[cite] gecon:[/cite]Nie wiem czy Ty pamiętasz o co kruszysz kopie?
gecon: Zarządowi właściciele nie powierzają zarządu.
Haneczka: I tutaj się z Tobą nie zgodzę.
Co nieco jeszcze pamiętam, ale również dostrzegam to, że nie chcesz (celowo?) zauważyć o czym piszę.
Odpowiedz mi, proszę, co robią właściciele lokali wybierając zarząd i w jakim celu?
[cite] gecon:[/cite]Przejrzałem szybko całą i....nie dokończę
Może za szybko? Ale... dokończ. Lubię dopowiedziane i jasno określone sytuacje.
[cite] gecon:[/cite]bo miałem Cię do tej pory Haneczka, za przemiłą i roztropną użytkowniczkę tego Forum.
I to ma być Twój argument?
Sygnalizujesz, że przestałeś uważać mnie za przemiłą i roztropną użytkowniczkę tego forum? Jednym słowem uległam degradacji w Twoich oczach i z tego właśnie powodu, po Twoim obwieszczeniu na tym forum, mam czuć się źle.
No, cóż...
Napisałeś to, co chciałeś napisać - bez powodu tego nie zrobiłeś, wprowadzając czas przeszły.
uległam degradacji w Twoich oczach i z tego właśnie powodu, po Twoim obwieszczeniu na tym forum, mam czuć się źle.
Ależ Ty sobie komplikujesz życie.
Degradacja, obwieszczenie, złe samopoczucie...
Powinnaś zauważyć, że przerwałem dalsze brnięcie w zakamarki konstytucyjne niemające przecież nic wspólnego ani z wyborem zarządu ani z jego powierzeniem we wspólnocie. I zrobiłem to w czasie teraźniejszym - abym nie musiał właśnie zmieniać zdania o Tobie:
I niech tak zostanie
- nie usiłując nawet wnikać dalej w przyczyny dla jakich zapewne przez "roztargnienie" wmieszałaś Konstytucję i to RP w tak prozaiczną rzecz bo to ni przypiął ni przyłatał.
Zapewniam Cię, że Twoje złe samopoczucie nie było celem takiego zachowania, wręcz przeciwnie.
I to ma być Twój argument?
A co? nie może być?
Zawsze musi być, każda najprostsza nawet problematyczna sytuacja uzasadniona niepodważalnym, naukowym argumentem?
Tu na takim jak to Forum? To dopiero by się działo.
Ja już wolę dyskusje mniej lub bardziej fachowe przeplatane przecudnymi wstawkami upiększającymi powagę poruszanych problemów, również w Twoim wykonaniu. Sam nie posiadam takich zdolności aczkolwiek usiłuję życia nie brać aż tak poważnie aby wysuwać tak daleko idące wnioski i nadinterpretacje produkowanych tu na Forum różnych przemyśleń.
bez powodu tego nie zrobiłeś
Częstokroć robię wiele rzeczy bez powodu, automatycznie czy odruchowo - w końcu życie to nie tylko matematyka. Tak było chyba i tym razem. :bigsmile:
Gecon: Przyszedłem, wyjaśniam.
Niestety widzisz trochę niewyraźnie.
Artykuł ten (29) posługuje się dwoma pojęciami: zarząd lub zarządca któremu zarząd powierzono.
To nie jest to samo.
Określa on obowiązki dwóm podmiotom:
- organowi wspólnoty jakim jest zarząd (wybrany na podstawie art. 20) lub
- zarządcy któremu powierzono sprawowanie zarządu (na podstawie art. 18)
Zarządowi właściciele nie powierzają zarządu.
W sytuacji gdy na podstawie art. 18 ust.1 określą że sposób sprawowania zarządu NW będzie wg UoWL to muszą wtedy zgodnie z tą ustawą (art. 20) wybrać zarząd (a nie powierzyć czyli inaczej przekazać, zlecić) i tak wybrany zarząd staje się organem wspólnoty a jego uprawnienia wynikają bezpośrednio z ustawy.
Rozdzielenie tych dwóch podmiotów jest dowodem (co potwierdza bogate orzecznictwo), że sprawujący zarząd powierzony zarządca nie jest organem wspólnoty (w sensie zarządu) bo on tylko sprawuje zarząd NW a jego uprawnienia wynikają z zawartej umowy a nie bezpośrednio z ustawy.
Gekonie, drogi, do kogo to napisałeś? To było w rozmowie z Tajfunem i nie wiem czy wyjaśniałeś Tajfunowi czy mi.. Chyba się pogubiłam kurtka.. przydałoby się odnaleźć.
[cite] gecon:[/cite]
Natomiast powierzając sprawowanie zarządu firmie (osobie fizycznej) właściciele muszą określić w osobnej umowie zakres obowiązków, pełnomocnictwa do określonych czynności itd. bo taki zarządca sprawujący zarząd powierzony ma takie uprawnienia jakie nadadzą mu właściciele w umowie a nie ustawa.
Jeżeli właściciele nie określą w umowie z zarządcą sprawującym zarząd powierzony obowiązuje ustawa o własności lokali, co jednoznacznie wynika
z brzmienia art. 33:
"W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. "
Zarządca: w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału
Przekornie zapytam się w takim razie - czy art. 21 też to dotyczy i taki "powierzony zarządca" jest zarządem wspólnoty czy nie jest?
Jeżeli nie jest - jak wynika z logiki i bogatego orzecznictwa - to na jakiej w takim razie podstawie prawnej tenże art. 21 jest wyłączony w art. 33?
Zarządca: w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału
Przekornie zapytam się w takim razie - czy art. 21 też to dotyczy i taki "powierzony zarządca" jest zarządem wspólnoty czy nie jest?
Jeżeli nie jest - jak wynika z logiki i bogatego orzecznictwa - to na jakiej w takim razie podstawie prawnej tenże art. 21 jest wyłączony w art. 33?
Jest wyłączony na podstawie art 96 kc.
SN w uchwale z 21 stycznia 2009 w uzasadnieniu zakwestionowal zastosowanie art 21 do reprezentacji zarządcy w zwiazku a art 33. Temat ten był dyskutowany na forum, ale mam takie wrazenia że środowisko zarzadcow totalnie olało tą uchwałę.
[cite] gecon:[/cite]Jeżeli nie jest - jak wynika z logiki i bogatego orzecznictwa - to na jakiej w takim razie podstawie prawnej tenże art. 21 jest wyłączony w art. 33?
Jest wyłączony z art.33, czy też włączony w art. 33?
Czytelnicy mogą się pogubić...
[cite] tajfun:[/cite]SN w uchwale z 21 stycznia 2009 w uzasadnieniu zakwestionowal zastosowanie art 21 do reprezentacji zarządcy w zwiazku a art 33.
Ciekawe, dlaczego aż SN musiał zajmować stanowisko w tej sprawie skoro jednoznacznie z art. 21 wynika, iż określenie zarząd odnosi się do organu wspólnoty, a nie bezpośrednio do samej funkcji/czynności zarządzania?
Jeśli jednak ktoś, komu powierzono zarząd, wywodzi z art.21. funkcjonalność, czyli sprawowanie zarządu - w sensie wykonywania określonych czynności z tym związanych - może sobie uzurpować prawa wynikające z tego artykułu.
Można się przynajmniej upierać...
W każdym razie w "przejrzystości" zapisu ustawy wydaje się, że zabrakło jednego słowa. Powinno być: Zarząd wspólnoty (art.21 uowl) lub jeszcze dodane "jako organ" Wtedy byłoby znaczniej mniej zapędów do manipulacji, wynikającej z indywidualnej interpretacji.
Nowy doklejony: 03.09.16 14:07
[cite] gecon:[/cite]
Zarządca: w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału
Przekornie zapytam się w takim razie - czy art. 21 też to dotyczy i taki "powierzony zarządca" jest zarządem wspólnoty czy nie jest?
A ja poproszę o jaśniej sformułowane pytanie. :tooth:
Bardzo proszę.
Art. 21 mówi o zarządzie - zgadzamy się, że chodzi o organ wspólnoty (funkcja podmiotowa).
Natomiast art 33 mówi o tym co należy robić gdy właściciele określą sposób sprawowania zarządu jako powierzony np. Kowalskiemu wg art. 18 ust.1 nie określając mu żadnych obowiązków czy zadań. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu wtedy zastosowanie mają zapisy Rozdziału 4 czyli także art. 21.
A zatem moje pytanie (przekorne zaznaczam) brzmi: czy tak nieokreślony Kowalski powołany (wyznaczony) do sprawowania zarządu (powierzonego) we wspólnocie jest zarządem czy nie jest?
Jeżeli nie jest - to na jakiej podstawie nie jest skoro sprawuje zarząd, czyli inaczej - dlaczego art. 21 nie ma do niego zastosowania?
Czy może reprezentować wspólnotę bez dodatkowych pełnomocnictw skoro takie nadał mu już art. 21 (będący w rozdziale 4)?
