jaki sąd jest właściwy?

prezes

Zwracam się z tym pytaniem do fachowców.Złożyłem pozew o unieważnienie uchwały do sądu rejonowego.Otrzymałem odpowiedź,że sąd rejonowy nie jest właściwym sądem do rozstrzygania w takiej sprawie.W momencie składania dokumentów do sądu rejonowego termin 6 tygodni był jeszcze zachowany, ale potem okazało się,że wcale tak słodko nie jest.Po przesłaniu dokumentów przez sąd rejonowy do sądu okręgowego okazało się,że termin 6 tygodni jest przekroczony.Do którego sądu w takim razie należy składać pozew - rejonowego,czy okręgowego?We wszystkich wzorach dokumentów jakie znalazłem na tym portalu podawany jest sąd rejonowy.

TomTom

Cytaty:

właściciwość sądu zależna jest od tego czy uchwała dotyczy spraw majątkowych czy niemajątkowych; w przypadku uchwały dotyczącej spraw majątkowych - właściwość zależna jest od wartości przedmiotu sporu, jeżłi wartość nie przekracza 75 tysięcy złotych - sądem właściwym jest sąd rejonowy wg. miejsca położenia nieruchomości, w przypadku gdy wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. złotych lub uchwała dotyczy spraw niemajątkowych - pozew wnosi się do sądu okręgowego,

http://www.zarzadca.pl/content/view/82/87/



Uchwała SN z dnia 7 stycznia 2004 r., III CZP 100/03
Sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, której przedmiotem jest przeznaczenie środków finansowych wynikających z rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania za określony okres na pokrycie takich kosztów w przyszłości, jest sprawą o prawa majątkowe (art. 17 pkt 4 k.p.c.).

Sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wytoczone na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 - dalej: ,,u.w.l."), mogą dotyczyć tak uchwał w
sprawach będących przedmiotem zebrania ogółu właścicieli, zwoływanego co najmniej raz do roku (art. 30 ust. 2 w związku z ust. 1 pkt 3 u.w.l.) i uchwał w przedmiocie wyrażenia zgody na dokonanie przez zarząd czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.), jak i wszelkich innych uchwał podejmowanych przez wspólnotę, także gdy podjęte zostały bez podstawy prawnej. Przedmiot tych uchwał może być bardzo różny. W szczególności mogą one dotyczyć praw majątkowych wspólnoty bądź właścicieli lub właściciela lokalu, czy też ich praw niemajątkowych.
Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, w piśmiennictwie nie ma jednolitości poglądów w kwestii objętej zagadnieniem prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia. Prezentowane są trzy różne zapatrywania. Według jednego, prawo
żądania uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jako zmierzające do wywołania skutków prawnych w sferze zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 2 u.w.l.) lub w sferze własności lokali (art. 16 u.w.l.), jest roszczeniem
niepieniężnym. Nie jest to jednak prawo niemajątkowe, gdyż jego funkcją jest zapewnienie prawidłowości zarządu wspólną nieruchomością, który niewątpliwie należy do kategorii praw majątkowych. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest więc sąd rejonowy (art. 16 k.p.c.), chyba że wartość przedmiotu sporu przewyższa kwotę wymienioną w art. 17 pkt 4 k.p.c.; wówczas sądem właściwym jest sąd okręgowy.

gonia

mój prawnik złożył sprawę do o uchylenie uchwał do sądu okręgowego i nie chodzi tam o kwoty pieniężne. Jestem zdziwiona.

gonia

termin powinien być mimo wszystko zachowany?

gonia

jestem po kontakcie telefonicznym z radcą prawnym, po zmianie k.p.c jest to właściwość sadu okręgowego art. 17 pkt 4 ze znaczkiem 2 k.p.c
Tom Tom takie wypowiedzi wprowadzają w bład

owner

gonia ma rację. Z Kpc:
Art. 17. Do właściwości sądów okręgowych należą sprawy:
1) o prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe oprócz spraw o ustalenie lub zaprzeczenie pochodzenia dziecka, o ustalenie bezskuteczności uznania ojcostwa oraz o rozwiązanie przysposobienia,
2) o ochronę praw autorskich i pokrewnych, jak również dotyczących wynalazków, wzorów użytkowych, wzorów przemysłowych, znaków towarowych, oznaczeń geograficznych i topografii układów scalonych oraz o ochronę innych praw na dobrach niematerialnych,
3) o roszczenia wynikające z Prawa prasowego,
4) o prawa majątkowe, w których wartość przedmiotu sporu przewyższa siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych, a w postępowaniu w sprawach gospodarczych sto tysięcy złotych, oprócz spraw o alimenty, o naruszenie posiadania i o ustanowienie rozdzielności majątkowej między małżonkami oraz spraw o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
4^1) o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę o podziale spółdzielni.
4^2) o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną,
4^3) o zapobieganie i zwalczanie nieuczciwej konkurencji.

