Kto remontuje ścianę działową w piwnicy?
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Witam, z przykrością informuję że jestem w sytuacji - ściana działowa między moją piwnicą i sąsiada chce sie wywalić, Zarząd Wspólnoty uważa, że naprawa ( rozbiórka i postawienie na nowo) to jest moja sprawa.Wysłał powyższe zapytanie do kilku Portali w tym do Zarządca.pl Państwa interpretacja, którą wydrukowałam i przedstawiłam na zebraniu, nie przekonuje ich ponieważ nie ma autora w podpisie. Natomiast Zarząd przedstawił mi Opinię Prawną p.Roberta Kisielewskiego, radcy prawnego pełniącego funkcję aststenta sędziego Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim, w której odpowiedź podsumowująca brzmi:<br />" piwnice są częściami składowymi lokali co wyklucza uznanie ich za część wspolną budynku, mając zatem na uwadze zasady logiki , również ściany działowe pomiędzy tymi pomieszczeniami nie mogą być uznane za części wspólne budynku"
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Z brzmienia (literalnego) cytowanego przepisu wcale nie wynika wprost to co napisano o "jednym właścicielu" Wręcz przeciwnie - mowa jest nawet o kilku właścicielach pod warunkiem, że dana część budynku poza nimi służy jeszcze komuś innemu.
W tym wypadku ścianka działowa (niebędąca elementem konstrukcyjnym budynku) służy tylko i wyłącznie dwóm właścicielom. Nikomu poza nimi nie jest do niczego potrzebna i nikt poza nimi z niej nie korzysta.
Oczywistym jest, że nie spełnia wymogu nieruchomości wspólnej określonej w art. 3 ust. 2 UoWL.
Ten spór może rozstrzygnąć definitywnie wyłącznie sąd.
Chodzi o nieprawdziwą definicję NW którą portal Zarządca zawarł w artykule: - a tak przecież nie brzmi przepis lecz: Tu jest użyta przez ustawodawcę liczba mnoga właścicieli a nie pojedynczy właściciel.
Nie trzeba być językoznawcą czy wybitnym polonistą aby stwierdzić, że portalowa definicja NW wprowadza w błąd, bo jest nieprawdziwa.
Tu nie ma sporu (nie powinno być) - wystarczy uważnie, ze zrozumieniem przeczytać jedno zdanie przepisu - i nie potrzeba do tego angażować jakiegoś sędziego.
"W pierwszej kolejności, przy tego typu problemach interpretacyjnych, należy mieć na uwadze literalne brzmienie cytowanego powyżej art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, z którego wynika wprost, że należy w szczególności ustalić czy dany element nieruchomości służy wyłącznie jednemu właścicielowi lokalu." - też uważam, że w pierwszej kolejności należy to ustalić, jeżeli służy tylko jednemu właścicielowi, to dalsza analiza w świetle tego przepisu nie ma moim zdaniem sensu.
Dopiero, gdy ustalimy, że dana część służy więcej niż jednemu właścicielowi - należy drążyć dalej - i tak właśnie jest w omawianym przypadku - ściana działowa służy służy właścicielom dwóch lokali - dzieli pomieszczenia przynależne - a zatem może być przedmotem współwłasności tych właścicieli, albo stanowić nieruchomość wspólną.
Ściana ta ma zasadnicze znaczenie, bez tej ściany nie byłoby mowy o pomieszczeniach przynależnych do lokali - dlatego też musi stanowić nieruchomość wspólną.
Zgadzam się z Citizenem, że może lepiej zamiast kruszyć kopie w sądzie, lepiej po prostu osbie ściankę postawić, szkoda nerwów.
Przypominam, że jedynym kryterium wg UoWL zaliczania części budynku czy też urządzeń do NW jest to komu one służą (art. 3 ust. 2)- czy tylko właścicielom czy też komukolwiek spoza wspólnoty (poza właścicielami) a nie kwestie własności czy współwłasności, a już na pewno nie to czy służą jednemu czy dwóm.
Proszę sobie wyobrazić co by się stało gdyby nagle pozbawić blok ścianek działowych. Gwarantuję Wam że nagle by się okazało że stanowią one bardzo ważny element konstrukcyjny budynku bez względu na to komu te ścianki miały by służyć.
Osobiście uważam że należy traktować te elementy jako część wspólną NW, ponieważ w innym wypadku dochodziło by w wielu miejscach do samowoli budowlanej na co właściciel budynku nie może sobie pozwolić gdyż odpowiada on za to aby utrzymać obiekt w należytym stanie nie zagrażając przy tym życiu lub zdrowiu.
