tragedia w zarządzaniu wspólnotą
piotrek2602
Użytkownik
Witam. Piszę ponieważ liczę na pomoc ze strony innych osób , być może w podobnej sytuacji. Mieszkam we wspólnocie, która powstała z mieszkań zakładowych i która z każdej strony jest łupiona przez zarządcę i firmę (której te mieszkania były poprzednio własnością) z którą podpisali umowy na dostawę mediów.
Dostawca mediów tzn. woda, kanalizacja i ogrzewanie jest instytucją budżetową i podobno nie może zarabiać. Jednak w naszym przypadku rok temu podobno "narzucił" drakońskie stawki za media, a przedstawiciele zarządcy podpisali aneksy do umów bez wiedzy mieszkańców, w wyniku czego płacimy o 300% więcej niż stawki obowiązujące w mieście.Dodatkowo zlikwidowano różne ulgi, które obowiązywały. Najgorsze jest, że na aneksach nie ma żadnej podstawy prawnej, a dyrektor ww. firmy nie ma zamiaru tłumaczyć się z niczego członkom zarządu wspólnoty. Narzucono nam rozliczanie po kosztach rzeczywistych, więc w grę wchodzi opłacanie również pracowników kotłowni i oczyszczalni ścieków, musimy również uczestniczyć w remontach budynków, które do nas nie należą ( remont kominów kotłowni, taśmociągi itp.) Dzięki takim działaniom, funduszu remontowego praktycznie nie posiadamy. Próbujemy interweniować u prezydenta miasta i wojewody (jako przełożonego rzeczonego dyrektora) i jak dotąd zostaliśmy sami. To wszystko wygląda na jakąś zmowę. Niestety zarządca jest również beznadziejny i praca na rzecz wspólnoty najmniej go interesuje. Niestety nie udaje się odwołać zarządcy ze względu na brak wspólnego języka między mieszkańcami ( de facto część z nich pracuje w firmie o której tutaj piszę).
Może ktoś mógłby pomóc rozwiązać tą sprawę. Sam uważam, że ta sprawa nadaje się do sądu. A co wy myślicie ?
Opisałem sprawę oględnie, bo jeszcze jest mnóstwo innych 'ciekawych" spraw związanych z zarządzaniem moją wspólnotą .
Pozdrawiam
Dostawca mediów tzn. woda, kanalizacja i ogrzewanie jest instytucją budżetową i podobno nie może zarabiać. Jednak w naszym przypadku rok temu podobno "narzucił" drakońskie stawki za media, a przedstawiciele zarządcy podpisali aneksy do umów bez wiedzy mieszkańców, w wyniku czego płacimy o 300% więcej niż stawki obowiązujące w mieście.Dodatkowo zlikwidowano różne ulgi, które obowiązywały. Najgorsze jest, że na aneksach nie ma żadnej podstawy prawnej, a dyrektor ww. firmy nie ma zamiaru tłumaczyć się z niczego członkom zarządu wspólnoty. Narzucono nam rozliczanie po kosztach rzeczywistych, więc w grę wchodzi opłacanie również pracowników kotłowni i oczyszczalni ścieków, musimy również uczestniczyć w remontach budynków, które do nas nie należą ( remont kominów kotłowni, taśmociągi itp.) Dzięki takim działaniom, funduszu remontowego praktycznie nie posiadamy. Próbujemy interweniować u prezydenta miasta i wojewody (jako przełożonego rzeczonego dyrektora) i jak dotąd zostaliśmy sami. To wszystko wygląda na jakąś zmowę. Niestety zarządca jest również beznadziejny i praca na rzecz wspólnoty najmniej go interesuje. Niestety nie udaje się odwołać zarządcy ze względu na brak wspólnego języka między mieszkańcami ( de facto część z nich pracuje w firmie o której tutaj piszę).
Może ktoś mógłby pomóc rozwiązać tą sprawę. Sam uważam, że ta sprawa nadaje się do sądu. A co wy myślicie ?
Opisałem sprawę oględnie, bo jeszcze jest mnóstwo innych 'ciekawych" spraw związanych z zarządzaniem moją wspólnotą .
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Droga jest długa i wyboista, ale do przejścia.
https://forum.zarzadca.pl/search/?PostBackAction=Search&Advanced=1&Type=Comments&Keywords=&Categories=&AuthUsername=samostrzel2815&s=internal&btnSubmit=Szukaj
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3365/amortyzacja-kotlowni/
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1622/a-jednak-mozna-byc-bezradnym/
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3162/a-jednak-mozna-byc-zaradnym/
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3971/to-byla-ciezka-walka/
Nowy doklejony: 02.09.13 10:33
Chciałbym co nieco dodać.