Zarządca

Cyt. powyżej art. 17 pkt 4 ^2 obowiązuje od dnia 20.03.2007 roku. Orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczą innego stanu prawnego i są nieaktualne w sprawach wszczętych po tej dacie.

TomTom

Tom Tom takie wypowiedzi wprowadzają w bład

upss.., mój błąd , cytowane orzeczenie SN III CZP 100/03 i omówienia pod wzorem z portalu po nowelizacji są nieaktualne w dzisiejszych realiach!!! zawsze sie człowiek czegoś uczy.

Zarządca

Z

[cite] prezes:[/cite]W momencie składania dokumentów do sądu rejonowego termin 6 tygodni był jeszcze zachowany, ale potem okazało się,że wcale tak słodko nie jest.Po przesłaniu dokumentów przez sąd rejonowy do sądu okręgowego okazało się,że termin 6 tygodni jest przekroczony.Do którego sądu w takim razie należy składać pozew - rejonowego,czy okręgowego?We wszystkich wzorach dokumentów jakie znalazłem na tym portalu podawany jest sąd rejonowy.

Sąd przekaże pozew do sądu właściwego i nie ma to wpływu na bieg terminu. W przypadku wnoszenia środków odwoławczych, wniesienie do sądu niewłaściwego skutkuje najczęściej odrzuceniem apelacji, zażalenia czy kasacji, ponieważ za datę wpływu uważa się datę nadania pisma w urzędzie pocztowym przez sąd niewłaściwy do sądu właściwego.
Jeżeli jednak taka sytuacja ma miejsce w odniesieniu do pozwu, to nie stosuje się powyższej zasady, ponieważ
zgodnie z art. 200 § 3 k.p.c. czynności procesowe dokonane w sądzie niewłaściwym pozostają w mocy (art. 200 par. 2 k.p.c.), co dotyczy także wniesienia pozwu, jego wniesienie do sądu niewłaściwego nie pozbawia go skutków prawnych, jakie wiąże z nim ustawa.

prezes

Kontynuując myśl- zaskarżyłem uchwałę o umownym oddzieleniu części budynku od kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jako niezgodnej z prawem(UWL). I przegrałem.Sędzia nie chciała słuchać tego co mam do powiedzenia.Gdy powoływałem się na przepisy Ustawy, to powiedziała,że sama może sobie poczytać a ja nie nie muszę się wysilać.(nie dosłownie)Osoba reprezentująca zarząd pozwanej wspólnoty nie skupiła się na meritum sprawy,tylko zaczęła "krążyć" wokół tematu aż całkowicie odbiegliśmy od sprawy.Członek zarządu,będąc jednocześnie pracownikiem większościowego współwłaściciela tak naprawdę reprezentował swojego chlebodawcę a nie wspólnotę.Opowiadał,ile to pieniędzy przedsiębiorstwo wydało na remonty w budynku i jakim to dobrym wujkiem jest dla pozostałych właścicieli bo wszystkie koszty ono pokrywa a nie obciąża nas - współwłaścicieli.Sąd pozew odrzucił.

gonia

Czy miałeś prawnika? lub radcę prawnego? jeżeli nie, to zrobili cię ,,na szaro" prawnik nie pozwolił by na zajęcie się tematem zastępczym, poza tym to w pozwie pisze się co jest niezgodne z prawem i podaje wszystkie artykuły ustawy, bardzo mi przykro, że przegrałeś, sama mam sprawę ze wspólnotą 1 grudnia.
Czy mógłbyś napisać więcej o tej uchwale?

Zarządca

Sąd oddalił pozew czy odrzucił? To dwa różne pojęcia.
Proszę złożyć wniosek o uzasadnienie wyroku, należy to zrobić w ciągu tygodnia od daty ogłoszenia.

owner

Oddalenie pozwu następuje po rozpatrzeniu meritum sprawy, zaś odrzucenie - z przyczyn formalnych, bez badania sprawy.
Skoro była rozprawa, przedkładane były dowody i zeznania stron, to sprawa była rozpatrywana merytorycznie, więc pewnie sąd pozew oddalił (uznał roszczenie za niezasadne).

Zarządca

Uzasadnienie jest konieczne do rozważenia czy istnieją podstawy do złożenia apelacji.

prezes

Do Zarządcy - jeszcze nie otrzymałem uzasadnienia z sądu,o które poprosiłem .Czekam na pismo.Gdy będę wiedział coś dokładnie,na pewno napiszę.
Do gonia - nie, prawnika nie miałem.W pozwie dokładnie napisałem o co mi chodzi.Gdy stwierdziłem,że to o czym mówi mój przeciwnik nie ma nic wspólnego z treścią pozwu,sędzia stwierdziła,że to ona o tym decyduje.Ciekawostką jest również to,że odpowiedź na pozew otrzymałem po wejściu na salę rozpraw.

Zarządca

Rozumiem, że wniosek o sporządzenie uzasadnienia został złożony na piśmie?

gonia

Odpowiedź na pozew możesz otrzymać dopiero na pierwszej sprawie, to jest dopuszczalne, tak twierdzi mój prawnik,jest to ,,wybieg" pozwanego i właśnie to jest tak bardzo ważne dla dalszego biegu sprawy, trzeba być dobrze zorientowanym w prawie, aby nie dać się wmanewrować w nieistotne sprawy.
Sędzia jak widzi delikwenta bez prawnika, robi jak mu się podoba, Twoje zdanie się nie liczy, można robić wszystko, wiem z własnego doświadczenia, w moim przypadku (nie chodziło o wspólnotę)nie miałam prawnika, bo uważałam, że sprawa jest oczywista. Pozwany miał prawnika i robili ze mną co chcieli,na moje stwierdzenie, że ja jestem w sądzie sama i nie znam się dokładnie na przepisach, sąd stwierdził ,,a to dlaczego jest pani sama, mogła pani poprosić o prawnika" sprawę wygrałam tylko dlatego, że poprosiłam przyjaciół żeby uczestniczyli na rozprawach i o dziwo to pomogło.Teraz walczę, ale mam prawnika.
Jak dostaniesz uzasadnienie, to szybciutko do prawnika może się jeszcze uda, życzę powodzenia.

prezes

Uzasadnienie wyroku jest następujące :" Zdaniem powoda,przedmiotowa uchwała sprzeczna jest z ustawą o własności lokali w takim zakresie,że zwalnia właściciela lokali niewyodrębnionych od wnoszenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według posiadanych udziałów.Wskazując na treść art.4 ust.1 w/w ustawy,powód podniósł, iż sposób korzystania przez własciciela lokali niewyodrębnionych z części nieruchomości wspólnej budynku tj. korytarzy na poszczególnych piętrach budynku nie jest uprawnieniem do nie wnoszenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według posiadanych całych udziałow a nie tylko powierzchni pięciu lokali znajdujących się w części, w której znajdują sie lokale wyodrębnione (czyli tej oddzielonej). (....)Ponadto brak było także podstaw do uwzględnienia powództwa z przyczyn merytorycznych wskazywanych przez powoda,który zarzucał,iż uchwała jest niezgodna z art. 12 ust.2 UWL w takim zakresie,że zwalnia właściciela lokali niewyodrębnionych od wnoszenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według posiadanych udziałów.(....) Zdaniem sądu,nie zachodzi wskazywana przez powoda sprzeczność z UWL. Jakkolwiek w art.12 ust.2 ustawa ta przewiduje,że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruch. wsp. w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziałów,to w art. 12. ust.3 ustawa daje właścicielom lokali możliwość ustalenia w uchwale zwiększenia obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych,jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.(....) ponadto uchwała nie narusza interesu powoda i pozostałych właścicieli lokali,co więcej jest dla nich ze wskazanych powyżej względów korzystna."

Haneczka

[cite] prezes:[/cite]Uzasadnienie wyroku jest następujące:

Baaardzo zastanawiające jest to uzasadnienie wyroku.
O ile kondycja finansowa pozwala - składaj apelację. Pilnuj terminu jej złożenia, zdaje się , że jest to 14 dni od daty doręczenia uzasadnienia wyroku.
Jeśli będziesz mógł - skorzystaj z pomocy prawnika, ale uprzedzam, że tutaj też trzeba mieć trochę szczęścia, aby znalazł się taki, który orientuje się w sprawach wspólnot mieszkniowych, albo przynajmniej uważnie zapozna się z ustawą o własności lokali.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli ustanowienia jego odrębnej własności. Dotychczasowy właściciel ma takie same prawa i obowiązki, jak każdy nowy właściciel lokalu, dla którego ustanowiono tę odrębną własność. Te prawa i obowiązki reguluje uowl, a tam nigdzie nie ma zapisu, który by potwierdzał tezę, iż koszty utrzymania nieruchomości wspólnej mogą być różne dla poszczególnych właścicieli i wspólnota może uchwałą zadecydować o umownym oddzieleniu części budynku od kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Kto jest właścicielem tych części budynku i o jakie jego części tutaj chodzi? Czy nie dotyczy to niewyodrębnionych lokalach? Nie napisałeś tego wyraźnie więc trudno się zorientować.
Jeśli te części budynku jednak nie stanowią współwłasnosci wszystkich właścicieli nieruchomości, co powinno byc zgodne z aktem notarialnym, to stanowią odrębną własność określonego właściciela, a tym samym to on ponosi koszty ich utrzymania zgodnie z art. 13.1. uowl.
Natomiast proporcjonalnie do posiadanego udziału właściciele muszą uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

Ponadto brak było także podstaw do uwzględnienia powództwa z przyczyn merytorycznych wskazywanych przez powoda,który zarzucał,iż uchwała jest niezgodna z art. 12 ust.2 UWL w takim zakresie,że zwalnia właściciela lokali niewyodrębnionych od wnoszenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według posiadanych udziałów.

Dziwne, albo......... ja tu czegoś nie zrozumiałam.
Z tego można wyciągnąć wnioski, że uchwała wspólnoty może wszystko zmienić w życiu właścicieli, a nawet zmienić samą ustawę.

Jeśli koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie są ponoszone zgodnie z posiadanym udziałem w tej nieruchomości, to jest to naruszenie przepisów prawa, a konkretnie ustawy o własności lokali. Właściciele nie są traktowani równo.

Zarządca

Ważna jest treść uchwały, czy możesz ją zacytować? Trochę trudno się odnieść bez dokumentów. Apelacja to kolejne 200 zł.w przypadku jednej uchwały, niewykluczone, że jest zasadna.

prezes

Do Zarządcy - Treść uchwały :Uchwała nr.... z dn. 12 sierpnia 2009 r.
WM w ....w sprawie umownego wyłączenia części budynku z kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.Na podstawie art.23 w związku z art.22 ust.3 pkt.5a uwl z 24 czerwca 1994 ruchwala się co następuje:
par.1
1.Stwierdza się,że dla celów ustalania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,mocą uchwały Wspólnoty nr ...(jest to wcześniej przyjęta uchwała tej samej treści,co zaskarżona przeze mnie)podjętej w dn 27 marca 2009r w sprawie umownego podziału budynku polegającego na oddzieleniu łącznika od hotelu, została wyłączona część o pow. całkowitej 3218.78 m2, w tym część wspólna o pow. 627.94 m2(jest to tylko i wyłącznie pow. korytarzy i klatki schodowej użytkowanej tylko i wyłącznie przez hotel)
2. Stwierdza się,że mocą uchwały, o której mowa w ust.1,ustalono, iż koszty utrzymania hotelu ponosić będzie wyłącznie właściciel (sp. z o.o.). W szczególności wyłączona została możliwość korzystania przez właściciela ze środków funduszu remontowego na potrzeby związane z utrzymaniem hotelu.
3. Stwierdza się,że mocą uchwały, o której mowa w ust.1, opłatami pochodzącymi od właścicieli lokali została objęta wyłącznie część budynku położona w łączniku o pow. 620.72 m2.Właściciele lokali będą ponosili koszty w/g pow. użytkowej własnych lokali.
Par.2. Ustala się,że zasady rozliczeń określone w uchwale, o której mowa w parag. 1,mają zastosowanie do opłat właścicieli należnych począwszy od dnia 1 kwietnia 2009r.
Parag 3 Zobowiązuje się zarząd WM do dokonywania rozliczeń wniesionych dotychczas opłat w sposób wynikający z uchwały,o której mowa w parag.1.
Parag.4 Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.Podpis przewodniczącego zebrania.Na tym koniec.

prezes

Do haneczki - właściecielem tych odłączonych części jest dotychczasowy właściciel - Sp. z o.o.Chodziło o odłączenie korytarzy i klatki schodowej,służących do wyłącznego użytku właściciela.Natomiast współwłaściciel chce odłączyć cały budynek w którym ma hotel.Pozostawiając sobie udziały na dotychczasowym poziomie czyli 92%.W tej chwili jednoosobowym Zarządem Wspólnoty jest pracownik tej spółki i oczywistą jest rzeczą,że będzie on bronił interesów chlebodawcy.Na dokładkę to właśnie spólka ma podpisane wszystkie umowy z dostawcami z zewnątrz i za żadną chol...ę nie chce tego zmienić.Poza tym wszystkie koszty napraw, przeglądów,remontów itp. też ponosi spółka tak,jakby nadal byli WŁAŚCICIELEM a nie WSPÓŁWŁAŚCICIELEM nieruchomości.No i właśnie tych argumentów użył przewodniczący Wspólnoty podczas sprawy,twierdząc,że firma ponosi wszystkie koszty co jest dla nas bardzo korzystne.

