jak rozumiem, nastąpi jakieś zajęcie części (lub całości) balkonu w formie trwałej zabudowy. Jeżeli tak będzie, to granice nw ulegną przebudowie i w związku z w/w przepisem, zgody na to nie może udzielić zarząd (ani administracja), gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Dalszy tryb postępowania określa art. 22 ust 2 Uowl: "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."
Zarząd lub Administrator, nie mogą więc samoistnie udzielić ci zgody na taką przebudowę, ale nie jest też potrzebna zgoda wszystkich mieszkańców. Uwol przewiduje, że Zarząd, aby wyrazić zgodę, potrzebuje upoważnienia w formie uchwały wspólnoty, a więc jest to standardowe głosowanie większością głosów.
P.S.
Nie wiemy czy balkon jest już wliczony w powierzchnię mieszkania, bo znam wspólnoty gdzie jest wliczony, a nie powinien. Gdyby przebudowa oznaczała także zmianę wysokości udziałów w nw, to moim zdaniem ma tu zastosowanie Art. 22 ust. 3 pkt 5a Uowl, który mówi, że " ...udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej", wymaga uchwały wspólnoty.
Wiem, ale z opisu sprawy można się domyślić, że skoro zabudowa balkonu ma oznaczać powiększenie powierzchni mieszkania, to ściany zewnętrzne nieruchomości muszą ulec zmianie, niejako uwypukleniu na zewnątrz, zmieni się obrys nieruchomości - a to, moim zdaniem, oznacza wkroczenie w sferę nieruchomości wspólnej. Oczywiście pod warunkiem, że zabudowa ma mieć charakter trwały, trwale związany z bryłą budynku, ale nie wyobrażam sobie, żeby mogło być inaczej, skoro ma się tam znajdować mieszkanie.
Moim skromym zdaniem, można to załatwić poprzez uchwałę wspólnoty, ale wchodzi w grę zarówno zgoda na trwałą przebudowę, jak i na zmianę udziałów w nw.
Zabudowa ma być zrobiona ze szkła i aluminium. Tyle, że środek ma mieć podłogę i normalne ogrzewanie, czyli z powierzchni tej będzie można korzystać cały rok.
Nie znajduję lepszego zdjęcia, ale powiedzmy, że ma to wyglądać podobnie do tego: http://budownictwopolskie.pl/artykul/jasny_i_cieply_taras
Nowy doklejony: 18.02.13 13:26
O tym nie pomyślałam.
A jakie to są koszty?
Hmm... Zdjęcia, które pokazałaś, raczej wskazują na rodzaj oranżerii niż na trwałą zabudowę. Chociaż z drugiej strony, wieżowce też się buduje z aluminium i szkła. Nie jestem budowlańcem, więc trudno mi to ocenić, ale wydaje mi się, że jeżeli balkon będzie trwale oddzielony od "wolnego powietrza", to spełnia określone przepisami warunki do uznania go za pomieszczenie - a jeśli tak, to automatycznie oznacza zmianę obrysu nw.
Wątpliwym jest również,aby większość osób posiadających zabudowane balkony miała jakąkolwiek zgodę SM czy WM.
Jeżeli ktoś miał taką potrzebę lub chęć owej zabudowy,to ją realizował i tyle.
Mam wrażenie ,że teraz występuje przerost formy nad treścią.
Czy już o wszystko trzeba gdzieś pytać ? Do czego to prowadzi ?
Mój balkon ,moja sprawa.Czy postawię na nim wersalkę,czy beczkę z kapustą,kogo to obchodzi.....
Sami sobie stwarzamy problemy.
z balkonami jest tak, jak z altanką na działce, czy płotem: jeśli nie są trwale związane z gruntem to nie potrzebujesz żadnych pozwoleń, ale nawet na płot wokół własnego domu potrzebne jest pozwolenie i projekt, jeżeli ma być wbudowany w grunt. Niestety takie są nasze przepisy. Trwała zabudowa wymaga pozwoleń, a we wspólnocie mieszkaniowej, dodatkowo zgody wspólnoty.
Mila30,
Myślę, że możesz sobie darować zmianę wysokości udziałów, jeżeli ci na tym nie zależy.
Nigdzie niczego nie zgłaszali i jest okey.