Kolega tajfun błędnie uważa (moim zdaniem!) że taką podstawą prawną jest art 96 kc i uchwała SN z 2009 r.
W związku z tym przypominam, że uchwala SN jest tylko uchwałą a nie podstawą prawną a poza tym w tej samej uchwale jest następujące uzasadnienie:
"...Odmienne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, w myśl którego, jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to zagadnienie działania zarządcy (osoby
prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. W razie braku stosownych postanowień zawartych w umowie lub uchwale właścicieli lokali, należy odwołać się do art. 33 u.w.l., a w konsekwencji nie ma przeszkód do stosowania do ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarządcy przepisu art. 21 ust. 1 u.w.l., który wskazuje na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Pogląd ten nie znalazł akceptacji w doktrynie, w której zgodnie prezentowane jest stanowisko, że zarządca ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 może występować w imieniu właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, jeżeli udzielili mu stosownego pełnomocnictwa..."
Czy stwierdzenie jednego sędziego SN, że wyrok innego sędziego SN nie znalazł akceptacji w doktrynie należy traktować jako wykładnię prawa?
A jak znajdzie się trzeci sędzia SN stwierdzając, że on uważa jeszcze inaczej to czego my, śmiertelnicy mamy się trzymać?
Co taki zarządca powierzony ma o sobie myśleć? - jestem zarządem czy nie jestem?
W umowie mam napisane, że powierza mi się zarząd wspólnoty (nie administrowanie czy zarządzanie ale właśnie zarząd) - czyli reprezentuję wspólnotę czy nie (art. 21)?
Jak więc widać sprawa wcale nie jest taka jednoznaczna i jak pokazuje życie różni sędziowie w różnych sądach a czasami nawet w tych samych - różnie podchodzą do tej kwestii a konfliktów na tym tle akurat wcale nie ubywa.
Gecon . Całkowita zgoda że sprawa nie jest jednoznaczna. W sumie SN zajmował si 3 razy ta kwestia . Raz nie okreslił swego stanoowiska do końca . Drugim razem stwierdzil że ... nie ma przeszkód do tego aby stosować art 21 także w stosunku do zarzadcy (18.1) i trzeci raz " jakby uzupełnił" to drugie stanowisko.
W uchwale z 21 stycznia SN nie zabronił zarządcy 18.1 reprezentowania wspolnoty. Ale postawił wymóg , własnie wynikający z art96 KC aby takie pełnomocnictwo do reprezentacji wynikało z umowy o z umowy o sposobie zarzadu NW zawartą pomiędzy właścicielami. A jesli nie wynika to zarządca powinien ( i może ) uzyskać pełnomocnictwo rodzajowe ,uchwałą dla kazdej czynności związanej z reprezentacja wspólnoty . Jak więc widzisz sam Gecon problem jest. Ja przyjąłem stonowisko SN . Ty masz wątpliwości. Ale czy z tego powodu musimy urywać sobie łby.
I nie jest tak że jest to stanowisko jednego sędziego . Interpretacja że słowa "powierze się zarząd" należy interpretować _ powierza sie wykonywanie czynności prawnych mających na celu funkcjonowanie współnoty a prościej wykonywania czynności zarzadzania i administrowania jest przyjęte w wielu wyrokach sądów.
Jeden przytoczyłem powyżej.
Gdyby przyjąć interpretacje Gecona to Zarządca nieruchomości (art. 18,1 ) nie mógłby prowadzić windykacji bez uchwały właścicieli wobec każdego dłużnika co w konsekwencji paraliżowałoby prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty .
A tak sie ucieszyłem Twoim podziekowaniem. ! Jest dokładnie odwrotnie.To ja twierdze że jesli nie ma odpowiedniego upowaznienia w umowie o sposobie zarzadu ( tak stwierdzil SN ) to zarzadca 18.1 musi mieć uchwałę ( pełnomocnictwo) na każdą umowe z podmiotem zewnętrznym.
Ale w w Art 21 , w drugiej części jest akapit ...i w stosunkach pomiędzy wspólnota a włascicielami lokali. Czyli musi mieć także pełnomocnictwo do wszczęcia windykacji, w stosunku do każdego własciciela lokalu.
[cite] gecon:[/cite]Art. 21 mówi o zarządzie - zgadzamy się, że chodzi o organ wspólnoty (funkcja podmiotowa).
Natomiast art 33 mówi o tym co należy robić gdy właściciele określą sposób sprawowania zarządu jako powierzony np. Kowalskiemu wg art. 18 ust.1 nie określając mu żadnych obowiązków czy zadań. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu wtedy zastosowanie mają zapisy Rozdziału 4 czyli także art. 21.
A zatem moje pytanie (przekorne zaznaczam) brzmi: czy tak nieokreślony Kowalski powołany (wyznaczony) do sprawowania zarządu (powierzonego) we wspólnocie jest zarządem czy nie jest?
Jeżeli nie jest - to na jakiej podstawie nie jest skoro sprawuje zarząd, czyli inaczej - dlaczego art. 21 nie ma do niego zastosowania?
Moim zdaniem jednak jest zarządem.
Kluczem jest tutaj również sam sposób powierzenia zarządu. Zgodnie z art.18 ust.1 według umowy właścicieli, ale... powierzenie zarządu może nastąpić również w formie uchwały właścicieli powołującej zarząd tzw. właścicielski (art.20 ust.1). Tam jest mowa o powołaniu/wyborze zarządu na mocy uchwały (nie umowy) właścicieli "osoby fizycznej spoza grona właścicieli", a więc osoby obcej dla wspólnoty.
W ten sposób właściciele de facto też jej powierzają zarząd, ale na mocy uchwały - wtedy ta osoba (obca spoza wspólnoty) ma wszystkie umocowania wynikające z art.21.
Skoro jednak wybrano Kowalskiego na mocy umowy (decyzja wszystkich właścicieli - nie większości) jako zarząd wspólnoty, to tym samym powierzono mu ten zarząd tylko w inny sposób - umową, a nie uchwałą.
Jednak jeśli w tej umowie nie określono żadnego innego sposobu sprawowania zarządu, to sprawuje on ów zarząd zgodnie z ustawą czyli przepisami wynikającymi z rozdziału 4, co wynika z art.33.
A w rozdziale 4 jest art.21 i... z żadnych przepisów uowl nie wynika, iż zarządcy powołanego w trybie art.18 ust.1 on nie dotyczy - czyli, że rodział 4 jest dla niego obowiązujący z pominięciem art.21. To byłoby nielogicznie i niezgodne z umową właścicieli, którzy mu ten zarząd jednak powierzyli, tym samym nadając mu uprawnienia z tego wynikające - między innymi do ich reprezentowania - w sytuacji, gdy umowa nie określała żadnego innego sposobu sprawowania zarządu.
Zgodnie z art.18 ust.1 według umowy właścicieli, ale...[b] powierzenie zarządu może nastąpić również w formie uchwały właścicieli powołującej zarząd tzw. właścicielski (art.20 ust.1)[/b]. Tam jest mowa o powołaniu/wyborze zarządu na mocy uchwały (nie umowy) właścicieli "osoby fizycznej spoza grona właścicieli", a więc osoby obcej dla wspólnoty.
To jest manipulacja, i nieprawda. Wybór to nie powierzenie.
Pytanie. Czy właściciele lokali nie moga w umowie notarialnej podjętej później, okreslić sposób zarzadu poprzez ....wybranie zarzadu osobowego a ...nie powierzenia zarzadu..?
Następny któremu wszystko się kojarzy z jednym.
Czytanie ze zrozumieniem się kłania. Gdzie ty tu widzisz interpretacje gecona???
W tych pytaniach może:
...jest zarządem czy nie jest?
...Czy może reprezentować wspólnotę.
...dlaczego art. 21 nie ma do niego zastosowania?
Co taki zarządca powierzony ma o sobie myśleć? - jestem zarządem czy nie jestem?
...czyli reprezentuję wspólnotę czy nie
....sprawa wcale nie jest taka jednoznaczna
Muszę niestety następnemu użytkownikowi doradzić zajrzenie do Słownika dla sprawdzenia - co oznacza słowo interpretacja.
Haneczka: Moim zdaniem jednak jest zarządem.
No ale jak widzisz w doktrynie ten pogląd się rzekomo nie przyjął.
Haneczka: Tam jest mowa o powołaniu/wyborze zarządu na mocy uchwały (nie umowy) właścicieli "osoby fizycznej spoza grona właścicieli", a więc osoby obcej dla wspólnoty.
W ten sposób właściciele de facto też jej powierzają zarząd, ale na mocy uchwały - wtedy ta osoba (obca spoza wspólnoty) ma wszystkie umocowania wynikające z art.21.
To oczywiste - bo taki obcy Kowalski jest wybranym zarządem (jednoosobowym), czyli organem wspólnoty a więc ma umocowanie bezpośrednio w ustawie (art.21).
Wynika chyba z tego, mówiąc w dużym uproszczeniu: umową się komuś coś powierza (Kowalski jest zarządcą sprawującym zarząd powierzony) a uchwałą się kogoś wybiera do czegoś (Kowalski jest wybranym członkiem zarządu).
tajfun: Czy właściciele lokali nie moga w umowie notarialnej podjętej później, okreslić sposób zarzadu poprzez ...