Firma o której pisałem jest jednostką budżetową i podobno nie może zarabiać. Udało mi się dokopać do aneksów umów na media, które dostałem po wielu prośbach. Jak wcześniej napisałem na żadnym z dwóch aneksów nie ma żadnej podstawy prawnej, na której oparto się przy sporządzaniu ww. dokumentów i nie ma określonych kwot za ile oczyszczają nam ścieki, dostarczają ciepło.Istnieją tylko faktury, które opłaca zarządca nawet nie sprawdzając czy opierają się na faktach. Najbardziej" zabawne" jest, że firma musi grzać wodę dla swojego zakładu cały rok, więc jak mi się wydaje tak naprawdę to wygląda na to, że jesteśmy jej sponsorami, bo uczestniczymy w kosztach zakupu opału. Każdego zakupu. Jeszcze nie zdarzyło się, aby zarządca cokolwiek kontrolował - ogranicza się do płacenia faktur.
Wspomniana jednostka budżetowa, jest na tyle bogata, że wymieniła sobie chodniki a okna wymieniała w najlepszym do tego momencie czyli w zimie ( przecież wspólnota pokryje jej część kosztów ogrzewania). Chcieliśmy zamontować licznik dostarczonego ciepła i według niego próbować rozliczać dostarczone ciepło - jednak w powiedziano nam, że nikt nie będzie tego robił, ponieważ nie mają do tego ludzi, a ponadto w kotłowni ( gdzie nie mamy wstępu) istnieje licznik. We wspólnocie panuje kuriozalna sytuacja, ponieważ część mieszkańców pracuje we wspomnianej firmie ( boją się pewnie konfrontacji ze swoim pracodawcą).
I jak tutaj cokolwiek zrobić ?
To jest chore co się dzieje w waszej wspólnocie.
Jeżeli nie zmienicie i to szybko tych chorych układów i nie zaczniecie na poważnie traktować swoich obowiązków i praw ustawowych jako właściciele lokali i współwłaściciele NW to będzie coraz gorzej.
Koziorożka dała ci linki więc nie będę się powtarzał. Jak widzisz, sam się nie odwoła. Tego administratora (taką pełni funkcję u was) należy zwolnić z pracy (dać mu wypowiedzenie), szukaj zwolenników wśród pozostałych właścicieli bo bez większości nic nie zrobisz poza miotaniem się skoro zarząd niegramotny albo aż "za gramotny".
To czy firma zarządzająca jest budżetowa czy prywatna jest nieistotne - to wy jako właściciel decydujecie o wszystkim a nie jakakolwiek firma czy jej prezes. Pogonić to towarzystwo jak najszybciej.
Na zamontowanie licznika na wejściu do budynku nie potrzebujecie zgody dostawcy.
I z życia: póki sam nie wejdziesz do zarządu nic ni zmienisz.
Jak chcesz dostać rzetelna poradę , to musisz przedstawić dokumenty, a własne przemyślenia.
Zarządcą jest osoba wyznaczona w firmie z którą kiedyś podpisano umowę na zarządzanie ( z której się nie wywiązuje), działając moim zdaniem na szkodę wspólnoty, ponieważ podpisali aneksy na media bez wiedzy mieszkańców, gdyż podobno zostali do tego zmuszeni.
Natomiast jednostką budżetową jest instytucja podległa wojewodzie i której początkowo nasze bloki były ich mieszkaniami zakładowymi - później przekazali miastu, a te sprzedało osobom prywatnym. Podłączenie do ich oczyszczalni i kotłowni w linii prostej 100 metrów naszej wspólnoty to nie jest kwestia wyboru, co smutnej konieczności, choć jak sądzę nie do końca.
W tym roku zostałem wybrany do zarządu wspólnoty i wraz z drugim członkiem zarządu zaczęliśmy interesować się wspólnotą i poczynaniami zarządcy, który uważa, że jest bezkarny i nie musi nic robić.
Zaczęliśmy gromadzić dokumentację i pisać do wszystkich możliwych urzędów, żeby miasto pomogło nam podłączyć się do mediów miejskich. Jednak ze względu na powyżej opisane sytuacje nie posiadamy kapitału, żeby w czymkolwiek współuczestniczyć finansowo i partycypować w kosztach. Dla dyrektora rzeczonej instytucji przedstawiciele wspólnoty nie są stronami i nie odpowiada na żadne pisma. Nawet, kiedy ostatnio poprosiłem o podstawy prawne aneksów, wyjaśnienia zasad naliczania opłat za ogrzewania i oczyszczanie wody i wodę, oraz o partycypowanie w kosztach remontów ich urządzeń otrzymałem odpowiedź, że mam zwrócić się z pytaniami do zarządcy. Ignorancja urzędnika i nic więcej. Zarządca zaś nie potrafi niczego wytłumaczyć, bo im wszystko narzucają i tak w kółko Macieju. Nie ma winnego, a my czujemy się bezsilni, choć próbujemy uderzać gdzie tylko się da. Najgorsza jest obojętność mieszkańców, a my we dwoje jak sądzę niczego nie wywalczymy. Ciężko
I właśnie z tego wszystkiego zastanawiamy się nad prawnikiem. Mamy zgromadzone dokumenty ale tutaj na forum nie jestem w stanie ich przedstawić. Więc co mamy robić? Podpowiedź?
Wydaje sie ze Twoja sytuacja nadal nie jest jasna.
Powyzsze, napisane przez Ciebie, zdania sa logicznie/prawnie niespojne.
