Brak umowy o zarządzanie
romek5257
Użytkownik
Witam! w mojej wspolnocie mieszkaniowej w ktorej jestem wlascicielem jest 19 mieszkan wykupionych od gminy a pozostale lokale a jest ich 11 naleza w dalszym ciagu do gminy wspolnota w sposob nieformalny czyli bez stosownej umowy zarzadza TBS ktory jest jednostka organizacyjna tejze gminy w zwiazku z tym organizowane sa zebrania na ktorych wspolnota mieszkaniowa podejmuje uchwaly od ktorych przysluguje 6 tygodniowy termin do zaskarzenia, moje pytanie w zwiazku z tym brzmi jesli nie ma umowy o zarzadzanie w mysl Art.18.1 Ustawy o Wlasnosci Lokali,i jesli tez wspolnota nie powolala zarzadu w trybie Art.20 tejze ustawy to czy takie uchwaly moga byc zaskarzane skoro nie ma zadnych osob upowaznionych do reprezentowania wspolnoty przed Sadem.:wink:
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jakby ta Twoja wspólnota nie płaciła wodociągom i wodociągi chciały oddać sprawę do sądu, to co? Nie zrobiłyby tego, bo wspólnota nie ma zarządu?
Uchwałę podejmuje wspólnota a nie zarząd. Jeśli Ci się jakaś nie podoba zawsze możesz ją zaskarżyć. Oczywiście ryzykujesz stratę czasu i pieniędzy, ale nie o to pytałeś czy jest sens skarżyć tylko czy wolno. Odpowiedź brzmi: tak.
Jak będzie trzeba, to wspólnota ustanowi pełnomocnika przed sądem.
Czy w aktach notarialnych znajdują się jakieś zapisy o powierzeniu zarządu TBS? Określenie sposobu zarządu może nastąpić w trybie art. 18 1. uwl (zawarcie umowy przez właścicieli w formie przypisanej), ale także w umowie wyodrębniającej lokal.
Niezupełnie tak jest, prawidłowe oznaczenie stron i wskazanie ich reprezentacji jest obowiązkiem inicjującego proces - w braku takich danych w pozwie, sąd zakreśli termin do uzupełnienia braków formalnych, po jego bezskutecznym terminie postępowanie zawiesi.
Jeżeli rzeczywiście wspólnota nie ma reprezentacji (proszę to jednak sprawdzić), to należy złożyć pozew w sądzie okręgowym i wystąpić do sądu rejonowego o ustanowienie zarządcy przymusowego. Sąd okręgowy zawiesi postępowanie do czasu wydania postanowienia w tym przedmiocie.
W przypadkach niecierpiących zwłoki, gdy np. istnieje potrzeba pilnego zabezpieczenia interesu powoda (wydanie postanowienia o wstrzymaniu wykonania uchwały) - sąd może wyznaczyć kuratora dla wspólnoty mieszkaniowej (oczywiście na wniosek).
Taka uchwała obowiązuje. Hipotetyczna kwestia braku możliwości doręczenia przesyłki przez sąd nie ma przecież wpływu na jej istnienie.
Odnośnie braku wiedzy członków wspólnoty mieszkaniowej o toczącym się postępowaniu - taka sytuacja nie będzie miała miejsca, ponieważ jak już zostało to wyjaśnione powyżej - postępowanie nie toczy się, lecz sąd je zawiesza z urzędu.
http://www.e-podatnik.pl/artykul/doradca_podatnika/9505/Doreczanie_pism_wspolnotom_mieszkaniowym.html
to stwierdziłem, że sprawa rozbija się o adres do odbioru korespondencji, czyli w tym przypadku adres TBS.
Gdyby jednak się okazało, że nie mam racji, to prawnik w tym artykule twierdzi, że nie potrzeba ustanawiać zarządcy przymusowego, a tylko kuratora reprezentującego pozwaną.
Sądzę, że raczej administruje, choć umowy nie sporządzono na piśmie, to została zawarta w sposób dorozumiany.
Jestem przekonany, że to radca prawny TBS-u będzie reprezentował wspólnotę.
Jeżeli TBS sprawuje zarząd majątkiem w rozumieniu administrowania ( a tak jest chyba jest), to powinno jeszcze otrzymać pełnomocnictwo od wspólnoty mieszkaniowej.
Z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2007 r., sygn. akt: III CZP 69/07:
"Podsumowując te rozważania stwierdzić należy, że art. 190 u.g.n. wprowadzał (w dacie zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 ustawy, co oznacza, że dotyczył on nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę - w razie gdy czynności tych nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości.
Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy."
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/471/94/
Rozpoznanie sprawy polega przecież na wykładni przepisów prawa materialnego w danym stanie faktycznym, ale przy uwzględnieniu przepisów proceduralnych.
Odnośnie reprezentacji wspólnoty w postępowaniu cywilnym - reprezentować wspólnotę może także osoba sprawującą zarząd jej majątkiem lub interesami - przy czym taką osobą jest również ten, z kim zawarto umowę o administrowanie ( a zatem nie tylko zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 19 uwl).
Teraz serwuje romek5257:bigsmile:
Po drugie, lokale komunalne lub Skarbu Państwa są niewyodrębnione, nie są więc nieruchomościami.
Po trzecie, nieruchomość wspólna nie należy do zasobów gminy czy SP nawet wówczas, gdy gmina lub SP mają w niej udziały - jest to własność mieszana (współwłasność), podczas gdy zasoby to: Sąd Najwyższy ma w tej sprawie odmienne zdanie:
Co nie zmienia faktu, że opis w tym punkcie jest błędny.
Ten portal jest naprawdę dobry, a jedna niezgodność to zupełnie przyzwoity wynik.
Zobacz co pisze w swoim poradniku doradca prawny.
https://forum.zarzadca.pl/discussion/1153/poradnik/#Item_1
Jak na razie nie ma w Polsce cenzury Internetu. A może coś przegapiłem?
Romku, więcej odwagi.
Na forum bądź co bądź dyskusyjnym można kwestionować opinie innych ludzi. Po to fora powstają, żeby prowadzić dyskusje.
Nie ma ludzi nieomylnych. Zdarzają się również wśród prawników. Jak prześledzisz orzecznictwo Sądu Najwyższego to przekonasz się, ile błędów popełniają zawodowi sędziowie - i to nie tylko z Sądów Rejonowych.
Co nie znaczy, że w kwestiach prawnych nie można sobie wyrobić zdania.
Nie broń swojego błędnego poglądu jak okopów Świętej Trójcy.
Porzuć też przekonanie o spiskach, powstających akurat przeciwko Tobie. Tutaj każdy może wyrazić swój pogląd i musi się liczyć z tym, że spotka się on z krytyczną oceną.
Jeżeli jednak po długiej i rzeczowej dyskusji, po przytoczeniu wielu różnych argumentów, przepisów prawnych i orzeczeń sądowych twierdzisz, że "tu jest wiecej slownej przepychanki niz rzeczowej argumentacji", to nie warto z Tobą gadać. Reprezentujesz starą metodę w dyskusji: kiedy brak argumentów ad meritum, chwytasz się argumentów ad personam.
Zakładam, że czytasz wszystkie posty, również ten: https://forum.zarzadca.pl/discussion/1142/brak-umowy-o-zarzadzanie/#Item_30
Jeśli potem piszesz o braku dowodu, to albo niczego nie zrozumiałeś, albo nie chodzi Ci o meritum, tylko o spór dla sporu.
EOT
Co to jest "dzierżawa wieczysta"? Nieprawda!
Odwrotnie: ponieważ grunt ten jest oddany wieczyste użytkowanie, to nie wchodzi w skład zasobów gminy:
UGN: Gmina ma udziały w nieruchomości wspólnej tylko wtedy, jeśli ma lokale.
Nieprawda, że lokali nie można (prawnie) oddzielić od gruntu - można.
Jeśli dyskutujemy na forum wspólnot mieszkaniowych to znaczy, że są w Polsce lokale, które stanowią nieruchomość odrębną - od budynku, ale też od gruntu.
Jeśli grunt jest własnością gminy a część lokali to ODRĘBNE nieruchomości, mające innych właścicieli, to znaczy, że lokale są prawnie "odłączone" od gruntu (wyodrębnione).
Wyodrębnione lokale nie są częścią składową nieruchomości gruntowej.
WM, jej budynek i grunt (działka) na którym jest posadowiony wymaga działa na trzech płaszczyznach prawnych.
Konstrukcje połączone z gruntem definiuje art. 47-48 Kodeksu cywilnego.
Art. 47. § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
WM powstaje w budynku mieszkalnym wielolokalowym z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i wpisanie jego właściciela do KW. Jej członkami są osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali i współwłaścicielami nieruchomości wspólnej.
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali
Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Zarządzanie nieruchomością WM w której znajdują się lokale Gminy to art.185 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami.
Art.185 .2. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.
4. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
5. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
A zatem zarządca bez zawarcia umowy ze WM nie może zarządzać jej nieruchomością. Tutuł: umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną.