Wyprowadzanie pieniędzy z Wspólnoty
drag123
Użytkownik
Mam prośbę w imieniu znajomego - jest mieszkańcem Wspólnoty Mieszkaniowej - wspólnie z Gminą, Zarządca (dyr. ZGKiM), po wykupieniu lokalu przez jednego z mieszkańców (który przez 12- lat systematycznie opłacał czynsz) całą nadwyżkę na FR. - która przypadała na w/w lokal ok. 5000 zł- przelał na konto Gminy, argumentując , że w/w kwota była wpłacana przez Gminę.Czy ,,zarządca,, mógł to zrobić - co mają zrobić właściciele lokali , to jest stała praktyka tego człowieka , wykazuje w Gminie zyski a Ci go trzymają.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
FR dysponuje tylko i wyłącznie wspólnota (czyli wszyscy właściciele).
Na taki ruch finansowy winna być uchwała właścicieli lokali i to nawet nie wiem czy by wystarczyła.
Należałoby się też upewnić co na temat dysponowania FR mówi uchwała właścicieli o powołaniu tego FR we wspólnocie.
Nie jest to kradzież lecz przestępstwo tzw. przywłaszczenia.
Należy zawiadomić prokuraturę lub Policję o prawdopodobnym popełnieniu przestępstwa przez tego człowieka.
To jest zarządca notarialny czy administrator?
Jeżeli administrator, to zarząd powinien szybko lecieć do banku i cofnąć mu upoważnienie do dysponowania kontem.
Czy odzyskacie kasę nie wiem, ale w przyszłości nic takiego się nie zdarzy.
Możnaby w uchwale (do czego wcale nie namawiam) umówić się na zwroty kwot uprzednio zaplanowanych, ale niewykorzystanych na remonty w danym roku, ale zwrot pod pretekstem wykupu lokalu od gminy to po prostu kryminał.
Gmina jako właściciel lokalu wpłacała zaliczki, m.in. na poczet fundszu remontowego, które jak rozumiem nie zostały wydatkowane, dlatego też, o ile uchwała w tym przedmiocie nie stanowiła inaczej - należało je zwrócić. Gmina w momecnie sprzedaży przestała być właścicielem i nieruchomość nie była już dla niej wspólna, tylko cudza, ponieważ wyzbyła sie udziałów w niej.
Moim zdaniem, w przeciwnym razie(zatrzymanie środków wbrew woli byłego własciciela), należałoby potraktowac jako bezpodstawne wzbogacenie.
Nabywca powinien dopłacić do ewentualnego remontu w przyszłości tę różnicę, a jeżeli się z tym nie zgadza, może wytoczyc powództwo przeciwko gminie. Takie kwestie uzgadnia się między stronami umowy kupna - sprzedaży. Moim zdaniem to nei jest sprawa wspólnoty mieszkaniowej.
To prawda, jak napisano powyżej, że środki zgromadzone na rachunkach bankowych wspólnoty stanowią jej majątek, jednak majątek ten obejmuje również pasywa - m.in. zobowiązanie wobec byłego właściciela.
Roszczenie tego właściciele to też prawo majątkowe.
Moim zdaniem nie ma o nim mowy do wezwania do zwrotu nadpłaty, były właściciel ma takie roszczenie , jeżelli wspólnota tego nie uczyni - moim zdaniem to
będzie bezpodstawne wzbogacenie.
Moim zdaniem - Rozliczeniu podlegają tylko koszty związane z utrzymaniem lokalu, a nie części wspólnych
Właściciel sprzedał lokal, nie jest już współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Zapłacił zaliczkę - trzeba ją rozliczyć a ponieważ właścicielem nie jest, to nie można rozliczyć bezgotówkowo na przyszłe remonty, bo on już w tych remontach nie uczestniczy.
Nadpłata nie należy do wpłacajacego tylko stanowi majątek do wykorzystania w przyszlycy okresach.
Nowy doklejony: 16.03.17 20:17 a co tu jest do rozliczania ...
