Instalacja CO jest częścią wspólną?
Jacek_K
Użytkownik
Z orzecznictwa sądowego wynika, że tak. Ale czy do końca? W naszej wspólnocie instalacja CO jest jak to potocznie się nazywa instalacją pionowo-poziomą tzn. piony są w szachtach na korytarzu, a każde mieszkanie posiada swoją instalację poziomą opomiarowaną ciepłomierzem z możliwością odcięcia ciepła zaworami. Zawory i ciepłomierze do każdego mieszkania znajdują się w szafkach na korytarzu i ta część instalacji służy tylko i wyłącznie jednemu właścicielowi. Czy w takiej instalacji można potraktować, że granica nieruchomości wspólnej jest np. na ciepłomierzu? Czy konieczna jest do tego uchwała wspólnoty?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Uchwała SN z dnia 28.08.1997 III CZP 36/97
Po wejściu w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swojego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania.
(...) Nasuwa się natomiast pytanie, czy współwłasnością tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania.
Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.
Uchwała SN z 19.05.2006 III CZP 28/06 OSNC 2007/3/40
Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Bezsporne jest, że w lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali. W takiej sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. (...) (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 4).
Uważam, że nie, ponieważ istatacja c.o. stanowi całość i dokonywanie w niej jakichkolwiek zmian nie może odbywać się bez zgody wspólnoty, chociażby dlatego, iż owe zmiany mogą spowodować zakłócenia obiegu c.o. i inne zużycie ciepła. Np. właściciel instalacji od ciepłomierza, stwierdzi, że wymieni sobie grzejniki na dwa razy większe i nie musi już pytać wspólnoty o zgodę.
Może to spowodować szereg zakłóceń w działaniu samej instalacji c.o. i różny pobór ciepła przez poszczególne lokale. Grzejniki w nich są dobrane pod względem parametrów technicznych, zapewniając ogrzewanie danego pomieszczenia. O ile wiem, przed zmianami, czy też przy zakładaniu c.o. powinien być wykonany tzw. audyt cieplny , aby zapewnić właściwy sposób ogrzewania budynku, ale może w tym zakresie wypowiedzą się tutaj fachowcy.
Wszystko przemawia za tym, aby instalację c.o. traktować zgodnie z sądowymi orzeczeniami, jednak jako cześć wspólną.
Sytuacja opisana przez Jacka jest zupełnie inna - piony biegną poza lokalami, odgałęzienia do lokali są niezależne od innych lokali, instalacja jest wyposażona w indywidualne ciepłomierze. Dlatego uważam, że ta instalacja w części za licznikami nie należy do nieruchomości wspólnej.
Zalecam dużą ostrożność z taką interpretacją prawa, ponieważ sąd może uznać, że uchwała jako bezwzględnie nieważna jest nieskuteczna.
Dość pouczający przykład z orzecznictwa sądowego:
"Bez znaczenia są przy tym zarówno deklaracje, że wykonanie uchwały nie obejmie wskazanej w niej wymiany płyt balkonowych, jak i nieskuteczna - bo sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa - próba nowego ustalenia granic nieruchomości wspólnej dokonana w uchwale nr 7/2005" - z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, z dnia 7 sierpnia 2008 r., sygn. akt: I ACa 601/08.
Treść orzeczenia:
http://www.zarzadca.pl/content/view/571/94/
Uchwałą nie można ustanowić innego zakresu nieruchomości wspólnej, niż określa to ustawa, ale w tym przypadku jest zupełnie inaczej.
1) Ustawa nie określa, że instalacja c.o. jest częścią NW - a tylko wówczas można by mówić, że uchwała przyjmująca inne rozwiązanie jest bezwzględnie nieważna.
2) Z cytowanych orzeczeń SN wynika, że odnoszą się one do TAKIEJ sytuacji (bez ciepłomierzy itp.). Co oznacza, że Sąd Najwyższy zastrzegł się, że w innej sytuacji ocena mogłaby być zgoła odmienna. I ja się z tym zgadzam. Jeśli są ciepłomierze, a piony biegną poza lokalami - mamy do czynienia z sytuacją, której nie dotyczy tamta interpretacja SN.
Zatem nie ma podstaw do wniosków, że taka uchwała może być uznana za sprzeczną z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa.
