"...Kiedy więc należy w dużej wspólnocie mieszkaniowej stosować art. 3 ust. 7 uwl, który wymaga zgody wszystkich a kiedy art. 22 ust. 3 pkt. 5, 5a i 6, gdy na zmianę udziałów wystarczy już uchwała?Każdy przypadek wymieniony w ustawie o własności lokali wymagałby odrębnego omówienia.
W wyroku z dnia 28 czerwca 2013 roku, sygn. akt: VIII Ca 185/13 Sąd Okręgowy w Toruniu orzekł, że zarzut nieuprawnionej zmiany wielkości bez udziału właściciela lokalu na skutek podjęcia uchwały (stanowiącej podstawę tej zmiany) jest bezzasadny. Stwierdził ponadto, że „bezsprzecznym jest bowiem, że podjęcie przez uchwały w tym przedmiocie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) nie wymagało zgody wszystkich właścicieli lokali.”
Odmienne zaptrywanie z kolei przedstawił Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 21 września 2012 roku, sygn. akt VI Aca 397/12 wyraził pogląd, że zmiana wielkości udziałów w następstwie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i ustanowienia odrębnej własności lokalu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali..."
Jets to zatem sprawa dla notariusza, czy jakiejś analizy prawnej przez radcę prawnego?
Jeżeli do notariusza, to jak go nakłonić do oparcia się o ustawę o własności lokali, a nie o kc?
Może jest to ważną informacją ale pomieszczenie wspólne, które miałoby zmienić właściciela, prawdopodobnie zmienia udziały jedynie w lokalach z tego samego (ostatniego) piętra (nie jestem pewien). Wśród zgód na to przyłączenie posiadam 100% właśnie tych zainteresowanych z tego piętra plus zankomitą większość reszty, która o istnieniu pomieszczenia nie zdawała sobie sprawy.
Dodam tylko, że stroną w zmiane udziałów jest wm oraz gmina, ja jedynie staram się wesprzeć organizacyjnie ten proces, m.in. poprzez zebranie pełnomocnictw.
fairplay: pomieszczenie wspólne musi zostać przekazane przez wspólnotę do udziałów gminy, która to następnie wcieli to pomieszczenie do obrysu lokalu remontowanego przeze mnie i przekaże mi w całości do najmu.
Uchwały uchwałami - wystarczają do przeprowadzenia niezbędnych formalności wymaganych UoWL - natomiast na sam koniec następuje sprzedaż (kawałka przekazanej NW) na rzecz nowego właściciela i tu już UoWL nie wystarczy:
"...Do umowy sprzedaży części nieruchomości wspólnej zawieranej zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 158 k.c.) w formie aktu notarialnego muszą przystąpić wszyscy właściciele lub ich pełnomocnicy. Konieczność taka wynika z faktu, że przeniesienie własności nieruchomości wyodrębnionej z nieruchomości wspólnej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (do której zastosowanie mają przepisy art. 199 kodeksu cywilnego) oraz powoduje w konsekwencji konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej..."
Jeszcze raz doprecyzuję problem ponieważ może to rozjaśni i pozwoli odwołać się do odpowiedniego paragrafu. Pomieszczenie wspólne ma zostać przekazane, oddane nieodpłatnie z zasobów wspólnoty na rzecz gminy, następnie gmina będąca już właścicielem całości dokona przekształcenia w lokal lub powierzchnię mieszkalną i wcieli ją w obrys mieszkania jakie zostało mi przekazane do remontu, również bezpłatnie. Na żadnym etapie nie ma aktu sprzedaży. Tak też jest sporządzony akt notarialny między WM i Gminą. Uchwałę do aktu podpisało 11/12 członków wspólnoty.
Wnioskuję, że sytuacja sprzedaży podchodzi pod czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, jednak czy w "moim" przypadku mamy doczynienia z czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu i należy się opierać o kc? Nie wiem czy nie wlewacie zbędnej nadzeii w me serce, aczkolwiek staram się znaleźć w Waszej pomocy nikłą szansę do wykorzystania.
Problem feralnego właściciela polega na tym, że nie może przeboleć że chcę przejąć ten kawałek za "darmo". Nie rozumie on jednak, że w obecnej sytuacji prawnej nie mogę wykupić owego pomieszczenia ponieważ nie przekształcę go i nie wcielę do mieszkania remontowanego, będącego własnością gminy.
Ostatnie rozwiązanie jakie widzę, to być może jakaś darowizna na cele statutowe wspólnoty, która pozwoli sąsiadowi ze spokojnym sercem podpisać uchwałę. Czy jest to problematyczny zabieg?
Pomieszczenie wspólne ma zostać przekazane, oddane nieodpłatnie z zasobów wspólnoty na rzecz gminy, następnie gmina będąca już właścicielem całości dokona przekształcenia w lokal lub powierzchnię mieszkalną i wcieli ją w obrys mieszkania jakie zostało mi przekazane do remontu, również bezpłatnie. Na żadnym etapie nie ma aktu sprzedaży.
