Cała ta Wasza Wspólnota do likwidacji. Zarządca do wyrzucenia, właściciele ,którzy nie wiedzą w jakim kraju żyją, i że co roku są podwyżki mediów w ramach pokuty pielgrzymka na Jasną Górę.
ALTAIR013 - a macie coś takiego jak uchwała o zasadach rozliczania mediów? Wszyscy u Was we WM są tak "kredytowani"? Jak wy funkcjonujecie? A zarządca ma licencje?
1. Czytaj kolego praktyk :
nie sądź innych bo sam będziesz sądzony -nie znasz całej sprawy głębiej i nie znasz tych mieszkańców i kim oni są
2. WM to grupa właścicieli lokali która zaufała niektórym cwaniakom którzy weszli na rynek jako firmy zarządzające podszkolili się w tym temacie i robili w bambuko niektóre WM ponieważ wiedzieli że nie znają się na tym i można im wciskać ciemnotę.
Ale wszystko do czasu !
3.Jeśli byś wczytał się bardziej w moje posty to byś wiedział z jakiego powodu tu jestem i byś nie krytykował nas bezmyślnie .
Ale wybaczam Ci bo cię rozumie
Dlatego ,że wczytałem się w te posty tak twierdzę. U siebie mam ludzi , którzy co miesiąc sprawdzają sobie wodomierz i regulują płatności, jak trzeba płacą więcej, jak nie trzeba mniej. To się nazywa zdrowy rozsądek. Nie uwierzę ,że są ludzie którzy przez 3 lata płacili tyle samo wierząc ,że ceny się nie zmieniają. Szybciej uwierzę w to ,że po cichu myśleli, ale ten zarządca głupi, później się jakoś wyrówna. Oczywiście ,tylko ,że teraz naliczyłbym odsetki za zwłokę. I wygrałbym w każdym sądzie.:bigsmile:
Witam-nowy uczestnik ."Bałagan ' w naszej Wspólnocie jest klasyczny , mianowicie Zarządca okazuje zainteresowanie jedynie tuż przed zebraniem na którym ma uzyskac absolutorium , w pozostałym czasie wszystko toczy sie swoim porządkiem.Przegląd kominiarski odbył się w 80 % lokali gdyz w pozostałych nie było właścicieli , na monity Zarządu nie odpowiada od końca marca ponieważ nie ma rzekomo takiego obowiązku , gdyz nie jest jednostką panstwowa...Usterki w przeglądach kominiarskich , polegające na zabudowanych kratkach wentylacyjnych , łącznikach piecyków gazowych , braku nawiewu w drzwiach łazienkowych itp. powtarzają sie od 3-ch lat !!! Zarzadca tłumaczy to niesumiennościa włascicieli którzy kwituja zalecenia kominiarzy lecz je "olewają", i czuje sie usprawiedliwiony.Podobnie pięcioletnie przeglądy inst.elektrycznych - termin minął w styczniu , nie posiadamy informacji czy i kiedy będą dokonane.Jest wiele jeszcze podobnych niedociągnięć , m.in. z wodomierzami , przerdzewiałymi szafami elektrycznymi itp.Ponieważ dokooptowano nas niedawno do Zarządu , przygladamy się , wdrażamy ,uczymy i mamy szczery zamiar doprowadzić sytuację do normalności.Byłbym wdzięczny za rady...
mamy szczery zamiar doprowadzić sytuację do normalności.Byłbym wdzięczny za rady
Należy zacząć od podstaw.
Zarządca okazuje zainteresowanie jedynie tuż przed zebraniem na którym ma uzyskac absolutorium
To jest nienormalna sytuacja bo w przypadku zarządu absolutorium udzielane jest zarządowi a nie zarządcy "zatrudnionemu w roli administratora".