A jakie to niby zobowiązania? Jeszcze raz napiszę, że rozliczeniu podlegają zaliczki na utrzymanie lokalu a nie na utrzymanie części wspólnych ,bo to jest majątek WM .
To czy zwrócą Gminie/innemu byłemu właścicielowi o tym zadecyduje ogół właścicieli lokali nie czyjaś interpretacja chciejstwo.
Nadpłata z części wspólnych nie należy do wpłacającego zaliczki, tylko stanowi majątek do wykorzystania w przyszłych okresach przez wspólnotę.
Wyobraźmy sobie, że Gmina sprzedaje lokal w trakcie remontu dachu (w połowie), który trwa ok 3 m-c. I "wycofuje swoje wkłady z FR" .
Wspólnota jest "ugotowana" , a wg tej teorii Zarządca: nowy właściciel z "ręką w nocniku".
Jak już SN uchwalił, co jest majątkiem WM, to nie należy tego dziwnymi interpretacjami zmieniać.
Nie ma żadnego znaczenia czy to były zaliczki na lokal czy na NW.
Zaliczki na FR są kosztami zarządu, są majątkiem wszystkich właścicieli. Właściciele lokali a nie Iksiński czy Ygrekowski, zbierają je na określony cel.
Powtarzam: zarządca bezczelnie okradł wspólnotę z jej majątku, czyli mówiąc językiem KK popełnił przestępstwo przywłaszczenia (z tej racji że prawdopodobnie miał dostęp do konta).
Przelał pieniądze wspólnoty na konto jednego z właścicieli (gminy) nie mając do tego absolutnie żadnego prawa!
Tu nie ma co dywagować - ultimatum albo natychmiast zwraca, albo zawiadomienie organów.
Złodzieja wywalić na zbity!
Chyba, że jako owieczki tak żeście się przyzwyczaili do strzyżenia, że bez tego nie możecie żyć?!
Warto się zorientować, jakie są zasady rozliczania FR w tej wspólnocie. Jest jakiś regulamin?
Jeśli piszesz, "zarządca" to mogę się domyślać, iż faktycznie ma on status administratora. Jeśli jest zarząd właścicielski w tej wspólnocie to... dlaczego osoba obca ma bezpośredni, niczym nie ograniczony dostęp do konta wspólnoty?
Majątkiem wspólnoty nie są wpłacane zaliczki na utrzymanie lokalu.
Podlegają bezwzględnemu rozliczeniu z "automatu".
Ogółowi właścicieli lokali nie wolno decydować co zrobić z nadwyżkami pochodzącymi z rozliczeń kosztów utrzymania lokalu np. ws nadwyżek z rozliczeń mediów.
i na dodatek wszyscy mają ten sam problem lub podobny gdzie występuje FR Gmina i ZGKiM
To może być właściwy trop. Macher z administracji może powoływać się na jakiś stary regulamin dla zasobów gminnych administrowanych przez ZGKiM. Z czasów gdy nikomu tam się tam jeszcze nie śniło stosowanie ustawy o własności lokali. Albo, dajmy na to, na nowy "statut" wspólnoty, przerobiony z takiego regulaminu.
Jednak rozliczenie z byłym właścicielem - czyli już z osobom trzecią - nie może polegać na zaliczeniu na przyszłe okresy, ponieważ nie jest cżłonkiem wspólnoty i wspólnota w przysżłości nczego z nim nie będzie rozliczać.
W przeciwnym razie taki niezwracalny fundusz remontowy stanowiłby dochód wspólnoty mieszkaniowej, jednak wspólnota nie zarabia w ten sposób na byłych właścicielach.
Wspólnota nie rozlicza Iksinskiego lecz lokal konkretny. Tenże lokal ma wciąż, cały czas właściciela.
To że zmieniło się nazwisko nie zmienia faktu, że jest lokal z właścicielem tyle że z Igrekowskim już. (...)
A zwracalny stanowiłby manko wspólnoty i kto by je miał niby pokryć? Igrekowski za okres gdy nie był jeszcze właścicielem?
