Do "Zarządcy"- z tym dogadywaniem się....Były już chyba trzy podejścia.Ostatnio była nawet osoba z Warszawy, specjalista od spraw zarządzania nieruchomością.Osoba ta zwracała uwagę prezesowi spółki na to,że zarząd wspólnotą(której spółka jest członkiem) "w szeregu aspektach nie odpowiada wymogom UWL z 24 czerwca 1994r.Ten stan rzeczy należy niezwłocznie zmienić.W tym przede wszystkim Państwo jako pierwotny właściciel powinien przekazać zarządowi WM dokumentację techniczną budynku stosownie do postanowien art.29 ust.1b UWL,przekazać dokumentację prawną i geodezyjną oraz każdą inną będącą w posiadaniu."Koniec cytatu. Niestety arogancja i buta pana prezesa spółki jest nie do opisania.Po kilku tygodniach od tego pisma,spółka zwołała zebranie jako właściciel posiadający ponad 1/10 udziałów.Miała do tego prawo. Przedstawiono w piśmie porządek obrad m.in. podjęcie trzech uchwał,których projektów nie załączono.Na pisemny wniosek licencjonowanego zarządcy skierowany do prezesa spółki w którym prosi (jako pełnomocnik zarządu) o przesłanie projektów uchwał otrzymaliśmy następującą odpowiedź: "Załączamy również projekty uchwał,z których wynika treść zamierzonych zmian.Wskazujemy równocześnie,że wbrew szczególnemu naciskowi wyrażanemu przez Panią pełnomocnik w jej kolejnych pismach,wniosek o zwołanie zebrania,kierowany do zarządu nie musi zawierac projektów uchwał.Przepis art.32 ust.2 ustawy o własności lokali przewiduje jedynie wskazanie zamierzonej treści zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli nie przesądzając,iż winno się to odbywać poprzez przedkładanie projektów uchwał.Na marginesie - do tej kategorii uchwał nie należy z pewnością uchwała w sprawie zmian w składzie zarzadu,bowiem rozstrzygnięcie tej kwestii pozostaje bez wpływu na prawa i obowiązki członków współnoty.Tym niemniej,skoro Pani pełnomocnik uważa kwestię projektów uchwał za tak istotną dla zwołania zebrania,uchwały te załączamy." Pod tym podpis prezesa spółki.Dla jasności sprawy - projekty uchwał nie były pomysłem zarządu tylko spółki.Kotłownię uważają za swoją własność,bo władowali kupę kasy w jej modernizację z węglowej na gazową już po sprzedaży mieszkań, choć pani dyrektor przedsiębiorstwa (wtedy) informowała nas pismem,że powinniśmy wybrać zarząd wspólnoty.Tak jak pisałem,firma upiera się przy tym,że to te 9 rodzin tworzy wspólnotę a oni nie.Choć ostatnio padło stwierdzenie,że spółka jest członkiem wspólnoty.Co z tego,że kotłownia jest gazowa - ekologiczna,skoro blok jest stary i poprzez swoją konstrukcję ogrzewamy atmosferę.Konieczna jest termomodernizacja,montaz pomierników ciepła itp. A tak,jest stawka za c.o. i podgrzanie c.w.,ale skąd się wzięła? Podobno jest to średnia "z miasta"Ile spółka płaci za gaz,nie wiem.Ile z tego jest "nasze" - właścicieli lokali wyodrębnionych tez nie wiem.
Prezesie! Wielka szkoda, że nie napisałeś o tym spotkaniu wcześniej. Myślałam,że nie doszło do niego i stąd Twoja obecność na forum. Sytuacja o której piszesz wynika z dokumentów, jakie posiadał pełnomocnik. Ja ich nie miałam. Mi musiały wystarczyć Twoje posty. Stan prawny nieruchomości wskazuje Spółkę, a nie WM której jest członkiem, jako właściciela nieruchomości przy ulicy ... nr... w .... Stąd te dokumenty z pieczątką Prezesa Spółki, działalność osoby na stanowisku kierownika hotelu i brak tabliczki WM na ścianie nieruchomości.