Sam przecież zacytowałeś wcześniej:
Uchwała SN z dnia 28.08.1997 III CZP 36/97
(...) Nasuwa się natomiast pytanie, czy współwłasnością tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania.
Na pytanie to należy odpowiedzieć twierdząco. Instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku.
Dzięki całej instalacji c.o. ogrzewane są nie tylko mieszkania właścicieli, ale cały budynek.
To, że są liczniki rozwiązuje sprawę rozliczeń kosztów za c.o. - mamy do czynienia z konkretnymi kosztami lokalowymi, precyzyjnie ustalonymi dzięki ciepłomierzom.
Powtarzam, że uznanie instalacji c.o. za ciepłomierzami, za własność właściciela jest błędem, pozwalającym w efekcie na dokonywanie zmian w instalacji c.o., które mogą doprowadzić do wadliwego funkcjonowania systemu ogrzewania w budynku.
Niejedna czynność prawna lub orzeczenie sądu powoduje różne perturbacje czy niedogodności - co nie znaczy, że ta czynność nie ma podstaw prawnych...
Nie zaprzeczysz chyba, że ciepło pochodzące z instalacji c.o. ogrzewa cały budynek.
W części za ciepłomierzami, w lokalach właścicieli też, a nie tylko przestrzeń między ścianami w tych lokalach.
Problem jest w tym, że nie ma doskonałych systemów rozliczeń kosztów, ale to inna bajka.
A to niby dlaczego?
Argument jest przedni i logiczny.
Jak każdy zacznie majstrować przy swojej części instalacji c.o. to może być przyczyną wystarczających problemów w systemie ogrzewania danego budynku.
A ta część instalacji która znajduje się za ciepłomierzem służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu.
Dostawa ciepła może zostać odcięta zaworami do danego lokalu, a przeróbki instalacji raz, że są kłopotliwe (instalacja pod posadzką), dwa nie da się zwiększyć przepływu czynnika grzewczego ponad nominalny ograniczony ciepłomierzem i raczej nie ma wpływu na działanie całego systemu (nowoczesny węzeł kompaktowy). No i po odcięciu wszystkich lokali części wspólne nadal są ogrzewane.
Problem mamy z określeniem kto powinien ponosić koszty wymiany np. grzejników, głowic termostatycznych itp.
Hipotetycznie nie podobają mi się grzejniki - wymieniam je na nowe i zgłaszam roszczenie w stosunku do wspólnoty o zwrot kosztów wymiany grzejników bo były uszkodzone ;)
To nadal nie wiem uchwała będzie skuteczna, czy nie?
Koszty naprawy instalacji za ciepłomierzem, koszty wymiany grzejników i głowic termostatycznych ponosi właściciel lokalu. Za przecieki na instalacji CO za ciepłomierzem również odpowiada jego właściciel. Nie mniej cała instalacja CO jest przedmiotem współwłasności przymusowej. (cytowany wyżej wyrok SN III CZP 28/06 ...cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej)
Stąd pomimo, że instalacja za ciepłomierzem jest własnością indywidualnego właściciela to nie może on bez zgody wspólnoty zdemontować grzejnika. Nie może nawet swobodnie regulować przepływów dla poszczególnych grzejnikach (zmiana kryzowania). Każdy budynek ma określony wynikający z dokumentacji bilans cieplny a zmiany wynikające z demontażu grzejnika czy zmiany kryzowania na inne niż projektowe - ma niewątpliwie wpływ na funkcjonowanie całego systemu grzewczego czyli również w lokalach innych właścicieli.
Ograniczeniem ingerencji właściciela mieszkania w instalację CO jest treść art 13 1. uwl "Właściciel .......jest obowiązany ........ korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli ...."
Inny typ grzejnika to inne opory hydrauliczne - inna ilość wody, jaka przepływa przez grzejnik. Inne przepływy = niekorzystny wpływ na całą instalację.
czy masz na myśli nominalna wartość ciepłomierza 0.6m3/h??? To dwie różne rzeczy.
Przepływ jest regulowany przez nastawy (kryzowanie) grzejnika, ale i tak inny grzejnik to inne parametry. Potrzebna zgoda wspólnoty. Koszty wymiany według mnie też spoczywają na właścicielu.
Co innego parametry techniczne, a co innego prawne granice własności.
