Nie namawiam prezesa do przeniesienia "łącznika" do USA, bo to pewnie dość drogie przedsięwzięcie.
Jestem niezmiernie ciekaw, co oznacza i w jakim celu ma być dokonane "odłączenie łącznika od gruntu".
I dokąd zmierza śledztwo marty?
Witam. Ale się narobiło! Ja nie chcę oddzielać łącznika od gruntu. Tak naprawdę samo oddzielenie łącznika od hotelu niewiele da - przynajmniej dla spółki.Dla nas może przyniosłoby święty spokój.
marta26421, kierownik hotelu nie będąc jeszcze członkiem zarządu wspólnoty ilekroć przychodził na zebranie wspólnoty,sam bez wezwania okazywał pełnomocnictwo i miał je za każdym razem.
Prezesie! Może to co napiszę oburzy Ciebie, ale Zarząd "właścicielski" działał na szkodę WM i bardzo dobrze stało się, że właściciele indywidualni nie wchodzą w jego skład.
Pełnomocnictwo w formie pisemnej pod rygorem nieważności wystawione przez Dyrektor, a obecnie przez Prezesa Zarządu reprezentującego Przedsiębiorstwo będące właścicielem lokalu winno stanowić załącznik do protokołu z zebrania właścicieli lokali, zaproszenia na zebranie , listy obecności, odbioru zaproszenia na zebranie itp. Z Twojego opisu wiem, jak wyglądały zebrania właścicieli dlatego możesz nie mieć kompletu dokumentów o których mowa.
marta26421,to ile tych pełnomocnictw powinien przedstawić reprezentant spółki?Cztery? Ja myślałem,że wystarczy jedno do listy obecności a w protokole z zebrania po prostu zapisuje się informację,że Kowalski reprezentował spółkę na podstawie pełnomocnictwa. Przecież "zaproszenie " na zebranie wysyłałem do zarządu spółki a że prezesowi nie chciało się d...y ruszyć do wysłał pełnomocnictwo kierownikowi. I tyle w temacie.Ciekawe,co będzie teraz? Czy jednoosobowy zarząd WM będzie jednocześnie reprezentantem spółki? Czyich interesów będzie bronił - WM czy spółki?Jak myślisz?
Ustawodawca samą organizację i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powierzył właścicielom lokali tworzącym WM. Stąd uchwała o wyborze Zarządu ( art.20).
Podałeś mi, że w umowie kupna lokalu jest zapis mówiący o ustawie z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.). A więc mając na uwadze art.20 ust.1 członkiem Zarządu mogła zostać osoba prawna np. Przedsiębiorstwo.
W przytoczonych uchwałach na forum jest mowa o ustawie z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr.80,poz.903 ze zm.), a to oznacza, że członkiem Zarządu jest wyłącznie osoba fizyczna.
Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Przez wiele lat 3 właścicieli indywidualnych pełniło funkcję członków Zarządu "właścicielskiego" , który traktowany jest jako organ upoważniony z mocy ustawy o własności lokali ( art.21 ust.1). W ramach zwykłego zarządu nieruchomością mógł udzielić pełnomocnictwa, zawrzeć umowę o administrowanie (22 ust.1), a także w imieniu WM zawrzeć umowy z dostawcami mediów i usługodawcami.
Każdy kto zna obowiązki i uprawnienia Zarządu Wspólnoty może zweryfikować to z działalnością Zarządu, którego byłeś członkiem i odfajkować co zrobił a czego nie.
Dyrektor/Prezes może nie uczestniczyć w zebraniu właścicieli lokali , ale osoba która go reprezentuje musi posiadać pełnomocnictwo które stanowi załącznik do dokumentów z zebrania.
Upoważniam Panią/Pana .......................................... zam.w ................................ ul..................................., seria i nr.dowodu osobistego .................................................. do reprezentowania mnie na zebraniu właścicieli lokali w nieruchomości ........................... ul............................. w ..............w dniu .............................. oraz do głosowania w moim imieniu nad uchwałami właścicieli lokali .
Potwierdzam, że Przedsiębiorstwo jest właścicielem ............lokali w nieruchomości ul................. w ........... i dysponuje udziałem .................../1000 (.....%) w nieruchomości wspólnej.
................................
podpis
Objaśnienie:
1. Przedsiębiorstwo jest - z punktu widzenia ustawy o własności lokali - takim samym właścicielem, jak każdy inny, wystawia więc takie same pełnomocnictwa jak prywatni właściciel lokali. Zgodnie z art.99 K.c. pełnomocnictwo powinno być pisemne ( inaczej może być uznane za nieważne) nie wymaga jednak poświadczenia notarialnego.
