[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Mieszkam w malej wspolnocie/5 czlonkow/. Wszyscy czlonkowie powiadomieni zostali USTNIE o zebraniu.Jeden z czlonkow ODMOWIL /ustnie/ przyjscia na na zebranie.<br />Pytanie:Podjeto UCHWALE ktora zostala PRZYJETA jednoglosnie przez obecynch na zebraniu czlonkow wspolnoty<br />Czy UCHWALA jest prawomocna?Jezeli TAK,czy obowiazuje NAS jakis termin ?
Co to znaczy podjęto uchwałę? Jeżeli czynność przekraczała zarząd zwykły, to musi być zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ to mała wspólnota mieszkaniowa. Uchwała nie obowiązuje. No chyba, że to czynność zwykłego zarządu - wtedy wystarczy zgoda wiekszości - co było przedmiotem tej uchwały i ilu właścicieli głosowało - mam na myśli ich udział w nieruchomości (łączny).
jak nazwać taki dokument, który jest zgodą właścicielei lokalu .
Uważam, że najlepszą nazwą dla takiego dokumentu jest - uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.
w MW:
Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
- czyli wg. wymyślonego nazewnictwa jest to uchwała właścicieli lokali. w DW:
Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
- przy tych czynnościach to nie jest uchwała właścicieli lokali w MW:
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
- czyli wg. wymyślonego nazewnictwa jest to też uchwała właścicieli. w DW:
Art. 22.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali
- to jest także uchwała właścicieli lokali.
Jak wynika z powyższego, gdyby ustawodawca chciał aby taki misz-masz panował w dokumentach wspólnot to nie rozgraniczałby nazewnictwa do "zgody" i "uchwały". Każdy, znający choć trochę znaczenie tych dwóch wyrazów oraz sprawy wspólnot mieszkaniowych wie dlaczego takie rozgraniczenie zostało wprowadzone.
Dla ułatwienia dodam, że wystarczy sobie wyobrazić MW 2-3 lokalową i np. dwóch właścicieli - czy wtedy też będziecie nazywać decyzje jednego właściciela uchwałą właścicieli lokali? - no można ale jaki to ma sens i "powagę" ?
Nie było przypadku w historii aby decyzje jednego człowieka (król, cesarz, car, papież...) nazywano uchwałą.
Ale pewnie nie rozumiem świata, skoro decyzję jednego właściciela można nazywać z całą powagą uchwałą (jak Kuba.P czy Zarządca).
Ani K.c. ani UoWL nie przewiduje jakiegoś nazewnictwa przy podejmowanych decyzjach a jeżeli jakiś zarząd chce sobie nazywać coś uchwałą (komunikatem, zarządzeniem, prośbą, nakazem...) zarządu to przecież nikt im nie zabroni. Tylko zachodzi pytanie kiedy taka uchwałą zarządu jest uchwałą skoro nigdzie nie jest określona procedura jej podejmowania no chyba że sobie sami określą (jak nie mają co robić). No i znowu pojawia się też pytanie: a co przy jednoosobowym zarządzie? Kto głosuje za a kto przeciw?
„…uchwała dochodzi do skutku przez swoisty akt, jakim jest głosowanie, które może być przeprowadzone w różny sposób (jawnie, tajnie, osobiście lub przez pełnomocników). Polega ono na złożeniu głosów (wyrażeniu woli) adresowanych bezpośrednio do prowadzącego posiedzenie, który oblicza głosy i stwierdza, czy spełnione zostały przesłanki wymagane dla dojścia uchwał do skutku. Dopiero wówczas uchwała zostaje podjęta…” - Marta Ganobis, tekst pochodzi z numeru: 23/2007 Monitora Prawniczego.
„…Powzięcie uchwały jest czynnością konwencjonalną, a więc zdarzeniem, któremu mocą reguł znaczeniowych języka prawnego nadaje się znaczenie tylko wtedy, jeżeli zostaną spełnione określone w prawie warunki dokonywania tej czynności. Dlatego, ujmując rzecz precyzyjnie, albo wszelkie reguły konieczne do zaistnienia czynności prawnej zostały dopełnione, albo nie…” – dr Katarzyna Bilewska, adwokat - adiunkt Katedry Prawa UW Warszawa (Gazeta Prawna 2009-05-21)
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.[/code][/quote][/quote]<br />Inaczej,JEDEN czlonek malej wspolnoty moze storpedowac podjecie UCHWAL,gdyz pomimo powiadomienia NIE przyjdzie na zebranie ????
Inaczej,JEDEN czlonek malej wspolnoty moze storpedowac podjecie UCHWAL,gdyz pomimo powiadomienia NIE przyjdzie na zebranie ????
Nic podobnego!
Po pierwsze - w zasadzie w małej wspólnocie nie ma potrzeby robić zebrań.
Po drugie - w małej wspólnocie nie podejmują właściciele uchwał lecz wyrażają zgodę na jakąś czynność.