Podobnie - fakt występowania ograniczeń w korzystaniu z prywatnej własności w sytuacji współistnienia w budynku wielolokalowym własności odrębnej i własności wspólnej nie znaczy bynajmniej, że granica między nieruchomością wspólną a lokalową przebiega przez środek lokalu, lub że wspólnota może narzucać sposób korzystania z odrębnego lokalu. To są dwie odrębne kwestie, nie stanowiące związku przyczynowo-skutkowego (jedna nie wynika z drugiej).
Na marginesie - fakt przenikania ciepła przez przegrody budowlane (ściany, stropy) nie uniemożliwia jakoś rozliczania kosztów ogrzewania na podstawie wskazań ciepłomierzy? A przecież ten fakt najmocniej przemawiałby za tym, żeby koszty centralnego ogrzewania uznać za koszty wspólne, niezależnie od budowy instalacji i występowania w niej ciepłomierzy. Skoro ciepło przenika a ktoś mieszka w środkowej części budynku, może zakręcić zawory i korzystać z ciepła sąsiadów. Wskazania ciepłomierzy nie będą odzwierciedlały rzeczywistego zużycia ciepła w lokalach - a mimo to, każdy będzie płacił według swojego licznika.
Dlaczego tak jest? Ponieważ nie ma podstaw prawnych do uznania, że instalacja za ciepłomierzem jest częścią wspólną i w związku z tym, że koszty jej używania też są wspólne. Aspekty prawne i techniczne są wobec siebie w opozycji, ale zwycięża prawny punkt widzenia, ponieważ to prawo decyduje o granicach własności i odpowiedzialności.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Jeśli coś jest moją własnością to oznacza, że mam prawo nią dysponować w sposób, w jaki uznam za stosowny i zgodny z obowiązującym prawem.
Ogólnie mówiąc, mogę zrobić ze swoją własnością co chcę i nie muszę nikogo pytać o zgodę.
Art.13.1 uowl:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Ten artykuł w żaden sposób nie odnosi się do instalacji c.o.
Korzystanie w sposób nie utrudniający z korzystania przez innych współwłaścicieli odnosi się do korzystania z nieruchomości wspólnej, a więc jeśli c.o. stanowi nieruchomość wspólną (zgodnie z orzeczeniami sądów) to wszystko się zgadza. :-)
Nie znam orzeczenia, które uznawałoby instalację centralnego ogrzewania taką, jak opisał Jacek_K, w całości za nieruchomość wspólną (łącznie z częścią w lokalach).
Tak się buduje w nowych osiedlach deweloperskich, dzięki nowym rozwiązaniom technologicznym. (W niektórych zaś zupełnie rezygnuje się z centralnego ogrzewania na rzecz ogrzewania podłogowego i grzejników elektrycznych.)
Natomiast większość lokali we wspólnotach to lokale w starych budynkach pokomunalnych i pospółdzielczych, z tradycyjnym systemem c.o. Stąd większość spraw związanych z ogrzewaniem, jakie trafiają do sądów, pochodzi z tych starych budynków. Ale proporcje powoli się zmieniają, a świadomość właścicieli rośnie.
Jeszcze kilka lat temu, na początku tego stulecia, orzecznictwo sądowe dotyczące problematyki wspólnot było bardzo ubogie. Teraz sytuacja jest zupełnie inna. Za następnych kilka lat będzie tego jeszcze więcej, na wokandy trafią też nowe sprawy wspólnot i pojawią się nowe interpretacje sędziów - bo rzeczywistość technologiczna się zmienia, co tworzy nowe okoliczności rozpatrywanych spraw.
Jeżeli tak, to należałoby też przyjąć, że właściciel lokalu, w którym zainstalowano licznik c.o. może odłączyć się od jednolitego systemu ogrzewania bez zgody pozostałych.
Pice grzewczy jest częścią wspólną. Piec grzewczy wspólnoty to "serce systemu". Nie można odcinać "odnóg" - czytaj odbiorców. Naczynia połączone - stąd przymusowa współwłasność od pieca po grzejniki.
Nie każdy przedmiot współwłasności we wspólnocie jest objęty przymusem. Nie można więc mówić jednym tchem, że jak współwłasność, to oczywiście przymusowa.
Pragnę podkreślić: rozmawiamy tutaj o PRAWNYCH granicach nieruchomości wspólnej.
Ty przytaczasz argumenty techniczne i ekonomiczne, które nie mają decydującego znaczenia dla istoty tego sporu.