W opisywanym wątku takiej zgody nie ma, wspólnota została "okradziona " i pomniejszono jej majątek, nie pytając o zdanie ogółu właścicieli lokali.
Coś tak mi się wydaje, że Zarządca: jest pracownikiem Gminny.
Właściciel / były właściciel lokalu nie może żądać zwrotu z FR nadpłat, bo w momencie wpłaty właścicielem tych środków staje się ogól właścicieli lokali czyli Wspólnota.
Prowadzona ewidencja pozaksięgowa , przydatna jest tylko przy windykacjach , wezwaniach do zapłaty.
Zatem argumentowanie, że wspólnota rozlicza lokal nie znajduje oparcia w przepisach, rozliczany jest właściciel proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości wspólnej.
O jakich nadpłatach mowa w przypadku FR???
Nowy właściciel lokalu wchodzi w zaistniały stan FR lokalu.
Tu nie ma ani nadpłat (wzbogacenia wspólnoty) ani niedopłat (manka na koncie FR).
(...)
Taka filozofia kładzie plany remontowe większości małych wspólnot, połowy średnich i wielu dużych nowych.
Radzę wstać zza biurka. Ogarnąć księgowość funduszu remontowego chociaż pobieżnie.
Jeżeli to przestępstwo przywłaszczenia (kradzieży) wynika z brzmienia przepisów ... to ja jestem od dzisiaj biskup Cantenbury. Tu nie ma co omawiać, od pilnowania pieniędzy na koncie wspólnoty jest zarząd (zarządca któremu powierzono). UoWL jest jednoznaczna. Co nabywcę obchodzi manko wspólnoty z poprzednich lat. O takim [.....] nie słyszałem jeszcze jak żyję.
Napisz tu nam, oświeć nas Zarządca - na jakim to niby przepisie prawa te [......] są oparte?
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7587/wyprowadzanie-pieniedzy-z-wspolnoty/#Item_10
Tak było za nieboszczki komuny. Kiedy nie było ustawy i nowych mieszkań.
Jak widać niektórym stare nawyki już nie wywietrzeją z głów.
Poza różnymi, różnistymi ustawami jest jeszcze zdrowy rozsądek i rozum właścicieli w większości wspólnot.
I chyba niestety dlatego wielu wydaje się, że przypis na fr to właściwie prawie to samo co zaliczki na nw, tylko trochę inaczej nazwane.
Niestety. Nazywa się inaczej, bo i przeznaczenie inne. Przypis to przypis, zaliczka to zaliczka.
Jabłko - gruszka. Gruszka - jabłko.:devil:
Jeśli za komuny było to wszystko jedno, bo i tak nikt nie remontował części wspólnych budynków, to teraz pora to zmienić.
Jest w prawie spółdzielczym.
Wspólnota może mieć fundusz, może nie mieć.
Spółdzielnia mieć musi, to jest wymóg prawny. Charakter prawny tego tworu jest zawsze inny niż u wspólnot (patrz: wyrok TK z lipca 2009). Tam jest megafundusz i fikcyjne rozbicie na ewidencje budynkowe.
Wspólnota może mieć uchwalone zasady funkcjonowania funduszu, może nie mieć.
Spółdzielnia powinna mieć, bo stosuje prawo spółdzielcze, które fundusz przewiduje. Tworzy więc regulamin funduszu, a w nim dwa typowe zapisy:
1. Środki zgromadzone na funduszu remontowym nieruchomości nie podlegają zwrotowi użytkownikom lokali, gdyż stanowią opłatę eksploatacyjną na remonty.
2. Nadwyżki środków na funduszu remontowym nieruchomości przechodzą do wykorzystania w latach następnych.
Pkt.1 wziąłem żywcem ze statutu spółdzielni z Radomia. Pierwszej z brzegu w guglu.