To jest samowola - to jest niezgodne z prawem.
Gmina jest takim samym współwłaścicielem NW jak pozostali właściciele. Nie może być stroną tej "transakcji".
Zrzeczenie się przez właścicieli części swoich udziałów wymaga zgody wszystkich!
Problem feralnego właściciela polega na tym, że nie może przeboleć że chcę przejąć ten kawałek za "darmo".
Ten właściciel broni tylko swojego prawa własności (współwłasności), przed bezprawiem.
Nie potrafię ocenić czy jest to bezprawie, nie wiem właściwie dlaczego miałoby być jeżeli taka jest wola większości mieszkańców (nie oceniam tego pod kątem biznesowym).
Jest to jedyna możliwość przekazania mi przez wm tego pomieszczenia z wykorzystaniem gminy (problematyczny status przy umowie remontowej).
Dodam, że akt jest już u notariusza i czeka na ten jeden podpis. Nie jest moim zamiarem wyłudzenie tego pomieszczenia, przeciwnie, ze względu na idiotyczną sytuację budowlaną w jakiej zostałem postawiony i wymogi umowy remontowej, jestem zmuszony tak zrobić a jest mi ono(pomieszczenie) do szczęścia zbędne.
Na dzień dzisiejszy prawo do własności obliguje go do opłat za niewykorzystywaną część (nie jestem pewien) plus zwiększony metraż z mojej strony, to większy udział w funduszu remontowym i spłacie zaciągniętego kredytu, który wisi nad wm. Wszyscy to rozumieją i jest im na rękę pozbycie się absolutnego nieużytku (10m2).
Aby zadośćuczynić sąsiadowi mogę przekazać darowiznę, jednak zobacz jakie to jest skomplikowane bo stroną jest gmina z którą mam umowę ustną i działamy na poziomie wniosku jaki złożyłem z prośbą o pomoc w tej sprawie. Nie mogę więc tytułować że jest to darowizna z takiego tytułu, bo póki co jest to sprawa wm vs. gmina.
Wrócę zatem do tej darowizny - czy jest to w Waszej ocenie jakieś wyjście z sytuacji?
Ewentualnie czy widzicie jakieś alternatywne rozwiązanie w tym przypadku.
Uchwały uchwałami - wystarczają do przeprowadzenia niezbędnych formalności wymaganych UoWL - natomiast na sam koniec następuje sprzedaż (kawałka przekazanej NW) na rzecz nowego właściciela i tu już UoWL nie wystarczy:
Zamiast ciągle kogoś cytować - raz na tak, raz na nie - wyraź swój pogląd na sprawę. O ile go masz. A może po prostu przeczytaj ze zrozumieniem ustawę o własności lokali, art. 22.3 pkt 5 oraz art. 21 ust. 3:
Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Nowy doklejony: 04.01.15 00:22
fairplay - "w formie prawem przewidzianej" w tej sprawie oznacza, że uchwała, udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do sprzedaży części nieruchomości wspólnej wymaga formy aktu notarialnego. Ale już o tym pisałem.
Fairplay - sprawa jest już tak zaawansowana, że niewiele da się zrobić. Notariusza nie zmienisz. Możesz próbować go przekonać, iść do niego z wydrukami z internetu, ale czy zmieni zdanie? Powątpiewam.
Większe szanse widzę w przekonaniu sąsiada.
Zaproś do siebie na piwo. Zapytaj wprost, jak wg. niego ta sprawa powinna być załatwiona. Pomysł z jednorazową darowizną nie jest zły. Wprawdzie wspólnota zapłaci podatek, ale to już nie twój kłopot.
Cieszę się z tak dużego wsparcia i dyskusji jaka się urodziła w około tematu. Ubi ius incertum, ibi ius nullum. Cała sytuacje i tak musze przedstawić radcy ponieważ macie odmienne stanowiska lub kontekst sytuacji nie pozwala Wam zająć wspólnego. Nie zmienia to faktu, że bardzo dziekuję za pochylenie się nad sprawą i mimo wszystko mam nadzieję, że uda się sprawe przeprowadzić w trybie, który opisuje ustawa o własności lokali. Wrocę z odpowiedzią, jak w tym właściwym przypadku zapatrzył się na nią radca, co może się komuś przydać na przyszłość.
[cite] fairplay:[/cite]Czy zmiana przeznaczenia części wspólnej i jej właściciela nie jest zatem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu? Jeżeli tak jest to par 22, punkt 2 mówi, że "...potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej"
Czy na tej podstawie należy interpretować stwierdzenie "w formie prawem przewidzianej" - powołanie się na art. 199 KC?