Sąd analizując spór we wspólnocie nie może pominąć strony technicznej funkcjonowania sytemu grzewczego jako całości- uważam, że to będzie miało znaczenie i to decydujące.
Nie może jej nawet odłączyć od instalacji wspólnej i przy jej (swojej własności) wykorzystaniu zamontować indywidualnego ogrzewania, np. gazowego?
Kodeks cywilny, art. 140:
"W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą."
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Odpowiedz sobie na pytanie:
1. Czy instalacja c.o. służy wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokalu?
2. Czy na funkcjonowanie owej instalacji c.o. ma wpływ to, co dany właściciel zrobi z nią we własnym lokalu?
Może...... Wyroki sądowe są nieprzewidywalne i niezbadane.
Jednym słowem, jest to dla Was bez znaczenia, jeśli poszczególni właściciele zdecydują się na pomysłowe przeróbki instalacji c.o. w swoich lokalach, założą sobie inne grzejniki, albo wytną je w ogóle, inaczej poprowadzą przewody tej instalacji itd.
Jeśli chodzi o instalację elektryczną, to również nie można przekroczyć pewnej granicy zmian w lokalu właściciela, ponieważ ma to wpływ na całość instalacji w budynku.
Instalacja elektryczna w lokalu właściciela i instalacja wodna, służy tylko i wyłącznie do jego użytku. Ciepło z instalacji c.o. doprowadzane do mieszkań właścicieli, służy nie tylko danemu lokalowi, ale i całemu budynkowi.
Wyobraźmy sobie inną sytuację: instalacja w lokalu nie jest przerabiana, ale ponieważ nikt tam nie mieszka - zawory są zakręcone, lokal nie pobiera ciepła. Taki przypadek był zgłaszany bodaj na tym forum - kilka lokali wokół mieszkania forumowicza było nieogrzewanych. Jaki podasz sposób, by zmusić właścicieli do włączenia ogrzewania? Wszak ciepło doprowadzane do ich lokali podobno "służy" całemu budynkowi. Na tamten post nikt nie znalazł dobrej odpowiedzi...
Ze względu na grożące niebezpieczeństwo oraz możliwość spalenia pionu, zabrania się naprawiać we własnym zakresie wkładek topikowych poza obrębem mieszkania, tj. na klatkach schodowych i w piwnicach. Za straty wynikłe z tego tytułu właściciel lokalu ponosi pełną odpowiedzialność.
za moc zamówioną i tak zapłaci - zwykle jest to składnik stały rozliczenia
Dobry przykład. Jak odkręci ponownie - to wspólnota jest gotowa, aby przesyłać ciepło; i tak płaci za moc zamówioną.
Problem pojawi się wtedy gdy połowa mieszkań zakręci zawory. Wówczas piec nie będzie pracował w zakresie nominalnej pracy (od .. do ...), i zapotrzebowanie na ciepło jest mniejsze niż wynikające z projektowanej dla pieca. Piec będzie się włączał i wyłączał - generując bardzo duże koszty dla pozostałej połowy ogrzewanych lokali.
Rozwiązaniem jest zmuszenie właścicieli do utrzymania minimalnej temperatury w swoim lokalu na podstawie przepisów rozporządzenia.
Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 134:
5. W budynku zasilanym z sieci ciepłowniczej oraz w budynku z własnym (indywidualnym) źródłem ciepła na olej opałowy, paliwo gazowe lub energię elektryczną, regulatory dopływu ciepła do grzejników powinny działać automatycznie, w zależności od zmian temperatury wewnętrznej w pomieszczeniach, w których są zainstalowane. Wymaganie to nie dotyczy budynków jednorodzinnych, mieszkalnych w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej, a także poszczególnych mieszkań oraz lokali użytkowych wyposażonych we własne instalacje ogrzewcze.
6. Urządzenia, o których mowa w ust. 5, powinny umożliwiać użytkownikom uzyskanie w pomieszczeniach temperatury niższej od obliczeniowej, przy czym nie niższej niż 16°C w pomieszczeniach o temperaturze obliczeniowej 20°C i wyższej.