W wspolnocie ktora posiada zarzad wlascicielski nie moze rownolegle istniec zarzadca.
Umowe na zarzadzanie wlasciciele moga podpisac jedynie w obecnosci notariusza i pozniej zarzad wlascicielski nie ma podstaw do istnienia.
W pierwszej kolejnosci musisz sprawdzic ze ten zarzadca ma taka umowe poswiadczona przez notariusza.
Jesli nie to jest on zwyklym administratorem ktory powinien wykonywac polecenia zarzadu wlascicielskiego, czyli m.in. Twoje.
Jesli ten administrator nie wykonuje waszych, zarzadu, polecen to nalezy go zwolnic z pracy i zatrudnic innego ktory bedzie wykonywal wasze polecenia. O tym jaki okres wypowiedzenia go obowiazuje znajdziesz zapewne w umowie na jego uslugi.
Moim zdaniem jezeli to co piszesz jest prawda ze on nie wykonuje waszych polecen i "nic nie robi" kwalifikuje sie do zwolnienia ze skutkiem natychmiastowym ale nawet w takim przypadku sugeruje zastosowanie okresu wypowiedzenia.
Przecież mieszkańcy powinni płacic zaliczki na konto wspólnoty i bez Waszego podpisu zarządca nie może pobrać pieniędzy z konta.
To Wy jako zarząd wydajecie dyspozycje zarządcy ,a nie zarządca Wam.
Zarządca/firma /powinna się rozliczać z Wami /nie robią tego bo mają coś do ukrycia,robią przekręty/.
Jeżeli chcecie zmienić dostawcę energii cieplnej macie do tego prawo ,nikt nie może Wam niczego narzucić.Spróbujcie rozmawiać z miastem o podłączeniu Was do mediów miejskich, "jak wyrzucą Was z jednych drzwi wchodzcie drugimi albo oknem" do skutku.Będzie ciężko ,ale małymi kroczkami osiągniecie swój cel.
Ile macie lokali w waszej wspólnocie?
Ile teraz (za m kw.) płacicie administratorowi? Nie chodzi o sumę, tylko czy to dużo czy mało w waszej okolicy.
Z tego co mi wiadomo umowa jest podpisana z firmą, która świadczy usługi na zarządzanie, ale z pewnościa nie była napisana przez notariusza, ani w jego obecności. Według mnie to zarząd zlecony.
Zarząd składa się z trzech osób, ale faktycznie coś zrobić chcą tylko dwie . Dla stałych mieszkańców jesteśmy "napływowi", bo mieszkania kupiliśmy stosunkowo niedawno. I stąd brak woli współpracy pomiędzy mieszkańcami.
Lokali w naszej wspólnocie jest 18 w trzech jedno-klatkowych blokach. Stawka administratora to 57 gr za m kw. Jak na moje miasto to całkiem przyzwoicie.
Sam byłem po oferty w dwóch firmach zajmujących się zarządzaniem i wszystkie były jasne i klarowne, ze stawkami znacznie mniejszymi.
Tutaj problem leży tylko i wyłącznie w tym, że większość ludzi nie szanuje swoich pieniędzy. Jak zrobimy zebranie, żeby odwołać administratora czy jak go zwać - większość jest za, ale gdy przychodzi do głosowania to najczęściej jest odwrotnie.
Jak mnie wybrali to uznałem, że pewnie chcą zmian. Więc zabrałem się do roboty. I zaczęły wychodzić te wszystkie dziwne sprawy. Przez cztery miesiące napisałem więcej pism i byłem na tylu spotkaniach z przedstawicielami miasta i instytucji ( oczywiście kosztem mojego urlopu), że pani administrującej zajęłoby to chyba z 15 lat. I nie możemy się przebić.Ale nie odpuszczam . Brak mi poprostu odpowiednich narzędzi, czyli wiedzy. Dlatego zalogowałem się na tym portalu, żebyście mi coś podpowidzieli za co z góry dziękuję.
Co do problemu z frekwencją, to od tego jest głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Do odwołania administratora nie potrzebujesz uchwały.
Sprawa jest prosta.
Ten administrator jest waszym pracownikiem a wiec wy, zarzad, jako pracodawca mozecie go zwyczajnie zwolnic.
Uchwala jest do tego niepotrzebna.
Czasami wystepuje problem kiedy z niewiadomych powodow administrator zostal wybrany przy pomocy uchwaly.
Wtedy uchwala moze byc potrzebna aby go wywalic.
Dlatego napisalem "moze byc potrzebna" i dalej nie bede juz o tym pisal.
Oferta ofercie nie równa ... a pytałeś osób, gdzie te podmioty administrują?
Wiadomo, aby chronić interes właścicieli lokali przed oszołomami jacy przez przypadek dostali się do Zarządu Wspólnoty,
Jeżeli ktoś taktuje rolę administratora we wspólnocie na równi ze sprzątaczką, to niech się na ten temat lepiej nie wypowiada , bo szkodzi .
Zarząd to nie tylko "wybrańcy", ale i "słudzy", którzy mają tak robić jak im większość właścicieli lokali każe.