Pytanie zbędne bo ustawa mówi o tym wprost: ...albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności...
To chyba oczywiste bo nie oznacza przecież, że muszą tylko powierzyć.
Wyrażenie "w szczególności" ma swoje znaczenie.
Najczęściej jest to najistotniejszy lub jeden z najistotniejszych przykładów.
Takie wyliczenie oznacza, że poza elementami które „w szczególności” występują, mogą występować też inne.
[cite] tajfun:[/cite] To jest manipulacja, i nieprawda.
Wybór to nie powierzenie.
Pytanie. Czy właściciele lokali nie moga w umowie notarialnej podjętej później, okreslić sposób zarzadu poprzez ....wybranie zarzadu osobowego a ...nie powierzenia zarzadu..?
czy ty nie widzisz różnicy pomiędzy powierzeniem ( scedowaniem uprawnień) od wyborem swych przedstawicieli reprezentujących WM .?
[cite] tajfun:[/cite] Ale moim zdaniem ...nie jest zarządem.
W takim razie czym jest...? Nierządem?! :bigsmile:
[cite] Ange-lisica:[/cite]Wariaci :bigsmile:
Mówią, że czasem w szaleństwie jest metoda. :cool:
Weź np. taką ustawę o własności lokali... :bigsmile:
[cite] tajfun:[/cite] To jest manipulacja, i nieprawda. Wybór to nie powierzenie.
To powiedz, jaka jest różnica pomiędzy wybraniem a powierzeniem zarządu dla istoty samego zarządzania, czyli sprawowania zarządu? Nieważne są tutaj kompetencje wynikające ze sposobu określania zarządu - to nie ma dla tej odpowiedzi żadnego znaczenia. To szczegóły, albo... niuanse samego sposobu zarządzania, o którym też decydują właściciele, bo na podstawie świętego prawa własności mogą to zrobić.
[cite] gecon:[/cite]
Haneczka: Moim zdaniem jednak jest zarządem.
No ale jak widzisz w doktrynie ten pogląd się rzekomo nie przyjął.
No, ale... jeśli doktryna nie jest w pełni sprawna to, dlaczego ma dominować? Może wymaga specjalnej troski... I od tego należałoby zacząć.
[cite] gecon:[/cite]Wynika chyba z tego, mówiąc w dużym uproszczeniu: umową się komuś coś powierza (Kowalski jest zarządcą sprawującym zarząd powierzony) a uchwałą się kogoś wybiera do czegoś (Kowalski jest wybranym członkiem zarządu).
Nie odpowiedziałeś mi na wcześniej zadane pytanie:
Odpowiedz mi, proszę, co robią właściciele lokali wybierając zarząd i w jakim celu?
To się właśnie wiąże z tym, co teraz określiłeś "mówiąc w dużym uproszczeniu:..."
Zarząd pozostaje zarządem, bez względu jak będzie (dla ułatwienia lub oznaczenia) nazywany. Nieważne czy będzie to zarząd powierzony, czy właścicielski. Jeden i drugi służy jednemu, jasno określonemu celowi - zarządzaniu.
Różnica jest tylko w samym sposobie powołania i sposobie zarządu: jeden się powierza (zawsze umową!), a drugi wybiera uchwałą . Bardziej tu chodzi o słowa dla wyodrębnienia różnicy wynikającej z podstawy powołania - albo z art.18 albo z art.20. - niż z różnicy samego zarządzania.
Bardziej tu chodzi o słowa dla wyodrębnienia różnicy wynikającej z podstawy powołania - albo z art.18 albo z art.20. - niż z różnicy samego zarządzania.
Ależ to jest oczywiste. Sęk w tym, że doktryna i praktyka traktuje te dwa "zarządy" inaczej. Jednego jako organ wspólnoty z uprawnieniami art. 21 a drugiego jako tylko pełnomocnika bez uprawnień art. 21 - tylko z tymi ustalonymi w umowie. Cały problem rozbija się o to - dlaczego jeżeli w umowie o powierzeniu nie ma określonych uprawnień (m.in. do reprezentacji) to taki zarządca sprawujący zarząd w myśl art 33 nie ma uprawnień ustawowych wynikających z art. 21.
Nie odpowiedziałeś mi na wcześniej zadane pytanie
Sorry - ale nie przystoi zadawanie takich prostych pytań.
Sęk w tym, że doktryna i praktyka traktuje te dwa "zarządy" inaczej. Jednego jako organ wspólnoty z uprawnieniami art. 21 a drugiego jako tylko pełnomocnika bez uprawnień art. 21 - tylko z tymi ustalonymi w umowie.
sprostowanie...
doktryna jest podzielona Zarząd WM jak i Zarządcę NW traktuje pól na pól , w zależności od okoliczności pozwu, "doktryna" (sądy) raz stosuje zapisy z art.21 to znowu go pomija .
Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
[cite] tajfun:[/cite] To jest manipulacja, i nieprawda.
Wybór to nie powierzenie.
Pytanie. Czy właściciele lokali nie moga w umowie notarialnej podjętej później, okreslić sposób zarzadu poprzez ....wybranie zarzadu osobowego a ...nie powierzenia zarzadu..?
czy ty nie widzisz różnicy pomiędzy powierzeniem ( scedowaniem uprawnień) od wyborem swych przedstawicieli reprezentujących WM .?
Zadaje takie pytanie właśnie dlatego że widzę taka różnice.
Zobacz jak skondtruowany jest art 18.1 . Najpierw mówi że własciciel mogą okoreślić sposob zarzadu a nastepnie proponuje szczególny sposóób określenia tego spososbu zarzadu poprzez powierzenie zraadzania ( będe sie upierał przy słowie zarzadzania a nie zarządu) osobie fizycznej lub prawnej.
Sposób zarzadu nie musi byc określony wyłącznie poprzez wybór zarzadzania wyłącznie na podstawie UoWL , w tym poprzez wybór zarzadu osobowego lub powierzenia zarzadzania osobie fizycznej lub prawnej.
Dlatego pytam czy właściciele mogą w umowie notarialnej określić sposob zarzadzania poprzez wybór zarząd osobowego .
A w szczególności nadać takiemu zrarzdowi osobowemu właściwości zarzadu osobowego (wybranego uchwałą na podstawi art20) na podstawie art33. A w konsekwencji , czy można taki osobowy zarząd traktować jak zarzad wybrany na podstawie art 20, w zapisaćh rozdz 4 UoWL.
Z rozdziału 4 wynika że nie można ustalić takiego sposobu zarzadu ( wybór osob) . Natomiast ustawodawca operuje pojęciem zarządcy ( 18.1) jakby z góry zakładając że na podstawie art 18.1 można wyłącznie powierzyć zarzadzanie osobie fizycznej lub prawnej.
W mojej opinii art 18.1 wcale nie daje dodtkowych praw wółaścicielom lokali , lecz w praktyce je ogranicza . To jest ukłon w stronę zawodowych zarzadców.
gecon: doktryna i praktyka traktuje te dwa "zarządy" inaczej.
KubaP: sprostowanie...
doktryna jest podzielona Zarząd WM jak i Zarządcę NW traktuje pól na pól
Zdanie, że doktryna traktuje zarząd WM i zarządcę NW pół na pól nie jest sprostowaniem słowa inaczej lecz oksymoronem nie wiadomo co oznaczjającym bo żadna doktryna nie traktuje ich po połowie lecz jednego jako "pełnoprawny ustawowy zarząd" a drugiego nie jako zarząd - czyli inaczej - mimo że wykonują te same czynności zarządzania.
Tajfun: Zobacz jak skonstruowany jest art 18.1 . Najpierw mówi, że właściciele mogą określić sposób zarządu, a następnie proponuje szczególny sposób określenia tego sposobu zarządu poprzez powierzenie zarządzania ( będę się upierał przy słowie zarządzania a nie zarządu) osobie fizycznej lub prawnej.
Sorry elan124 - ale w zalinkowanej stronie są totalne b_e_n_ie!
I to jak widać wytworzone przez licencjonowanych zarządców.
Właściciele w umowie (w formie aktu notarialnego) postanawiają, że we wspólnocie mieszkaniowej obowiązywać będą przepisy ustawy o własności lokali z niżej wyszczególnionymi zmianami:
W przepisie art. 18 ust. 1 zastępuje się wyraz "mogą" wyrazami "są obowiązani".
W przepisie art. 20 ust. 1 zastępuje się wyrazy "są obowiązani" wyrazem "mogą".
W przepisie art. 21, 22 i 26 po wyrazie "zarząd" dopisuje się "lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1".
Wprowadzone zmiany pozwalają wspólnocie na powierzenie zarządu zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 osobie prawnej albo fizycznej, która wykonywać będzie wszystkie czynności zarządu zwykłego zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, i zrezygnować z powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
W tej sytuacji zarządca któremu zarząd powierzono wykonywał będzie czynności w imieniu własnym ze skutkiem dla wspólnoty.