Propozycje zapisów w regulaminie wspólnoty:
1. W celu należytego utrzymania lokalu i elementów wspólnych w budynku jak również w celu nie dopuszczenia do jego zniszczenia, zagrzybienia lub nadmiernego wychłodzenia minimalna temperatura w okresie grzewczym musi wynosić nie mniej niż 16ºC. W związku z powyższym w okresie grzewczym zawory lub zawór odcinający instalacje CO lokalu muszą być otwarte co zapewni dostawę niezbędnej ilości ciepła do lokalu w celu utrzymania minimalnej temperatury 16ºC.
2. W przypadku stwierdzenia nie ogrzewania lokalu (zamknięcie zaworów lub zaworu odcinającego instalacje CO lokalu), lokal będzie obciążony z tytułu CO za dany okres w wysokości określonej jako iloczyn średniego zużycia [GJ/m2] określonego w regulaminie i powierzchni [m2] tego lokalu i średniej stawki [zł/GJ] za dany okres.
lub
1. W celu ochrony właściwych warunków eksploatacyjnych lokali każdy użytkownik ma obowiązek stosowania nastaw zaworów grzejnikowych, zapewniających wymaganą rozporządzeniem temperaturę użytkowania pomieszczeń nie niższą niż 16ºC .
2. W przypadku stwierdzenia w lokalu niższych temperatur od 16ºC Zarządca zamontuje na koszt właściciela lokalu we wszystkich pomieszczeniach urządzenia ograniczające możliwość obniżania temperatury pomieszczeń ponad ustaloną w pkt. 1 wartość.
Regulaminy wspólnot nie mogą nakładać żadnych sankcji na właścicieli lokali, co potwierdza orzecznictwo sądowe. Takie "strachy na Lachy" są warte mniej niż papier, na którym się je zapisze.
Wnioski z toku rozumowania moich polemistów są takie: odłączyć nie można, ale wyłączyć owszem.
Efekty co prawda są identyczne, ale co tam....
Wystarczy fachowiec i kamera termowizyjna. Zdjęcia budynku nią robione wcale nie wykażą, że ciepło jest jedynie w lokalach właścicieli, w związku z tym instalajca c.o., która się w nich znajduje faktycznie służy tylko właścicielom tych lokali.
Tutaj mówisz o rozliczeniach kosztów za c.o., a nie o tym co stanowi nieruchomość wspólną, a co wynika z samego sposobu użytkowania urządzeń znajdujących się w budynku wspólnoty mieszkaniowej.
To wcale nie musi być ten przykład. Znam wspólnotę, która radośnie się opomiarowała, po czym wszyscy, z zaciśniętymi zębami zaczęli oszczędzać na ogrzewaniu.....
Po trzech latach budynek był zawilgocony, zaczęła pojawiać się pleśń i grzyb. I co dalej? Postanowili uchwałą zrezygnować z opomiarowania i wrócić do poprzedniego sposobu rozliczeń kosztów c.o., bo okazało się to jedną ze skutecznych metod ratowania samego budynku.
Dlaczego mam zmuszać właścicieli do czegokolwiek? Ustawa nie nakazuje im włączania ogrzewania, ale jest art. 13.1 uwol:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
i można się na niego powoływać oraz na przepisy, które podał TomTom.
Rozwiązaniem są wszystkie działania mające na celu zmiejszenie kosztów c.o. poprzez właściwą izolację tzn. wyeliminowanie strat ciepła przez ocieplenie budynku.
Nie, wnioski dotyczyły ustalenia: czy cała instalacja c.o. jest częścią nieruchomości wspólnej, czy też w części dotyczącej lokali właścicieli, już nie?
Jak sam sugerujesz, samo wyłączenie tej instalacji przez właściciela, co wcale nie musi oznaczać całkowitego odłączenia się od obiegu c.o. w budnku, może spowodować kłopoty z dogrzewaniem sąsiednich mieszkań ( większe obciążenie finasowe) i nie tylko....
§ 13. 2. parametry techniczne i użytkowe czynnika dostarczanego za pomocą urządzeń technicznych i instalacji do lokali oraz do pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytkowania powinny być zgodne z wartościami tych parametrów określonymi w odrębnych przepisach i w odpowiednich projektach tych urządzeń i instalacji.
Te odrębne przepisy to rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 134 a także Polska Norma: PN-B-02402:1982 = Temperatury ogrzewanych pomieszczeń w budynkach.
Dalej z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.