Taki administrator to może tylko przygotowywać zebranie oraz materiały dla zarządu na takie zebranie właścicieli. Jeżeli właściciele wyrażą chęć to mogą zaprosić go na swoje zebranie celem uzyskania jakiś fachowych wyjaśnień na swoje wątpliwości w jakieś sprawie i tyle jego związków z zebraniem właścicieli lokali.
na monity Zarządu nie odpowiada od końca marca ponieważ nie ma rzekomo takiego obowiązku
- no pewnie że nie ma takiego obowiązku, bo kto to widział żeby zarząd wysyłał do zatrudnionego przez siebie "pracownika" monity aby ten raczył wykonywać swoje obowiązki.
Zarząd wydaje polecenia a administrator ma obowiązek je wykonywać bo taka m.in. jego główna rola (tutaj niektórzy zarzadcy z forum się oburzą tradycyjnie).
Z dalszych twoich zdań wynika, że we wspólnocie macie chorą sytuację ('ogon merda psem') którą należy jak najszybciej uzdrowić.
Musicie jako zarząd zapoznać się dokładnie ze swoimi obowiązkami i prawami (UoWL) ustalić zdecydowanie, miejsce w szyku i rolę zarządcy/administratora. Moja rada wynikająca z opisu sytuacji jest taka, że prawdopodobnie trafił wam się zarządca niereformowalny więc najlepiej go zmienić szybko i znaleźć takiego co będzie wiedział jakie są jego obowiązki i będzie mu się chciało je wykonywać. To tak na początek bo pracy przed wami sporo.
kokaz - bardzo dobrze, że na początek się przyglądasz i uczysz.
Jak zbierzesz ze 3 konkrety - brak przeglądu elektrycznego itp. to pogadaj z innymi członkami zarządu. Ilu was jest?
Jak będziecie mieli wspólne stanowisko, to szczera i twarda rozmowa z administratorem. Było nie najlepiej, chcemy to zmienić, więc proponujemy współpracę na nowych warunkach. Prosze powiedzieć, kiedy będzie przegląd elektryki, kiedy zleci Pan/Pani... I wtedy zobaczycie, czy da się współpracować czy musicie rozejrzeć się za kimś nowym.
Na początek zajmij się kasą.
Administrator nie może zlecać przelewów. (w jakim banku macie konto?)
Obejrzyj, kto jak długo zalega z płatnościami i jak wygląda windykacja.
Naliczacie odsetki ustawowe za opóźnienia? A tak w ogóle to ten wątek śmietnik się zrobił. Innym z podobnymi problemami nie pomoże, bo tu tematy od Sasa do lasa wpadły.
Kokaz: na monity Zarządu nie odpowiada od końca marca, ponieważ nie ma rzekomo takiego obowiązku, gdyż nie jest jednostką państwową
Kto zatrudnił tego waszego zbawcę ? Skoro Zarząd WM, to napiszcie do niego, aby do dnia tego i tego odpowiedział na wasze pytania. W przeciwnym razie wypowiecie mu umowę w terminie natychmiastowym.
To chore, żeby zarząd porozumiewał się z administratorem na piśmie
Nie tędy droga. Zarząd i administrator mają ze sobą współpracować. Nie czepiać się, tylko szukać rozwiązań.
Jak nie umieją, to lepiej wypowiedzieć umowę
jestem w trakcie przeglądania kopii dokumentów które w końcu otrzymałem
i jest taki Plan gospodarczy 2012 w którym jest podniesiona stawka dla administratora , ale niema żadnych podpisów właścicieli lokali ani członków zarządu więc jestem trochę zaskoczony tą podwyżką , wiec myślę czy plan gospodarczy trzeba zatwierdzić przez zarząd , bo wygląda mi na to że zarządca napisał sam Plan gospodarczy i zamieścił w podwyżkę. Byłem na zebrani w 2012 roku jedyny ze wszystkich właścicieli i nic takiego nie podpisywałem .Co powinienem zrobić w tej sprawie?
Najlepszym rozwiązaniem jest umieszczenie takiej propozycji w rocznym Planie Gospodarczym wspólnoty
To nie załatwia sprawy i nie jest najlepszym rozwiązaniem.