Wprost, interpretuję Pańskie słowa następująco - powinno się opierać na uchwale o własności lokali, która pozwala na przyjęcie uchwały większością głosów.
Jak widzę w moim przypadku, wykorzystano właśnie KC może przez twardogłowizm, o którym Pan wspominał lub na jakiejś prawnej podstawie.
Jakiego oręża do walki szukać? Widzę, że nie mam szansy na uzyskanie ostatniego głosu. Czy pozostało szukać notariusza, który sporządzi akt na podstawie uchwały przyjetej zwykłą większością głosów powołując się na ustawe o własności lokalu?
Art. 199 kodeksu cywilnego nie dotyczy formy, lecz określa sposób podejmowania decyzji w przypadku współwłąsności.
Tutaj wystarczy zgoda większości, bo to jak rozumiem to duża wspólnota mieszkaniowa. Odnośnie przekazania pomieszczenia do adaptacji - to nie musi być nieodpłatne, można zarzeć w umowie odpowiednie zapisy.
Zbliża się roczne zebranie Wspólnoty oraz co za tym idzie podjęcie uchwały o przyjęciu sprawozdania i udzieleniu Zarządowi absolutorium. Ponadto na zabraniu będą podejmowane inne uchwały. Moje pytanie:<br />w jakiej formie winno być być złożone pełnomocnictwo członka współnoty nie obecnego na zebraniu? Czy musi być poświadczone notarialnie? <br />W mojej wspólnocie funkcjonuje druk Pełnomocnictwa bez poświadczenia notarialnego i najczęście pełnomocinctwo otrzymuje Członek Rzarządu obecnej kadencji, który zawsze jest na "TAK" przy podejmowaniu uchwał.
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite]Moje pytanie:<br />w jakiej formie winno być być złożone pełnomocnictwo członka współnoty nie obecnego na zebraniu? Czy musi być poświadczone notarialnie? <br />
Nie musi
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/cite] W mojej wspólnocie funkcjonuje druk Pełnomocnictwa bez poświadczenia notarialnego i najczęście pełnomocinctwo otrzymuje Członek Rzarządu obecnej kadencji, który zawsze jest na "TAK" przy podejmowaniu uchwał.
No i OK, skoro jest taka wola właściciela dającego pełnomocnictwo
>w jakiej formie winno być być złożone pełnomocnictwo członka współnoty nie obecnego na zebraniu?
musi być to pełnomocnictwo rodzajowe złożone na piśmie, dołącza sią do listy obecności.
[cite] Gość Zarzadca.pl: (Marlena) [/cite] Czy musi być poświadczone notarialnie?
Nie, nie musi być notarialne
[cite] Gość Zarzadca.pl: (Marlena) [/cite] W mojej wspólnocie funkcjonuje druk Pełnomocnictwa bez poświadczenia notarialnego i najczęście pełnomocinctwo otrzymuje Członek Zarządu obecnej kadencji, który zawsze jest na "TAK" przy podejmowaniu uchwał.
a w czym problem? , bardzodobre rozwiązanie widocznie właściciele lokali mają do niego ogromne zaufanie
Zależy, dla kogo.
Dla większościowego właściciela nie, bo dzięki metodzie 1 właściciel = 1 głos można obalić jego pomysły, jak tu kosztem "braci mniejszościowych" żyć taniej i wygodniej. Dla wszystkich pozostałych - tak, jest korzystniejsze.
Głosowanie udziałami jest zasadą, a głosowanie metodą 1=1 wyjątkiem. "Siła głosu" właściciela lokalu zależy od udziału, bo jego opłaty na koszty zarządu nieruchomości wspólnej (utrzymania, remontów i uzasadnionych inwestycji) są wprost proporcjonalne do jego udziału. Zatem: ile udziału w kosztach, tyle udziału w decyzjach. Moim zdaniem to słuszne rozwiązanie.
Jak pewnie wiesz, zastosowanie metody 1=1 jest możliwe przy spełnieniu pewnych warunków, określonych w ustawie o własności lokali. Zatem to nie jest kwestia wyboru, co jest dla mnie / kogoś korzystniejsze, niezależnie od tych warunków. W olbrzymiej większości wspólnot, metoda 1=1 jest niemożliwa do zastosowania, bo nie spełniają one warunków ustawowych (art. 23.2a).
W "mojej" nieruchomości znajduje się 30 lokali mieszkalnych (30 właścicieli po 15 m3 i m4 ). Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej ustala się metodę głosowania. Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii. Czy jakaś formalność jest niedopełniona?
Nie rozumiem, jak można mieszkać w 15 m sześciennych i do czwartej potęgi (chyba), ale to nieważne. Dopóki jesteście jednomyślni, to wszystko jest w porządku.
Pod warunkiem, że kworum na zebraniu to większość liczona udziałami.