A to co nie przekracza wykonuje samodzielnie. Czyli właściciele akceptują uchwałą kwotę wynagrodzenia administratora, a wybiera go zarząd samodzielnie. Chcesz dyskutować z ustawą? Aż tak Ci się nudzi?
Zarząd WM może robić co mu się żywnie podoba byle było pod płaszczykiem "czynność zwykła zarządu". Problem jest w tym że nie ma takiego "katalogu" czynności zwykłych zarządu , czyli jest twoje domniemanie, tak ci się tylko wydaje.
W normalnie działającej wspólnocie Zarząd zbiera oferty na administrowanie i przedstawia je na zebraniu właścicieli lokali.
Właściciel ma prawo decydować komu będzie płacił za obsługę.
Uchwała właścicieli lokali chroni ich przed szybkimi zmianami administratora, tylko dlatego, że jest różnica zdań między Zarządem a Administratorem.
Znam taki przypadek, że Zarząd wypowiedział umowę, bo Administrator nie chciał zbierać głosów pod uchwałą, "kolędując" twierdząc że jest czynność zarezerwowana dla Członków Zarządu.
Inny przykład : członkowie Zarządu nie płacili zaliczek , więc zmieniali sobie Administratorów, co 8-10 miesięcy , trwało to prawie trzy lata. Aż zmieniono skład Zarządu.
Do dnia dzisiejszego siedzą w Sądzie i udowadniają, kto komu jest winien , taki bajzel powstał w ewidencji pozaksięgowej wspólnoty przy zmianach administratora.
O, wlasnie o tym pisalem.
Teraz autor tematu bedzie zmuszony czytac roznego rodzaju teorie o wyzszosci swiat Wielkiej Nocy nad swietami Bozego Narodzenia.
Od siebie dodam jedynie ze administrator jest pracownikiem zarzadu i jezeli zle pracuje to sie go wyrzuca i jesli zarzad mimo to go broni wyrzuca sie go razem z zarzadem i jedynie do tego potrzebna jest uchwala.
Ale widze KubaP ze Ty wolisz jedna patologie (zarozumialy zarzad) naprawiac druga patologia (uchwala o wyborze administratora).
Z dyrektorami jednostek budżetowych bez prawnika nie wygrasz. A nie macie kasy na prawnika, więc koło się zamyka.
Póki co, zrobiłbym tak:
1) zwolnienie administratora, znalezienie nowego( który się podejmie walki i nie będzie bał się pójść na wojnę)
2) sprawdzić upoważnienia osoby, która podpisała aneksy. Może się okazać, że nie miał i wówczas powództwo cywilne o naprawienie szkód - znowu prawnik i to nie potrwa miesiąc.
3) Inwestycja we własną kotłownię( jeśli uda wam się zebrać środki i zgodę członków w.m.) Pamiętaj jednak, że do inwestycji nikogo nie zmusisz.
4) Pisma za potwierdzeniem odbioru z wnioskiem o podstawę prawną kalkulacji kosztów dostaw do strony umowy o media.
I tu pytanie - jakich mediów dotyczy problem? Jeśli wody, to:
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę:
Art. 24
1. Taryfy podlegają zatwierdzeniu w drodze uchwały rady gminy, z wyjątkiem taryf zmienionych w związku ze zmianą stawki podatku od towarów i usług.
* zakładając, że nie macie zarządu powierzonego - sprawdź to!
Panowie mam propozycję - facet ma problem i to poważny. czy warto śmiecić po raz setny na tym forum dywagując o tym samym? Ja już czytałem na tym forum dyskusje o tym czy coś jest czynnością zwykłą, czy nie wiele razy. Wystarczy!!!
Z tego co pamiętam w "umowie o pracę z Administratorem" jako "pracodawca" występuje Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez członków Zarządu , nie odwrotnie.- że to jest umowa o pracę z Zarządem Wspólnoty.
Czyżbyś stanowił, że standardem jest wybór podmiotu administrującego przez Zarząd WM?
Przecież to jest sprawa uznaniowa, jak nie ma katalogu tych czynności, a w ustawie UoWL nic na ten temat nie napisano.
Możemy, a nawet trzeba, o tym pisać, choćby przez analogie o wyborze "pracowników" Wspólnoty :
to trzeba było tak od razu , nie byłoby tego bicia piany ...
nie znasz plusów z wybierania administratora uchwałą ogółu właścicieli,
więc się stawiasz i domniemasz, że tak jest lepiej jak wybiera zarząd... a to jest nieprawda...
Znam plusy wybierania przez zarząd. I tyle mi wystarczy. A jak jest lepiej to już kwestia indywidualnej oceny.
Ty, jak ci się podoba takie rozwiązanie, to możesz sobie stosować i żyć w uwielbieniu, nieświadomości innych członków wspólnoty ...
nie ma to, jak władza członka Zarządu WM .... władza absolutna rodem z SM .... co taki "malutki" właściciel, ma płacić za fanaberie Zarządu WM
Administrator jest oplacany z tych samych pieniedzy z ktorych oplacany jest zarzad a wiec na podstawie uchwaly w ktorej okreslone sa koszty zarzadzania nieruchomoscia wspolna. Raz do roku taka uchwale trzeba podjac.