Napewno w umowie podpisanej z zarządcą (adminstratorem) są (muszą być) określone wymogi związane z podwyższaniem wynagrodzenia - najczęściej jest to obowiązek pisemnego aneksu do umowy bo tylko taki aneks może być podstawą pobrania wyższego wynagrodzenia niż przewiduje umowa.
Nawet uchwalenie podwyżki, przemyconej w planie gospodarczym, nie zmienia przecież zapisów samej umowy i warunków w niej określonych.
Nie bez powodu też, ustawodawca, dostrzegając wagę i znaczenie takiej czynności a zwłaszcza rolę właścicieli lokali w podejmowaniu takiej decyzji, wymienił ją osobno w czynnościach przekraczających zarząd zwykły w art. 22 ust. 3 ppkt 1 UoWL, wymagających uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na taka czynność (dokonanie takiej podwyżki - w końcu to są pieniądze właścicieli) oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa, w tym wypadku - do podpisania aneksu do umowy o administrowanie. Ustawodawca tym samym, jednoznacznie oddzielił czynność prawną ustalenia wysokości wynagrodzenia zarządcy od czynności prawnej przyjęcia rocznego planu gospodarczego.
Taka uchwała oczywiście nie dotyczy bezpośrednio zarządcy(administratora) i nie działa automatycznie. Uchwała to dokument wewnętrzny wspólnoty, zaś zobowiązanie do wypłaty wynagrodzenia wynika z umowy wspólnoty z zarządcą (administratorem), lub jak w tym wypadku z aneksów do umowy o administrowanie.
Art. 185 Ustawy o gospodarce nieruchomościami określa w ust. 4, że: „…sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością…”
Co powinienem zrobić w tej sprawie?
Aż boję się napisać bo to mi wygląda na przywłaszczenie o oszukiwaniu właścicieli już nie mówiąc.
Tak jak radziłam poprzednio - należy zmienić (zwolnić) takiego adminstratora i zatrudnić takiego co bedzie znał obowiązki i będzie mu się chciało je wykonywać poprawnie.
Byłem na zebrani w 2012 roku jedyny ze wszystkich właścicieli i nic takiego nie podpisywałem
Plan gospodarczy to jedna z najważniejszych uchwał głosowana we wspólnocie - określa się w nim m.in. wysokość zaliczek.
Na jego podstawie wylicza się konkrety, czyli każdy właściciel powinien otrzymać mniej więcej coś takiego: https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
To nie załatwia sprawy i nie jest najlepszym rozwiązaniem.
Napewno w umowie podpisanej z zarządcą (adminstratorem) są (muszą być) określone wymogi związane z podwyższaniem wynagrodzenia - najczęściej jest to obowiązek pisemnego aneksu do umowy bo tylko taki aneks może być podstawą pobrania wyższego wynagrodzenia niż przewiduje umowa.
Nawet uchwalenie podwyżki, przemyconej w planie gospodarczym, nie zmienia przecież zapisów samej umowy i warunków w niej określonych.
Przestudiowałem umowę z zarządcą i w umowie jest określona stawka za m kw.,
nie jest na pisane czy brutto czy netto , zarządca nie jest płatnikiem WAT od usług i towarów Wiec jaki procent powinien doliczać do stawki za usługę ?
Przy końcu treści umowy zapis "Wszystkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności"
Biedron_ko żadnego aneksu do umowy też nie mamy .
Plan gospodarczy to moim zdaniem tyko jest załącznikiem który musi być poparty uchwałą WM , czy ja to dobrze rozumuje , czy jednak się mylę ? proszę o sprostowanie mojego rozumowania
Nowy doklejony: 15.05.13 22:39
Tak jak radziłam poprzednio - należy zmienić (zwolnić) takiego adminstratora
Tak w czytuję się w twoje rady i właśnie nad tym pracuje ,ale też podejrzewam ze w zarządzie są osoby które delikatnie mówiąc, po przeprowadzonych rozmowach z nimi , nie bardzo chcą się rozstać z zarządcą jeszcze nie wiem dlaczego , ale pracuję nad tym i dlatego potrzebuję więcej argumentów i wiedzy że by ................... .