Tu masz podstawę https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Mam to uznać za żart? Nie chodzi o 15 m3 jako powierzchnię, ale 15 lokali M-3 i 15 lokali M-4. W naszym przypadku kworum łatwo wyliczyć. Nie ma żadnych właścicieli których udziały odstawały by od "naszej normy". Nie ma np. właścicieli garaży którzy m.in. psują szyki we wspólnotach, poprzez zmowy i lobbowanie. Uważam że glosowanie 1=1 to nie wyjątek a jedna z metod przy spełnieniu warunków zawartych w uwl.
[cite] Cieć:[/cite]W "mojej" nieruchomości znajduje się 30 lokali mieszkalnych (30 właścicieli po 15 m3 i m4 ). Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej ustala się metodę głosowania. Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii. Czy jakaś formalność jest niedopełniona?
Sprawdź, jakie są udziały w nieruchomości wspólnej poszczególnych właścicieli. Dla mieszkań M3 i M4 na pewno są inne. Może być tak, że 14 mieszkań M3 i 2 mieszkania M4 nie mają w sumie ponad 50% udziałów, choć stanowią ponad 50% liczby lokali. Wtedy uchwała o sposobie głosowania "1-1"przyjęta głosami właścicleli tych 16 mieszkań jest nieważna.
Poza tym nie jestem pewny, czy można podjąć uchwałę o głosowaniu wszystkich uchwał na danym zebraniu metodą "1 lokal - 1 głos". UoWL (art. 23 ust. 2) mówi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Powodem moich wątpliwości jest określenie: w określonej sprawie.
[cite] Cieć:[/cite]Pytanie do znawców tematu: Czy głosowanie udziałami jest korzystniejsze od głosowania 1 właściciel - 1 głos?
jest obowiązujące jako podstawowe
[b]Art. 23.[/b] UoWL
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
zbierania.
2. [b]Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów[/b], chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
To zależy kto jaki ma interes w takim trybie głosowania .
[cite] Cieć:[/cite] Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej ustala się metodę głosowania.
Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii.
Czy jakaś formalność jest niedopełniona?
ustalić to sobie możesz co ci żona ugotuje jutro na objad . Jeżli we wspólnocie suma udziałów równa sie 1 i nie ma większościowego właściciela lokalu to głosowania powinny sie odbywać wg udziału % w NW.
Sami sobie gotujecie trudny los.
A co ty z tym trudnym losem? Wspólnota istnieje od kilkunastu lat i żadnych zgrzytów nie ma. A czepianie się słów "ustala się" jest nie na miejscu. Czy sprawi Tobie satysfakcję jesli napiszę, że takie żądanie (głosowania 1=1) wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu następuje przed głosowaniem każdej uchwały. Wspólnota jest na tyle zdyscyplinowana że na zebrania przychodzi 20 -23 właścicieli.
Ledwo zacząłem swoją nieśmiałą aktywność na tym forum a już się robi nieciekawie.
P.S.Nie ma obaw objad żona ugotuje bardzo smaczny.
[cite] Cieć:[/cite]Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej ustala się metodę głosowania. Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii. Czy jakaś formalność jest niedopełniona?
Jak słusznie wskazał wcześniej stanislawl:
- jedynym niedociągnięciem formalnym jest ustalenie jednorazowo, na początku zebrania, że wszystkie uchwały będą głosowane metodą 1=1.
- "kworum" liczymy udziałami.
[cite] Cieć:[/cite]A co ty z tym trudnym losem?
Wspólnota istnieje od kilkunastu lat i żadnych zgrzytów nie ma.
i to się ceni, ale to nie pozwala, że za każdym razem łamiecie prawo w temacie głosowania.
[cite] Cieć:[/cite]A czepianie się słów "ustala się" jest nie na miejscu.
jest na miejscu, bo ustalić to sobie możesz żoną co ona ci ugotuje jutro na obiad . We wspólnocie podejmuje decyzje wyrażane w uchwałach . Rozumiesz czy jeszcze nie.
Jeżeli we wspólnocie suma udziałów równa sie 1 i nie ma większościowego właściciela lokalu to głosowania powinny sie odbywać wg udziału % w NW. Każde głosowanie w sprawie powinno być poprzedzone podjecie uchwały głosowanej udziałami.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub [b]w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że [color=#00f]w określonej sprawie[/color] na każdego właściciela przypada jeden głos.[/b]
[cite] Cieć:[/cite]Czy sprawi Tobie satysfakcję jesli napiszę, że takie żądanie (głosowania 1=1) wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu następuje przed głosowaniem każdej uchwały.
czy takie żądanie jest poparte głosami liczonymi udziałami powyżej 50% ?. Pewnie nie wiesz o co pytam?