Jesli w tej uchwale okreslono sume wynagrodzenia dla czlonkow zarzadu to w tej sume moze sie miescic wynagrodzenie administratora jesli czlonkowie zarzadu uznaja ze potrzebuja pomocy profesjonalisty.
W tej uchwale moze byc okreslona suma na koszty zarzadu bez okreslenia czy jest to wynagrodzenie zarzadu czy zarzadu i administratora czy samego administratora.
Umowe z administratorem podpisuje zarzad w imieniu wspolnoty i to sie odbywa oczywiscie w ramach zarzadu zwyklego a wiec nie jest potrzebna do tego zadna uchwala jesli w uchwale o planie gospodarczym sa zarezerwowane na to srodki.
Tak z logicznego punktu widzenia wybieranie administratora uchwala jest pozbawiaone sensu bo ten administrator pracuje dla zarzadu a czlonkowie wspolnoty maja niewiele stycznosci z adminstratorem.
Jezeli wlasciciele maja jakies uwagi do administratora do znaczy ze maja uwagi do zarzadu bo administrator wykonuje jego polecenia a jesli ich nie wykonuje to zarzad go zwalnia i zatrudnia innego.
Jesli administrator wykonuje polecenia zarzadu i taka dzialalnosc nie spotyka sie z apropada wspolwlascicieli to maja oni pelne prawo zmienic zarzad a pozniej jesli jest taka potrzeba nowy zarzad zmieni administratora.
???? a co jeśli po poradę przyjdzie pojedynczy właściciel do Administratora , ma się z nim rozliczyć indywidualnie....
i to jest przejrzystość ewidencji pozaksięgowej oparta na uznaniowości , kasę podzieli sam Zarząd wg własnego uznania ...
właścicielu lokalu, ma tylko płacić wg teorii man-a Zarząd zadecyduje za niego , ciekaw jestem jak podatki są rozliczane w tym galimatiasie ...
nikt tej czynnosci nie kwestionuje , bo to jest psim obowiązkiem Zarządu WM
czyli jakie środki na wynagrodzenie: samego Zarządu czy Zarządu i Administratora czy samego Administratora.? bo to jest duża różnica na co te środki przeznaczają właściciele lokale...
W większości wspólnot, członkami Zarządu są amatorzy, osoby czynie zawodowo, nie za bardzo znający się na nieruchmościach i ich zarządzaniu ...
ciekawie, gdzie się tak dzieje .... że członkowie WM, administratora widzą tylko na zebraniu sprawozdawczym lub może nie bo mu Zarząd zakazał przychodzenia , figurant incognito ...
A kto potwierdza różne dokumenty właścicielowi np. MOPS? kot udziela porad w sprawach np. technicznych , kto prowadzi bieżąca korespondencje z właścicielem lokalu, kto przyjmuje zgłoszenia o usterkach itd... administrator-figurant incognito...
Czy te wybrane czynności u ciebie wykonuje Zarząd WM?
no tak świat wirtualny trafił pod strzechy ...
Jak mają uwagi do administratora to zwołuje się zebranie właścicieli lokali i to ONO rozstrzyga na podstawie przesłuchań stron....
Ty nie bierzesz pod uwagę że taka sprawa może mieć drugie dno ...pomówienie.
Administrator wykonuje przede wszystkim polecenia właścicieli lokali wyrażone w uchwałach, a w drugiej kolejności inne czynności z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością.
Dostanie porade w ramach umowy z zarzadem bo jak juz napisalem zarzad dziala w imieniu wspolnoty.
Nie dramatyzuj bo jest normalna praktyka ze w uchwale o planie gospodarczym jest pozycja "koszty zarzadu" bez okreslania szczegolowo na co te pieniadze ida.
Takie wlasnie konfrontacyjne podejscie jak Twoje jest przyczyna wszelkich konfliktow miedzy zarzadem i wlascicielami.
Wg Ciebie zarzad to pies ktory sluzy wlascicielom.
Wg Ciebie zarzad to sluga wlascieieli.
Moje gratujacje umiejetnosci wspolzycia z ludzmi.
Wlasciele te srodki uchwala przeznaczyli na zarzad nieruchomoscia wspolna. Tak dlugo jak budzet na ten cel nie jest przekroczony zarzad ma prawo tymi pieniedzmi dysponowac.
Mikromangement ktory Ty tu proponujesz nigdy sie w praktyce nie sprawdza.
Zarzad.
Jezeli wiekszosc wlascieli "pomawia" administratora albo zarzad to niestety ta wiekszosc go odwoluje.
Administrator nie wykonuje polecen wlascieli bo nie oni go zatrudnili.
Przy pomocy uchwal wlasciele daja zarzadowi pozwolenie na wykonanie czynnosci przekraczajacych zarzad zwykly.
gdzie to jest? u mnie nie ma takich ogólników taki nr nie przejdzie, mniej jest przez to bicia piany, a i w Sądach szybciej idzie ...
co to są te "koszty zarządu " czego są to koszty ? co się pod tym nazewnictwem kryje?.
jak właściciel może kontrolować wydatki, Zarząd , przy takich ogólnikach?