Nowy doklejony: 15.05.13 22:49
właścicieli lokali w podejmowaniu takiej decyzji, wymienił ją osobno w czynnościach przekraczających zarząd zwykły w art. 22 ust. 3 ppkt 1 UoWL,
Tu chciałem dodać że w umowie jest zapis który mówi że : Obowiązki administracji nieruchomością w zakresie nie przekraczający poza zarząd zwykły"
[cite] kokaz:[/cite]Witam-nowy uczestnik ."Bałagan ' w naszej Wspólnocie jest klasyczny ,
mianowicie Zarządca okazuje zainteresowanie jedynie tuż przed zebraniem na którym ma uzyskac absolutorium , w pozostałym czasie wszystko toczy sie swoim porządkiem.
na monity Zarządu nie odpowiada
Dziwna ta wspólnota ....ma Zarząd i daje absolutorium Zarządcy , nie dziwie się, że takie panują tam zasady ...
jak sobie pościelisz tak się wyśpisz ....
To Zarząd WM ma dostać absolutoriom, a nie zarządca a właściwie w tym przypadku "ADMINISTRATOR części wspólnych "
Nie bardzo rozumiem ten sarkazm ? Obowiązuje nas umowa sprzed 5-ciu lat , a chcemy poznać sprawe dogłębnie , nie podejmując pochopnych działań.Dla ilustracji :
"3.Wspólnota zleca , a Zarządca przyjmuje do realizacji zarządzanie budynkiem mieszkalnym wraz z przynależnymi gruntem i........., obejmujące w szczególności czynności : techniczne , prawne i sądowe : m.in. : rozliczanie opłat i czynszów , planowanie przeglądów technicznych , organizowanie , kontrolowanie i koordynowanie wykonywania bieżącego utrzymania budynku , planowanie remontów , windykację należności itp. Zlecone zarządzanie dotyczy zakresu zarzadu zwykłego w rozumieniu ustawy o własności lokali ". Dodatkowo informuję że Uchwałą właścicieli dołączyłem do istniejącego Zarządu Wspólnoty i chcę poznać wszystkie zawiłości w tej materii, proszę o rady i wyrozumiałość , jako że cała nomenklatura , procedury są dla mnie nowością. Znam się co nieco na budownictwie stąd moje zainteresowanie technicznym aspektem - brak przeglądów itp. , ale w miarę zapoznawania sie z tą tematyka widzę że daleka droga przede mną.
kokaz - do bani ta wasza umowa
Wspólnota zleca m.in. "czynnosci prawne" (cokolwiek to znaczy), "planowanie remontów" a potem "Zlecone zarządzanie dotyczy zakresu zarzadu zwykłego".
To są sprzeczności. Remonty planują właściciele itp.
Zmiencie umowę, negocjujcie z administratorem jej konkrety, terminy przeglądów itp.
W umowie m.in. wpiszcie wynagrodzenie administratora (nie zarządcy) z dopiskiem, że będzie co roku waloryzowane o wskażnik inflacji wg. GUS. Wybierzcie jeden z tych http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1632_PLK_HTML.htm
To zmieńcie zapisy umowy na bardziej jednoznaczne, ujmijcie w niej, że do obowiązków tego zarządcy należy nie tylko planowanie przeglądów technicznych, ale również koordynacja, monitorowanie wykonania zaleceń pokontrolnych, powiadamianie zarządu o podjętych działaniach i ich wynikach.
Jeżeli nie zarządca - to Wy członkowie zarządu - macie obowiązek podejmować działania zmierzające do usunięcia nieprawidłowości.
Dziękuję za konstruktywne rady , w tym kierunku skłaniałem się właśnie , tak termin jest okreslony - 3 mies.Wynagrodzenie nie jest przedmiotem naszych obiekcji , raczej trudności w uzyskaniu jakichkolwiek informacji a szczególnie zaniedbania zagadnień technicznych.