W małej wspólnocie do czynności zwykłego zarządu (do których przecież nie potrzeba uchwał) wystarcza zgoda większości (udziałów).
Do czynności przekraczających, gdy jeden z właścicieli nie ma zamiaru wyrazić zgody - mała wspólnota ma doskonałe narzędzie w postaci art. 199 k.c, i nie jest do tego potrzebne zebranie. Tenże właściciel ma również doskonałe narzędzie w postaci art. 202, 203 i 209 K.c.
Co to znaczy podjęto uchwałę? Jeżeli czynność przekraczała zarząd zwykły, to musi być zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ to mała wspólnota mieszkaniowa. Uchwała nie obowiązuje. No chyba, że to czynność zwykłego zarządu - wtedy wystarczy zgoda wiekszości - co było przedmiotem tej uchwały i ilu właścicieli głosowało - mam na myśli ich udział w nieruchomości (łączny).[/quote]<br /><br />1.Czynnosc przekraczala zarzad zwykly<br />2.Glosowalo 4 za Uchwala,JEDEN wlasciciel nie przyszedl na zabranieCyt:"nie mam ochoty byc na tym zebraniui"<br />3,Uchwala dot,zmiany uzytkowania terenu wspolnego.
Odnosząc się do kwestii nazewnictwa - uważam, że małe wspólnoty również podejmują uchwały, moim zdaniem za przyjęciem takiego stanowiska przemawiają następujące argumenty:
1) art. 19 uwl nakazuje odpowiednie stosowane przepisów k.c. i kpc w stosunku do małej wspólnoty:
"Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności."
Odpowiednie, czyli uwzględniające okoliczność, że współwłasność przymusowa jest szczególnym rodzajem współwłasności, chociażby ze względu na to, że ustawodawca wykreował odrębny od właścicieli lokali podmiot - wspólnotę mieszkaniową,
2) treść art. 13 ust. 3 uwl., który odnosi się również do małej wspólnoty, działającej w reżimie kodeksowym: "Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali."
Odpowiadając na pytanie Barbary:
jeżeli to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, o bez zgody wszystkich właścicieli nie może być dokonana. Do podjęcia uchwały nie doszło, jeżeli ten właściciel się nie zgodzi - tylko sąd może się wypowiedzieć wiążąco.
Ilu właścicieli lokali w Polsce pisze do wszystkich przewodniczących polskich Partii Politycznych w sprawie całkowicie nowej Ustawy o własności lokali. Obecna ustawa o własności lokali moim zdaniem została całkowicie zweryfikowana przez życie. Czas najwyższy zacząć o tym pisać w internecie i zacząć rozmawiać w mediach. Wspólnoty mieszkaniowe tworzą jakoby jedną wielką Polską rodzinę.Zenon z Jeleniej Góry.
Ilu właścicieli lokali w Polsce pisze do wszystkich przewodniczących polskich Partii Politycznych
O co ci chodzi Zenek? I dlaczego kalkujesz aż cztery razy swój wpis? Cóż to są za autorytety dla mnie jako właściciela - jacyś przewodniczący partii? Tych z pzpr-u (sld, zsl, psl, ud) czy inna zbieranina korytowa?
To ty nie wiesz jak stanowione jest w Polsce prawo?
Z czym do ludzi?
[cite] Gość Zarzadca.pl: (Zenek) [/cite]Ilu właścicieli lokali w Polsce pisze do wszystkich przewodniczących polskich Partii Politycznych w sprawie całkowicie nowej Ustawy o własności lokali. Obecna ustawa o własności lokali moim zdaniem została całkowicie zweryfikowana przez życie.
Czas najwyższy zacząć o tym pisać w internecie i zacząć rozmawiać w mediach.
Wspólnoty mieszkaniowe tworzą jakoby jedną wielką Polską rodzinę.Zenon z Jeleniej Góry.
:zakaz: .... a tak konkretnie to co zweryfikowało ? przykłady może podasz ?
jestem we wspólnocie liczącej 15 mieszkań 6 lokali to wynajem restauracja biura pozostali to mieszkańcy którzy posiadają 48,23% udziałów właściciele tych 6 lokali podejmują uchwały dla nas krzywdzące czy my stali mieszkańcy mamy możliwość dbania o nasze interesy
Nie zrozumiałam, jak się u was rozkładają głosy. Najemcy na pewno nie mają prawa głosować.
We wspólnocie mieszkaniowej głosuje tylko właściciele wielkością udziału i nie ma znaczenia czy to właściciel mieszkania czy lokalu użytkowego.