[cite] Cieć:[/cite]Wspólnota jest na tyle zdyscyplinowana że na zebrania przychodzi 20 -23 właścicieli.
a ile lokali liczy twoja WM? 30 , 50 ? ile jest miejsc postojowych w garażu podziemny, a może są jakieś garaże ?
[cite] Cieć:[/cite]Ledwo zacząłem swoją nieśmiałą aktywność na tym forum a już się robi nieciekawie.
bo jak się chwalisz patologią, jak u ciebie panuje, to nie licz, że ciebie poklepią po plecach
[cite] Cieć:[/cite]P.S.Nie ma obaw objad żona ugotuje bardzo smaczny.
a ja się nie pytałem czy smacznie gotuje ale "o ustalaniu" co ci ugotuje
( moja też dobrze i smacznie gotuje,a takich na forum jest pewnie więcej )
[cite] Egzo:[/cite]
- jedynym niedociągnięciem formalnym jest ustalenie jednorazowo, na początku zebrania,
że wszystkie uchwały będą głosowane metodą 1=1.
-
to jest niezgodne z obowiązującym prawem, działacie wg zasady "róbta co chceta" co sie populistom podoba,
a takie działanie prędzej czy później kończy się w Sądzie , taka uchwała nie ma mocy prawnej ,
Uchwały podejmuje się "w sprawie" , a każda uchwała to inna "sprawa" np.: w sprawie Plany remontu NW , w sprawie planu gospodarczego, w sprawie stawek służących do naliczania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, itd.
Ta napastliwość jest porażająca. Zasłużone autorytety a orzeczenia niejednoznaczne. Chcąc rzeczowo odpowiedzieć i rozwiać wątpliwości należy przeczytać uważnie posty.
Napisałem wcześniej i teraz powtórzę: wspólnota mieszkaniowa to 30 mieszkań bez żadnych garaży. Obliczenie kworum udziałami nie jest problemem bo zawsze jest spora nadwyżka włascicieli. Udziały włascicieli M-3 i M-4 zawarte w aktach notarialnych bardzo łatwo sie liczy."Nietypowych" udziałów nie ma. Pieniactwa na zebraniach nie uświadczysz tylko rzeczowa dyskusja. Indywidualnego zbierania głosów to u nas mieszkańcy nie znają. Aby formalności stało się za dość na najbliższym zebraniu ogłoszone zostanie wszem i wobec że głosujemy udziałami. Odpowiedni zapisy trafią do protokołu zebrania ale w sumie będzie......a to zobaczę.
Jestem tylko członkiem tej WM a spadają na mnie gromy jak bym był zarządcą.
Patologia to chyba za mocne słowo. Błędy formalne to chyba nie to samo co np. sprzeniewierzenie pieniędzy publicznych. Gdyby to określenie miało zastosowanie w "mojej" wspólnocie, pewnie mielibyśmy jakiś zarząd przymusowy.
Te M3 i M4 to prehistoria. W głosowaniach we wspólnocie - a już zwłaszcza wg metody 1 właściciel = 1 głos - nie mają żadnego znaczenia.
Cieć:
takie żądanie (głosowania 1=1) wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu następuje przed głosowaniem każdej uchwały.
Żądanie nie wystarczy, skoro nie ma u was większościowego właściciela, a suma udziałów daje 1 (100%) - patrz art. 23.3 uwl (takie żądanie można zgłaszać tylko w ściśle określonych sytuacjach). Żeby wprowadzić głosowanie 1=1 powinniście najpierw podjąć uchwałę większością udziałów, że w określonej sprawie będziecie glosować metodą 1=1. Czyli każdą uchwałę powinniście głosować 2 razy: najpierw podejmujecie uchwałę formalną udziałami, że konkretną uchwałę merytoryczną będziecie głosować metodą 1=1, a następnie głosujecie metodą 1=1 właściwą uchwałę. I tak za każdym razem. Czy to ma sens? Nie.
Ale Wy idziecie na skróty: na początku zebrania pada "żądanie", żeby wszystkie uchwały na zebraniu głosować metodą 1=1, a potem - już bez wymaganych ustawą głosowań formalnych - głosujecie nad kolejnymi uchwałami merytorycznymi. To niezgodne z ustawą i wszystkie takie uchwały legną w sądzie, jeśli któryś właściciel postanowi taką procedurę przetestować.
Art. 23. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Czyli każdą uchwałę powinniście głosować 2 razy: najpierw podejmujecie uchwałę formalną udziałami, że konkretną uchwałę merytoryczną będziecie głosować metodą 1=1, a następnie głosujecie metodą 1=1 właściwą uchwałę. I tak za każdym razem. Czy to ma sens? Nie.
Tak jak to przedstawiłeś to nie ma to żadnego sensu.