Pamiętać należy, że swoboda kształtowania umowy określającej sposób zarządzania jest nieograniczona.
To jest kompletna b_d_ra do kwadratu.
Żadna wspólnota nie jest uprawniona do zmiany treści uchwalonych przez Sejm RP ustaw, nawet umową notarialną.
Kolejną b_d_rą jest rzekoma nieograniczona swoboda umów, co jest nieprawdą bo swoboda zawierania umów jest właśnie ograniczonaart.353-1 Kc. Zapisy w umowie niezgodne z ustawą są nieważne (tak jak w tym wypadku) co czyni najczęściej także całą umowę nieważną.
Dlatego podałem taką "bredniową" informację dla potrzeb...
Acha, tak też "od razu sobie pomyślałem", że to dla kawału sobie napisali.
Może ta spółka też dla kawału istnieje tylko?
Capital Inc. Sp. z o. o. działa na rynku zarządców od 1995 roku. Spółka zarządza wspólnotami mieszkaniowymi, biurowcami oraz osiedlami domów jednorodzinnych. Nasza praca oparta jest na rzetelności, profesjonalizmie, skuteczności i wszechstronnej znajomości profesji zarządcy.
Wypada współczuć tym wspólnotom no i ostrzec inne we Wrocławiu, że to zieloni amatorzy a nie profesjonaliści. Jakim cudem toto licencje dostali?
No dobra , ale jak jest z wyborem zarzadu osobowego w umowie o sposobie zarzadu NW podjetej przez właścicieli lokali. Taki wybór nie zmienia , ani nie ingeruje w żadna ustawe. Ale art 33 nie ma tutaj zastosowania. Chyba że taki ewentualny zapis potraktujemy jako powierzenie zarządu trzem osobom , co z kolei jest sprzeczne z zapisem 18.1 i w ogóle bez sensu. Ale taki zarząd ma z kolei wiekszą wage prawną. Został bowiem wybrany przez 100% włascicieli w drodze umowy a nie zwykłą wie kszością uchwałą. Ale ...taki zarząd nie może wykonywać czynności zwykłego zarzadu samodzielnie , bo byłoby to złamanie ustawy KC. Ale ...czy taki zarząd jest organem wspolnoty?
jak jest z wyborem zarzadu osobowego w umowie o sposobie zarzadu NW podjetej przez właścicieli lokali.
Normalnie jest - przecież pisze wyraźnie.
Umowa o sposobie sprawowania zarządu jest umową między właścicielami w której właściciele decydują jak ma być on sprawowany (przez kogo).
Ale art 33 nie ma tutaj zastosowania.
No oczywiście bo właściciele zadecydowali (określili), że będzie wybierany wg. art. 20.
Chyba że taki ewentualny zapis potraktujemy jako powierzenie zarządu trzem osobom...
Co takiego??? Jaki zapis? Jakie dowolne traktowanie? Jakie powierzanie? To jest wybór!
taki zarząd nie może wykonywać czynności zwykłego zarzadu samodzielnie , bo byłoby to złamanie ustawy KC
Kompletna ...... ! Skąd wytrzasnąłeś taką interpretację, na jakiej podstawie wybrany zarząd (organ wspólnoty) nie może realizować art. 22 ust. 1 ???
[cite] gecon:[/cite]Wypada współczuć tym wspólnotom no i ostrzec inne we Wrocławiu, że to zieloni amatorzy a nie profesjonaliści. Jakim cudem toto licencje dostali?
a od kiedy to, podmioty gospodarcze dostawały licencje - gecon- ku
Znowu polecam Slownik - znaczenie wyrażenia "toto".
Gdyby było napisane "toto dostało", można by w jakimś widzie skojarzyć, że chodzi o spółkę ale ja wyraźnie napisałem "toto dostali"
Prościej wyjaśniam: skoro spółka zajmuje się od 1995 roku zarządzaniem wspólnotami a więc musi mieć przynajmniej jednego licencjonowanego. Po drugie, spółka nie potrafi napisać tekstu i umieścić go na stronie ani też nie potrafi ocenić czy nie napisała g_upot. Stąd dla każdego (zwłaszcza "licencjonowanego" jak ty) powinno być jasne, że wyrażenie "toto" określało w skrócie zatrudnionych w tejże spółce administratorów, zarządców. Usiłowałeś dociąć gecon-kowi ale znowu ci nie wyszło. Blamaż. Pisałem ci kiedyś - nie bierz się za to bo za trudne jest.
jak jest z wyborem zarzadu osobowego w umowie o sposobie zarzadu NW podjetej przez właścicieli lokali.
Normalnie jest - przecież pisze wyraźnie.
Umowa o sposobie sprawowania zarządu jest umową między właścicielami w której właściciele decydują jak ma być on sprawowany (przez kogo).
Ale art 33 nie ma tutaj zastosowania.
No oczywiście bo właściciele zadecydowali (określili), że będzie wybierany wg. art. 20.
Chyba że taki ewentualny zapis potraktujemy jako powierzenie zarządu trzem osobom...
Co takiego??? Jaki zapis? Jakie dowolne traktowanie? Jakie powierzanie? To jest wybór!
taki zarząd nie może wykonywać czynności zwykłego zarzadu samodzielnie , bo byłoby to złamanie ustawy KC
Kompletna ...... ! Skąd wytrzasnąłeś taką interpretację, na jakiej podstawie wybrany zarząd (organ wspólnoty) nie może realizować art. 22 ust. 1 ???
Wiem jaki jestes w stosunku do mnie i wiem że sobie teraz robisz kpiny.
Ja nie piszę o wyborze zarządu na podstawie art 20 , tylko nastepującym zapisie w AN:
Właściciele lokali okreslaja sposob zarzadu poprzez wybranie do zarzadu wspolnoty nastepujące osoby:
1. Kowalski
2 Maliniak
3. allach.
Wybrany zarząd ma nastepujace prawa i obowiazki
1
2
3
4...
789
Nie moga tak zrobić. Dlaczego?
Gecon:
Umowa o sposobie sprawowania zarządu jest umową między właścicielami w której właściciele decydują jak ma być on sprawowany [b](przez kogo).[/b][code]
Właściciele lokali okreslaja sposob zarzadu poprzez wybranie do zarzadu wspolnoty nastepujące osoby:
Nie moga tak zrobić. Dlaczego?
Ależ mogą - na g_u_otę nie ma rady - kto im zabroni?
Tyle że to jest bez sensu.
Nie funkcjonuje w ustawie (w art. 18 ust.1 ) pojęcie sposobu zarządu w postaci: "poprzez wybranie do zarządu następujące osoby".
Żeby wybrać te osoby do zarządu muszą najpierw właściciele określić (art. 18 ust.1): w jaki sposób będzie sprawowany zarząd.
Czyli reasumując aby powstał zarząd wspólnoty muszą być dwa dokumenty:
- uchwała zaprotokołowana (lub umowa) że właściciele postanawiają określić sposób zarządu w swojej wspólnocie np. zgodnie z art. 20 UoWL poprzez wybór członków spośród właścicieli lub spoza.
- uchwała o wyborze Kowalskiego, Maliniaka, Allacha
Wtedy taki zarząd jest organem wspólnoty czerpiącym wszelkie uprawnienia z art. 21.
Przez kogo????
Jak przez kogo?
Czy będzie powierzony osobie prawnej czy fizycznej? Czy będzie wg. art. 20 ? Czy spośród właścicieli czy spoza? Czy będzie inny (mieszany) według innych własnych ustaleń określonych w umowie.
Tyle że to jest bez sensu.
Nie funkcjonuje w ustawie (w art. 18 ust.1 ) pojęcie sposobu zarządu w postaci: "poprzez wybranie do zarządu następujące osoby".
Dlaczego to jest bez sensu? I dlaczego nie funkcjonuje?
Spodziewam sie odpowiedzi typu . Tajdun , czytaj , czytaj i jeszcze raz czytaj.
Bo nie można wybierać osób do organu którego jeszcze nie ma (i nie wiadomo czy będzie) - bo nie określili właściciele, że będzie to zarząd. Najpierw muszą to określić
- pisałem o tym wyżej.
Spodziewam sie odpowiedzi...
Nie będę ukrywał, że moja cierpliwość ma określone granice.
Bo nie można wybierać osób do organu którego jeszcze nie ma (i nie wiadomo czy będzie) - bo nie określili właściciele, że będzie to zarząd. Najpierw muszą to określić
- pisałem o tym wyżej.
1.Dlaczego nie wiadomo czy bedzie. ? Wiadomo czy będzie czy nie będzie. Jesli własciciele określą inny sposob zarzadu NW ( niekoniecznie przez powierzenie , bo to jest przypadek szczególny jak mówi art18.1) to zarządu na podstawie art 20; nie bedzie , a jak nie określą to bedzie ( powinien być) , bo taki jest sens art 18.3.