Beneficjentem zaciągniętego kredytu jest osoba posiadająca prawo do nieruchomości.W takiej sytuacji tą osobą byłaby w tym stanie prawnym Spółka a nie WM. Udział w spłacie kredytu właścicieli wyodrębnionych 9 lokali mieszkalnych to zaledwie 8%. Wspomnieć należy, że WM którą zorganizowałeś powstała po to by zarządzać nieruchomością wspólną (tj. częściami wspólnymi budynku) , a nie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Ich utrzymanie należy do jej członków - 10 właścicieli lokali.
Działalność pełnomocnika zmieniła sytuację o 180 stopni. W drodze inwentaryzacji WM winna otrzymać dokumentację o której mowa w piśmie. W wyniku inwentaryzacji dojdzie do podziału na własność prywatną i Spółki. Potem trzeba będzie podjąć uchwałę w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej.
[cite] marta26421:[/cite]Stan prawny nieruchomości wskazuje Spółkę, a nie WM której jest członkiem, jako właściciela nieruchomości
Kompletna bzdura. Jak spółka może być jednocześnie właścicielem całej nieruchomości i członkiem wspólnoty mieszkaniowej w tejże nieruchomości?
[cite] marta26421:[/cite]Stąd te dokumenty z pieczątką Prezesa Spółki, działalność osoby na stanowisku kierownika hotelu i brak tabliczki WM na ścianie nieruchomości.
Na ścianie budynku. Nieruchomość wspólna nie ma swoich ścian, bo w jej skład wchodzi też grunt z nasadzeniami, instalacje i urządzenia w budynku i poza nim oraz mała architektura.
Ten brak "tabliczki WM" jest rzeczywiście szokujący - już tylko za to zarząd należałoby posadzić. Albo osadzić.
[cite] marta26421:[/cite]Wspomnieć należy, że WM którą zorganizowałeś powstała po to by zarządzać nieruchomością wspólną (tj. częściami wspólnymi budynku) , a nie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Ich utrzymanie należy do jej członków - 10 właścicieli lokali.
Uwaga rzeczywiście cenna i odkrywcza, chociaż trochę bez związku z tematem. Czy ktoś sugerował, że wspólnota zarządza lokalami?
[cite] marta26421:[/cite]Działalność pełnomocnika zmieniła sytuację o 180 stopni.
Nawet więcej: o 360 stopni!
[cite] marta26421:[/cite]W drodze inwentaryzacji WM winna otrzymać dokumentację o której mowa w piśmie. W wyniku inwentaryzacji dojdzie do podziału na własność prywatną i Spółki. Potem trzeba będzie podjąć uchwałę w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej.
Genialne rady, naprawdę. Podpowiedz jeszcze prezesowi, jak to zrobić. Jak przejąć dokumentację i jak przegłosować jakąkolwiek uchwałę.
Dokumentacji wspólnota wcale nie musi "przejmować", bo już ją posiada. Jest ona pewnie w rękach zarządu wspólnoty. Prezesowi nikt jej nie przekaże. I słusznie, bo już nie jest członkiem zarządu.
Nie rozumiem tylko, dlaczego się ograniczać do uchwały o granicach NW? Proponuję pójść na całość i podjąć uchwałę o odwołaniu obecnego zarządu i powołaniu nowego, który będzie działał zgodnie z ustawą i wolą większości właścicieli. Co z tego, że obecny zarząd ma poparcie większości? Ta większość jest niesłuszna i trzeba ją zmienić!