WM to nie Parlament, tutaj nie ma tysięcy ustaw. Zazwyczaj na zebraniu jest zaledwie kilka - zatwierdzenie sprawozdania i absolutorium, Plan Gospodarczy i wysokość zaliczek. Jeżeli właściciele podejmą uchwalę ,że w sprawie np. udzielenia absolutorium wprowadzamy ten rodzaj glosowania ( po to żeby błyskawicznie poznać stanowisko członków i ewentualnie przystąpić do wyboru nowego składu zarządu) to taka jest wola właścicieli.
Ale Wy idziecie na skróty: na początku zebrania pada "żądanie", żeby wszystkie uchwały na zebraniu głosować metodą 1=1, a potem - już bez wymaganych ustawą głosowań formalnych - głosujecie nad kolejnymi uchwałami merytorycznymi. To niezgodne z ustawą i wszystkie takie uchwały legną w sądzie, jeśli któryś właściciel postanowi taką procedurę przetestować.
Widać ,że tam w tej WM są racjonalnie myślący ludzie, i wygrają w każdym sądzie. To idiotyczne aby głosowali dwa razy. Pierwsza uchwala o wyborze tego typu glosowania w konkretnej sprawie glosowań nad uchwałami WM zgodnymi z przyjętym porządkiem zebrania w dniu x. Sądzę ,że argument jest prosty, usprawnienie liczenia głosów, przydatny gdy np. przyjdzie ponad 100 właścicieli i jest kilka glosowań. Pierwsze glosowanie trochę potrwa, ale następne potrwają minutę, i nie potrzeba do tego żadnych list, kart, komisji. Wszyscy zebrani mogą sobie sami liczyć "podniesione ręce", pełna demokracja i przejrzystość. I co miałby zaskarżyć właściciel? Procedury???
Komentarze
Jeżeli do notariusza, to jak go nakłonić do oparcia się o ustawę o własności lokali, a nie o kc?
Może jest to ważną informacją ale pomieszczenie wspólne, które miałoby zmienić właściciela, prawdopodobnie zmienia udziały jedynie w lokalach z tego samego (ostatniego) piętra (nie jestem pewien). Wśród zgód na to przyłączenie posiadam 100% właśnie tych zainteresowanych z tego piętra plus zankomitą większość reszty, która o istnieniu pomieszczenia nie zdawała sobie sprawy.
Dodam tylko, że stroną w zmiane udziałów jest wm oraz gmina, ja jedynie staram się wesprzeć organizacyjnie ten proces, m.in. poprzez zebranie pełnomocnictw.
Specyfika tego przekształcenia i zmiany udziałów każe mi twierdzić, że w moim przypadku wykorzystany jest art199 kc gdyż potrzebuję 100% aprobatę uchwały ze strony wszystkich członków. W przytoczonej przez Ciebie procedurze http://zkzl.poznan.pl/PORTAL/PORTAL/ZKZL/wspolnoty_wspolwlasnosci/Zasady_wykupu_czesci_nieruchomosci_wspolnej.html do przepchnięcia uchwały w przypadku sprzedaży wymagana jest większość zgodnie z ustawą o własności lokali.
Wnioskuję, że sytuacja sprzedaży podchodzi pod czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, jednak czy w "moim" przypadku mamy doczynienia z czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu i należy się opierać o kc? Nie wiem czy nie wlewacie zbędnej nadzeii w me serce, aczkolwiek staram się znaleźć w Waszej pomocy nikłą szansę do wykorzystania.
Problem feralnego właściciela polega na tym, że nie może przeboleć że chcę przejąć ten kawałek za "darmo". Nie rozumie on jednak, że w obecnej sytuacji prawnej nie mogę wykupić owego pomieszczenia ponieważ nie przekształcę go i nie wcielę do mieszkania remontowanego, będącego własnością gminy.
Ostatnie rozwiązanie jakie widzę, to być może jakaś darowizna na cele statutowe wspólnoty, która pozwoli sąsiadowi ze spokojnym sercem podpisać uchwałę. Czy jest to problematyczny zabieg?
Gmina jest takim samym współwłaścicielem NW jak pozostali właściciele. Nie może być stroną tej "transakcji".
Zrzeczenie się przez właścicieli części swoich udziałów wymaga zgody wszystkich! Ten właściciel broni tylko swojego prawa własności (współwłasności), przed bezprawiem.
Jest to jedyna możliwość przekazania mi przez wm tego pomieszczenia z wykorzystaniem gminy (problematyczny status przy umowie remontowej).
Dodam, że akt jest już u notariusza i czeka na ten jeden podpis. Nie jest moim zamiarem wyłudzenie tego pomieszczenia, przeciwnie, ze względu na idiotyczną sytuację budowlaną w jakiej zostałem postawiony i wymogi umowy remontowej, jestem zmuszony tak zrobić a jest mi ono(pomieszczenie) do szczęścia zbędne.
Na dzień dzisiejszy prawo do własności obliguje go do opłat za niewykorzystywaną część (nie jestem pewien) plus zwiększony metraż z mojej strony, to większy udział w funduszu remontowym i spłacie zaciągniętego kredytu, który wisi nad wm. Wszyscy to rozumieją i jest im na rękę pozbycie się absolutnego nieużytku (10m2).
Aby zadośćuczynić sąsiadowi mogę przekazać darowiznę, jednak zobacz jakie to jest skomplikowane bo stroną jest gmina z którą mam umowę ustną i działamy na poziomie wniosku jaki złożyłem z prośbą o pomoc w tej sprawie. Nie mogę więc tytułować że jest to darowizna z takiego tytułu, bo póki co jest to sprawa wm vs. gmina.
Wrócę zatem do tej darowizny - czy jest to w Waszej ocenie jakieś wyjście z sytuacji?
Ewentualnie czy widzicie jakieś alternatywne rozwiązanie w tym przypadku.
Dziękuję
Nowy doklejony: 04.01.15 00:22
fairplay - "w formie prawem przewidzianej" w tej sprawie oznacza, że uchwała, udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do sprzedaży części nieruchomości wspólnej wymaga formy aktu notarialnego. Ale już o tym pisałem.
Większe szanse widzę w przekonaniu sąsiada.
Zaproś do siebie na piwo. Zapytaj wprost, jak wg. niego ta sprawa powinna być załatwiona. Pomysł z jednorazową darowizną nie jest zły. Wprawdzie wspólnota zapłaci podatek, ale to już nie twój kłopot.
Dziekuję za wszystkie opinie i rady
Art. 199 kodeksu cywilnego nie dotyczy formy, lecz określa sposób podejmowania decyzji w przypadku współwłąsności.
Tutaj wystarczy zgoda większości, bo to jak rozumiem to duża wspólnota mieszkaniowa. Odnośnie przekazania pomieszczenia do adaptacji - to nie musi być nieodpłatne, można zarzeć w umowie odpowiednie zapisy.
No i OK, skoro jest taka wola właściciela dającego pełnomocnictwo
Nie, nie musi być notarialne
a w czym problem? , bardzodobre rozwiązanie widocznie właściciele lokali mają do niego ogromne zaufanie
Dla większościowego właściciela nie, bo dzięki metodzie 1 właściciel = 1 głos można obalić jego pomysły, jak tu kosztem "braci mniejszościowych" żyć taniej i wygodniej. Dla wszystkich pozostałych - tak, jest korzystniejsze.
Głosowanie udziałami jest zasadą, a głosowanie metodą 1=1 wyjątkiem. "Siła głosu" właściciela lokalu zależy od udziału, bo jego opłaty na koszty zarządu nieruchomości wspólnej (utrzymania, remontów i uzasadnionych inwestycji) są wprost proporcjonalne do jego udziału. Zatem: ile udziału w kosztach, tyle udziału w decyzjach. Moim zdaniem to słuszne rozwiązanie.
Jak pewnie wiesz, zastosowanie metody 1=1 jest możliwe przy spełnieniu pewnych warunków, określonych w ustawie o własności lokali. Zatem to nie jest kwestia wyboru, co jest dla mnie / kogoś korzystniejsze, niezależnie od tych warunków. W olbrzymiej większości wspólnot, metoda 1=1 jest niemożliwa do zastosowania, bo nie spełniają one warunków ustawowych (art. 23.2a).
Pod warunkiem, że kworum na zebraniu to większość liczona udziałami.
Tu masz podstawę https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Poza tym nie jestem pewny, czy można podjąć uchwałę o głosowaniu wszystkich uchwał na danym zebraniu metodą "1 lokal - 1 głos". UoWL (art. 23 ust. 2) mówi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Powodem moich wątpliwości jest określenie: w określonej sprawie.
To zależy kto jaki ma interes w takim trybie głosowania .
ustalić to sobie możesz co ci żona ugotuje jutro na objad . Jeżli we wspólnocie suma udziałów równa sie 1 i nie ma większościowego właściciela lokalu to głosowania powinny sie odbywać wg udziału % w NW.
Sami sobie gotujecie trudny los.
Ledwo zacząłem swoją nieśmiałą aktywność na tym forum a już się robi nieciekawie.
P.S.Nie ma obaw objad żona ugotuje bardzo smaczny.
- jedynym niedociągnięciem formalnym jest ustalenie jednorazowo, na początku zebrania, że wszystkie uchwały będą głosowane metodą 1=1.
- "kworum" liczymy udziałami.
jest na miejscu, bo ustalić to sobie możesz żoną co ona ci ugotuje jutro na obiad . We wspólnocie podejmuje decyzje wyrażane w uchwałach . Rozumiesz czy jeszcze nie.