Dla nas pkt. 1 brzmi albo jak przekręt, albo jak relikt czasów minionych, ale prawo spółdzielcze tak stanowi i spółdzielnie z tego korzystają. Tylko na tej zasadzie spółdzielcze molochy mogą sprawnie funkcjonować. Dla nas to jest właściwie przywilej wyłącznego dysponowania środkami spółdzielców w ramach tzw. jednego wspólnego wora. Dla molochów to jest prawdopodobnie jedyny sposób żeby remontować.
Wniosek:
Nigdzie nie ma mowy z zwrotach przypisów na fr.
We wspólnocie - bo nie ma to racji bytu i jest sprzeczne z interesem wspólnoty, oraz nie ma podstawy prawnej.
W spółdzielni - bo nie ma podstawy prawnej i chociaż za komuny mogła być taka praktyka, to skwapliwie z niej zrezygnowano (ostatnio na rzecz tzw. fikcyjnych ewidencji budynkowych i tego typu atrap). Nie da się zwrócić pieniądz z wielkiego wspólnego wora. Megafundusz pochłania bezpowrotnie wszystkie środki z momentem zaksięgowania pojedynczej wpłaty spółdzielcy. I tak samo - nie leżałoby to w interesie spółdzielni.
Wniosek dla nas na dziś: nie ma jak dotąd zasad przekazania środków z fr pomiędzy spółdzielnią, a nową wspólnotą. Były jakieś sygnały w zeszłym roku z ministerstwa, że o tym ktoś tam myśli. Teraz jest o tym cicho.
Teoria o bezpodstawnym wzbogaceniu jest więc kompletną fikcją. Nie jesteśmy w Ameryce.
Fundusz remontowy jest majątkiem wspólnoty- uchwała SN (choć ja prywatnie mam inne zdanie - wspólnota majątku nie powinna mieć)- i do jego zwrotu komukolwiek potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, jak takiej nie ma, nie wolno takiego funduszu komukolwiek zwracać, nawet przy sprzedaży lokalu.
Mozna to ewentualnie rozważać licząc się z ewentualnym zaskarżeniem, jednak przedstawiona powyżej argumentacja (fundusz to majątek wspólnoty, etc) nie znajduje jurydycznego uzasadnienia a rozumiem, że nie "rację" tu chodzi, tylko o konkretne regulacje.
Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwala;siedmiu;sedziow;sn;izba;cywilna,ic,iii,czp,65,07,8097,orzeczenie.html
"Podstawowe można sprowadzić do dwóch kwesti:
1) czy wspólnota mieszkaniowa może przeznaczyć środki zgromadzone na funduszu remontowym na cele inwestycyjne wykraczające poza pojęcie „utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym". Chodzi o nakłady na nieruchomość prowadzące do wzrostu jej wartości czy użyteczności, które nie mieszczą się już w definicji nakładów koniecznych, jak np. doposażenie w nowe urządzenia, czy jej przebudowa;
2) drugą najczęściej dyskutowaną jest zwrot środków zgromadzonych przez właściciela na funduszu remontowych w przypadku zbycia lokalu.
Dotychczasowe orzecznictwo wskazuje już jednoznacznie, że sposób rozwiązania tych problemów leży po stronie właścicieli lokali w tym znaczeniu, że to oni w uchwale określającej funkcjonowania funduszu remontowego winni określić niezbędne regulacje prawne."
Więcej na ten temat w artykule:
Wspólnota mieszkaniowa może „zatrzymać” fundusz remontowy
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/784-wspolnota-mieszkaniowa-moze-zatrzymac-fundusz-remontowy-
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt: V CSK 367/09:
"Przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga, rzecz jasna, przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania ewentualnych wypłat z funduszu (na rzecz właścicieli lokali) i reguł dysponowania tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę wobec osób trzecich. Innymi słowy, efektywność zadania inwestycyjnego (remontu nieruchomości wspólnej) wymaga uregulowania statusu prawnego funduszu remontowego w stosunkach wspólnota-poszczególni właściciele lokali, przynajmniej do czasu zakończenia wspomnianego zadania.