Zarządca

Z treści wypowiedzi wynika, że wspólnota podjęła uchwałę w sprawie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej a następnie w.s. sposobu ponoszenia kosztów, pozew natomiast dotyczy tej drugiej uchwały.
Uzasadnienie sądu jest przekonywujące, jednak w uchwale brak pewnych elementów, poruszonych przeze mnie we wcześniejszych wątkach:
https://forum.zarzadca.pl/discussion/407/1/no-i-zaczelo-sie/

[quote][cite] Zarządca:[/cite]Z wcześniejszych postów wynikało, że hotel ( a konkretnie nieruchomośc wspólna tam się znajdująca) jest „wyłączona” ze wspólnego korzystania. Uchwała powinna być, moim zdaniem inaczej sprecyzowana, w szczególności dotyczy ona zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej i przekazania jej do wyłącznego korzystania przez przedsiębiorstwo.
W zamian za to wyłączne korzystanie, przedsiębiorstwo ponosi wyłączne koszty utrzymania – nie tylko części wspólnej, ale całego hotelu (to wymaga podkreślenia).
Warunek – taki podział jest rzeczywiście możliwy i nie utrudnia pozostałym właścicielom korzystania z pozostałej nieruchomości wspólnej oraz nie narusza interesów właścicieli.
Dopiero na podstawie tej uchwały wspólnota może zawrzec z przedsiębiorstwem umowę w zakresie korzystania i ponoszenia kosztów.
Rozumiem, że przedsiębiorstwo zatrudnia prawnika, który mógłby taką uchwałę a następnie umowę doprecyzowac, również pod kątem sposobu rozliczania od strony księgowej.
W uchwale należy też wziąć pod uwagę inne aspekty – niezależnie od kosztów – na wspólnocie ciąży przecież odpowiedzialnośc za nieruchomośc wspólną (utrzymanie w należytym stanie technicznym, etc.).[/quote]
Ta uchwała w ogóle nie precyzuje sprawy kosztów ogrzewania, dostaw wody do części hotelowej.

prezes

Do Zarządcy - no właśnie. Po pierwsze -spółka zatrudnia prawnika, po drugie - spółka chce sobie oddzielić "swoją" część budynku w której znajduje się hotel nie zmieniając udziałów w nieruchomości wspólnej, po trzecie - o kosztach ogrzewania,dostawie wody i innych nie mówimy,bo to spółka ponosi wszystkie koszty.Tak jak pisałem - wszystkie przeglądy, naprawy,remonty i umowy - koszty pokrywa spółka. I nie wiedzieć czemu, nie chce od tego odstąpić.Wszystkie koszty przeglądów kotłowni gazowej,kominiarskich itp. pokrywają z własnych pieniędzy w 100%.Mogliby w 92 % bo taki mają udział ale nie chcą.Sa dla nas "dobrym wujkiem" i nie chcą,aby pozostali członkowie wspólnoty ponosili dodatkowe koszty poza tymi,które ponoszą - czyli koszty zużycia mediów plus grosze na fundusz remontowy,wynagrodzenie zarządu i ogólnie pojęte utrzymanie części wspólnych.To nie zarząd wspólnoty opłaca dostawy mediów tylko spółka,wspólnotę obciążając refakturą. Tak to wygląda.

prezes

Jeszcze jedno - w tej uchwale chodziło nam o oddzielenie korytarzy i klatki schodowej ale spółka uparła się,żeby odłączyć cały budynek.Jak teraz ustalić jaki spółka ma udział w "oddzielonej" części?