Sprawdź czy może dotyczy was możliwość głosowania 1 właściciel = 1 głos https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
[cite] Gość Zarzadca.pl: (Teresaa) [/cite]jestem we wspólnocie liczącej 15 mieszkań 6 lokali to wynajem
restauracja, biura, pozostali to mieszkańcy, którzy posiadają 48,23%
udziałów właściciele tych 6 lokali podejmują uchwały dla nas krzywdzące czy my stali mieszkańcy mamy możliwość dbania o nasze interesy
tak możecie "krzywdzące" Was uchwały zaskarżać do Sądu . Po kilku przegranych pójdą po rozum do głowy...
Art. 25. ustawy o własności lokali (UoWL)
1.[b] Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu [/b]z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo[b] jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.[/b]
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]to jest pomieszczenie gdzie byly przechowywane rowery i służyło nam mieszkańcom pomieszczenie to wynajęto właścicielowi który wynajmuje lokal
Czy podjęto w tej kwestii uchwałę upoważniającą zarząd (zarządcę) do zawarcia umowy?
Mam jeszcze jedno pytanie ostatnio na zebraniu były 4 osoby podpisywano uchwałę 3 właścicieli było przeciw 1 za resztę głosów zbierano indywidualnie czy miałam prawo zażądać głosowania 1 głos 1 właściciel /nie było mnie na zebraniu/
[cite] Gość Zarzadca.pl: (Teresaa) [/cite]Mam jeszcze jedno pytanie
ostatnio na zebraniu były 4 osoby podpisywano uchwałę 3 właścicieli było przeciw 1 za resztę głosów zbierano indywidualnie czy miałam prawo zażądać głosowania 1 głos 1 właściciel /nie było mnie na zebraniu/
ty chcesz rozwiązać problem czy sparaliżować działalność wspólnoty . Jak ciebie nie było na zebraniu to ci pozostaje zaskarżenie uchwał jak z nimi się nie zgadzasz ....
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Mam jeszcze jedno pytanie ostatnio na zebraniu były 4 osoby podpisywano uchwałę 3 właścicieli było przeciw 1 za resztę głosów zbierano indywidualnie czy miałam prawo zażądać głosowania 1 głos 1 właściciel /nie było mnie na zebraniu/
Jeżeli zapoznasz się z art.23 UoWL,będziesz miała jasność sytuacji.
Nowy doklejony: 24.04.14 20:54
Takie żądanie właściciele (nie jeden) składają przed rozpoczęciem głosowania a nie dopiero wtedy, gdy im się nie podoba wynik głosowania.
Może również jeden właściciel, jeżeli posiada 1/5 udziałów.
Pod warunkiem,że suma udziałów nie równa się 1,albo większość udziałów należy do jednego właściciela.Bądź oba warunki spełnione są łącznie.
Nie chodziło mi ani o paraliż ani o to że nie podobał mi się wynik głosowania chciałam tylko aby wyjaśniono mi kiedy mogę z tego skorzystać panowie zarządcy trochę fachowości w udzielaniu odpowiedzi a nie krytyki
Gość Zarzadca.pl (Teresaa): ostatnio na zebraniu były 4 osoby podpisywano uchwałę 3 właścicieli było przeciw 1 za resztę głosów zbierano indywidualnie czy miałam prawo zażądać głosowania 1 głos 1 właściciel /nie było mnie na zebraniu/
Jest oczywiste, że nie będąc na zebraniu, nie możesz żądać wprowadzania jakichkolwiek swoich wniosków co do przebiegu tego zebrania.
Zasady wprowadzenia głosowania 1 właściciel=1 głos, omówili już poprzednicy w swoich wpisach, więc nie ma sensu tego powtarzać. Jest to z resztą w uwl - wystarczy przeczytać.
Mnie zastanawia coś innego. W pierwszym swoim wpisie napisałaś: "jestem we wspólnocie liczącej 15 mieszkań 6 lokali to wynajem restauracja biura pozostali to mieszkańcy którzy posiadają 48,23% udziałów właściciele tych 6 lokali podejmują uchwały dla nas krzywdzące czy my stali mieszkańcy mamy możliwość dbania o nasze interesy"
Czyli prawdopodobnie jest u Was 15 właścicieli (chyba, że któryś właściciel ma kilka lokali. W takim przypadku mnie sprostuj i powiedz ilu jest tych właścicieli)
a na zebranie przychodzi tylko 4. Jeżeli nie interesujecie się swoimi sprawami i swoją własnością to wręcz nie wypada narzekać, że jesteście krzywdzeni. Pierwsza i podstawowa możliwość dbania o własne interesy, o którą pytasz, to jest wykazywać zainteresowanie tym, co się dzieje w waszej nieruchomości i przychodzić na zebrania
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Mam jeszcze jedno pytanie ostatnio na zebraniu były 4 osoby podpisywano uchwałę 3 właścicieli było przeciw 1 za resztę głosów zbierano indywidualnie czy miałam prawo zażądać głosowania 1 głos 1 właściciel /nie było mnie na zebraniu/
Skuteczne żądanie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może pochodzić od właścicieli, których udziały stanowią łącznie co najmniej 1/5 (czyli 10 procent, jak to się potocznie określa).