Nowy doklejony: 17.05.13 14:40
Do KubaP - czy w swietle przytoczonego par.3. absolutorium ma uzyskać Zarządca czy tez Zarzad ?
[cite] kokaz:[/cite]Dziękuję za konstruktywne rady ,
[cite] kokaz:[/cite]Nie bardzo rozumiem ten sarkazm ,
[cite] kokaz:[/cite]Do KubaP - czy w swietle przytoczonego par.3. absolutorium ma uzyskać Zarządca
czy tez Zarzad ?
Absolutorium się udziela Zarządowi Wspólnoty jak taki jest , nie ważne czy marionetkowy czy działający w interesie ogółu właścicieli , zawsze absolutorium udziela się Zarządowi WM.
[b]Art. 30.[/b]
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną
powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
2. [b]Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, [color=#00f]powinny być [/color]w szczególności:[/b]
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu
lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) [b]sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.[/b]
Naczytałem sie już ustaw , komentarzy i wypowiedzi na różnych forach i wiem że żaden akt prawny nie ustanawia funkcji administratora/ w sensie prawnym/, sprawdziłem również że nie posiadamy żadnego Zarządcy ustanowionego notarialnie , natomiast Właściciele wybrali trzy osobowy Zarząd który zatrudnił "fachowców " z licencją lecz Oni nie pamietali (?) o zawarciu w Umowie info o numerze licencji oraz o ubezpieczeniu co jest wymagane Ustawą/ ale nie pamietam którą/.Chciałbym zmienić umowę , znalazłem wzory i zastanawiam się teraz nad szczegółami , wiem co nie pasuje w aktualnej umowie ale pytanie co może być potrzebne w przyszłości.
Ogólnie - zaczynam mieć pojęcie "czym się to je ":bigsmile:
Cytuję dzisiejsze pismo : Nasz znak...Dnia 21....dot.uchwał WM....... itd.
Zostały podjęte nastepujące uchwał :
UCHWAŁA NR 3.
1.Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządcy za 2012 r.
2.Wspólnota udziela absolutorium Zarządowi Wspólnoty za 2012 r.
Co uczeni w piśmie sądzą o tym ? docenię równiez sarkazm .
kokaz - właściciel ,który nie potrafi zarządzać swoją własnością nie zasługuje na to miano. Zatrudnianie administratorów, aby w miesiącu dokonali kilku przelewów to wyrzucanie pieniędzy w błoto. Do zarządu potrzeba np. trzech kumatych ludzi, z których jeden zajmie się finansami, drugi administrowaniem, trzeci sprawami technicznymi. Pieniądze ,które płaciliście administratorowi podzielcie wśród Zarządu. Jak boicie się "finansów" zlećcie to księgowej na umowę (zapłacicie z 200 zł), możecie korzystać również z programu komputerowego wspomagającego zarządzanie WM. Tylko początki są trudne, po roku wyda Wam się to wszystko proste i łatwe.
Co do wątku
natomiast Właściciele wybrali trzy osobowy Zarząd który zatrudnił "fachowców " z licencją lecz Oni nie pamietali (?) o zawarciu w Umowie info o numerze licencji oraz o ubezpieczeniu co jest wymagane Ustawą/ ale nie pamietam którą
Jacy to fachowcy widać po Twoich wpisach, to oni przygotowali Wam umowę a wy ją bezwiednie podpisaliście. Niestety to standard we WM, "naród głupi wszystko kupi".
Nr licencji jest niepotrzebny, ubezpieczenie ? od czego? od głupoty? To Was nie dotyczy, to są wymogi określone dla umowy o zarząd powierzony zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami. art. 199 tej ustawy wyklucza WM z zarządem właścicielskim.
Usterki w przeglądach kominiarskich , polegające na zabudowanych kratkach wentylacyjnych , łącznikach piecyków gazowych , braku nawiewu w drzwiach łazienkowych itp. powtarzają sie od 3-ch lat !!! Zarzadca tłumaczy to niesumiennościa włascicieli którzy kwituja zalecenia kominiarzy lecz je "olewają", i czuje sie usprawiedliwiony
Oczywiście nowy Zarząd to wszystko wyprostuje? Bzdura. Nie macie żadnych uprawnień aby to wymóc, właściciel u siebie jest PANEM, i może odmówić wstępu do swojej własności, bo to nie jest przegląd instalacji wspólnej, ale jego indywidualnej.POWODZENIA
Bardzo dziekuję Praktyku-realisto za wyjaśnienia . Niemniej nie wydaje mi się że nie można nic zrobić w sytuacji zagrożenia bezpieczeństwa , wszak nieczynny kanał wentylacyjny spowoduje gromadzenie gazu w razie wystąpienia nieszczelności a to grozi eksplozją . On nie posiada indywidualnej wentylacji , tylko wspólną ...
Komentarze
1. Czytaj kolego praktyk :
nie sądź innych bo sam będziesz sądzony -nie znasz całej sprawy głębiej i nie znasz tych mieszkańców i kim oni są
2. WM to grupa właścicieli lokali która zaufała niektórym cwaniakom którzy weszli na rynek jako firmy zarządzające podszkolili się w tym temacie i robili w bambuko niektóre WM ponieważ wiedzieli że nie znają się na tym i można im wciskać ciemnotę.
Ale wszystko do czasu !
3.Jeśli byś wczytał się bardziej w moje posty to byś wiedział z jakiego powodu tu jestem i byś nie krytykował nas bezmyślnie .
Ale wybaczam Ci bo cię rozumie
Taki administrator to może tylko przygotowywać zebranie oraz materiały dla zarządu na takie zebranie właścicieli. Jeżeli właściciele wyrażą chęć to mogą zaprosić go na swoje zebranie celem uzyskania jakiś fachowych wyjaśnień na swoje wątpliwości w jakieś sprawie i tyle jego związków z zebraniem właścicieli lokali. - no pewnie że nie ma takiego obowiązku, bo kto to widział żeby zarząd wysyłał do zatrudnionego przez siebie "pracownika" monity aby ten raczył wykonywać swoje obowiązki.
Zarząd wydaje polecenia a administrator ma obowiązek je wykonywać bo taka m.in. jego główna rola (tutaj niektórzy zarzadcy z forum się oburzą tradycyjnie).
Z dalszych twoich zdań wynika, że we wspólnocie macie chorą sytuację ('ogon merda psem') którą należy jak najszybciej uzdrowić.
Musicie jako zarząd zapoznać się dokładnie ze swoimi obowiązkami i prawami (UoWL) ustalić zdecydowanie, miejsce w szyku i rolę zarządcy/administratora. Moja rada wynikająca z opisu sytuacji jest taka, że prawdopodobnie trafił wam się zarządca niereformowalny więc najlepiej go zmienić szybko i znaleźć takiego co będzie wiedział jakie są jego obowiązki i będzie mu się chciało je wykonywać. To tak na początek bo pracy przed wami sporo.
Jak zbierzesz ze 3 konkrety - brak przeglądu elektrycznego itp. to pogadaj z innymi członkami zarządu. Ilu was jest?
Jak będziecie mieli wspólne stanowisko, to szczera i twarda rozmowa z administratorem. Było nie najlepiej, chcemy to zmienić, więc proponujemy współpracę na nowych warunkach. Prosze powiedzieć, kiedy będzie przegląd elektryki, kiedy zleci Pan/Pani... I wtedy zobaczycie, czy da się współpracować czy musicie rozejrzeć się za kimś nowym.
Na początek zajmij się kasą.
Administrator nie może zlecać przelewów. (w jakim banku macie konto?)
Obejrzyj, kto jak długo zalega z płatnościami i jak wygląda windykacja.
Naliczacie odsetki ustawowe za opóźnienia?
A tak w ogóle to ten wątek śmietnik się zrobił. Innym z podobnymi problemami nie pomoże, bo tu tematy od Sasa do lasa wpadły.
Nie tędy droga. Zarząd i administrator mają ze sobą współpracować. Nie czepiać się, tylko szukać rozwiązań.