Zarządca

[cite] prezes:[/cite] - o kosztach ogrzewania,dostawie wody i innych nie mówimy,bo to spółka ponosi wszystkie koszty.Tak jak pisałem - wszystkie przeglądy, naprawy,remonty i umowy - koszty pokrywa spółka. I nie wiedzieć czemu, nie chce od tego odstąpić.Wszystkie koszty przeglądów kotłowni gazowej,kominiarskich itp. pokrywają z własnych pieniędzy w 100%.Mogliby w 92 % bo taki mają udział ale nie chcą.Sa dla nas "dobrym wujkiem" i nie chcą,aby pozostali członkowie wspólnoty ponosili dodatkowe koszty poza tymi,które ponoszą - czyli koszty zużycia mediów plus grosze na fundusz remontowy,wynagrodzenie zarządu i ogólnie pojęte utrzymanie części wspólnych.To nie zarząd wspólnoty opłaca dostawy mediów tylko spółka,wspólnotę obciążając refakturą. Tak to wygląda.

Proces nie dotyczy tej kwestii. Umowę winna zawrzeć wspólnota, teoretycznie może to nastąpić w każdej chwili.
Należy odpowiedzieć sobie na pytanie w jaki sposób uchwała narusza prawo, interesy właściciela. Dopiero wówczas moim zdaniem można składać apelację.
Gdyby wspólnota zawarła te wszystkie umowy (o dostawę wody, ciepła , etc), które nie dotyczą nieruchomości wspólnej, to czy sytuacja prawna związana z bytem tej uchwały byłaby niekorzystna dla właścicieli?
Sądzę, że trzeba przeanalizować to pod kątem uchwały o podziale nieruchomości.

prezes

Przecież tu cały czas chodzi o podział.O to, w jaki sposób doszło do tego podziału.Można się umówić podpisując umowę z właścicielem w której to określa się,że ten konkretny właściciel będzie wyłącznym użytkownikiem danej części np. korytarza i klatki schodowej bowiem tylko i wyłącznie on z niej korzysta. I nie ma sprawy.Udziały właścicieli pozostają bez zmian,sprzątaczki spółki sprzątają tę klatkę schodową i korytarze bo po to są zatrudnione,właściciel wymienia sobie żarówki,maluje ściany na tych korytarzach i klatce itp.Natomiast uczestniczy w kosztach zarządzania nieruchomością wspólną (pozostałą częścią) według swojego udziału(92%).Co będzie gdy spółka zechce przeprowadzić remont w "swojej" części budynku (elewacja)?Ponieważ spółka ma pieniądze,to swoją część ociepli a pozostała część będzie dalej straszyć?Do tej pory składka na fundusz remontowy wynosiła 0,50zł/m2,Zbieraliśmy to tylko my - właściciele lokali wyodrębnionych (9 rodzin- razem ok. 140zł m-cznie).Teraz,gdy spółka w naszej części płaci za swoje "metry",to przedstawiciel spółki nie zgodził się na zwiększenie do 1,00zł/m2(byłoby to 620zł/m-c) tylko przyjęto uchwałę ze stawką 0,40zł/m2.W takim tempie to na jakikolwiek remont nie uzbieramy za 100 lat.

Zarządca

Ta uchwała upoważnia zarząd do zawarcia umowy z właścicielem hotelu.

[cite] prezes:[/cite]Natomiast uczestniczy w kosztach zarządzania nieruchomością wspólną (pozostałą częścią) według swojego udziału(92%).Co będzie gdy spółka zechce przeprowadzić remont w "swojej" części budynku (elewacja)?Ponieważ spółka ma pieniądze,to swoją część ociepli a pozostała część będzie dalej straszyć?

Nie zgadzam się z takim rozumowaniem. Spółka nie może dotować wspólnoty, za ocieplenie tej pozostałej części powinna zapłacić wyłącznie swoim udziałem.
To, że przedstawiciel spółki się nie zgodził na zwiększenie składki na remonty to jest zupełnie odrębna kwestia, nie ma związku z procesem. W procesie koncentrujemy się na treści uchwały, która została zaskarżona. Ten punkt nr 3 mnie trochę zastanawia:
"3. Stwierdza się,że mocą uchwały, o której mowa w ust.1, opłatami pochodzącymi od właścicieli lokali została objęta wyłącznie część budynku położona w łączniku o pow. 620.72 m2.Właściciele lokali będą ponosili koszty w/g pow. użytkowej własnych lokali."
I to nie jest prawidłowe, ponieważ wszelkie umowy winna zawrzeć wspólnota, która ewentualnie obciąża spółkę. Ten zapis to taki słaby moim zdaniem punkt. Albo jest wspólnota, albo jej nie ma. Ale nie namawiam do apelowania.

prezes

No właśnie.Pkt.3.Z pow. 620.72m2 spółka jest właścicielem 299 m2(w budynku). A co z powierzchnią gruntu? Spółka i tak finansuje wspólnotę tzn. nie tak do końca.Spółka za własne pieniądze zmodernizowała kotłownię w nieruchomości.Za własne pieniądze przeprowadza przeglądy(wszystkie),równierz za własne pieniądze wycięła drzewa rosnące na terenie nieruchomości wspólnej.Z własnych pieniędzy wykonuje też remont ogrodzenia(malowanie),rękoma swojego pracownika - konserwatora.To w końcu jest wspólnota czy jej nie ma?Po co ten cyrk?