Jeżeli we wspólnocie suma udziałów równa sie 1 i nie ma większościowego właściciela lokalu to głosowania powinny sie odbywać wg udziału % w NW. Każde głosowanie w sprawie powinno być poprzedzone podjecie uchwały głosowanej udziałami.
czy takie żądanie jest poparte głosami liczonymi udziałami powyżej 50% ?. Pewnie nie wiesz o co pytam?
a ile lokali liczy twoja WM? 30 , 50 ? ile jest miejsc postojowych w garażu podziemny, a może są jakieś garaże ?
bo jak się chwalisz patologią, jak u ciebie panuje, to nie licz, że ciebie poklepią po plecach
a ja się nie pytałem czy smacznie gotuje ale "o ustalaniu" co ci ugotuje
(
to jest niezgodne z obowiązującym prawem, działacie wg zasady "róbta co chceta" co sie populistom podoba,
a takie działanie prędzej czy później kończy się w Sądzie , taka uchwała nie ma mocy prawnej ,
Uchwały podejmuje się "w sprawie" , a każda uchwała to inna "sprawa" np.: w sprawie Plany remontu NW , w sprawie planu gospodarczego, w sprawie stawek służących do naliczania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, itd.
Napisałem wcześniej i teraz powtórzę: wspólnota mieszkaniowa to 30 mieszkań bez żadnych garaży. Obliczenie kworum udziałami nie jest problemem bo zawsze jest spora nadwyżka włascicieli. Udziały włascicieli M-3 i M-4 zawarte w aktach notarialnych bardzo łatwo sie liczy."Nietypowych" udziałów nie ma. Pieniactwa na zebraniach nie uświadczysz tylko rzeczowa dyskusja. Indywidualnego zbierania głosów to u nas mieszkańcy nie znają. Aby formalności stało się za dość na najbliższym zebraniu ogłoszone zostanie wszem i wobec że głosujemy udziałami. Odpowiedni zapisy trafią do protokołu zebrania ale w sumie będzie......a to zobaczę.
Jestem tylko członkiem tej WM a spadają na mnie gromy jak bym był zarządcą.
Patologia to chyba za mocne słowo. Błędy formalne to chyba nie to samo co np. sprzeniewierzenie pieniędzy publicznych. Gdyby to określenie miało zastosowanie w "mojej" wspólnocie, pewnie mielibyśmy jakiś zarząd przymusowy.
Cieć: Żądanie nie wystarczy, skoro nie ma u was większościowego właściciela, a suma udziałów daje 1 (100%) - patrz art. 23.3 uwl (takie żądanie można zgłaszać tylko w ściśle określonych sytuacjach). Żeby wprowadzić głosowanie 1=1 powinniście najpierw podjąć uchwałę większością udziałów, że w określonej sprawie będziecie glosować metodą 1=1. Czyli każdą uchwałę powinniście głosować 2 razy: najpierw podejmujecie uchwałę formalną udziałami, że konkretną uchwałę merytoryczną będziecie głosować metodą 1=1, a następnie głosujecie metodą 1=1 właściwą uchwałę. I tak za każdym razem. Czy to ma sens? Nie.
Ale Wy idziecie na skróty: na początku zebrania pada "żądanie", żeby wszystkie uchwały na zebraniu głosować metodą 1=1, a potem - już bez wymaganych ustawą głosowań formalnych - głosujecie nad kolejnymi uchwałami merytorycznymi. To niezgodne z ustawą i wszystkie takie uchwały legną w sądzie, jeśli któryś właściciel postanowi taką procedurę przetestować.
WM to nie Parlament, tutaj nie ma tysięcy ustaw. Zazwyczaj na zebraniu jest zaledwie kilka - zatwierdzenie sprawozdania i absolutorium, Plan Gospodarczy i wysokość zaliczek. Jeżeli właściciele podejmą uchwalę ,że w sprawie np. udzielenia absolutorium wprowadzamy ten rodzaj glosowania ( po to żeby błyskawicznie poznać stanowisko członków i ewentualnie przystąpić do wyboru nowego składu zarządu) to taka jest wola właścicieli.
Widać ,że tam w tej WM są racjonalnie myślący ludzie, i wygrają w każdym sądzie. To idiotyczne aby głosowali dwa razy. Pierwsza uchwala o wyborze tego typu glosowania w konkretnej sprawie glosowań nad uchwałami WM zgodnymi z przyjętym porządkiem zebrania w dniu x. Sądzę ,że argument jest prosty, usprawnienie liczenia głosów, przydatny gdy np. przyjdzie ponad 100 właścicieli i jest kilka glosowań. Pierwsze glosowanie trochę potrwa, ale następne potrwają minutę, i nie potrzeba do tego żadnych list, kart, komisji. Wszyscy zebrani mogą sobie sami liczyć "podniesione ręce", pełna demokracja i przejrzystość. I co miałby zaskarżyć właściciel? Procedury???