gab napisał użytkownik: »

adad napisał użytkownik: »

gab napisał użytkownik: »

Wskaż taki w kodeksie cywilnym, na który się wciąż powołujesz.

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co
najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na
względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

I ten artykuł ma odpowiednik w ustawie o własności lokali. Dotyczy wspólnot , gdzie jest więcej niż 3 lokale.
Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności
oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Dla specyficznej formy współwłasności, jaką jest nieruchomość wspólna, ustawodawca uchwalił nową ustawę jaką jest ustawa o własności lokali.
I tu obowiązuje reguła: lex specialis degorat legi generali, zgodnie z którą prawo o większym stopniu szczegółowosci należy stosować przed prawem ogólniejszym.

Jeżeli nie umie się czytać ustaw ze zrozumieniem, to nie można zrozumieć pojęć zarządzanie częścią wspólną nieruchomości art.1ust.1 uwl. od rozporządzenia własnością art. 1 ust. 2 w związku z art. 199 kc, art. 140 kc.
Nieuprawnione rozporządzenie cudzą własnością jest zaborem lub dosadniej kradzieżą mienia i posługiwanie się nim.
Kc. Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08.
Według tej koncepcji „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. SN dokonał w uchwale podziału balkonu na dwie części – część stanowiącą pomieszczenie pomocnicze do lokalu oraz część stanowiącą nieruchomość wspólną. Przyjmując tę koncepcję, podział kosztów pomiędzy właściciela a wspólnotę następuje w częściach, których wielkość zależy od konstrukcji i budowy balkonu.

Jak wynika z powyżej opisanych poglądów SN, nie jest możliwe jednoznaczne określenie prawnorzeczowego statusu balkonów i tarasów. Mają one bowiem specyficzny, dualistyczny status, według którego elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowią część nieruchomości wspólnej, a elementy służące zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu uważane są za część składową tego lokalu.

Jak wskazuje doktryna, w praktyce częściami, które stanowią część wspólną nieruchomości, są na pewno: płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz połączone fragmenty elewacji. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może ingerować w stan i wygląd tych części, przykładowo poprzez naruszenie elewacji, trwałą zmianę wyglądu balustrady czy samodzielne pomalowanie ściany budynku znajdującej się w granicach balkonu. Utrzymywanie tych części balkonu leży w gestii wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast fragmentem, który stanowi część składową lokalu i który właściciel może swobodnie modyfikować, jest posadzka. Właściciel może więc wymienić płytki balkonowe i w tym zakresie obowiązany jest do utrzymania ich w należytym stanie. Dodać należy, że z tego względu ponosi on odpowiedzialność za ewentualną szkodę wyrządzoną przez niewłaściwe położenie płytek czy też oberwanie się fragmentu posadzki. Ponadto właściciel może dowolnie dekorować przestrzeń balkonu, wyposażając ją w meble czy rośliny. Ważne jest jednak, by dokonywane zmiany nie naruszały trwale technicznej konstrukcji balkonu.

UMOWA QUOAD USUM
W kontekście niniejszego artykułu wspomnieć należy o coraz bardziej popularnym działaniu deweloperów, polegającym na sprzedaży lokalu z zastrzeżeniem, że balkon czy taras pozostają częścią nieruchomości wspólnej. Następnie dokonywany zostaje tak zwany podział quoad usum, tj. ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości. Polega to na tym, że pomiędzy deweloperem reprezentującym wspólnotę a właścicielem danego lokalu zostaje zawarta umowa, na podstawie której balkon zostaje (jedynie faktycznie) wydzielony z nieruchomości wspólnej i oddany do wyłącznego korzystania na rzecz właściciela lokalu wraz z ponoszeniem kosztów jego utrzymania. Status balkonu nie zmienia się – nadal stanowi on część składową nieruchomości i współwłasność całej wspólnoty, natomiast na mocy umowy cywilnoprawnej o skutku wyłącznie obligacyjnym tylko jeden właściciel ma prawo z balkonu korzystać. Tak dokonany podział quoad usum pozwala na uregulowanie w dowolny sposób zakresu ingerencji korzystającego, przy zachowaniu statusu balkonu jako części składowej nieruchomości wspólnej. Ponadto skutkuje to tym, że faktycznie zmniejsza się obszar nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża całą wspólnotę, ponieważ koszty utrzymania balkonu ponosić będzie jedynie korzystający. Należy jednak mieć na uwadze, by zakres korzystania z balkonu został w takiej umowie precyzyjnie określony, a nie jedynie lakonicznie i jednostronnie wskazany przez dewelopera.
Podsumowując niniejsze rozważania stwierdzić należy, że status balkonów i tarasów nie jest jednolity. W zależności od tego, o jakiej części balkonu mówimy, odmienny będzie jej status prawnorzeczowy. Przyjęcie dualistycznej koncepcji okazuje się być w praktyce funkcjonalne, pozwala bowiem z jednej strony na ograniczoną ingerencję właściciela w wygląd balkonu i dostosowanie go do własnych potrzeb czy preferencji estetycznych, natomiast z drugiej strony – na utrzymywanie przez wspólnotę mieszkaniową konstrukcyjnych elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym, pozostającym w spójności z resztą budynku. Niezależnie od tego, możliwe jest odmienne uregulowanie korzystania z części wspólnych nieruchomości poprzez ustanowienie podziału quoad usum.