Zarządca

[cite] prezes:[/cite]No właśnie.Pkt.3.Z pow. 620.72m2 spółka jest właścicielem 299 m2(w budynku). A co z powierzchnią gruntu?

Rzeczywiście w uchwale brak informacji o gruncie, ale moim zdaniem nie jest to istotne, ponieważ spółka i tak ponosi opłaty z nim związane.

[cite] prezes:[/cite]Spółka za własne pieniądze zmodernizowała kotłownię w nieruchomości.Za własne pieniądze przeprowadza przeglądy(wszystkie),równierz za własne pieniądze wycięła drzewa rosnące na terenie nieruchomości wspólnej.Z własnych pieniędzy wykonuje też remont ogrodzenia(malowanie),rękoma swojego pracownika - konserwatora.

Te kwestie nie mają związku z zaskarżoną uchwałą. Pytanie należałoby zadać wszystkim właścicielom, dlaczego tolerują taki stan?

prezes

"Zarządco" -pozwolę sobie na luźne rozważania.Jeśli chodzi o grunt - spółka płaci,owszem za swój udział a nie za całą powierzchnię.Przecież każdy z nas odprowadza podatek od nieruchomości i za wieczyste użytkowanie gruntu w/g posiadanych udziałów.Ale ubezpieczenie nieruchomości w całości pokrywa spółka.Wspólnota nie ma z tym nic wspólnego. Czemu inni to tolerują? Bo tak jest wygodnie,bo tanio się mieszka,bo są obojętni na to co się wokół nich dzieje, bo wszystko mają głęboko w ......Nie będę składał żadnego odwołania,apelacji czy jak to zwał.Od dziś też mam wszystko głęboko w ...... .Nie będę walczył z wiatrakami.Zresztą sam sposób wyboru nowego zarządu mówi jednoznacznie,że spółce chodziło o całkowite przejęcie "władzy" nad nieruchomością.Ich 92% "za" wyborem nowego zarządu przeciw naszym 8%.Nie mieliśmy szans.Chcieliśmy tylko,aby zarząd był dwuosobowy ale to nie przeszło.Teraz kierownik hotelu jest jednocześnie jednoosobowym zarządem.Sam wystawia faktury dla wspólnoty jako dostawca mediów jednocześnie sam je przyjmuje jako zarząd.

Zarządca

Czyli kwestię wpływu właścicieli lokali wyodrębnionych na gospodarowanie nieruchomością w Waszym przypadku można rozważać w teorii.

Zarządca

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. I ACa 149/2009

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym także umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta.


Uchwała, która została zaskarżona nie zawiera w ogóle takich elementów.

prezes

Tak drogi "Zarządco" - kwestię wpływu właścicieli lokali wyodrębnionych można rozważać w teorii - tylko!Mówiłem o tym wielokrotnie - nikogo (no może prawie nikogo) nie interesuje to co się wokół nas dzieje.Ludzie są zadowoleni, bo mało płacą(średnio 200 - 300zł) miesięcznie za wszystko!!(woda zimna,ciepła,prąd,c.o., śmieci, F.Rem.wynagrodzenie zarządu).Może ktoś się pochwali na tym forum gdzie jest taniej?A to,że się niedługo blok rozleci to akurat dziś nikogo nie obchodzi.

marta26421

Widzę Prezesie, że dalej borykasz się z działalnością kierownika hotelu.

prezes

Witaj marta26421 ! nie,już dałem sobie spokój.teraz się zastanawiam, czy to w ogóle miało sens.I tak wszyscy w okół mają mnie za nic.Stwierdziłem,że jak się chce coś zrobić dla innych na siłę,to lepiej nic nie robić.Im (pozostałym) jest dobrze tak,jak jest.Ja mam trochę inny plan,ale go nie zdradzę bo wiem,że kierownik też zagląda na to forum i zna mój nick.

Zarządca

[cite] prezes:[/cite]I tak wszyscy w okół mają mnie za nic.