Owner! Tu nie chodzi o Ciebie ani o mnie i dlatego proponuje współpracę na forum.Muszę Tobie napisać, że nigdy nie spotkałam się na forum z taką postawą jak Twoja, chociaż z jednym z właścicieli lokali piszę od ponad roku. Dzięki naszemu pisaniu został ogłoszony wyrok po 3 latach. Znam nie tylko adres WM, ale także REGON i NIP i dane osobowe. Może obie WM dzielą setki kilometrów, ale sposób funkcjonowania WM jest podobny.
Nie jestem prawnikiem i dlatego musiałam nauczyć się myśleć jak prawnik. Dzisiaj nie potrzebuje dokumentów by stwierdzić co dzieje się we WM, ale nie mając informacji (pismo pełnomocnika, wyrok sądowy) nie mogą odwołać się do stanu prawnego obowiązującego w określonej WM.
[cite] marta26421:[/cite]proponuje współpracę na forum.
Przecież współpracujemy!
Każdą Twoją nieprawdziwą informację staram się prostować, żeby prezes i inni czytelnicy nie zostali wprowadzeni w błąd.
Oczywiście - byłoby lepiej, gdybyś tych głupot w ogóle nie pisała, ale skoro musisz to robić, to ktoś musi je prostować.
To co robisz nazywasz współpracą? Twoje zachowania i postawa na forum jest nie do przyjęcia. Wiedzę książką to Ty masz, ale nie znasz sytuacji jaka panuje we WM prezesa. Stosujesz przepisy niczym szablon, a tak się nie da.
Dla mnie odwołanie się do podstawy prawnej to bułka z masłem. Jej zastosowanie ma miejsce w moich postach kiedy znam stan prawny obowiązującym we WM.Stąd ogólnikowy zarys niektórych kwestii.
Owner! Widzę, że nie rozumiesz sytuacji WM w której część lokali nadal stanowi własność Spółki. Nadmieniam, że Spółka jest następcą prawnym przedsiębiorstwa, które dokonało zawarcia 9 umów kupna sprzedaży lokali w formie aktu notarialnego na podstawie ustawy z dnia 24.09.1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.).
Przed powstaniem WM właścicielem nieruchomości przy ulicy ... nr... w... było przedsiębiorstwo i to ono sprawowało zarząd w świetle przepisów je obowiązujących. Kiedy w nieruchomości powstała WM sytuacja dotychczasowego właściciela nieruchomości uległa radykalnej zmianie.
Zgodnie z art. 4. 1. przedsiębiorstwu "przysługuje co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków."
Na zebraniu organizacyjnym zwołanym przez kierownika hotelu właściciele wyodrębnionych lokali w drodze uchwały utworzyli trzyosobowy Zarząd Wspólnoty. Jednym z jego członków był Prezes. Utworzenie Zarządu "właścicielskiego" bez udziału przedstawiciela przedsiębiorstwa był dla mnie zaskoczeniem.
W świetle art.14 ustawy o własności lokali 10 właścicieli lokali winno na rzecz WM wnosić zaliczki. A zatem właściciele 9 wyodrębnionych lokali ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w 8%, a przedsiębiorstwo w 92%.
Dokumenty WM znajdowały się w domowym archiwum Prezesa. W swoich postach Prezes pisze o 9 latach ciężkiej i odpowiedzialnej pracy. Przez te wszystkie lata Zarząd Wspólnoty kontaktował się z przedsiębiorstwem za pośrednictwem kierownika hotelu.
Dzisiaj zamiast przedsiębiorstwa jest Spółka z o.o. Członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty jest osoba fizyczna pełniąca funkcję kierownika hotelu. Działalność pełnomocnika o której napisał wczoraj Prezes rzuciła nowe światło na sprawę. Otóż pełnomocnik wskazał nieprawidłowości w sposobie zarządu nieruchomością WM w oparciu o posiadane dokuemnty.