Gdyby przyjąć uzasadnienie pana prawnika można zacząć się zastanawiać, czy ściany działowe i nośne w lokalach właścicieli nie należą, tylko i wyłącznie, do nich (są ich własnością), z wszelkimi konsekwencjami z tego wynikającymi.
To jest tylko jedna z wielu opinii prawnych, jakie w tej sprawie mogły powstać.
To tylko jeden prawnik i wcale nie musi mieć racji. Może się mylić.
Zarząd zwrócił się do prawnika i uzyskał opinię, chociaż część pieniędzy na jej opłacenie mogła iść na naprawę tej ściany przez wspólnotę.
Ty również możesz się udać, ale do innego prawnika i okaże się, że ta opinia jest zupełnie odmienna, a więc korzystna dla Ciebie. Będziemy mieli opinię przeciwko opinii i... ciekawe, co dalej zrobi z tym zarząd.
Ale ja wracam do kwestii kosztów całej sprawy:
1. Zarząd wspólnoty wydał pieniądze na opinię prawną. Koszty dla wspólnoty, więc dla Margo trochę też
2. Margo nie zgadza się z tą opinią, płaci innemu prawnikowi za opinię, która się spodoba Margo (przy czym koszty Margo zdecydowanie rosną) Zarząd nic z tym nie zrobi, bo niby dlaczego ma coś robić? Margo występuje więc do sądu o rozstrzygnięcie (doliczmy tu następne koszty dla Margo).
Sąd pierwszej instancji (po mniej więcej roku, jak dobrze pójdzie) rozstrzyga sprawę na
a) korzyść dla zarządu wspólnoty (koszty procesu ponosi Margo)
lub
b) na korzyść Margo (koszty ponosi wspólnota, a więc i w swojej części Margo)
Którejś ze stron nie podoba się wyrok pierwszej instancji - koszty ponosi .... itd
A więc po kilku latach wszyscy ponoszą koszty, są skłóceni, zmarnowali kupę czasu. A ścianka stoi sobie spokojnie coraz bardziej rozwalona.
I pytanie: kto jest tu wygrany?
Nie. Według informacji z pierwszego postu ona wcale nie stoi sobie spokojnie. Wygranym będzie ten, kto zmusi drugą stronę do naprawienia ścianki działowej w piwnicy i poniesie związane z tym koszty, ale... to nie oznacza, że będzie miał rację.
Obstaję przy mojej opcji: sam bym sobie zrobił tę ściankę. Ale są tu sami dorośli i decydują jak lubią inwestować swój czas, pieniądze i energię
Dlatego koszty dla Margo będą wtedy, gdy będzie musiała się bronić. Niektórzy to robią, dla zasady i z przekonań, że bez ich zgody i bez prawa nikt nie może ich zmuszać do czynów nierządnych.
Pytania do takiej sytuacji:
- czy taka ścianka działowa między dwoma lokalami jest częścią nieruchomości wspólnej ?
- czy ubezpieczyciele w swych polisach traktują to jako część wspólną ?
- czy strop pomiędzy dwoma lokalami w pionie jest częścią wspólną ?
Czym innym są ściany nośne nawet w lokalu właściciela (element konstrukcji całego budynku) - a budynek służy nie dość że wszystkim właścicielom to także najemcom, odwiedzającym właścicieli, klientom sklepu na parterze itd itp. - czym innym zaś są ściany działowe między pomieszczeniami ( nie stanowią elementu konstrukcyjnego i nie posiadają właściwości nośnych) - służą tylko właścicielowi lokalu lub jak w tym wypadku dwóm właścicielom. To jest chyba oczywiste, jeśli idzie o ściany działowe. Decyzji nadzoru nie będzie bo jak im się zechce to odpiszą, że w kompetencji ustawowej NB nie leży kontrola prywatnych lokali właścicieli a poza tym właściciel lokalu we wspólnocie nie jest dla NB stroną postępowania.
NB jeśli podejmie jakiekolwiek kroki to zażyczy sobie przedstawienia przez zarząd - ekspertyzy budowlanej w terminie jakimś tam i jeżeli z ekspertyzy będzie wynikało, że ścianka działowa zagraża konstrukcji budynku (cud by musiał się stać) to zarząd otrzyma decyzję naprawienia tej sytuacji i zgłoszenia jej wykonania w terminie jakimś tam.
Jeżeli ktoś uważa, że wzmiankowana ścianka działowa między dwoma piwnicami, spełnia definicję NW (art. 3 ust.2 UoWL) - czyli służy do użytku jeszcze komuś poza dwoma właścicielami - to proszę o jakieś argumenty.
Wór jest ten sam, choć ma swoją lewą i prawą stronę. Dotyczy odrębnej własności lokali i trader też już na to zwrócił uwagę.
To nic, że ściana jest działowa w budynku (technicznie, konstrukcyjnie), w odniesieniu do odrębnych lokali stanowi ona element dzielący te lokale. W związku z tym, jej przeznaczenie jest też inne, w tym konkretnym przypadku, niż ściany działowej w lokalu tego samego właściciela.
Proszę bardzo:
STROP: takowy służy tylko dwóm właścicielom, jednemu na górze, jednemu na dole.
Czy ktoś uważa, że strop nie jest nieruchomością wspólną?
- ściany nośnej
- ściany działowej
Są to dwie odrębne części budynku mające całkowicie inne zadanie.
Zarzucanie mi tworzenia sztucznych podziałów w tej sytuacji jest delikatnie mówiąc nie na miejscu bo nie ja jestem autorem klasyfikacji elementów budowli czy budynków.
Ty napisałaś: Musiałem to sprostować bo:
po pierwsze: prawnik sporządził opinię tylko i wyłącznie do ścian działowych a Ty sama dołożyłaś w swoim gdybaniu do tego ściany nośne, a to już przesada.
po drugie: jeszcze raz powtarzam, że jedynym kryterium podziału części budynku (wg UoWL) na części wspólne i "części prywatne" nie są kwestie własnościowe i inne lecz komu dana część budynku służy, kto ją użytkuje.
Dalsze dywagacje są zbędne bo przepis mówi wyraźnie, że jeżeli służy dana część budynku tylko do użytku właścicieli to jest "prywatna" a jeżeli poza właścicielami służy jeszcze innym (nie właścicielom) to jest częścią wspólną.
NIE - a dlaczego nie - to wyjaśniałem wcześniej. Rozumując takim błędnym tokiem można by dojść do wniosku, że dach (strop) dla właściciela lokalu ostatniego piętra jest jego prywatną własnością bo korzysta tylko on z niego a tak nie jest bo tenże dach jest tylko częścią całego budynku, nierozerwalną konstrukcyjnie służącą do użytku wszystkim właścicielom i nie tylko.
Czy to znaczy że w tym budynku NIE MA części wspólnych ?
Czy to znaczy że w tym budynku NIE MA części wspólnych ?
Listonosz nie korzysta? Klatki schodowej nie macie? Właściciele nie mają rodzin bliższych czy dalszych, nikt ich nie odwiedza? Ksiądz po kolędzie też nie chodzi? Kominiarze nie robią przeglądów? PWiK nie ma zamontowanego swojego wodomierza głównego w budynku? Dla MPEC-u też nie istniejecie? Telefonów też nie macie żadnych? Elektrownia nie ma swojej skrzynki na budynku, gazownia też nie?
Skrzynki na listy oraz media z licznikami przy bramie przed wejściem na posesję.
Czy to oznacza, że w tym budynku nie ma części wspólnych ?
Śmieci też poza bramę wystawiacie?
Budynek stoi w powietrzu nie na gruncie?
Całkiem możliwe w takim razie, że jesteście jedyną wspólnotą bez części wspólnych - trzeba by to rozpropagować.
Wg mnie ściankę działową w piwnicy nie można traktować jako nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu i piwnicy, jako lokalu przynależnego, powinien w swoim zakresie ją naprawić lub zmodernizować - nie stanowi ona elementu konstrukcyjnego, służy tylko temu właścicielowi i jego sąsiadowi a nie ogółowi właścicieli. Margo (i parę innych osób) uważa inaczej. Proponuję, by Marga pomyślała, że za chwilę inni właściciele będa chcieli na jej koszt remontować swoje ścianki działowe
Niektóre argumenty w powyższej dyskusji to takie dywagacje, niewiele wnoszące do sprawy. Nie można tworzyć analogii między ścianką działową a dachem budynku, stropem czy do ścianami nośnymi - to zupełnie inna bajka pod względem funkcjonalnym i konstrukcyjnym.
Rozważania "co by się stało gdyby nagle pozbawić blok ścianek działowych", "Być może nadzór budowlany nakaże naprawę tej ścianki wspólnocie" są, sorry, naiwne i nierealne (jestem gotów się założyć, że nikt z tu obecnych nawet nie słyszał o takiej sprawie).
W mojej ocenie takie myślenie jest rodem ze spółdzielni mieszkaniowych i to sprzed kilkudziesięciu lat - zmuszę jakichś ONYCH żeby zrobili coś dla mnie za jakieś ICH pieniądze. W spółdzielniach takie numery przechodziły, wszystko było anonimowe i niereformowalne bo ludzie nie zdawali sprawy, że za wszystko płacą oni sami (na czym zarabiali prezesi i cała reszta władz spółdzielni). We wspólnotach należy zerwać z takim myśleniem. Opinię Haneczki, że we wspólnocie "albo ktoś kogoś, albo wspólnie i w porozumieniu musi kogoś wyciurlać" uważam za z gruntu fałszywą. We wspólnocie jest dużo łatwiej niż w spółdzielni traktować budynek wielolokalowy jak wspólną własność, ale należy jeszcze włożyć wiele pracy w to, żeby ludzie zrozumieli, że warto sąsiada traktować jako współwłaściciela nieruchomości a nie kogoś kogo można "wydoić" (np na jego koszt zrobić remont swojego lokalu czy wymusić odszkodowanie)
Następny akapit nie dotyczy Twojej wypowiedzi, tylko to moja ogólna uwaga na roszczeniową postawę niektórych właścicieli lokali. Powinienem to bardziej wyraźnie rozdzielić, by nie wyglądało na jakieś osobiste wycieczki.
Przecież definicja NW jest dość wyraźnie określona i klasyfikacja nie jest uzależniona gdzie dana część budynku czy urządzenie się znajduje (czy w lokalu czy poza lokalem), nie zależy też od prawa własności, czy tez kto to dotyka itp ale zależy tylko i wyłącznie od tego (poza samym gruntem oczywiście) czy służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Jeszcze raz warto tę definicję przytoczyć: To jest sedno problemu i jednocześnie źródło wielu nieporozumień.
... i podziału nieruchomości.
Usunięcie ścianki działowej między lokalami to klasyczne połączenie lokali, na które zgodę musi wyrazić wspólnota.
Obydwa wyroki sądów jednoznacznie określają, że elementy konstrukcyjne balkonu - a więc trwale połączone z budynkiem będące integralną częścią budynku zalicza się do NW bo jako część budynku służą nie tylko właścicielom lokali. Pozostała część balkonu (wewnątrz) jest sprawą prywatną właściciela lokalu do którego balkon przylega.
Proszę o argument, że omawiana w tym wątku ścianka działowa między dwoma piwnicami jest NW bo służy nie tylko właścicielom (tym dwóm).
Natomiast ścianki działowe nie oddzielają samodzielnych lokali ponieważ nie są trwałymi ścianami (można je rozebrać bez demontowania całej konstrukcji budynku).
Strop tak jak ścianka działowa jest elementem konstrukcji odrębnego lokalu.
Bez stropu i ścianek oddzielających lokale nie ma samodzielnych lokali.
Sprawa nie dotyczy aspektu rozpatrywanego na gruncie budowlanym, ale własnościowym.
A skoro są dwie odrębne części budynku mające całkowicie inne zadanie w ujęciu budowlanym, to nie wpływa to w żaden sposób na ustalenie własności ścianki działowej w dwóch piwnicach.
Nie zmieniam zdania w tej kwestii.
Natomiast zwracanie mi uwagi, iż moja wypowiedź jest nie na miejscu bardzo mnie dziwi. Skąd ta bystrość i przenikliwość akurat w tej sytuacji i silenie się na ocenę, gdy w innych, które dzieją się na tym forum jest zmową ślepego milczenia i niedostrzegania istoty rzeczy ?
W związku z przytoczoną wyżej "argumentacją" powinni je sobie naprawiać, we własnym zakresie, właściciele sąsiadujących ze sobą lokali, bo.... korzysta z nich tylko dwóch, a pozostała większość właścicieli nie ma do nich dostępu. :cool:
Piwnica również nie jest lokalem samodzielnym w znaczeniu UoWL a tym bardziej w znaczeniu prawa budowlanego. A co ma własność do tego? Definicja NW nie jest związana z własnością.
Nie rozumiem twojego zdziwienia. Powtarzam - to nie ja dokonuje podziału, zrobił to ktoś inny wiele wiele lat temu. Bo zarzuciłaś mi dokonywanie sztucznych podziałów a to nieprawda. Nie. Przykro mi że nie przeczytałaś uważnie tej dyskusji.
Gdybyś przeczytała, to takiego nieuprawnionego wniosku, przez nikogo nie postawionego nawet byś nie przytaczała.
Poza wszystkim - wino własnej roboty stonki czeka, impreza trwa.