Na Ange-lisicy słowo "wariaci", Haneczka napisała:
Haneczka: Mówią, że czasem w szaleństwie jest metoda. :cool:
Weź np. taką ustawę o własności lokali... :bigsmile:
[/quote]
No tak. Gdyby nie Ustawa, nie byłoby tego forum, a gdyby nie było tego forum, nie byłoby "prawdziwych wariatów". No to cieszmy się, póki co.. Ostatecznie wszystko przeminie, ale gdy teraz piłka w grze, no to cieszmy się :bigsmile:
[cite] gecon:[/cite]Sorry - ale nie przystoi zadawanie takich prostych pytań.
No, nie... Zadziwiasz mnie. "Kto pyta nie błądzi."
"Koniec języka za przewodnika."
Proste pytania nie wymagają przecież aż tak skomplikowanych odpowiedzi. A im bardziej prosta odpowiedź tym bardziej zrozumiały i przystępny staje się sam przekaz. Pomaga zrozumieć istotę rzeczy. Wszak w prostocie tkwi ukryte piękno, czar i mądrość.
Nowy doklejony: 04.09.16 21:59
[cite] Ange-lisica:[/cite]No tak. Gdyby nie Ustawa, nie byłoby tego forum, a gdyby nie było tego forum, nie byłoby "prawdziwych wariatów".
Eeee... :bigsmile: To chyba nie tak. Śmiem twierdzić, że szaleństwo to forma wolności.
Gdyby nie było forum, a przede wszystkim wspólnot mieszkaniowych, to pewnie bylibyśmy wariatami przekierowanymi na inny cel. To kwestia potrzeb i możliwości samorealizacji. :bigsmile:
[cite] Ange-lisica:[/cite] No to cieszmy się, póki co.. Ostatecznie wszystko przeminie, ale gdy teraz piłka w grze, no to cieszmy się :bigsmile:
Jestem po lekturze tej stronki zarządcy z Wrocławia.
Pod linkiem elana najpierw wpierają nam, że ustawa o własności lokali nadaje się tylko do kosza i nie da się jej stosować. Że w akcie notarialnym trzeba ją napisać na nowo a ustawodawca pomylił kluczowe słowa w kluczowych zapisach. Z tej dziwnej konstrukcji wynika, że właściciele mogliby w umowie notarialnej niejako zrzec się uprawnienia do wyłonienia zarządu właścicielskiego.
Ale w zakładce pt. Prawo - Zarząd czytamy coś zupełnie przeciwnego: "Powszechnie błędnie przyjmuje się, że powierzenie zarządu w sposób określony w art. 18 ust. 1 zwalnia właścicieli od obowiązku podjęcia uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem obowiązek zawarty w przepisie art. 20 ust. 1 zobowiązuje właścicieli lokali do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu i z obowiązku tego właściciele nie są zwolnieni żadnym przepisem.
Nie wiem jak to nazwać?! Dwie tezy sprzeczne z obowiązującym prawem, a przy tym sprzeczne wzajemnie.
Śmiało, proponuję nie owijać w bawełnę. To najczęściej dawni konserwatorzy, administratorzy itp. komuchy co się "uwłaszczyły na zawodzie" w momencie jego powstawania i UoWL załatwiając sobie licencje w różne szemrane sposoby bo najczęściej nie spełniali praktycznie żadnego warunku określonego w ustawie aby otrzymać uprawnienia do zarządzania.
Podejrzewam, że gdyby takie b_e_n i e napisał jakiś początkujący użytkownik i dyskutował tu, że tak można robić to by go wszyscy zarządcy "wdeptali w wątek", że bałby się odezwać.
A w tym wypadku - w wykonaniu zarządców licencjonowanych, mamy degrengoladę prawa świadczącą o kompletnym nieuctwie - i jakoś cisza. Przecież to powinno być piętnowane na wszelkie sposoby, także tu na Forum czerwonymi literami. Portal winien wystąpić o zakazanie szerzenia bezprawia w wykonaniu tej spółki. Podać nazwiska tych nieudaczników z licencjami aby zapobiec ich szkodliwej działalności na rynku wspólnotowym.
Niestety nie tylko we Wrocławiu tacy są, spotyka się podobnych wielu, co nawet publicznym WC nie powinni zarządzać a oni się biorą za rządzenie właścicielami nawet. Środowisko samo powinno ich odrzucić bo okrywają hańbą ten zawód. Stąd tyle nieprawidłowości, przekrętów i powszechnych negatywnych opinii o tym zawodzie.
Gecon: Stąd tyle nieprawidłowości, przekrętów i powszechnych negatywnych opinii o tym zawodzie.
Media w ogóle nie zajmują się problemami wspólnot, a wielka szkoda, przecież można by było w jakiś sposób (artkuły, audycje, wywiady, itp.) ukrócić szereg bezprawnych działań i Zarządów i Zarządców i Administratorów. Brakuje ciała pośredniego pomiędzy Wspólnotą a Sądem.
To nie wina takich firm zarządczych/administratorskich, a środowisk prawniczych i radców prawnych , sądów.
Dla tej kasty osób, świat się zaczyna i kończy na latach 60 ubiegłego stulecia, gdzie dostępne metody zarządzania nieruchomościami ograniczały sie do spółdzielczości mieszkaniowej oraz nieruchomości komunalnych.
Nie przyjmują do wiadomości, że w roku 1995 rozszerzono prawo właścicielskie na nieruchomości wielolokalowe.
Ich myślenie idzie wg jednego sztampa / wzoru wypracowanego w spóldzielczosci mieszkaniowej. Najgorsze, że ich tezy budowane są na fragmentach wyroków sądowych , tylko dlatego że użyto tam słów potrzebnych w danej chwili. Działają na emocjach właścicielskich. Interpretują zapisy prawne tak, aby im było korzystnie dla nich.
Takie sytuacje powinno się napiętnować i wycinać takie wpisy z forum, bo robią zamęt. Są pseudo oratorami rzeczy drugorzędnych tylko dlatego, że ludzie wierzą w wyroki, cudze wyroki.
Uwolnienie zawodu spowodowało, że mamy wolną amerykankę. Tak jak są domorośli prawnicy to i są domorośli zarządcy/administratorzy.
Brakuje prawników , radców prawnych, którzy specjalizowali się w sprawach związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych, jako trzeciego modelu zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi.
Kolejnym elementem takiego stanu to niska wiedza właścicieli lokali na temat działalności wspólnot mieszkaniowych (powoływanie rad nadzorczych , komisji rewizyjnych czy tytułomania członków zarządu WM- Prezesów), apatia , nie uczestniczenie w zebraniach właścicielskich, zaskarżanie uchwał z fanaberii a nie przyczyn merytorycznych, negowanie decyzji większości właścicieli, tworzenie grup oporu wewnętrznego.
Traktowanie WM jak przedsiębiorstwa które winno zarabiać / przynosić dochody - karne odsetki , tworzenie majtku w postaci wykupu lokali .
Można by tak w nieskończoność tylko po co ... idzie zima , jak to napisał WP44.
Ci z Wrocławia to nie są domorośli administratorzy z czasów po deregulacji.
To szczwane lisy z czasów gdy licencje minister przydzielił z puli początkowej.
Uzurpatorzy.
To szczwane lisy z czasów gdy licencje minister przydzielił z puli początkowej.
Dokładnie i cale szemrane towarzystwo co się pod to podczepiło. Znam takiego licencjonowanego z tej puli co ni w ząb nie rozumie czytanego tekstu jakieś ustawy a o UoWL to tylko wie, że uchwalę właściciel może zaskarżyć do 6 tygodni a potem ma się podporządkować. Ale co to jest uchwala, jak powstaje to już ni w ząb.
Hej ludziska. Pora zakończyć ten wątek. Po dwóch miesiącach starań dostałam (do wglądu) w końcu (wczoraj) umowę administratora z moją Wwspólnotą. Jak byk, umowa jest o administrowanie nieruchomością wspólną, ale jednocześnie, co i rusz umowa ta zawiera takie sformułowania jak zarządzanie nieruchomością. Chodzi o zarządzanie w kontekście nieruchomości jako budynku w rozumieniu prawa budowlanego. Ponadto w załącznikach odkryłam:
l) świadectwo nadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości,
2) polisę ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości,
3) zaświadczenie o nr NIP Zarządcy,
4) zaświadczenie o nr Regon Zarządcy,
5} wpis do ewidencji działalności gospodarczej Zarządcy.
Umowa jest dość obszerna, bardzo dokładnie opisuje obowiązki firmy administrującej względem obowiązkowych przeglądów budynków, napraw itd. bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji technicznej, prowadzenie wykazu lokali i ich właścicieli oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Było też coś o rozliczaniu umów o dostawę energii, zimnej wody, ścieki, śmieci.
Również rozliczanie wpłaconych przez właścicieli zaliczek, organizacja zebrań właścicieli lokali, W umowie było wynagrodzenie 0,50 x metraż i kwota słownie (hm.. dużo). Umowa na czas nieokreślony z terminem wypowiedzenia 3 miesiące.