§ 15. Lokal powinien być użytkowany w sposób zapewniający:
4) prawidłowe funkcjonowanie wspólnych instalacji i urządzeń znajdujących się w tym lokalu.
§ 16. 1. Sposób użytkowania instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu powinien:
1)być zgodny z założeniami projektu oraz z instrukcjami użytkowania tych instalacji i urządzeń,
Definicja instalacji centralnego ogrzewania wg rozporządzenia - układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalacje od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach.
czego dotyczy rozporządzenie:
Rozporządzenie określa warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych, wraz ze związanymi z nimi instalacjami i urządzeniami technicznymi. Rozporządzenie określa warunki, które mają zapewnić:
1) utrzymanie stanu technicznego budynku na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania,
5) możliwość racjonalizacji zużycia wody i nośników energii zgodnie z wymaganiami użytkowników lokali, lecz w sposób nie naruszający interesów osób trzecich i nie powodujący pogorszenia właściwości użytkowych i technicznych budynku i związanych z nim urządzeń,
6) racjonalne wykorzystanie energii,
7) ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.
Dalej odnośnie możliwości odłączania od instalacji CO:
§ 20. Wszelkie zmiany instalacji w lokalu dokonywane w czasie jego użytkowania wymagają pisemnej zgody właściciela budynku.
§ 42. Wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.
Kto naprawia uszkodzenia instalacji CO w mieszkaniu:
§ 11. 2. Naprawa uszkodzeń w budynku, powstałych z winy osoby korzystającej z lokalu znajdującego się w tym budynku, obciąża użytkownika tego lokalu.
Nie cytuj definicji instalacji, bo ona nie rozstrzyga, która część instalacji należy do wspólnoty, a która do właściciela lokalu. Przeczytaj definicję instalacji wodociągowej, gazowej lub elektrycznej i spróbuj na jej podstawie wyznaczyć granicę własności.
Sankcje są - wystarczy powiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru budowlanego. Skoro Kowalski może składać skargę do PINB to dlaczego zarząd wspólnoty nie miałby jej złożyć przeciwko Kowalskiemu?
Wyobraź sobie , że w swoich mieszkaniach Kowalski i Nowak umyślnie trzymają okna otwarte przy temperaturze zewnętrznej minus 20°C - minus 30 °C. (nie mieszkają tam, ale z czystej złośliwości chcą dokuczać sąsiadom zza ściany). Naruszają tym racjonalne wykorzystanie energii i ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Przypadek ekstremalny, ale pokazuje, że właściciel jest ograniczony w wykonywaniu swojego prawa własności.
Art. 61 Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury
Art. 91a Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Obiektem budowlanym nie jest lokal, lecz budynek.
Obowiązki cytowane przez Ciebie dotyczą wspólnoty, a nie właściciela lokalu.
Inspektor Nadzoru? Jego może zainteresować sytuacja zagrożenia życia, a nie zbyt niska temperatura w lokalu. To, że właściciel ma obowiązek współdziałać, ale nie współdziała, nie zainteresuje nikogo spoza wspólnoty.
Jeśli opomiarowaną instalację uznać za NW (również tę jej część, która jest w odrębnym lokalu), to dlaczego koszty ciepła są rozliczane indywidualnie według wskazań liczników, a nie według udziałów, jak koszty ogrzewania części wspólnych?
Czy fakt założenia liczników powoduje, że ciepło przestaje przenikać przez ściany i stropy?
zagrożenie mienia, racjonalne wykorzystanie energii, ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich
Prawo energetyczne art.45a ust.9 - tym razem bez cytatu
Pytanie wazne, bo platnik remontów instalacji w lokalu jest inny albo wspólnota, albo wlasciciel.
Chciałbyś uzgodnić jakieś wspólne stanowisko? Zdania są rozbieżne, ponieważ przepisy nie są jednoznaczne. A co Ty sądzisz w tej sprawie?
Interpretacja Ustawy stanowi wprost co i czyje.
Niestety wyroki SN-ow jak dotad nie odpowiadają na podstawowe zagadnienie wprost.
Owszem, ustawa precyzyjnie określa w art.3.2. definicję tego, co stanowi nieruchomość wspólną.
W przypadku instalacji c.o. łatwo zauważyć, że odłączenie jej w lokalu właściciela ma znaczenie dla całości jej funkcjonowania, mając również wpływ na sam budynek.