Jak nie umieją, to lepiej wypowiedzieć umowę
Jeżeli Zarządca chce podwyżkę za administrowanie WM ,to czy musi być w tej sprawie uchwała którą popierają właściciele lokali?
i jest taki Plan gospodarczy 2012 w którym jest podniesiona stawka dla administratora , ale niema żadnych podpisów właścicieli lokali ani członków zarządu więc jestem trochę zaskoczony tą podwyżką , wiec myślę czy plan gospodarczy trzeba zatwierdzić przez zarząd , bo wygląda mi na to że zarządca napisał sam Plan gospodarczy i zamieścił w podwyżkę. Byłem na zebrani w 2012 roku jedyny ze wszystkich właścicieli i nic takiego nie podpisywałem .Co powinienem zrobić w tej sprawie?
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/1628-czynnosci-zwyklego-zarzadu-i-przekraczajace-zarzad-zwykly
a w szczególności zakończenia.
Napewno w umowie podpisanej z zarządcą (adminstratorem) są (muszą być) określone wymogi związane z podwyższaniem wynagrodzenia - najczęściej jest to obowiązek pisemnego aneksu do umowy bo tylko taki aneks może być podstawą pobrania wyższego wynagrodzenia niż przewiduje umowa.
Nawet uchwalenie podwyżki, przemyconej w planie gospodarczym, nie zmienia przecież zapisów samej umowy i warunków w niej określonych.
Nie bez powodu też, ustawodawca, dostrzegając wagę i znaczenie takiej czynności a zwłaszcza rolę właścicieli lokali w podejmowaniu takiej decyzji, wymienił ją osobno w czynnościach przekraczających zarząd zwykły w art. 22 ust. 3 ppkt 1 UoWL, wymagających uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na taka czynność (dokonanie takiej podwyżki - w końcu to są pieniądze właścicieli) oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa, w tym wypadku - do podpisania aneksu do umowy o administrowanie. Ustawodawca tym samym, jednoznacznie oddzielił czynność prawną ustalenia wysokości wynagrodzenia zarządcy od czynności prawnej przyjęcia rocznego planu gospodarczego.
Taka uchwała oczywiście nie dotyczy bezpośrednio zarządcy(administratora) i nie działa automatycznie.
Uchwała to dokument wewnętrzny wspólnoty, zaś zobowiązanie do wypłaty wynagrodzenia wynika z umowy wspólnoty z zarządcą (administratorem), lub jak w tym wypadku z aneksów do umowy o administrowanie.
Art. 185 Ustawy o gospodarce nieruchomościami określa w ust. 4, że: „…sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością…” Aż boję się napisać bo to mi wygląda na przywłaszczenie o oszukiwaniu właścicieli już nie mówiąc.
Tak jak radziłam poprzednio - należy zmienić (zwolnić) takiego adminstratora i zatrudnić takiego co bedzie znał obowiązki i będzie mu się chciało je wykonywać poprawnie.
Na jego podstawie wylicza się konkrety, czyli każdy właściciel powinien otrzymać mniej więcej coś takiego:
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
A zbiorczy plan to lewa strona z tego wzoru
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
Przestudiowałem umowę z zarządcą i w umowie jest określona stawka za m kw.,
nie jest na pisane czy brutto czy netto , zarządca nie jest płatnikiem WAT od usług i towarów Wiec jaki procent powinien doliczać do stawki za usługę ?
Przy końcu treści umowy zapis "Wszystkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności"
Biedron_ko żadnego aneksu do umowy też nie mamy .
Plan gospodarczy to moim zdaniem tyko jest załącznikiem który musi być poparty uchwałą WM , czy ja to dobrze rozumuje , czy jednak się mylę ? proszę o sprostowanie mojego rozumowania
Nowy doklejony: 15.05.13 22:39
Tak w czytuję się w twoje rady i właśnie nad tym pracuje ,ale też podejrzewam ze w zarządzie są osoby które delikatnie mówiąc, po przeprowadzonych rozmowach z nimi , nie bardzo chcą się rozstać z zarządcą jeszcze nie wiem dlaczego , ale pracuję nad tym i dlatego potrzebuję więcej argumentów i wiedzy że by ................... .