Umowa jak umowa, gdyby dokładnie ją przeczytać, to może jest to umowa o zarządzanie.. No ale jest zapis, że we Wspólnocie jest 3 osobowy Zarząd właścicielski i Zarządca nie może wchodzić w kompetencje zarządu. No.., coś takiego było napisane.
[cite] Ange-lisica:[/cite]. Ponadto w załącznikach odkryłam:
l) świadectwo nadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości,
2) polisę ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości,
3) zaświadczenie o nr NIP Zarządcy,
4) zaświadczenie o nr Regon Zarządcy,
5} wpis do ewidencji działalności gospodarczej Zarządcy.
a komu te świstki są potrzebne po uwolnieniu zawodu zarządcy? zbędna makulatura.
[cite] Ange-lisica:[/cite]Umowa jest dość obszerna, bardzo dokładnie opisuje obowiązki firmy administrującej względem obowiązkowych przeglądów budynków, napraw itd. bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji technicznej, prowadzenie wykazu lokali i ich właścicieli oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Było też coś o rozliczaniu umów o dostawę energii, zimnej wody, ścieki, śmieci.
to dobrze im bardziej szczegółowa tym mniej kwasów
[cite] Ange-lisica:[/cite]Również rozliczanie wpłaconych przez właścicieli zaliczek, organizacja zebrań właścicieli lokali, W umowie było wynagrodzenie 0,50 x metraż i kwota słownie (hm.. dużo).
Umowa na czas nieokreślony z terminem wypowiedzenia 3 miesiące.
a ile ty zarabiasz ? hmm ....pewnie strasznie dużo...
[cite] Ange-lisica:[/cite]Umowa jak umowa, gdyby dokładnie ją przeczytać, to może jest to umowa o zarządzanie.. No ale jest zapis, że we Wspólnocie jest 3 osobowy Zarząd właścicielski i Zarządca nie może wchodzić w kompetencje zarządu. No.., coś takiego było napisane.
jak jest Zarząd WM, to jest umowa o administrowanie inaczej być nie może , bo jak jest to jest patologia, paranoja.
Komentarze
Odpowiedz mi, proszę, co robią właściciele lokali wybierając zarząd i w jakim celu?
Może za szybko? Ale... dokończ. Lubię dopowiedziane i jasno określone sytuacje.
I to ma być Twój argument?
Sygnalizujesz, że przestałeś uważać mnie za przemiłą i roztropną użytkowniczkę tego forum? Jednym słowem uległam degradacji w Twoich oczach i z tego właśnie powodu, po Twoim obwieszczeniu na tym forum, mam czuć się źle.
No, cóż...
Napisałeś to, co chciałeś napisać - bez powodu tego nie zrobiłeś, wprowadzając czas przeszły.
Degradacja, obwieszczenie, złe samopoczucie...
Powinnaś zauważyć, że przerwałem dalsze brnięcie w zakamarki konstytucyjne niemające przecież nic wspólnego ani z wyborem zarządu ani z jego powierzeniem we wspólnocie. I zrobiłem to w czasie teraźniejszym - abym nie musiał właśnie zmieniać zdania o Tobie: - nie usiłując nawet wnikać dalej w przyczyny dla jakich zapewne przez "roztargnienie" wmieszałaś Konstytucję i to RP w tak prozaiczną rzecz bo to ni przypiął ni przyłatał.
Zapewniam Cię, że Twoje złe samopoczucie nie było celem takiego zachowania, wręcz przeciwnie.
A co? nie może być?
Zawsze musi być, każda najprostsza nawet problematyczna sytuacja uzasadniona niepodważalnym, naukowym argumentem?
Tu na takim jak to Forum? To dopiero by się działo.
Ja już wolę dyskusje mniej lub bardziej fachowe przeplatane przecudnymi wstawkami upiększającymi powagę poruszanych problemów, również w Twoim wykonaniu. Sam nie posiadam takich zdolności aczkolwiek usiłuję życia nie brać aż tak poważnie aby wysuwać tak daleko idące wnioski i nadinterpretacje produkowanych tu na Forum różnych przemyśleń.
Częstokroć robię wiele rzeczy bez powodu, automatycznie czy odruchowo - w końcu życie to nie tylko matematyka. Tak było chyba i tym razem.
Gekonie, drogi, do kogo to napisałeś? To było w rozmowie z Tajfunem i nie wiem czy wyjaśniałeś Tajfunowi czy mi.. Chyba się pogubiłam kurtka.. przydałoby się odnaleźć.
Jeżeli właściciele nie określą w umowie z zarządcą sprawującym zarząd powierzony obowiązuje ustawa o własności lokali, co jednoznacznie wynika
z brzmienia art. 33:
"W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. "
http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali
Jeżeli nie jest - jak wynika z logiki i bogatego orzecznictwa - to na jakiej w takim razie podstawie prawnej tenże art. 21 jest wyłączony w art. 33?
SN w uchwale z 21 stycznia 2009 w uzasadnieniu zakwestionowal zastosowanie art 21 do reprezentacji zarządcy w zwiazku a art 33. Temat ten był dyskutowany na forum, ale mam takie wrazenia że środowisko zarzadcow totalnie olało tą uchwałę.
Czytelnicy mogą się pogubić...
Ciekawe, dlaczego aż SN musiał zajmować stanowisko w tej sprawie skoro jednoznacznie z art. 21 wynika, iż określenie zarząd odnosi się do organu wspólnoty, a nie bezpośrednio do samej funkcji/czynności zarządzania?
Jeśli jednak ktoś, komu powierzono zarząd, wywodzi z art.21. funkcjonalność, czyli sprawowanie zarządu - w sensie wykonywania określonych czynności z tym związanych - może sobie uzurpować prawa wynikające z tego artykułu.
Można się przynajmniej upierać...
W każdym razie w "przejrzystości" zapisu ustawy wydaje się, że zabrakło jednego słowa. Powinno być: Zarząd wspólnoty (art.21 uowl) lub jeszcze dodane "jako organ" Wtedy byłoby znaczniej mniej zapędów do manipulacji, wynikającej z indywidualnej interpretacji.
Nowy doklejony: 03.09.16 14:07 A ja poproszę o jaśniej sformułowane pytanie. :tooth:
Art. 21 mówi o zarządzie - zgadzamy się, że chodzi o organ wspólnoty (funkcja podmiotowa).
Natomiast art 33 mówi o tym co należy robić gdy właściciele określą sposób sprawowania zarządu jako powierzony np. Kowalskiemu wg art. 18 ust.1 nie określając mu żadnych obowiązków czy zadań. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu wtedy zastosowanie mają zapisy Rozdziału 4 czyli także art. 21.
A zatem moje pytanie (przekorne zaznaczam) brzmi: czy tak nieokreślony Kowalski powołany (wyznaczony) do sprawowania zarządu (powierzonego) we wspólnocie jest zarządem czy nie jest?
Jeżeli nie jest - to na jakiej podstawie nie jest skoro sprawuje zarząd, czyli inaczej - dlaczego art. 21 nie ma do niego zastosowania?
Czy może reprezentować wspólnotę bez dodatkowych pełnomocnictw skoro takie nadał mu już art. 21 (będący w rozdziale 4)?
Kolega tajfun błędnie uważa (moim zdaniem!) że taką podstawą prawną jest art 96 kc i uchwała SN z 2009 r.
W związku z tym przypominam, że uchwala SN jest tylko uchwałą a nie podstawą prawną a poza tym w tej samej uchwale jest następujące uzasadnienie: Czy stwierdzenie jednego sędziego SN, że wyrok innego sędziego SN nie znalazł akceptacji w doktrynie należy traktować jako wykładnię prawa?
A jak znajdzie się trzeci sędzia SN stwierdzając, że on uważa jeszcze inaczej to czego my, śmiertelnicy mamy się trzymać?
Co taki zarządca powierzony ma o sobie myśleć? - jestem zarządem czy nie jestem?
W umowie mam napisane, że powierza mi się zarząd wspólnoty (nie administrowanie czy zarządzanie ale właśnie zarząd) - czyli reprezentuję wspólnotę czy nie (art. 21)?
Jak więc widać sprawa wcale nie jest taka jednoznaczna i jak pokazuje życie różni sędziowie w różnych sądach a czasami nawet w tych samych - różnie podchodzą do tej kwestii a konfliktów na tym tle akurat wcale nie ubywa.
W uchwale z 21 stycznia SN nie zabronił zarządcy 18.1 reprezentowania wspolnoty. Ale postawił wymóg , własnie wynikający z art96 KC aby takie pełnomocnictwo do reprezentacji wynikało z umowy o z umowy o sposobie zarzadu NW zawartą pomiędzy właścicielami. A jesli nie wynika to zarządca powinien ( i może ) uzyskać pełnomocnictwo rodzajowe ,uchwałą dla kazdej czynności związanej z reprezentacja wspólnoty . Jak więc widzisz sam Gecon problem jest. Ja przyjąłem stonowisko SN . Ty masz wątpliwości. Ale czy z tego powodu musimy urywać sobie łby.