Mieszkanie własnościowe w SM.
Zgadza się, balkon "wgłębiony" niczego nie zmieni w nw po zabudowie. Na ogół jednak balkony są "wystające", nie wiemy jaki ma Mila30.
http://www.dom.pl/balkon-zgodny-z-prawem.html
Z balkonem twoich znajomych jest tak, jak z podanym przeze mnie przykładem altanki na działce: wybudujesz altankę trwale związaną z gruntem i dopóki nikt nie protestuje, to jest ok, ale gdy znajdzie się jeden "oburzony", który zawiadomi inspektorat budowlany, to dostaniesz nakaz rozbiórki altanki, a jak tego nie zrobisz, to przyjedzie buldożer i zburzy ją na twój koszt. Jeżeli Mila30 ma super sąsiądów we wspólnocie, to może próbować zabudować bez uchwały - ale po co tak ryzykować i potem wszystko rozbierać?.
Mieszkanie "własnościowe", czyli jego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa? SM w pierwszej kolejności mogłaby się "przyczepić". Jeśli właściciel nie widzi problemu, to może i jest OK.
Balkon (a właściwie taras) ma kształt prostokąta. Nie ma ścian bocznych murowanych.
Chcę sobie postawić przy wyjściu z salonu szklaną "budkę"
Na udziałach mi nie zależy, ale nie wiem, czy możliwe jest, żebym z nich zrezygnowała?
Nie.
Hmm... jeśli chodzi o ogrzewanie to chyba według powierzchni.
Pytam o metodę rozliczania ciepła, ponieważ paradoksalnie może to mieć związek ze sprawą wielkości udziałów w nw. Jeżeli koszty ogrzewania liczone są wg powierzchni, to jest kolejna zagwozdka. Co prawda, nie masz obowiązku występowania o zmianę udziałów po zabudowaniu tarasu, ale inni mogą to zrobić za ciebie. Wynika to z faktu, że inni członkowie wspólnoty mogą podnosić fakt, że posiadasz zwiększoną powierzchnię ogrzewaną, w związku z czym twoja nowa powierzchnia musi być wliczona do systemu rozliczania. Każdy, kto ma w tym interes prawny, a więc każdy członek wspólnoty, może wystąpić do sądu o nakazanie zmiany udziałów, tak aby odzwierciedlały prawidłowe relacje, bo ma to wpływ na ponoszone opłaty za ciepło. Teoretycznie można dogadać się tak, że będą ci naliczać opłaty za tą nową powierzchnię, bez zmiany udziałów, ale do takiej zmiany systemu naliczania opłat też jest potrzebna uchwała wspólnoty.
Hmm, moim zdaniem nie zmienia to obrysu budynku, bo zabudowa nie będzie "od ściany do ściany" tylko ma stać w środkowej części tarasu (czyli boki zostają wolne).
Nie chcę nic plątać.
Natomiast boję się, że ta zmiana udziałów może być negatywnie odebrana i stąd moje pytanie o to, czy mogę z tego zrezygnować.
Chcę dopełnić wszystkich formalności, ale również chcę, żeby cała akcja zakończyła powodzeniem. Stąd szukam różnych możliwości.
W zeszłym roku miałem taki przypadek u siebie. To nie jest żadna rewolucja czy sensacja, to jest praktyka dnia dzisiejszego.Dywagacje na temat zmiany obrysu,zmiany udziałów nie mają tu żadnego zastosowania i świadczą o nieznajomości Prawa Budowlanego. Żaden organ administracji-budowlanej nie będzie nic weryfikował, ponieważ ten zakres prac (montaż konstrukcji nietrwałej) nie wymaga nawet zgłoszenia. Problem tkwi w relacjach ludzkich we WM. Ludźmi kieruje zawiść, więc nigdy nie otrzymałabyś uchwały, a tym bardziej zgody wszystkich. I Ty takiej zgody nie potrzebujesz. Proponuję Ci doręczyć zarządowi pismo, w którym poinformujesz ,że masz zamiar dokonać takiego montażu w/w konstrukcji, że ten zakres prac nie ingeruje w część wspólną nieruchomości w sposób utrudniający innym współwłaścicielom korzystanie z niej. Czyli działasz zgodnie z uowl (art. 13). Aby jednak uniknąć zarzutów przy rozliczeniach ogrzewania, proponujesz zwiększenie Twojego udziału o tę zwiększoną powierzchnie. Masz lokal 40m2, balkon 4m2 - wzrost zaliczki o 10%.Oczywiście nie wykluczam ,że znajdzie się jakiś niezadowolony. Więc niech udowadnia naruszenie swojego interesu prawnego przed sądem. Sądy są dla ludzi.