Gdy właściciel odetnie sobie prąd i dopływ wody we własnym lokalu - jego wola, nie ma to znaczenia dla pozostałych właścicieli, ani też dla samego stanu budynku.
W przypadku instalacji c.o. już sprawa nie jest taka prosta.
Właściciel z chwilą przekroczenia progu własnego lokalu - nie może bez zgody pozostałych właścicieli, ot tak sobie zadecydować, że zamiast korzystać z ogrzewania, wystarczy mu gorąca kobietka na stałe zakotwiczona w tym lokalu, a ją w końcu też można z czasem wymienić, jak każdy grzejnik o lepszych parametrach.
Sąd Nawyższy stwierdził, że bez zgody wspólnoty takiej decyzji podjąć samodzielnie nie można. Wspólnota, jako taka, wypowiada się jedynie w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej i to przesądziło sprawę wątpliwości do kogo należy instalacja c.o. w całości. Poza tym:
"Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku."
Warto tu zwrócić uwagę na samo słowo "zarówno", kładące nacisk na fakt, iż ciepło doprowadzane do lokalu, ogrzewa jednocześnie części wspólne budynku.
Moim zdaniem pojawiła się ciekawa sprawa w tej dyskusjii: Skoro bez zgody wspólnoty odłączyć się nie można od instalacji c.o., to wydaje się, że całkowicie wyłączyć ogrzewania w swoim lokalu również nie można, bo jest to równoznaczne w efektach tego działania.
Fakt opomiarowania instalacji c.o. nie przesądza o tym, że od tego miejsca stanowi ona już własność właściciela. Opomiarowanie jest niezbędne do rozliczeń kosztów za ciepło i raczej służy zdyscyplinowaniu właścicieli do racjonalnego gospodarowania nim, co z kolei ma znaczący wpływ na wysokość rachunków, które otrzymuje wspólnota od dostawcy ciepła.
W przypadku kiedy wspólnota, a właściwie lokale właścicieli nie są opomiarowane koszty ciepła powinny być rozliczne zgodnie z udziałem, bo to reguluje ustawa o własności lokali, która w tym wypadku ma pierwszeństwo, przed innymi aktami prawnymi.
Co do samych rozporządzeń, o których tutaj była mowa, to nie myślę, aby były pisane z grafomańskich zapędów, lecz po to, aby działać zgodnie z przyjętymi w nich wytycznymi.
Czy budynek istnieje bez lokali, czy stanowią one jego sładową część?
A kimże jest ów właściciel, jak nie członkiem wspólnoty, a więc jej "częścią składową"?
Art. 6 uowl:
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
owner, kto według Ciebie jest właścicielem obiektu budowlanego/nieruchomości???
No, widzisz!!! Nareszcie!
Właśnie o to nam chodziło. Między innymi, stąd wynika współwłasność przymusowa całej instalacji c.o. , a sam fakt założenia liczników tego nie zmienia.
Powyższy cytat oznacza tylko tyle, że z centralnego ogrzewania wszyscy właściciele korzystają na 2 sposoby:
1) mają ogrzewany swój lokal,
2) mają ogrzewane części wspólne budynku, z których wszyscy korzystają.
Na marginesie: nie trzeba przekręcać słów Sądu Najwyższego, żeby wykazać, że ciepło przenika przez ściany... A skąd ten wniosek o pierwszeństwie?
Podzielam ten pogląd. Głowice termostatyczne mają również zabezpieczenia przez zamarzaniem, czyli kiedy nastawa głowicy jest zakręcona to przy temperaturze minimalnej (zależne od producenta) zawór i tak się otworzy. Zamykając zawory przed mieszkaniem na liczniku poprawne działanie jest niemożliwe - czynnik cieplny nie będzie dostarczany. Efekt taki sam jak odłączenie od instalacji wspólnej. Dlatego uważam, że właściciel nie może zamykać dostaw ciepła do swojego lokalu w celach oszczędnościowych (np dlatego że nie mieszka) i korzystać z przenikania ciepła z lokali sąsiadów.
Głowice termostatyczne mają określone zakresy regulacji np od 6°C do 26°C a zakres regulacji można ograniczać. Tutaj jest to dość dobrze wyjaśnione przez Danfoss:
http://pl.heating.consumers.danfoss.com/PCMFiles/7/master/other_files/Animacje/trv02_pl.swf