I nie jest tak że jest to stanowisko jednego sędziego . Interpretacja że słowa "powierze się zarząd" należy interpretować _ powierza sie wykonywanie czynności prawnych mających na celu funkcjonowanie współnoty a prościej wykonywania czynności zarzadzania i administrowania jest przyjęte w wielu wyrokach sądów.
Jeden przytoczyłem powyżej.
Ale w w Art 21 , w drugiej części jest akapit ...i w stosunkach pomiędzy wspólnota a włascicielami lokali. Czyli musi mieć także pełnomocnictwo do wszczęcia windykacji, w stosunku do każdego własciciela lokalu.
Moim zdaniem jednak jest zarządem.
Kluczem jest tutaj również sam sposób powierzenia zarządu.
Zgodnie z art.18 ust.1 według umowy właścicieli, ale... powierzenie zarządu może nastąpić również w formie uchwały właścicieli powołującej zarząd tzw. właścicielski (art.20 ust.1). Tam jest mowa o powołaniu/wyborze zarządu na mocy uchwały (nie umowy) właścicieli "osoby fizycznej spoza grona właścicieli", a więc osoby obcej dla wspólnoty.
W ten sposób właściciele de facto też jej powierzają zarząd, ale na mocy uchwały - wtedy ta osoba (obca spoza wspólnoty) ma wszystkie umocowania wynikające z art.21.
Skoro jednak wybrano Kowalskiego na mocy umowy (decyzja wszystkich właścicieli - nie większości) jako zarząd wspólnoty, to tym samym powierzono mu ten zarząd tylko w inny sposób - umową, a nie uchwałą.
Jednak jeśli w tej umowie nie określono żadnego innego sposobu sprawowania zarządu, to sprawuje on ów zarząd zgodnie z ustawą czyli przepisami wynikającymi z rozdziału 4, co wynika z art.33.
A w rozdziale 4 jest art.21 i... z żadnych przepisów uowl nie wynika, iż zarządcy powołanego w trybie art.18 ust.1 on nie dotyczy - czyli, że rodział 4 jest dla niego obowiązujący z pominięciem art.21. To byłoby nielogicznie i niezgodne z umową właścicieli, którzy mu ten zarząd jednak powierzyli, tym samym nadając mu uprawnienia z tego wynikające - między innymi do ich reprezentowania - w sytuacji, gdy umowa nie określała żadnego innego sposobu sprawowania zarządu.
Pytanie. Czy właściciele lokali nie moga w umowie notarialnej podjętej później, okreslić sposób zarzadu poprzez ....wybranie zarzadu osobowego a ...nie powierzenia zarzadu..?
Czytanie ze zrozumieniem się kłania. Gdzie ty tu widzisz interpretacje gecona???
W tych pytaniach może: Muszę niestety następnemu użytkownikowi doradzić zajrzenie do Słownika dla sprawdzenia - co oznacza słowo interpretacja.
No ale jak widzisz w doktrynie ten pogląd się rzekomo nie przyjął. To oczywiste - bo taki obcy Kowalski jest wybranym zarządem (jednoosobowym), czyli organem wspólnoty a więc ma umocowanie bezpośrednio w ustawie (art.21).
Wynika chyba z tego, mówiąc w dużym uproszczeniu: umową się komuś coś powierza (Kowalski jest zarządcą sprawującym zarząd powierzony) a uchwałą się kogoś wybiera do czegoś (Kowalski jest wybranym członkiem zarządu).
Pytanie zbędne bo ustawa mówi o tym wprost:
...albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności...
To chyba oczywiste bo nie oznacza przecież, że muszą tylko powierzyć.
Wyrażenie "w szczególności" ma swoje znaczenie. http://umowazdeweloperem.pl/co-to-znaczy-ze-masz-w-szczegolnosci-jakis-obowiazek/
Mówią, że czasem w szaleństwie jest metoda. :cool:
Weź np. taką ustawę o własności lokali... :bigsmile:
To powiedz, jaka jest różnica pomiędzy wybraniem a powierzeniem zarządu dla istoty samego zarządzania, czyli sprawowania zarządu? Nieważne są tutaj kompetencje wynikające ze sposobu określania zarządu - to nie ma dla tej odpowiedzi żadnego znaczenia. To szczegóły, albo... niuanse samego sposobu zarządzania, o którym też decydują właściciele, bo na podstawie świętego prawa własności mogą to zrobić.
No, ale... jeśli doktryna nie jest w pełni sprawna to, dlaczego ma dominować? Może wymaga specjalnej troski... I od tego należałoby zacząć.
Nie odpowiedziałeś mi na wcześniej zadane pytanie: To się właśnie wiąże z tym, co teraz określiłeś "mówiąc w dużym uproszczeniu:..."
Zarząd pozostaje zarządem, bez względu jak będzie (dla ułatwienia lub oznaczenia) nazywany. Nieważne czy będzie to zarząd powierzony, czy właścicielski. Jeden i drugi służy jednemu, jasno określonemu celowi - zarządzaniu.
Różnica jest tylko w samym sposobie powołania i sposobie zarządu: jeden się powierza (zawsze umową!), a drugi wybiera uchwałą . Bardziej tu chodzi o słowa dla wyodrębnienia różnicy wynikającej z podstawy powołania - albo z art.18 albo z art.20. - niż z różnicy samego zarządzania.
Sorry - ale nie przystoi zadawanie takich prostych pytań.
doktryna jest podzielona Zarząd WM jak i Zarządcę NW traktuje pól na pól , w zależności od okoliczności pozwu, "doktryna" (sądy) raz stosuje zapisy z art.21 to znowu go pomija .
Zobacz jak skondtruowany jest art 18.1 . Najpierw mówi że własciciel mogą okoreślić sposob zarzadu a nastepnie proponuje szczególny sposóób określenia tego spososbu zarzadu poprzez powierzenie zraadzania ( będe sie upierał przy słowie zarzadzania a nie zarządu) osobie fizycznej lub prawnej.
Sposób zarzadu nie musi byc określony wyłącznie poprzez wybór zarzadzania wyłącznie na podstawie UoWL , w tym poprzez wybór zarzadu osobowego lub powierzenia zarzadzania osobie fizycznej lub prawnej.
Dlatego pytam czy właściciele mogą w umowie notarialnej określić sposob zarzadzania poprzez wybór zarząd osobowego .
A w szczególności nadać takiemu zrarzdowi osobowemu właściwości zarzadu osobowego (wybranego uchwałą na podstawi art20) na podstawie art33. A w konsekwencji , czy można taki osobowy zarząd traktować jak zarzad wybrany na podstawie art 20, w zapisaćh rozdz 4 UoWL.
Z rozdziału 4 wynika że nie można ustalić takiego sposobu zarzadu ( wybór osob) . Natomiast ustawodawca operuje pojęciem zarządcy ( 18.1) jakby z góry zakładając że na podstawie art 18.1 można wyłącznie powierzyć zarzadzanie osobie fizycznej lub prawnej.
W mojej opinii art 18.1 wcale nie daje dodtkowych praw wółaścicielom lokali , lecz w praktyce je ogranicza . To jest ukłon w stronę zawodowych zarzadców.
I to jak widać wytworzone przez licencjonowanych zarządców. To jest kompletna b_d_ra do kwadratu.
Żadna wspólnota nie jest uprawniona do zmiany treści uchwalonych przez Sejm RP ustaw, nawet umową notarialną.
Kolejną b_d_rą jest rzekoma nieograniczona swoboda umów, co jest nieprawdą bo swoboda zawierania umów jest właśnie ograniczona art.353-1 Kc. Zapisy w umowie niezgodne z ustawą są nieważne (tak jak w tym wypadku) co czyni najczęściej także całą umowę nieważną.
Może ta spółka też dla kawału istnieje tylko? Wypada współczuć tym wspólnotom no i ostrzec inne we Wrocławiu, że to zieloni amatorzy a nie profesjonaliści. Jakim cudem toto licencje dostali?
Umowa o sposobie sprawowania zarządu jest umową między właścicielami w której właściciele decydują jak ma być on sprawowany (przez kogo). No oczywiście bo właściciele zadecydowali (określili), że będzie wybierany wg. art. 20. Co takiego??? Jaki zapis? Jakie dowolne traktowanie? Jakie powierzanie? To jest wybór! Kompletna ...... ! Skąd wytrzasnąłeś taką interpretację, na jakiej podstawie wybrany zarząd (organ wspólnoty) nie może realizować art. 22 ust. 1 ???
Gdyby było napisane "toto dostało", można by w jakimś widzie skojarzyć, że chodzi o spółkę ale ja wyraźnie napisałem "toto dostali"
Prościej wyjaśniam: skoro spółka zajmuje się od 1995 roku zarządzaniem wspólnotami a więc musi mieć przynajmniej jednego licencjonowanego. Po drugie, spółka nie potrafi napisać tekstu i umieścić go na stronie ani też nie potrafi ocenić czy nie napisała g_upot. Stąd dla każdego (zwłaszcza "licencjonowanego" jak ty) powinno być jasne, że wyrażenie "toto" określało w skrócie zatrudnionych w tejże spółce administratorów, zarządców. Usiłowałeś dociąć gecon-kowi ale znowu ci nie wyszło. Blamaż. Pisałem ci kiedyś - nie bierz się za to bo za trudne jest.