I na koniec praktyczna uwaga. Śmieszny jest ten "pęd uchwałodawstwa"we WM, na wszystko musi być papierek. I wymyślają ludzie dziwne uchwały, a później się dziwią ,że są zaskarżane i uchylane.:bigsmile::bigsmile:
Ne szła bym w udziały, tylko uzyskała zgodę zarządu na przebudowę c.o. i umowę, w której się zobowiązuję płacić dodatkowo za c.o. wg stawek obowiązujących w lokalach mieszkalnych (zakładam, że rozliczacie się z m kw)
Jeżeli balkon (taras) jest wpisany w AN jako pomieszczenie przyległe (przynależne) to zgodnie z definicją art. 3 to logika wskazuje, że powierzchnia tego tarasu jest już wliczona do "...łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi..." - czyli żadne udziały innych właścicieli nie ulegają zmianie. Udziały twoje Mila30 również nie ulegają zmianie - zmiana będzie tylko taka, że zwiększy się twoja (prywatna) powierzchnia użytkowa o powierzchnię tarasu, która po zabudowie będzie równa dotychczasowym udziałom, zakładając że nie masz jeszcze piwnicy przynależnej.
Proszę potwierdź czy tak jest rzeczywiście czyli czy powierzchnia tego tarasu jest wliczona do twoich (i ogólej powierzchni) udziałów?
Jeżeli tak jest to wtedy ... korzystasz z rady Praktyka-realisty.
Jeżeli tak nie jest, tzn wtedy jak już przedmówcy zaznaczali zmieniają się udziały wszystkich właścicieli - bo skoro twoje udziały ulegają zwiększeniu (powiększa się twoja powierzchnia użytkowa o powierzchnię tarasu) to automatycznie powiększa się łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali (potrzebna do wyliczenia udziałów).. korzystasz wtedy z rad m.in. elan124 (zgoda wszystkich, zmiana udziałów, opłaty itd).
Wątpliwość ta wynika z faktu iż - zdaje się, że balkony mimo, że są wpisane w AN jako przynależne do lokalu nie są wliczane (ich powierzchnie) do łącznej powierzchni ani lokalu ani NW jako, że nie są traktowane jak pomieszczenia przynależne ale pomocnicze, choć sprawa nie jest jednoznaczna bo:
"...status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku...Balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego..." - uchwała Izby Cywilnej SN (III CZP 10/08).
Czasami też taras jednego właściciela lokalu jest jednocześnie stropem innego właściciela lokalu.
Najczęściej jednak balkon jest "pomieszczeniem" przyległym, a nie przynależnym (tak jak np. piwnica, czy komórka). A związane jest to z tym, iż z definicji, że „coś przylega do czegoś” wcale nie wynika, że jest temu przynależne. Tak jest m.in. z piwnicami. Piwnice jako części składowe lokalu są do niego przynależne, mimo iż z lokalem nie graniczą. Z drugiej strony jednakże, każda z piwnic przylega do innej, sąsiaduje z nią, co nie jest tożsame z tym, iż właściciel piwnicy oznaczonej nr 2 jest także właścicielem piwnicy oznaczonej nr 1 i 3, itd. Z tej to racji nie jest wymieniany w aktach notarialnych, nie jest wliczana jego powierzchnia i a priori przyjmuje się, że należy do właściciela lokalu.
Ale podejrzewam ,że tak nie jest. Ja np. nie mam wliczonej 6m2 loggi do pow. użytkowej. Ponadto wyjaśnij ,czy zamierzasz dokonać zmiany "wielkości balkonowego otworu drzwiowego" poprzez np. wyburzenie części ściany. To są poważne uwarunkowania ewentualnych procedur. Co to znaczy normalne ogrzewanie? Chcesz tam wstawić grzejniki?