Tak się robi w SM bez szczegółów , bez ograniczeń , ...
Na pewno nie tak jak ty twierdzisz, że Zarząd To PAN i władca na włościach, który wiele może, a właściciele lokalu jest mu potrzeby tylko jako dojna krowa.
to jest właściwa umiejętność współżycia we wspólnocie wg ciebie. :bigsmile:
Każdy wie, gdzie jego miejsce i jaką rolę pełni . Demokracja? a co to takiego u ciebie man.
a gdzie jest napisane, że plan gospodarczy trzeba wykonać co do złotówki ?
Plan gospodarczy spełni role informacyjną ile w danym roku obrachunkowym będzie kosztować utrzymanie nieruchomości . Nie jest to kasa do nieograniczonego wydania przez Zarząd.
Zarząd może ten plan przekroczyć, ale musi mieć twarde dowody, że tak była potrzeba. Rozliczyć się na zebraniu sprawozdawczym.
No to współczuje tym , co do zarządu pracującego zawodowo będą się chcieli dostać .... totalny paraliż ... to jet ta twoja praktyka ....dobra rada ...
[/quote]
??????
komu dają temu dają, a może nakazują Zarządowi
czyli wg ciebie Zarząd nie musi tego wykonać może sam zadecydować , co będzie robił, a co nie ,
dobre ... ty tych 11 lat w mojej WM nie ostałbyś nawet jeden sezon sprawozdawczy.
w twojej bajce to tak
Dostanie porade od zarzadu a jak ten nie bedzie wiedzial to dopiero wtedy wlaczy sie administrator.
Zwyczajnie przyjdzie do zarzadu, zapyta i sie dowie.
Na zebraniu przed glosowaniem tez sie moze zapytac jesli go to interesuje.
Jest tu taki uzytkownik na tym forum ktory wszystkim zarzuca klamstwo.
Ja w tej chwili powiem jedynie ze piszesz nieprawde bo zeby napisac ze klamiesz musialbym wiedziec ze robisz to swiadomie.
Zacytuj moj wpis ktory potwierdza Twoja chora opinie na moj temat.
To u Ciebie plan gospodarczy ustala sie z kapelusza?
Zwlaszcza koszty zarzadu sa znane bardzo dokladnie bo wynikaja albo z uchwaly o wynagrodzeniu zarzadu albo umowy z administratorem.
Nie ma tu miejsca na szacowanie spod palca.
Jezeli w Twoje wspolnocie plan gospodarczy pelni role informacyjna to przyjmij ode mnie wyrazy wspolczucia bo macie bardzo kiepskiego ksiegowego. Za co wy mu placicie?
Praktycznie wszystkie pozycje planu gospodarczego sa znane z roku poprzedniego.
Mozna jedynie przeglosowac wieksza lub mniejsza rezerwe na nieprzewidzane awarie.
Remonty to zupelnie inna sprawa i tu nie da sie przewidziec kosztow dokladnie ale na remonty wiele wspolnot ma osobny fundusz.
Widze ze Twoj idealny zarzad to taki ktory stoi z boku i sie nie wtraca tylko przyjmuje do wiadomosci ze wlasciciele kieruja poczynaniami administratora.
Wg. mnie zarzad powinien wiedziec o wszystkim co sie dzieje we wspolnocie bo on za nia odpowiada.
Co sie tak dziwisz.
Masz swoja wspaniala demokracje w calej okazalosci.
Ty chyba nigdy nie brales udzialu w zebraniu rocznym wspolnoty.
Przeciez to zarzad przygotowuje na zebranie projekty uchwal do przeglosowania przez wlascicieli.
Przy pomocy tych uchwal PROSI wlascicieli o pozwolenie na wykonanie czynnosci przekraczajacej zarzad zwykly.
Zdziwisz sie ale czasami uchwala nie zostanie wykonana bo np. nie znaleziono odpowiedniego wykonawcy do wykonania jakiegos remontu.
Juz cie widze jak lezysz na podlodze i walisz piesciami o ziemie bo zarzad nie wykonal jakiej uchwaly. :bigsmile:
Osobiście uważam, że zatrudnianie we WM administratora to "strata pieniędzy". zawsze właściciel będzie lepszym menadżerem swojej własności niż najemnik.
Jestem jednoosobowym Zarządem i nie zabraniam nikomu wejść do zarządu. Oczywiście ,że to ja decyduję o wszystkim co się dzieje we WM , w zakresie zarządzania częścią wspólną. W tym roku mam nawet podstawę do zarządzania w postaci Planu Gospodarczego. Nie zawsze tak było, a dlaczego? Bo panuje powszechny "tumiwisizm", członkowie uaktywniają się jak im na głowę kapie. I zapewniam ,że jestem bardzo stanowczy w działaniu. Jednym się to podoba, innym nie. Ale skoro mam absolutorium to mam i legitymacje da rządzenia.