2. Pełnomocnictwo wystawia Prezes Zarządu
3. Pełnomocnikiem Przedsiębiorstwa jako właściciela lokali może zostać dowolna osoba fizyczna.
marta26421 - napisałem,że miał - bo miał.I za każdym razem przedkładał i każde jest w dokumentach!Czy ty uważasz mnie za kompletnego idiotę?Zresztą nie tylko jego pełnomocnictwa są w dokumentach.Chyba nie mogłem napisać,że "MA" bo to nie jest pełnomocnictwo stałe!To chyba logiczne,nawet dla ciebie.
Prezesie! Nie uważam Ciebie za idiotę!!! Pytam, bo udzielone pełnomocnictwo i podpisywanie refaktur przez członka Zarządu "właścicielskiego" to dwie różne kwestie prawne.
Zarząd Wspólnoty jest upoważniony do wszelkich czynności zwykłego zarządu, w w szczególności:
1. Kierowanie sprawami WM i reprezentowanie jej na zewnątrz m.in. przed sądami.
2. Podpisywanie oświadczeń woli za WM.
3. Wykonywanie uchwał zebrania właścicieli lokali.
4. Dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy WM.
5. dysponowanie środkami zgromadzonymi na koncie bankowym WM.
6. Składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności.
7. Zwoływanie zebrań ogółu właścicieli lokali.
8. Nadzór nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków ADMINISTRATORA.
Napisałeś, że nie było Zarządcy. A więc, jak rozumiem to ZARZĄD WSPÓLNOTY wykonywał jego zadania.
Wykaż przykładowy zadań Administratora liczy kilkanaście pozycji. Jedną z pozycji jest składanie Zarządowi rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących administrowania nieruchomością wspólną. To do jego obowiązków należy pilnowanie, aby WM miała zawarte wszystkie umowy m.in. o dostawę zimnej wody, energii elektrycznej, gazu, wywozu nieczystości itp.
[cite] marta26421:[/cite]1. Kierowanie sprawami WM i reprezentowanie jej na zewnątrz (...)
2. Podpisywanie oświadczeń woli za WM. (...)
Wykaż przykładowy zadań Administratora liczy kilkanaście pozycji. (...) To do jego obowiązków należy pilnowanie, aby WM miała zawarte wszystkie umowy m.in. o dostawę zimnej wody, energii elektrycznej, gazu, wywozu nieczystości itp.
Nieprawda.To jest obowiązek zarządu wspólnoty.
Popadasz w sprzeczności - najpierw piszesz (zgodnie z ustawą), że to zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz oraz składa oświadczenia woli, a potem odpowiedzialność za zawieranie umów zrzucasz na pomocnika zarządu. To nie tylko nie ma podstaw prawnych, ale jest też nielogiczne. Zdecyduj się.
Prezesie! Wiem. Czytałam Twoje posty po raz kolejny i nie rozumiem dlaczego spraw o których piszesz od lutego 2009r. nie uporządkowałeś dzieląc je na dwie grupy Zarząd Wspólnoty/Budynek WM. .
O tym, jak doszło do wyboru 3 właścicieli indywidualnych na członków Zarządu Wspólnoty pisałeś.
Prezes:
"Najpierw pani dyrektor w piśmie skierowanym do wspólnoty informuje,że członkowie muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu jedno lub wieloosobowego,który ma reprezentować wspólnotę a następnie temu zarządowi nie pozwala działać podejmując decyzje samodzielnie bez próby kontaktu z członkami wspólnoty (np. podanie stawek za c.w.u, c.o. wywóz śmieci,wycięcie drzew na placu i wiele innych)."
"Napisano "wybrać zarząd" to wybrano!Ot cała filozofia.Ale w ślad za tym nic nie poszło.Nie było przekazania nieruchomości,dokumentacji technicznej budynku,Książek przeglądów i wreszcie zarządzania nieruchomością - NIC!!Po prostu firma rządzi dalej."
Budynek WM składający sie z łącznika (15 lokali) i hotelu (64 lokali) posadowiony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007r. sygn.akt CZP III 136/06
Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art.235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu, tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001r., sygn.akt I ACa 1309/00
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.
Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych Kwiecień Nr.4/2002 http://www.lex.com.pl/czasopisma/osa/4_02.html
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r. (sygn. akt III CZP 59/07)
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0059_07.pdf
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r. (sygn. akt III CZP 144/07)
Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie. http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0144_07.pdf
Chodzi o "zaliczki indywidualne na świadczenia właścicieli za ich lokale" i powstałe z tego tytułu nadpłaty na kosztach utrzymania lokali.
Nie chodzi tu o nadwyżki na kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
CZYNNOŚCI ZWIĄZANE Z PRZEJĘCIEM NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ ORAZ DOKUMENTACJI PRAWNEJ, TECHNICZNEJ, ADMINISTRACYJNEJ I FINANSOWEJ WYMAGANEJ PRZEZ WŁAŚCIWE PRZEPISY BĄDZ ISTOTNEJ DLA NALEŻYTEGO FINKCJONOWANIA WM.
1. Podpisanie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną: do...
2. Wystąpienie na mocy udzielonego przez Zarządu Wspólnoty pełnomocnictwa od poprzedniego Zarządcy o przekazanie kompletnej dokumentacji WM do:....
3. Przegląd wstępny (administrator, inspektor nadzoru budowlanego, Zarząd wspólnoty), ocena i raport z przeglądu w formie pisemnej z uwzględnieniem wskazania braków w dokumentacji w terminie 14 dni od przekazania przez poprzedniego Zarządcę przez Zarząd Wspólnoty
4. Weryfikacja otrzymanych dokumentów uzupełniających w terminie 7 dni od przekazania przez poprzedniego Zarządcę
5. Zawarcie lub przepisanie umów z dostawcami (energii, co, wody, gazu itp.) po rozpoczęciu świadczenia usługi zarządzania WM
6. Bieżąca obsługa: od dnia ...
Komentarze
Jestem niezmiernie ciekaw, co oznacza i w jakim celu ma być dokonane "odłączenie łącznika od gruntu".
I dokąd zmierza śledztwo marty?
Pełnomocnictwo w formie pisemnej pod rygorem nieważności wystawione przez Dyrektor, a obecnie przez Prezesa Zarządu reprezentującego Przedsiębiorstwo będące właścicielem lokalu winno stanowić załącznik do protokołu z zebrania właścicieli lokali, zaproszenia na zebranie , listy obecności, odbioru zaproszenia na zebranie itp. Z Twojego opisu wiem, jak wyglądały zebrania właścicieli dlatego możesz nie mieć kompletu dokumentów o których mowa.
Podałeś mi, że w umowie kupna lokalu jest zapis mówiący o ustawie z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.). A więc mając na uwadze art.20 ust.1 członkiem Zarządu mogła zostać osoba prawna np. Przedsiębiorstwo.
W przytoczonych uchwałach na forum jest mowa o ustawie z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr.80,poz.903 ze zm.), a to oznacza, że członkiem Zarządu jest wyłącznie osoba fizyczna.
Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Przez wiele lat 3 właścicieli indywidualnych pełniło funkcję członków Zarządu "właścicielskiego" , który traktowany jest jako organ upoważniony z mocy ustawy o własności lokali ( art.21 ust.1). W ramach zwykłego zarządu nieruchomością mógł udzielić pełnomocnictwa, zawrzeć umowę o administrowanie (22 ust.1), a także w imieniu WM zawrzeć umowy z dostawcami mediów i usługodawcami.
Każdy kto zna obowiązki i uprawnienia Zarządu Wspólnoty może zweryfikować to z działalnością Zarządu, którego byłeś członkiem i odfajkować co zrobił a czego nie.
..........., dnia ...........................
.............................................
(pieczęć Przedsiębiorstwa )
PEŁNOMOCNICTWO
Upoważniam Panią/Pana .......................................... zam.w ................................ ul..................................., seria i nr.dowodu osobistego .................................................. do reprezentowania mnie na zebraniu właścicieli lokali w nieruchomości ........................... ul............................. w ..............w dniu .............................. oraz do głosowania w moim imieniu nad uchwałami właścicieli lokali .
Potwierdzam, że Przedsiębiorstwo jest właścicielem ............lokali w nieruchomości ul................. w ........... i dysponuje udziałem .................../1000 (.....%) w nieruchomości wspólnej.
................................
podpis
Objaśnienie:
1. Przedsiębiorstwo jest - z punktu widzenia ustawy o własności lokali - takim samym właścicielem, jak każdy inny, wystawia więc takie same pełnomocnictwa jak prywatni właściciel lokali. Zgodnie z art.99 K.c. pełnomocnictwo powinno być pisemne ( inaczej może być uznane za nieważne) nie wymaga jednak poświadczenia notarialnego.