Nowy doklejony: 15.05.13 22:49
Tu chciałem dodać że w umowie jest zapis który mówi że : Obowiązki administracji nieruchomością w zakresie nie przekraczający poza zarząd zwykły"
Dziwna ta wspólnota ....ma Zarząd i daje absolutorium Zarządcy , nie dziwie się, że takie panują tam zasady ...
jak sobie pościelisz tak się wyśpisz ....
To Zarząd WM ma dostać absolutoriom, a nie zarządca a właściwie w tym przypadku "ADMINISTRATOR części wspólnych "
"3.Wspólnota zleca , a Zarządca przyjmuje do realizacji zarządzanie budynkiem mieszkalnym wraz z przynależnymi gruntem i........., obejmujące w szczególności czynności : techniczne , prawne i sądowe : m.in. : rozliczanie opłat i czynszów , planowanie przeglądów technicznych , organizowanie , kontrolowanie i koordynowanie wykonywania bieżącego utrzymania budynku , planowanie remontów , windykację należności itp. Zlecone zarządzanie dotyczy zakresu zarzadu zwykłego w rozumieniu ustawy o własności lokali ". Dodatkowo informuję że Uchwałą właścicieli dołączyłem do istniejącego Zarządu Wspólnoty i chcę poznać wszystkie zawiłości w tej materii, proszę o rady i wyrozumiałość , jako że cała nomenklatura , procedury są dla mnie nowością. Znam się co nieco na budownictwie stąd moje zainteresowanie technicznym aspektem - brak przeglądów itp. , ale w miarę zapoznawania sie z tą tematyka widzę że daleka droga przede mną.
Wspólnota zleca m.in. "czynnosci prawne" (cokolwiek to znaczy), "planowanie remontów" a potem "Zlecone zarządzanie dotyczy zakresu zarzadu zwykłego".
To są sprzeczności. Remonty planują właściciele itp.
Zmiencie umowę, negocjujcie z administratorem jej konkrety, terminy przeglądów itp.
W umowie m.in. wpiszcie wynagrodzenie administratora (nie zarządcy) z dopiskiem, że będzie co roku waloryzowane o wskażnik inflacji wg. GUS. Wybierzcie jeden z tych http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1632_PLK_HTML.htm
Jeżeli nie zarządca - to Wy członkowie zarządu - macie obowiązek podejmować działania zmierzające do usunięcia nieprawidłowości.
Nowy doklejony: 17.05.13 14:40
Do KubaP - czy w swietle przytoczonego par.3. absolutorium ma uzyskać Zarządca czy tez Zarzad ?
Ogólnie - zaczynam mieć pojęcie "czym się to je ":bigsmile:
Zostały podjęte nastepujące uchwał :
UCHWAŁA NR 3.
1.Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządcy za 2012 r.
2.Wspólnota udziela absolutorium Zarządowi Wspólnoty za 2012 r.
Co uczeni w piśmie sądzą o tym ? docenię równiez sarkazm .
Co do wątku Jacy to fachowcy widać po Twoich wpisach, to oni przygotowali Wam umowę a wy ją bezwiednie podpisaliście. Niestety to standard we WM, "naród głupi wszystko kupi".
Nr licencji jest niepotrzebny, ubezpieczenie ? od czego? od głupoty? To Was nie dotyczy, to są wymogi określone dla umowy o zarząd powierzony zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami. art. 199 tej ustawy wyklucza WM z zarządem właścicielskim. Oczywiście nowy Zarząd to wszystko wyprostuje? Bzdura. Nie macie żadnych uprawnień aby to wymóc, właściciel u siebie jest PANEM, i może odmówić wstępu do swojej własności, bo to nie jest przegląd instalacji wspólnej, ale jego indywidualnej.POWODZENIA