Stanowi o tym art. 23 ust. 2a. ustawy o własności lokali:
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Jednak nie mam przekonania czy w tej wspólnocie, której wątek dotyczy w ogóle zostały spełnione przesłanki. Odnośnie natomiast terminu do złożenia wniosku o przeprowadzenie głosowania wg w/w zasady - to może być złożony również w trakcie głosowania.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3.04.2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07:
"Prawny sens żądania jako aktu inicjującego odpowiedni sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty, przemawia za tym, że żądanie takie powinno w zasadzie poprzedzać procedurę oddawania głosów. Jednakże głosujący wcześniej właściciele (przy zastosowaniu tzw. udziałowego sposobu głosowania; art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.) mogą odpowiednio potwierdzić (podtrzymać) swoje poprzednio wyrażone stanowisko w nowym (tzw. właścicielskim) trybie głosowania. Przemawia za tym elastycznie ujęta formuła wyrażania woli przez uczestników Wspólnoty (na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów, kombinacja obu tych formuł głosowania; art. 23 ust. 1 ustawy). W tak przyjętej formule głosowania podstawowe znaczenie ma umożliwienie właścicielom lokali wyrażenia ich woli, a nie sam proceduralny aspekt jej wyrażenia. W związku z tym pojawia się kwestia prawidłowego oznaczenia daty podjęcia przez wspólnotę uchwały przy zastosowaniu sposobu głosowania przewidzianego w art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd Wspólnoty. Czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, że data podjęcia uchwały w omawianym systemie głosowania powinna z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że ilość dotychczas głosujących właścicieli opowiedziało się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Nie chodziło mi ani o paraliż ani o to, że nie podobał mi się wynik głosowania,
chciałam tylko, aby wyjaśniono mi kiedy mogę z tego skorzystać panowie zarządcy trochę fachowości w udzielaniu odpowiedzi a nie krytyki
zawsze przed głosowaniem a nie po czy w trakcie ...
To najważniejsze zebranie dla wspólnoty jest raz w roku i we wszystkich znanych mi przypadkach zaczyna się późnym popołudniem. Czasem się zdarzy, że są jeszcze 1-2 dodatkowe zebrania w roku. Pracuję na pełny etat + społecznie w zarządzie wspólnoty + dość intensywne obowiązki rodzinne. Z mojej kalkulacji i porównania wartości mieszkania ze stawką godzinową w pracy wynika, że nawet wzięcie 2 godzin "wolnego" daje mi dużo mniejszą stratę finansową niż straty finansowe, które mogłyby wynikać z jakiś nierozważnych decyzji, które by mogły zapaść na zebraniu.
Ale każdy (a przynajmniej zazwyczaj) właściciel lokalu jest dorosły i podejmuje swoje decyzje, na podstawie swoich kalkulacji.
Skuteczne żądanie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może pochodzić od właścicieli, których udziały stanowią łącznie co najmniej 1/5 (czyli 10 procent, jak to się potocznie określa).
Od kiedy to 1/5 =10% ? Gdzie tak się określa potocznie ? Można wiedzieć ?
Skuteczne żądanie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może pochodzić od właścicieli, których udziały stanowią łącznie co najmniej 1/5 (czyli 10 procent, jak to się potocznie określa).
Od kiedy to 1/5 =10% ? Gdzie tak się określa potocznie ? Można wiedzieć ?
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Czyli co najmniej 20% udziałów. I żadne 10% nie wchodzi w rachubę.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Tak 1/5 - czyli 20 procent. A wydawało się, że znam już tę ustawę na pamięć - dziękuję
Tak mogą. Ale moim zdaniem należałoby pisać do Premiera Polski żeby znowelizowali całą Ustawę o własności lokali. Zycie zweryfikowało obecną Ustawę lokali.Wybory do Zarządu wspólnoty powinny się odbywać tyko na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej ,wybory do Zarządu częściowo na zebraniu a resztę w drodze indywidualnego zbierania głosów na uchwale.<br /> .Jeżeli tak nie było to taka uchwała automatycznie powinna być nieważna z zapisu w U/W lokali ale do tego zapisu jest potrzebna nowelizacja. Zenon z Jeleniej Góry
otrzymałem mieszkanie do remontu na koszt najemcy za zasobów gminnych. Lokal ten mieści się w kamienicy, w której jest wspólnota duża (8 lokali własnościowych 2 lub 3 gminne).
Zastałem sytuację gdzie do ukończenia remontu w formie satysfakcjonującej musiałbym wykorzystać pomieszczenie wspólne, z którego nikt nie korzysta. Aby cała procedura, szczególnie zrealizowanie przeze mnie umowy remontowej udała się - pomieszczenie wspólne musi zostać przekazane przez wspólnotę do udziałów gminy, która to następnie wcieli to pomieszczenie do obrysu lokalu remontowanego przeze mnie i przekaże mi w całości do najmu.
Zwołane zostało spotkanie we wspólnocie, którego efektem było kolejne spotkanie u notariusza, na którym odczytana została uchwała o przekazaniu tej cześci wspólnej na rzecz gminy. Głosów za lub podpisów pod tą uchwałą, bo jako takiego nie było głosowania (przepraszam za błędną nomenklaturę jeżeli tak jest) było 7 właścicieli prywatnych i cały udział gminny 2 lub 3. Brakuje jednego podpisu osoby, której nie było na spotkaniu i ta osoba stoi okoniem torpedując cały proces. Jest to osoba z gatunku nie bo nie i taką mam fanaberię, dodatkowo osoba ta nie wstawia się na spotkaniach wspólnoty bez uzasadnienia. Notariusz stwierdziła, że ta osoba musi się pojawić osobiście i podpisać akceptację zaistniałego spotkania, dając mi do zrozumienia że bez tego nie ma mowy o dokończenia procesu. Nie potrafię przekonać człowieka logicznymi argumentami i od razu pointując pytanie:
- Czy do takiego przekazania części wspólnej niezbędna jest 100% zgoda wszystkich właścicieli, czy 100% zgoda właścicieli obecnych na zebraniu u notariusza?
Jeżeli ktoś jest w stanie pomóc, powołać się na obowiązujące prawo, ew. polecić kogoś kto mógłby pomóc w tej sprawie bardzo prosze o info lub kontakt na prv.
Tu nie chodzi o "przekazanie", lecz o zmianę właściciela.
Pomieszczenie wspólne jest wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali - w tym również gminy - w częściach równych ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Nie jest konieczna zgoda 100%, ale postępowanie musi być dokładnie udokumentowane, żeby można było ustalić, czy za uchwała opowiedziała się większość właścicieli (liczona udziałami). Oprócz uchwały ws. zgody na zmianę przeznaczenia i przebudowę części nieruchomości wspólnej, powinniście też podjąć uchwałę, o której mowa w art. 21.3 ustawy o własności lokali w sprawie pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty.
Uwaga: ta uchwała powinna mieć formę aktu notarialnego, ponieważ dotyczy przeniesienia własności części nieruchomości.
Należy postępować podobnie, jak w sprawie adaptacji strychu. Na koniec należy przenieść własność tego pomieszczenia na gminę i zmienić udziały wszystkich lokali - zwiększa się powierzchnia użytkowa budynku, więc wszystkie udziały ulegną zmianie: udział gminy się zwiększy, a pozostałych właścicieli zmniejszy. Jest sporo materiałów na ten temat na forum i w innych miejscach w internecie, poszukaj.
Podstawa prawna - ustawa o własności lokali:
Art. 21.3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Art. 22.3
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
Art. 22.2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Dziękuję za szybką i bardzo merytoryczną informację,
nadal zastanawia mnie dlaczego zatem przy praktycznie absolutnej zgodzie właścicieli (11 z 12 udziałowców na okragło ok 90%) akt nie może się uprawomocnić, a notariusz obliguje mnie do przyprowadzenia tej osoby i nie jestem do końca pewien, czy do wyrażenia zgody, czy do zaakceptowania że reszta wspólnoty podjęła taką decyzję(może to jest jakaś różnica prawna) idąc dalej, czy podpis tej osoby jest niezbędny do uprawomocnienia?
Przepraszam jeżeli dopytuję, bo jak rozumiem z Pańskiego wpisu potrzebna jest większość do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, ja jednak jestem informowany, że potrzebuję absolutną zgodę 100% udziałowców, co skutkuje właśnie wstrzymaniem realizacji aktu (zmiany własności).
Mimo tego, że ustawa o własności lokali obowiązuje już 20 lat, niektórzy notariusze nie przyjmują do wiadomości przepisów tej ustawy, które wyraźnie określają, że w takiej sprawie wystarczy uchwała, czyli zgoda większości właścicieli lokali (większości według udziałów). Mają zakodowane w tyle głowy, że zgodnie z kodeksem cywilnym, rozporządzanie rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc):
Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Tyle tylko, że cała ustawa o własności lokali to jeden wielki wyjątek od kodeksu cywilnego:
Art. 1
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Zatem przepisy kc do własności lokali stosuje się tylko w takim zakresie, w jakim nie zostały uregulowane w ustawie o własności lokali.
Mówiąc prościej: w zakresie własności lokali, przepisy ustawy o własności lokali mają pierwszeństwo przed przepisami kodeksu cywilnego.
Czy zmiana przeznaczenia części wspólnej i jej właściciela nie jest zatem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu? Jeżeli tak jest to par 22, punkt 2 mówi, że "...potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej"
Czy na tej podstawie należy interpretować stwierdzenie "w formie prawem przewidzianej" - powołanie się na art. 199 KC?