Zawsze zachęcam właścicieli do wzięcia sprawy w swoje ręce, ale to ma polegać na zaangażowaniu i aktywności a nie krytykanctwie.
:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
jakby tak było we wspólnotach, to by nie było np. tego https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/636/
Jak nie kijem to go pałą , punkt za punkt ... ale jazda ...
Jakiego kapelusza , ależ ty masz wirtualną wyobraźnie ...
Mylisz pojęcia, wspólnota to nie budżet Gminy czy państwa...
Co z tego, że ty, liczysz, dzielisz , mnożysz i tumanisz tym właścicielei lokali, podejmujesz narzucone właścicielom uchwały , a i tak wykonanie PG żyje swoim życiem ...
Co z tego, że zapalniejsze na ogrzewanie 120 000 zł jak pogoda może ci sprawić psikusa i wyjdzie 160 000 , takie to jest to twoje tworzenie Planu gospodarczego ...:bigsmile:
wróć na ziemie z tego witalnego świata ... zaplanować koszty awarii .... to jest hit twoje praktyki ...
jak nie będzie awarii to sam się przyłożysz , żeby były, aby tylko wykonać Plan Gospodarczy ... dobre :bigsmile:
man stawiam tezę, że ty masz mgliste pojęcie na temat Planów Gospodarczych we wspólnotach...
Ja uważam, że Zarząd powinien się zajmować częściami wspólnymi, a nie tym co się dzieje we wspólnocie , kto z kim śpi , kto kogo odwiedza , kto komu ile pożyczył kasy ...
Jajcarz z ciebie doskonały ...
Ty zawsze zapraszasz właścicielei lokali na zebranie , prosisz o przegłosowanie uchwał ...
Ja jako Zarząd, zwołuję zebranie właścicielei lokali, poddaję pod głosowanie teksty przygotowanych uchwał, wnosząc o ewentualne poprawki
Czy widzisz różnice ? chyba jednak nie...
Nie zawsze wśród właścicieli znajdzie się chętny, taki co ma czas i chęć nauczenia się uowl, jak się zbiera oferty, spisuje wpływy i wydatki, jak negocjuje itp.
To jak zacytujesz czy nadal bedziesz udawal glupka?
No wlasnie, nie jest i dlatego wszystko musi byc dokladnie policzone a w miejscach takich jak awarie musi byc zapas aby nie zabraklo.
Pisz za siebie. U mnie wszystko jest zaplanowane co do grosza.
Nawet elewacje/ocieplenie budynku zrobilismy za swoje pieniadze.
Budynek (rocznik 1950) mamy praktycznie wyremontowany bez zaciagania zadnego kredytu.
W tym roku robimy remont klatek schodowych i to bedzie koniec remontow.
Dlatego od przyszlego roku wlasciciele beda placic nie 2.5zl a 1zl na fundusz remontowy.
W czasach gdy wszystko drozeje u nas koszty spadaja.
Nie mysl ze mielismy jakies niesamowite pozytki z reklam czy anten. 3 bilbordy za 10k rocznie minus podatek.
Teraz po remoncie elewacji nawet tego juz nie potrzeba.
Wszystko to zajelo nam 8 lat.
Ja o kosztach utrzymania budynku a ty o mediach.
Wiesz w czym roznica, chyba nie.
To ty nie znasz stanu instalacji w waszym budynku?
To co z ciebie za gospodarz?
Ja dokladnie wiem w jakim stanie sa nasze instalacje i dlatego sa one remontowane zanim nastapi jakakolwiek powazniejsza awaria.
Jeszcze nam sie nie zadarzylo wydac wiecej niz 5k na naprawy awarii w roku rozliczeniowym.
Stawiam teze ze Ty nie masz pojecia o zarzadzaniu czegokolwiek a budynku wielolokalowego w szegolnosci.
I co wychodzi z tego "zwolywania"? Jaki procent przychodzi bo byli zwolani?
Ja wlascicieli zapraszam. Tak mnie mama wychowala.
wracajac do meritum.
Ale jak tych uchwal pod glosowanie nie poddasz to ich nie bedzie.
Ty im te uchwaly dajesz pod glosowanie a oni glosuja.
Jak ich im nie dasz pod glosowanie to oni nie maja co glosowac.
To gdzie ta Twoja teoria ze to wlasciciele uchwalami rzadza we wspolnocie?
Widzisz roznice? chyba jednak nie...
a wspólnota mieszkaniowa to nie towarzystwo wzajemnej adoracji i trochę języka prawniczego się przydaje , mniej problemów w Sądach
słowo "zwołuje" oznacza, że nakłada obowiązek na właściciela do jego spełnienia ,
co do "zaproszenia" to właściciel może , ale nie musi uczestniczyć w takim spotkaniu,
pierwszy lepszy prawnik ci to potwierdzi
Widzisz różnicę? chyba jednak nie..
to może ich nie będzie, jak nie ma tekstu uchwały to nie ma nad czym głosować...
nie , ja żadnych ustaw nie głosuję na zebraniu właścicielei lokali , ja je stosuję...
mogą też sami zgłosić uchwały pod głosowanie, co niejednokrotnie się zdarza ... na tym polega demokracja we wspolnocie i wypełnienie zapisów ustawy Art. 27.