Powstaje jednak kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej regulacji, skoro status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali z 1994 r., a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie potrzeby partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu przypadającej im części środków funduszu remontowego)."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portak Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=783:v-csk-36709-fundusz-remontowy-wspolnoty-mieszkaniowej&catid=30&Itemid=307
Roszczenie może mieć, ale kasy /nadpłaty/ z majątku Wspólnoty nie powinien otrzymać, bo gdy był właścicielem to nie płacił na amortyzacje budynku (ok 2.5 % wartości odtworzeniowej NW rocznie !!! ) zużywał elementy części wspólnej ( schody , rury, instalacje EE, konstrukcje, ect).
Po to stworzono instytucje "majątku wspólnoty", aby zabezpieczyć Wspólnotę na przyszłe remonty uwzględniające amortyzacje po byłych właścicielach lokali.
Nie tędy droga , takie myślenie kreuje cwaniactwo wspólnotowe.
Gdyby przyjąć taką narracje, to w budynkach po 30 latach, nie byłoby środków na remonty, bo jednocześnie wszyscy właściciele by zażądali zwrotu nadpłat z majątku WM bo sprzedali lokale .
Nie o takie zarządzanie częściami wspólnymi ustawodawcy chodziło przy powoływaniu do życia Wspólnot Mieszkaniowych 1995 roku.
Tu nie ma i nie może być żadnego "ale".
Zatem przy braku uchwały mamy do czynienia z bezpodstawnym wzbogaceniem, o ile nie dojdzie do zapłaty należności.
Nie ma sensu moim zdaniem mieszać tej kwestii z pojęciem majątku wspólnoty, ponieważ jedno drugiego nie wyklucza.
Jeżeli zarządca ma upoważnienie do dysponowania rachunkiem wspólnoty, jeżeli nie podjęto uchwały w przedmiocie rozliczenia fudnuszu remontowego w razie zmiany właściciela, to nie sposób mówić o przywłaszczeniu środków, przestępstwie, itp.
Pieniądze na FR są pieniędzmi właścicieli i tylko właściciele mogą rozdysponować je innemu właścicielowi na prywatne konto.
Gdyby rzeczywiście ta wspólnota, które wątek dotyczy uchwaliła regulamin rozliczeń funduszu remotowego i wynikałoby z niego, że nadpłaty nie są zwracane osobie, która wyzbyła się swojej własności (byłemu właścicielowi) - to moglibyśmy mówić o odpowiedzialności cwyilnoprawnej (nienalezyte wykonanie zlecenia - art. 471 k.c.).
Nie sądzę jednak, aby taki regulamin został uchwalony. W uchwałach artykułuje się zwykle wolę stworzenia funduszu remontowego i określa jego wysokość, następnie tworzy plany remontów. Taka jest praktyka. Jeżeli zatem brak postanowień odnoszących się do kwestii rozliczeń do obowiązują przepisy uwl i kodeksu cywilnego (w zakresie nieuregulowanym uwl).
Reasumując - wobec braku odmiennych postanowień uchwały - nadpłatę należało zwrócić.
Na FR właściciele wpłacają określone zaliczki na określony cel remontowy a nie na jakieś zwroty czy nadpłaty.
Bez uchwały właścicieli dysponent tych pieniędzy (zarząd, zarządca, administrator) nie miał prawa wydatkować (przelewać) nawet złotówki.
Jeżeli zarządca jako dysponent konta samowolnie (tak jak w omawianym przypadku) - bez wiedzy i uchwały właścicieli rozdysponował pieniądze właścicieli (tworzących wspólnotę, majątek wspólnoty) znajdujące się na osobnym koncie FR - to popełnił przestępstwo przywłaszczenia!!!
Nie sprzeczaj się Zarządca bo ja takie coś przećwiczyłem praktycznie z pewnym administratorem uważającym się za zarząd i zarządcę w jednym a jakże z licencją. Też uważał że mu można robić wszystko skoro go durnowaty zarząd upoważnił do konta wspólnoty.