2. Pełnomocnictwo wystawia Prezes Zarządu
3. Pełnomocnikiem Przedsiębiorstwa jako właściciela lokali może zostać dowolna osoba fizyczna.
Jakie są obowiązki i uprawnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej
http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/8674,jakie_sa_obowiazki_i_uprawnienia_zarzadu_wspolnoty_mieszkaniowej.html
Pełnomocnictwo Prezesa Zarządu kłóci się z tym co działo i dzieje się w budynku WM.
http://www.progresline.pl/upload/pattern/protokol_zdawczo_odbiorczy.pdf
Zarząd Wspólnoty jest upoważniony do wszelkich czynności zwykłego zarządu, w w szczególności:
1. Kierowanie sprawami WM i reprezentowanie jej na zewnątrz m.in. przed sądami.
2. Podpisywanie oświadczeń woli za WM.
3. Wykonywanie uchwał zebrania właścicieli lokali.
4. Dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy WM.
5. dysponowanie środkami zgromadzonymi na koncie bankowym WM.
6. Składanie właścicielom lokali rocznego sprawozdania ze swojej działalności.
7. Zwoływanie zebrań ogółu właścicieli lokali.
8. Nadzór nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków ADMINISTRATORA.
Napisałeś, że nie było Zarządcy. A więc, jak rozumiem to ZARZĄD WSPÓLNOTY wykonywał jego zadania.
Wykaż przykładowy zadań Administratora liczy kilkanaście pozycji. Jedną z pozycji jest składanie Zarządowi rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących administrowania nieruchomością wspólną. To do jego obowiązków należy pilnowanie, aby WM miała zawarte wszystkie umowy m.in. o dostawę zimnej wody, energii elektrycznej, gazu, wywozu nieczystości itp.
Popadasz w sprzeczności - najpierw piszesz (zgodnie z ustawą), że to zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz oraz składa oświadczenia woli, a potem odpowiedzialność za zawieranie umów zrzucasz na pomocnika zarządu. To nie tylko nie ma podstaw prawnych, ale jest też nielogiczne. Zdecyduj się.
Prezes:
"Najpierw pani dyrektor w piśmie skierowanym do wspólnoty informuje,że członkowie muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu jedno lub wieloosobowego,który ma reprezentować wspólnotę a następnie temu zarządowi nie pozwala działać podejmując decyzje samodzielnie bez próby kontaktu z członkami wspólnoty (np. podanie stawek za c.w.u, c.o. wywóz śmieci,wycięcie drzew na placu i wiele innych)."
"Napisano "wybrać zarząd" to wybrano!Ot cała filozofia.Ale w ślad za tym nic nie poszło.Nie było przekazania nieruchomości,dokumentacji technicznej budynku,Książek przeglądów i wreszcie zarządzania nieruchomością - NIC!!Po prostu firma rządzi dalej."
Budynek WM składający sie z łącznika (15 lokali) i hotelu (64 lokali) posadowiony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007r. sygn.akt CZP III 136/06
Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art.235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu, tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.
Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych Kwiecień Nr.4/2002 http://www.lex.com.pl/czasopisma/osa/4_02.html
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową.
http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0059_07.pdf
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r. (sygn. akt III CZP 144/07)
Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie.
http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnienia/ic/III-CZP-0144_07.pdf
Nie chodzi tu o nadwyżki na kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
Pełna treść wyroku z uzasadnieniem: http://www.zarzadca.pl/content/view/645/94/
1. Podpisanie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną: do...
2. Wystąpienie na mocy udzielonego przez Zarządu Wspólnoty pełnomocnictwa od poprzedniego Zarządcy o przekazanie kompletnej dokumentacji WM do:....
3. Przegląd wstępny (administrator, inspektor nadzoru budowlanego, Zarząd wspólnoty), ocena i raport z przeglądu w formie pisemnej z uwzględnieniem wskazania braków w dokumentacji w terminie 14 dni od przekazania przez poprzedniego Zarządcę przez Zarząd Wspólnoty
4. Weryfikacja otrzymanych dokumentów uzupełniających w terminie 7 dni od przekazania przez poprzedniego Zarządcę
5. Zawarcie lub przepisanie umów z dostawcami (energii, co, wody, gazu itp.) po rozpoczęciu świadczenia usługi zarządzania WM
6. Bieżąca obsługa: od dnia ...