Ja nie piszę o wyborze zarządu na podstawie art 20 , tylko nastepującym zapisie w AN:
Właściciele lokali okreslaja sposob zarzadu poprzez wybranie do zarzadu wspolnoty nastepujące osoby:
1. Kowalski
2 Maliniak
3. allach.
Wybrany zarząd ma nastepujace prawa i obowiazki
1
2
3
4...
789
Nie moga tak zrobić. Dlaczego?
Gecon: [/code]
Przez kogo????
Tyle że to jest bez sensu.
Nie funkcjonuje w ustawie (w art. 18 ust.1 ) pojęcie sposobu zarządu w postaci: "poprzez wybranie do zarządu następujące osoby".
Żeby wybrać te osoby do zarządu muszą najpierw właściciele określić (art. 18 ust.1): w jaki sposób będzie sprawowany zarząd.
Czyli reasumując aby powstał zarząd wspólnoty muszą być dwa dokumenty:
- uchwała zaprotokołowana (lub umowa) że właściciele postanawiają określić sposób zarządu w swojej wspólnocie np. zgodnie z art. 20 UoWL poprzez wybór członków spośród właścicieli lub spoza.
- uchwała o wyborze Kowalskiego, Maliniaka, Allacha
Wtedy taki zarząd jest organem wspólnoty czerpiącym wszelkie uprawnienia z art. 21.
Jak przez kogo?
Czy będzie powierzony osobie prawnej czy fizycznej? Czy będzie wg. art. 20 ? Czy spośród właścicieli czy spoza? Czy będzie inny (mieszany) według innych własnych ustaleń określonych w umowie.
Spodziewam sie odpowiedzi typu . Tajdun , czytaj , czytaj i jeszcze raz czytaj.
- pisałem o tym wyżej. Nie będę ukrywał, że moja cierpliwość ma określone granice.
No tak. Gdyby nie Ustawa, nie byłoby tego forum, a gdyby nie było tego forum, nie byłoby "prawdziwych wariatów". No to cieszmy się, póki co.. Ostatecznie wszystko przeminie, ale gdy teraz piłka w grze, no to cieszmy się :bigsmile:
"Kto pyta nie błądzi."
"Koniec języka za przewodnika."
Proste pytania nie wymagają przecież aż tak skomplikowanych odpowiedzi. A im bardziej prosta odpowiedź tym bardziej zrozumiały i przystępny staje się sam przekaz. Pomaga zrozumieć istotę rzeczy. Wszak w prostocie tkwi ukryte piękno, czar i mądrość.
Nowy doklejony: 04.09.16 21:59 Eeee... :bigsmile: To chyba nie tak. Śmiem twierdzić, że szaleństwo to forma wolności.
Gdyby nie było forum, a przede wszystkim wspólnot mieszkaniowych, to pewnie bylibyśmy wariatami przekierowanymi na inny cel. To kwestia potrzeb i możliwości samorealizacji. :bigsmile:
Pod linkiem elana najpierw wpierają nam, że ustawa o własności lokali nadaje się tylko do kosza i nie da się jej stosować. Że w akcie notarialnym trzeba ją napisać na nowo a ustawodawca pomylił kluczowe słowa w kluczowych zapisach. Z tej dziwnej konstrukcji wynika, że właściciele mogliby w umowie notarialnej niejako zrzec się uprawnienia do wyłonienia zarządu właścicielskiego.
Ale w zakładce pt. Prawo - Zarząd czytamy coś zupełnie przeciwnego: "Powszechnie błędnie przyjmuje się, że powierzenie zarządu w sposób określony w art. 18 ust. 1 zwalnia właścicieli od obowiązku podjęcia uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem obowiązek zawarty w przepisie art. 20 ust. 1 zobowiązuje właścicieli lokali do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu i z obowiązku tego właściciele nie są zwolnieni żadnym przepisem.
Nie wiem jak to nazwać?! Dwie tezy sprzeczne z obowiązującym prawem, a przy tym sprzeczne wzajemnie.
Podejrzewam, że gdyby takie b_e_n i e napisał jakiś początkujący użytkownik i dyskutował tu, że tak można robić to by go wszyscy zarządcy "wdeptali w wątek", że bałby się odezwać.
A w tym wypadku - w wykonaniu zarządców licencjonowanych, mamy degrengoladę prawa świadczącą o kompletnym nieuctwie - i jakoś cisza. Przecież to powinno być piętnowane na wszelkie sposoby, także tu na Forum czerwonymi literami. Portal winien wystąpić o zakazanie szerzenia bezprawia w wykonaniu tej spółki. Podać nazwiska tych nieudaczników z licencjami aby zapobiec ich szkodliwej działalności na rynku wspólnotowym.
Niestety nie tylko we Wrocławiu tacy są, spotyka się podobnych wielu, co nawet publicznym WC nie powinni zarządzać a oni się biorą za rządzenie właścicielami nawet. Środowisko samo powinno ich odrzucić bo okrywają hańbą ten zawód. Stąd tyle nieprawidłowości, przekrętów i powszechnych negatywnych opinii o tym zawodzie.
To nie wina takich firm zarządczych/administratorskich, a środowisk prawniczych i radców prawnych , sądów.
Dla tej kasty osób, świat się zaczyna i kończy na latach 60 ubiegłego stulecia, gdzie dostępne metody zarządzania nieruchomościami ograniczały sie do spółdzielczości mieszkaniowej oraz nieruchomości komunalnych.
Nie przyjmują do wiadomości, że w roku 1995 rozszerzono prawo właścicielskie na nieruchomości wielolokalowe.
Ich myślenie idzie wg jednego sztampa / wzoru wypracowanego w spóldzielczosci mieszkaniowej. Najgorsze, że ich tezy budowane są na fragmentach wyroków sądowych , tylko dlatego że użyto tam słów potrzebnych w danej chwili. Działają na emocjach właścicielskich. Interpretują zapisy prawne tak, aby im było korzystnie dla nich.
Takie sytuacje powinno się napiętnować i wycinać takie wpisy z forum, bo robią zamęt. Są pseudo oratorami rzeczy drugorzędnych tylko dlatego, że ludzie wierzą w wyroki, cudze wyroki.
Uwolnienie zawodu spowodowało, że mamy wolną amerykankę. Tak jak są domorośli prawnicy to i są domorośli zarządcy/administratorzy.
Brakuje prawników , radców prawnych, którzy specjalizowali się w sprawach związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych, jako trzeciego modelu zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi.
Kolejnym elementem takiego stanu to niska wiedza właścicieli lokali na temat działalności wspólnot mieszkaniowych (powoływanie rad nadzorczych , komisji rewizyjnych czy tytułomania członków zarządu WM- Prezesów), apatia , nie uczestniczenie w zebraniach właścicielskich, zaskarżanie uchwał z fanaberii a nie przyczyn merytorycznych, negowanie decyzji większości właścicieli, tworzenie grup oporu wewnętrznego.
Traktowanie WM jak przedsiębiorstwa które winno zarabiać / przynosić dochody - karne odsetki , tworzenie majtku w postaci wykupu lokali .
Można by tak w nieskończoność tylko po co ... idzie zima , jak to napisał WP44.
To szczwane lisy z czasów gdy licencje minister przydzielił z puli początkowej.
Uzurpatorzy.
Nigdy nie musieli wczytywać się w ustawę.
l) świadectwo nadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości,
2) polisę ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości,
3) zaświadczenie o nr NIP Zarządcy,
4) zaświadczenie o nr Regon Zarządcy,
5} wpis do ewidencji działalności gospodarczej Zarządcy.
Umowa jest dość obszerna, bardzo dokładnie opisuje obowiązki firmy administrującej względem obowiązkowych przeglądów budynków, napraw itd. bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji technicznej, prowadzenie wykazu lokali i ich właścicieli oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
Było też coś o rozliczaniu umów o dostawę energii, zimnej wody, ścieki, śmieci.
Również rozliczanie wpłaconych przez właścicieli zaliczek, organizacja zebrań właścicieli lokali, W umowie było wynagrodzenie 0,50 x metraż i kwota słownie (hm.. dużo). Umowa na czas nieokreślony z terminem wypowiedzenia 3 miesiące.
Umowa jak umowa, gdyby dokładnie ją przeczytać, to może jest to umowa o zarządzanie.. No ale jest zapis, że we Wspólnocie jest 3 osobowy Zarząd właścicielski i Zarządca nie może wchodzić w kompetencje zarządu. No.., coś takiego było napisane.
Dobranoc
to dobrze im bardziej szczegółowa tym mniej kwasów
a ile ty zarabiasz ? hmm ....pewnie strasznie dużo...
jak jest Zarząd WM, to jest umowa o administrowanie inaczej być nie może , bo jak jest to jest patologia, paranoja.