Nie wszyscy, ponieważ ja wyrażam szczery szacunek.

gonia

Diabeł tkwi w szczegółach, dlaczego kierownik hotelu jest wybrany jako zarząd jednoosobowy wspólnoty?, dlaczego spółce zależy na tym aby płacić za wspólnotę, to mnie dziwi, do tego prezesie nie doszedłeś, to bardzo dziwna sytuacja. Gdybyś udał się z tą uchwałą do prawnika, zapoznał byś go z problemem, tak jak zapoznajesz nas na forum, jestem przekonana, że uzasadnienie twojego pozwu byłoby inne.
Jest tu coś co śmierdzi, przynajmniej dla mnie, coś pan kierownik chce według mnie ugrać.
Prezesie i tak to wyjdzie, prędzej, czy później, pisz co dalej w waszej wspólnocie, to może być ciekawe. Pozdrawiam.

TomTom

Hotel ma 92% - udziałowiec większościowy i w praktyce robi co chce

owner

...i ma poparcie u prawie wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych...
...i potrafi obronić swoje przed sądem...
...i płaci praktycznie za wszystko.
Niejedna wspólnota chciałaby mieć takiego sponsora.

TomTom

... i sam wycina drzewka nie pytając o zgodę innych właścicieli
... i sam przyjmuje pieniążki w swojej kasie hotelu
... i sam może ustalić regulamin wspólnoty do stosowania dla wszystkich
... i licencji zawodowej kierownik zarządca też nie ma
Skarb Państwa ma 92%

owner

[cite] TomTom:[/cite]... i sam wycina drzewka nie pytając o zgodę innych właścicieli

W dużej wspólnocie w takich sprawach nie jest wymagana zgoda wszystkich, a każdą uchwałę przegłosuje sam.

[cite] TomTom:[/cite]... i sam przyjmuje pieniążki w swojej kasie hotelu
... i licencji zawodowej kierownik zarządca też nie ma

Jeśli nie ma licencji, to i standardy zawodowe go nie dotyczą. Żaden przepis nie wymaga, żeby konto wspólnoty było oddzielne od konta podmiotu zarządzającego.

[cite] TomTom:[/cite]... i sam może ustalić regulamin wspólnoty do stosowania dla wszystkich

Jak każdą uchwałę. Sąd orzekł, że nie widzi krzywdy mniejszościowych właścicieli, więc w czym problem?

[cite] TomTom:[/cite]Skarb Państwa ma 92%

Nieruchomość wspólna nie należy do zasobów Skarbu Państwa.

TomTom

W dużej wspólnocie w takich sprawach nie jest wymagana zgoda wszystkich, a każdą uchwałę przegłosuje sam.

A tu mamy jeszcze lepiej, bo wystarczy, że jeden właściciel wyrazi zgodę.

Żaden przepis nie wymaga, żeby konto wspólnoty było oddzielne od konta podmiotu zarządzającego.

ale wpłacać do kasy nie wolno - czy tu się zgadzamy?

owner

ale wpłacać do kasy nie wolno - czy tu się zgadzamy?

A jaka jest sankcja?

TomTom

przepisy ustawy zabraniają, sankcji nie widzę, a powinny być.

owner

przepisy ustawy zabraniają

Której ustawy?

TomTom

Której ustawy?

Ustawy o własności lokali
Art. 30
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,

gonia

Zobaczymy w przyszłości(jeżeli Prezes będzie nas informował) jaki z kierownika ,,dobry wujek" ja osobiście w to nie wierzę, chciałabym wiedzieć jak się mają rozliczenia ze wspólnotą, bo na pewno chodzi o pieniądze, kierownik musi mieć dużo korzyści, coś na rzeczy jest.

wwwinyl

1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy

co wcale nie oznacza, że ma on być różny od rachunku zarządcy.
Zatem, to nie jest zapis ustawowy...

Zarządca

Przyjmowanie gotówki od właścicieli to nie jest rozliczanie przez rachunek bankowy. Przepis art. 30 nie został sformułowany w formie zakazu, lecz nakazu określonego działania (dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy) i oczywiście nie ma sankcji, bo taka budowa normy właściwa jest w szczególności prawu karnemu.
Niedopełnienie określonego w tym przepisie obowiązku wywołuje jednak pewne skutki prawne.

owner

oczywiście nie ma sankcji, bo taka budowa normy właściwa jest w szczególności prawu karnemu.

Nieprawda. Sankcje zawiera chociażby ustawa Prawo budowlane czy ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
Ustawowy nakaz czy zakaz bez sankcji to żadna norma, to fikcja.