Wprost, interpretuję Pańskie słowa następująco - powinno się opierać na uchwale o własności lokali, która pozwala na przyjęcie uchwały większością głosów.
Jak widzę w moim przypadku, wykorzystano właśnie KC może przez twardogłowizm, o którym Pan wspominał lub na jakiejś prawnej podstawie.
Jakiego oręża do walki szukać? Widzę, że nie mam szansy na uzyskanie ostatniego głosu. Czy pozostało szukać notariusza, który sporządzi akt na podstawie uchwały przyjetej zwykłą większością głosów powołując się na ustawe o własności lokalu?
Komentarze
Co to znaczy podjęto uchwałę? Jeżeli czynność przekraczała zarząd zwykły, to musi być zgoda wszystkich właścicieli, ponieważ to mała wspólnota mieszkaniowa. Uchwała nie obowiązuje. No chyba, że to czynność zwykłego zarządu - wtedy wystarczy zgoda wiekszości - co było przedmiotem tej uchwały i ilu właścicieli głosowało - mam na myśli ich udział w nieruchomości (łączny).
Uważam, że najlepszą nazwą dla takiego dokumentu jest - uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.
w DW: - przy tych czynnościach to nie jest uchwała właścicieli lokali
w MW: - czyli wg. wymyślonego nazewnictwa jest to też uchwała właścicieli.
w DW: - to jest także uchwała właścicieli lokali.
Jak wynika z powyższego, gdyby ustawodawca chciał aby taki misz-masz panował w dokumentach wspólnot to nie rozgraniczałby nazewnictwa do "zgody" i "uchwały". Każdy, znający choć trochę znaczenie tych dwóch wyrazów oraz sprawy wspólnot mieszkaniowych wie dlaczego takie rozgraniczenie zostało wprowadzone.
Dla ułatwienia dodam, że wystarczy sobie wyobrazić MW 2-3 lokalową i np. dwóch właścicieli - czy wtedy też będziecie nazywać decyzje jednego właściciela uchwałą właścicieli lokali? - no można ale jaki to ma sens i "powagę" ?
Ale pewnie nie rozumiem świata, skoro decyzję jednego właściciela można nazywać z całą powagą uchwałą (jak Kuba.P czy Zarządca).
„…uchwała dochodzi do skutku przez swoisty akt, jakim jest głosowanie, które może być przeprowadzone w różny sposób (jawnie, tajnie, osobiście lub przez pełnomocników). Polega ono na złożeniu głosów (wyrażeniu woli) adresowanych bezpośrednio do prowadzącego posiedzenie, który oblicza głosy i stwierdza, czy spełnione zostały przesłanki wymagane dla dojścia uchwał do skutku. Dopiero wówczas uchwała zostaje podjęta…” - Marta Ganobis, tekst pochodzi z numeru: 23/2007 Monitora Prawniczego.
„…Powzięcie uchwały jest czynnością konwencjonalną, a więc zdarzeniem, któremu mocą reguł znaczeniowych języka prawnego nadaje się znaczenie tylko wtedy, jeżeli zostaną spełnione określone w prawie warunki dokonywania tej czynności. Dlatego, ujmując rzecz precyzyjnie, albo wszelkie reguły konieczne do zaistnienia czynności prawnej zostały dopełnione, albo nie…” – dr Katarzyna Bilewska, adwokat - adiunkt Katedry Prawa UW Warszawa (Gazeta Prawna 2009-05-21)
Po pierwsze - w zasadzie w małej wspólnocie nie ma potrzeby robić zebrań.
Po drugie - w małej wspólnocie nie podejmują właściciele uchwał lecz wyrażają zgodę na jakąś czynność.
W małej wspólnocie do czynności zwykłego zarządu (do których przecież nie potrzeba uchwał) wystarcza zgoda większości (udziałów).
Do czynności przekraczających, gdy jeden z właścicieli nie ma zamiaru wyrazić zgody - mała wspólnota ma doskonałe narzędzie w postaci art. 199 k.c, i nie jest do tego potrzebne zebranie. Tenże właściciel ma również doskonałe narzędzie w postaci art. 202, 203 i 209 K.c.
1) art. 19 uwl nakazuje odpowiednie stosowane przepisów k.c. i kpc w stosunku do małej wspólnoty:
"Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności."
Odpowiednie, czyli uwzględniające okoliczność, że współwłasność przymusowa jest szczególnym rodzajem współwłasności, chociażby ze względu na to, że ustawodawca wykreował odrębny od właścicieli lokali podmiot - wspólnotę mieszkaniową,
2) treść art. 13 ust. 3 uwl., który odnosi się również do małej wspólnoty, działającej w reżimie kodeksowym: "Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali."
Odpowiadając na pytanie Barbary:
jeżeli to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, o bez zgody wszystkich właścicieli nie może być dokonana. Do podjęcia uchwały nie doszło, jeżeli ten właściciel się nie zgodzi - tylko sąd może się wypowiedzieć wiążąco.
Cóż to są za autorytety dla mnie jako właściciela - jacyś przewodniczący partii? Tych z pzpr-u (sld, zsl, psl, ud) czy inna zbieranina korytowa?
To ty nie wiesz jak stanowione jest w Polsce prawo?
Z czym do ludzi?
:gafa::furious:
We wspólnocie mieszkaniowej głosuje tylko właściciele wielkością udziału i nie ma znaczenia czy to właściciel mieszkania czy lokalu użytkowego.
Sprawdź czy może dotyczy was możliwość głosowania 1 właściciel = 1 głos
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
A tak na marginesie jakiego typu to są krzywdy ?
Czy podjęto w tej kwestii uchwałę upoważniającą zarząd (zarządcę) do zawarcia umowy?
Jeżeli tak, to czy tę uchwałę zaskarżono do sądu?
Nowy doklejony: 24.04.14 20:54 Może również jeden właściciel, jeżeli posiada 1/5 udziałów.
Pod warunkiem,że suma udziałów nie równa się 1,albo większość udziałów należy do jednego właściciela.Bądź oba warunki spełnione są łącznie.
Zasady wprowadzenia głosowania 1 właściciel=1 głos, omówili już poprzednicy w swoich wpisach, więc nie ma sensu tego powtarzać. Jest to z resztą w uwl - wystarczy przeczytać.
Mnie zastanawia coś innego. W pierwszym swoim wpisie napisałaś:
"jestem we wspólnocie liczącej 15 mieszkań 6 lokali to wynajem restauracja biura pozostali to mieszkańcy którzy posiadają 48,23% udziałów właściciele tych 6 lokali podejmują uchwały dla nas krzywdzące czy my stali mieszkańcy mamy możliwość dbania o nasze interesy"
Czyli prawdopodobnie jest u Was 15 właścicieli (chyba, że któryś właściciel ma kilka lokali. W takim przypadku mnie sprostuj i powiedz ilu jest tych właścicieli)
a na zebranie przychodzi tylko 4. Jeżeli nie interesujecie się swoimi sprawami i swoją własnością to wręcz nie wypada narzekać, że jesteście krzywdzeni. Pierwsza i podstawowa możliwość dbania o własne interesy, o którą pytasz, to jest wykazywać zainteresowanie tym, co się dzieje w waszej nieruchomości i przychodzić na zebrania
Skuteczne żądanie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może pochodzić od właścicieli, których udziały stanowią łącznie co najmniej 1/5 (czyli 10 procent, jak to się potocznie określa).
Stanowi o tym art. 23 ust. 2a. ustawy o własności lokali:
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Jednak nie mam przekonania czy w tej wspólnocie, której wątek dotyczy w ogóle zostały spełnione przesłanki. Odnośnie natomiast terminu do złożenia wniosku o przeprowadzenie głosowania wg w/w zasady - to może być złożony również w trakcie głosowania.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3.04.2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07:
"Prawny sens żądania jako aktu inicjującego odpowiedni sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty, przemawia za tym, że żądanie takie powinno w zasadzie poprzedzać procedurę oddawania głosów. Jednakże głosujący wcześniej właściciele (przy zastosowaniu tzw. udziałowego sposobu głosowania; art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.) mogą odpowiednio potwierdzić (podtrzymać) swoje poprzednio wyrażone stanowisko w nowym (tzw. właścicielskim) trybie głosowania. Przemawia za tym elastycznie ujęta formuła wyrażania woli przez uczestników Wspólnoty (na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów, kombinacja obu tych formuł głosowania; art. 23 ust. 1 ustawy). W tak przyjętej formule głosowania podstawowe znaczenie ma umożliwienie właścicielom lokali wyrażenia ich woli, a nie sam proceduralny aspekt jej wyrażenia. W związku z tym pojawia się kwestia prawidłowego oznaczenia daty podjęcia przez wspólnotę uchwały przy zastosowaniu sposobu głosowania przewidzianego w art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd Wspólnoty. Czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, że data podjęcia uchwały w omawianym systemie głosowania powinna z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że ilość dotychczas głosujących właścicieli opowiedziało się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/559/
Ale każdy (a przynajmniej zazwyczaj) właściciel lokalu jest dorosły i podejmuje swoje decyzje, na podstawie swoich kalkulacji.
Nie 1/5, lecz 1/10 - dziękuję.
Chyba pomyliłeś art.23 z art.31 UoWL
Tak 1/5 - czyli 20 procent. A wydawało się, że znam już tę ustawę na pamięć - dziękuję
otrzymałem mieszkanie do remontu na koszt najemcy za zasobów gminnych. Lokal ten mieści się w kamienicy, w której jest wspólnota duża (8 lokali własnościowych 2 lub 3 gminne).
Zastałem sytuację gdzie do ukończenia remontu w formie satysfakcjonującej musiałbym wykorzystać pomieszczenie wspólne, z którego nikt nie korzysta. Aby cała procedura, szczególnie zrealizowanie przeze mnie umowy remontowej udała się - pomieszczenie wspólne musi zostać przekazane przez wspólnotę do udziałów gminy, która to następnie wcieli to pomieszczenie do obrysu lokalu remontowanego przeze mnie i przekaże mi w całości do najmu.
Zwołane zostało spotkanie we wspólnocie, którego efektem było kolejne spotkanie u notariusza, na którym odczytana została uchwała o przekazaniu tej cześci wspólnej na rzecz gminy. Głosów za lub podpisów pod tą uchwałą, bo jako takiego nie było głosowania (przepraszam za błędną nomenklaturę jeżeli tak jest) było 7 właścicieli prywatnych i cały udział gminny 2 lub 3. Brakuje jednego podpisu osoby, której nie było na spotkaniu i ta osoba stoi okoniem torpedując cały proces. Jest to osoba z gatunku nie bo nie i taką mam fanaberię, dodatkowo osoba ta nie wstawia się na spotkaniach wspólnoty bez uzasadnienia. Notariusz stwierdziła, że ta osoba musi się pojawić osobiście i podpisać akceptację zaistniałego spotkania, dając mi do zrozumienia że bez tego nie ma mowy o dokończenia procesu. Nie potrafię przekonać człowieka logicznymi argumentami i od razu pointując pytanie:
- Czy do takiego przekazania części wspólnej niezbędna jest 100% zgoda wszystkich właścicieli, czy 100% zgoda właścicieli obecnych na zebraniu u notariusza?
Jeżeli ktoś jest w stanie pomóc, powołać się na obowiązujące prawo, ew. polecić kogoś kto mógłby pomóc w tej sprawie bardzo prosze o info lub kontakt na prv.
Dziękuję za pomoc.
Pomieszczenie wspólne jest wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali - w tym również gminy - w częściach równych ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Nie jest konieczna zgoda 100%, ale postępowanie musi być dokładnie udokumentowane, żeby można było ustalić, czy za uchwała opowiedziała się większość właścicieli (liczona udziałami). Oprócz uchwały ws. zgody na zmianę przeznaczenia i przebudowę części nieruchomości wspólnej, powinniście też podjąć uchwałę, o której mowa w art. 21.3 ustawy o własności lokali w sprawie pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty.
Uwaga: ta uchwała powinna mieć formę aktu notarialnego, ponieważ dotyczy przeniesienia własności części nieruchomości.
Należy postępować podobnie, jak w sprawie adaptacji strychu. Na koniec należy przenieść własność tego pomieszczenia na gminę i zmienić udziały wszystkich lokali - zwiększa się powierzchnia użytkowa budynku, więc wszystkie udziały ulegną zmianie: udział gminy się zwiększy, a pozostałych właścicieli zmniejszy. Jest sporo materiałów na ten temat na forum i w innych miejscach w internecie, poszukaj.
Podstawa prawna - ustawa o własności lokali:
Art. 21.3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Art. 22.3
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
Art. 22.2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
nadal zastanawia mnie dlaczego zatem przy praktycznie absolutnej zgodzie właścicieli (11 z 12 udziałowców na okragło ok 90%) akt nie może się uprawomocnić, a notariusz obliguje mnie do przyprowadzenia tej osoby i nie jestem do końca pewien, czy do wyrażenia zgody, czy do zaakceptowania że reszta wspólnoty podjęła taką decyzję(może to jest jakaś różnica prawna) idąc dalej, czy podpis tej osoby jest niezbędny do uprawomocnienia?
Przepraszam jeżeli dopytuję, bo jak rozumiem z Pańskiego wpisu potrzebna jest większość do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, ja jednak jestem informowany, że potrzebuję absolutną zgodę 100% udziałowców, co skutkuje właśnie wstrzymaniem realizacji aktu (zmiany własności).
pozdrawiam
Mówiąc prościej: w zakresie własności lokali, przepisy ustawy o własności lokali mają pierwszeństwo przed przepisami kodeksu cywilnego.
Czy na tej podstawie należy interpretować stwierdzenie "w formie prawem przewidzianej" - powołanie się na art. 199 KC?
Wprost, interpretuję Pańskie słowa następująco - powinno się opierać na uchwale o własności lokali, która pozwala na przyjęcie uchwały większością głosów.
Jak widzę w moim przypadku, wykorzystano właśnie KC może przez twardogłowizm, o którym Pan wspominał lub na jakiejś prawnej podstawie.
Jakiego oręża do walki szukać? Widzę, że nie mam szansy na uzyskanie ostatniego głosu. Czy pozostało szukać notariusza, który sporządzi akt na podstawie uchwały przyjetej zwykłą większością głosów powołując się na ustawe o własności lokalu?