Brak potwierdzonej zgody wszystkich współwłaścicieli na realizację robót budowlanych

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 17 marca 2022 r. II OSK 832/21
Teza
W sytuacji gdy budowa obiektu została zaplanowana na nieruchomości, będącej współwłasnością inwestorów i innych osób, to brak potwierdzonej zgody pozostałych współwłaścicieli na realizację robót budowlanych był równoznaczny z brakiem po stronie inwestorów prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Poniższy tekst pochodzi z zasobów GUNB.
"Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tytułem prawnym wynikającym z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z ww. przepisem prawo to może posiadać także osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, np. jeśli uzyska zgodę właściciela bądź wszystkich współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych na ich nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności inwestor w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wskazuje imię, nazwisko lub nazwę oraz adres współwłaścicieli, oraz ich zgodę na wykonywanie robót budowlanych, objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę. 
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) do czynności przekraczających zwykły zarząd należą: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Przy czym wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, określony w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, nie jest zbiorem zamkniętym. Właściciele mogą (w umowie lub uchwale) określić, które czynności, z wyjątkiem wymienionych w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, są dla nich ważne i z tego względu będą, w odniesieniu do ich nieruchomości wspólnej, traktowane jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
W myśl art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. wykonania ww. robót budowlanych, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W takim przypadku uprawnienie zarządu do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno wynikać ze zgody wszystkich współwłaścicieli, wyrażonej w uchwale."

BeataGłowacka napisał użytkownik: »

Ktoś inny potwierdzi tą dość oryginalną tezę?
Doprecyzuję tylko, że deweloper naprawia zgłoszone usterki, ale z zaskoczenia, nie informując kiedy. Czyli w niczym mu w naprawie brak uchwały nie przeszkadza.

To nie jest dość oryginalna teza tylko linia orzecznicza zawarta m.in. w I ACa 410/12 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Apelacyjny w Białymstoku z 2012-09-26
"Wypada w tym miejscu wskazać na jeszcze inną istotną okoliczność, rzutującą na ocenę rzeczonej uchwały - w świetle zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, będącą następstwem analizy stanowiska wyrażonego w wyroku SN z dnia 15 października 2008r. wydanego w sprawie I CSK 118/08, przywołanym przez Sąd I instancji. Otóż - zdaniem SN - wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba, że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.
Ten pogląd zasługuje niewątpliwie na aprobatę.
Powyższa uwaga została poczyniona na gruncie twierdzeń pozwanej, z których można by wnioskować, iż – w jej ocenie - Wspólnota posiada samodzielne źródło roszczenia przeciwko wykonawcy obiektu, albowiem z treści twierdzeń i wyjaśnień przedstawionych, zarówno w pismach procesowych, jak i na rozprawie przez członków jej zarządu zdaje się wynikać, iż Wspólnota zamierzała wystąpić z roszczeniem przeciwko powodowi bez uprzedniego dokonania cesji praw na jej rzecz przez właścicieli lokali mieszkalnych. Wystąpienie z pozwem przed dokonaniem przelewu tych praw – w świetle wyżej zaprezentowanego stanowiska Sądu Najwyższego – mogłoby narazić Wspólnotę na zarzut braku legitymacji czynnej a tym samym na niebezpieczeństwo przegrania sporu i bezpowrotnego poniesienia kosztów procesu wydatkowanych z funduszu remontowego. W takiej sytuacji nie można byłoby traktować czynności podjętej przez zarząd wspólnoty, jako mieszczącej się w pojęciu zarządu nieruchomością wspólną."
W/w wyrok przeczytaj kilka razy by go zrozumieć, zapamiętać i utrwalić w pamięci, gdybyś poszła w ścieżkę sądową bez cesji właścicieli lokali naraziłabyś WM na potężne straty finansowe.
Takich doradców jak Grafen2 omijaj szerokim łukiem gdyż nie umie zrozumieć treści ustaw jak i wyroków sądowych.