Posesja - mamy dwa stanowiska. Ja twierdzę ,że nie znasz Prawa Budowlanego, Ty przeciwnie Niech obserwatorzy rozstrzygną.
Szanowni zarządcy. Błędne stanowiska wynikają z błędnych założeń. Wy przyjeliście ,że zabudowa balkonu spowoduje powiększenie mieszkania??? Na jakiej podstawie tak twierdzicie? W jaki sposób dokona się tej zmiany w KW? Czy jak wstawię na balkon wersalkę tzn. że zamieniłem balkon na pokój sypialny? NIE. Mila30 - Nawet gdyby Ci zależało, jest to NIEREALNE.Ja chciałbym swoje mieszkanie powiększyć o metraż zabudowanego balkonu, ponieważ zabudowa kosztowałaby mnie 3000 zł, a "zysk" na wartości mieszkania byłby conajmniej 36000 zł. Ale tak się nie da.I tu zachęcam do przeczytania uowl, co to jest lokal mieszkalny (art.2.2) Zapewniam ,że nie jest trwałą zabudową konstrukcja aluminiowo-szklana.
Ponadto, po wnikliwym przeczytaniu, wiemy ,że ten balkon/taras nie "wystaje", a więc podejrzewam ,że Mila30 wogóle nie ingeruje w część wspólną. To tak jakby zainstalowała sobie żaluzje antywłamaniowe.A od tego innym wara. TAK właśnie proponuję , bo to mieści się w granicach tzw. "sprawiedliwości społecznej".Mila 30 polepszyła sobie konfort mieszkania, i jeżeli rzeczywiście "ogrzewa" to z c.o. , to zgodnie z w/w zasadą winna to jakoś zrekompensować.Tylko we WM zarządzanych przez zarządców się tak nie da. Dla mnie wystarczyłoby oświadczenie Mili30 o przekazanie tych środków DOBROWOLNIE na poczet wydatków WM. Czy złamałbym prawo? Wątpie.
Dziękuję za wyczerpujące odpowiedzi, oczywiście temat mnie interesuje, ale jestem w pracy i nie mam, jak odpisać.
Wieczorem usiądę i wnikliwie przeczytam wszystko, co zostało napisane i włączę się do dyskusji
Proszę mi wybaczyć moje chwilowe milczenie
Tak mam wpisane w AN: Mieszkanie o powierzchni X, do którego PRZYNALEŻY balkon o powierzchni Y. Dokładnie tymi słowami.
Taki jest zapis - proszę teraz o naprowadzenie, czy to dobrze, czy źle.
Otworu balkonowego nie zamierzam powiększać. Zamierzam wyjąć okno
Tym otworem chcę wychodzić na "zabudowany" balkon, w którym chcę położyć drewnianą (lub inną) podłogę mieszkaniową a całość ma być zamknięta konstrukcją szklano-aluminiową. Coś jak tarasy w domach jednorodzinnych (linkowałam zdjęcia). Można to nazwać ogrodem zimowym, czy też oranżerią. ALE chodzi o to, że będę tam chciała zamontować kaloryfer, tudzież zrobić ogrzewanie podłogowe. Ma być ciepło, jak w domu (to miałam na myśli pisząc "normalne ogrzewanie").
Tak to w skrócie miałoby wyglądać.
Ok, przeczytałam raz jeszcze całą dyskusję i już rozumiem, co oznacza ta "przynależność" balkonu.
I faktem jest, że w AN mam po tej informacji, napisane, że stanowi to X udziałów.
Czyli oznaczałoby, że ten mój balkon również zalicza się do udziałów, czyli udziały się nie zmienią.
Tyle, że to nie wszystko aby mieć pewność.
Podaj swoją powierzchnię użytkową lokalu (czyli pokoje plus kuchnia) oraz powierzchnię całkowitą z AN (tę do obliczania udziału) czyli wraz z pomieszczeniami przynależnymi (ewentualna komórka, piwnica i...ten balkon). Upewnimy się wtedy czy rzeczywiście twój balkon (taras) jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu (art. 2 ust. 4) czy tylko pomocniczym (art. 2 ust.2) - to ważne!.
Możesz podać tylko różnicę miedzy tymi dwoma wartościami.
I druga sprawa - w akcie moze być napisane 'przynalezny' a tak naprawde moze być pomocniczy?