Widzisz różnicę? chyba jednak nie...
Znowu zgrywasz glupa bo dobrze wiesz ze to pomylka.
Dalej z Toba nie bede dyskutowal bo jestes osoba niepowazna.
Piszesz oszczerstwa a potem udajesz ze nic sie nie stalo.
Albo zacytujesz to o co cie prosilem albo przeprosisz.
miałem to zrobić, ale na przekór twoim płaczom tego nie zrobię , nie dam ci "zabawki" ,
możesz więc płakać albo iść do maminki...
głupa ?...nie, ja tylko chcę, abyś ochłonął, i zanim klikniesz Wyślij zastanowił się i przeczytał to co napisałeś ... przez godzinę masz szanse na dokonanie poprawki .. w ty nie chcesz z tego skorzystać ...myślisz jakby mnie zdeprecjonować ...
Plonk
Wlasnie cie do niego wlozylem tym moim PLONK.
Od dzisiaj dla mnie nie istniejesz.
żyjesz w Polsce to pisz po polsku, a nie jakieś tam makaronizmy ...
:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Mam do państwa pytanie. No dorocznym zebraniu udziela się absolutorium zarządcy. Mój "administrator ", czy zarządca (jak go zwał tak zwał) zrobił taki myk, że przerobił uchwały na udzielenie absolutorium zarządowi. Rozumiem, że to oszustwo - ale jakie jest wasze zdanie w tej kwestii ?
Sprawa druga. Na tymże samym zebraniu na 18 właścicieli było 12. Głosami 7 do 5 nie udzielono absolutorium "zarządcy-administratorowi ". Po jakimś czasie okazało się , że dozbierano głosy w trybie indywidualnym ( za sprawą zarządcy i jednego członka zarządu) i okazało się, że nieuczciwy zarządca uzyskał jednak absolutorium. I tu moje pytanie: czy przy obecności większości mieszkańców 12 na 18 istnieje potrzeba dozbierania głosów ? Uważam, że taka praktyka jest naganna i nie istnieje w tej sytuacji taka potrzeba. Jakie jest wasze zdanie na ten temat ?
Z tego co zrozumiałam to macie wybrany zarząd właścicielski,a do pomocy zatrudniony jest administrator.
Absolutorium udzielacie zarządowi,bo administratorowi nie udziela się absolutorium.
Uchwały podejmuje się większością głosów liczoną udziałami.Na jakiej podstawie podejmujecie uchwały,głosując jeden właściciel jeden głos ?
Pytanie natomiast jest takie: co administrator/zarządca ma do uchwał właścicieli? On nawet nie ma prawa dyskutować nad treścią podejmowanych uchwał przez właścicieli a nie je przerabiać, tworzyć czy redagować. To jakaś paranoja co wy wyprawiacie w tej wspólnocie!
Administratorowi/zarządcy nie udziela się żadnego absolutorium!
Absolutorium właściciele udzielają zarządowi wspólnoty po ocenie pracy jego członków i przyjęciu sprawozdania zarządu za ubiegły rok. Taka praktyka nie jest naganna.
Moje zdanie generalnie jest takie, że ty piotrek2602 i pewnie pozostali właściciele również nawet UoWL nie przeczytaliście a chcecie być właścicielami "pełną gębą".
W jej imieniu nasze sprawy prowadzi pani, która jest jej pracownikiem firmy ( więc kim dla nas jest - zarządcą, czy administratorem). To ona zajmuje się rozliczeniami, organizowaniem zebrań, czy sporządzaniem uchwał.
Reszta jak w pierwszym poście.
Sprawa druga. Na tymże samym zebraniu na 18 właścicieli było 12. Głosami 7 do 5 nie udzielono absolutorium "zarządcy-administratorowi ". Po jakimś czasie okazało się , że dozbierano głosy w trybie indywidualnym ( za sprawą zarządcy i jednego członka zarządu) i okazało się, że nieuczciwy zarządca uzyskał jednak absolutorium. I tu moje pytanie: czy przy obecności większości mieszkańców 12 na 18 istnieje potrzeba dozbierania głosów ? Uważam, że taka praktyka jest naganna i nie istnieje w tej sytuacji taka potrzeba, ponieważ obecna była większość właścicieli. Natomiast chodzi o to, że liczba podpisów po zebraniu na uchwale o absolutorium była inna niż zebrane na zebraniu . A chodziło tu o tak ważną sprawę jak wywalenie osoby, która jest nierzetelna inie dopełnia swoich obowiązków a bierze forsę. Co roku mamy taką niespodziankę i chciałbym wiedzieć czy to jest w porządku, że ktoś robi ciągle koło piórek mieszkańcom . Czytaliśmy UoWL i wcale nie o to chodzi, że chcemy być właścicielami "pełną gębą", bo ktoś powinien z tymi praktykami skończyć. Jakie jest wasze zdanie na ten temat ?