Ile razy czytałam posty Prezesa tyle razy wychodziło mi, że nieruchomość ma dwóch właścicieli i dwa różne sposoby zarządu. I jak widać nie pomyliłam się. Istnieje domniemanie, że pozwanie WM spowoduje przegraną powoda -np. Prezesa ... z uwagi na stan prawny nieruchomości.
marta, owner dajcie sobie po razie i spokój.Święta idą a wy tak się na siebie.....owner ma specyficzny sposób wyrażania swoich emocji - widocznie taki już jest. Rzeczywiście marta masz chyba rację,co do tych "dwóch "właścicieli i dwóch zarządów.Natomiast stan prawny jest chyba oczywisty,choć zniekształcony przez spółkę.Spólka nie chce "odpuścić",bo tak jak kiedyś pisałem,nie może zrozumieć jak nieruchomość,która była do tej pory jej własnością,nagle nią nie jest i jeszcze ktoś chce,żeby wpłacać jakieś pieniądze na jakieś konto i oddać zarządzanie komuś innemu i my się musimy temu podporządkować.Myślę,że tu tego typu sprawa wyszła.Przedsiębiorstwo samo sobie zaprzecza.W pierwszym piśmie (organizacyjnym) informują nas o konieczności wyboru zarządu - po co?, nie wiadomo... a jednocześnie sami tworzą enklawę we wspólnocie niejako wyłączając się z niej (najprawdopodobniej nieswiadomie) i działają tak jak przed sprzedażą mieszkań "to jest wasze a to nasze".Tylko,że to wszystko jest nasze - wspólne.Jak się to już" wydało" to dziwi mnie,czemu spółka nadal nie chce przyjąć do wiadomości oczywistych oczywistości?Sami się w to wmanewrowali.marta a co masz na myśli mówiąc,że beneficjentem jest osoba posiadająca prawo do własności? Przecież spółka (spadkobierca po Przedsiębiorstwie) fałszuje dane,podając,że jest właścicielem i użytkownikiem.Przecież wszystkie dostępne dokumenty to potwierdzają :wyciąg z rejestru gruntów oraz odpis z ksiąg wieczystych.I sądzę,że robią to celowo,bo tyle ostatnio mówiliśmy na temat wspólnoty,że powinni się bliżej zainteresować stanem prawnym. Mają przecież prawnika....
jak chcesz działać skutecznie to skoncentruj się na tych nieprawidłowościach, które skutkują szkodą, czyli np.
sprawdź czy spółka dolicza marże do np ogrzewania, wody, wywozu nieczystości,
czyli to wszystko co wiąże się z konkretną kasą.
marta - stan prawny nieruchomości jest w porządku.Całe zamieszanie może sie brać z treści aktu notarialnego - umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. W akcie tym jest napisane,że przedsiębiorstwo jest
a) wieczystym użytkownikiem działki gruntu(...) o powierzchni....itd
b) właścicielem m.in. murowanego budynku wielorodzinnego numer ( podany numer domu) - łącznika,znajdującego sie na powyższej działce,który to budynek mieszkalny składa się z 15 lokali mieszkalnych w tym m.in. z lokalu nr( nr mojego lokalu) o pow....itd. Potem jest,że osoby działające w imieniu Przedsiębiorstwa(dyrektor i księgowa) oświadczają,że
1/ w akcie notarialnym,sporzadzonym w tutejszej Kancelarii przed notariuszem(.....) został zamieszczony wniosek,skierowany do Sądu Rejonowego w Ł..... o odłączenie z KW nr......zabudowanej działki,położonej ...... założenie dla niej nowej KW i wpis w niej :
a/ w dziale I powyższej działki oznaczonej nr...... ,oddanej w użytkowanie wieczyste do dn....r bi budynków: wielorodzinnego i hotelu znajdującego sie na działce,
b/ w dziale II : własność na rzecz Skarbu Państwa,
prawa użytkowania wieczystego na rzecz (Przedsiębiorstwa)
2/ z użytkowaniem wieczystym gruntu związane jest uiszczanie opłat rocznych.
Jeśli chodzi o odpis z KW - działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dn. .... zabudowana budynkiem wielorodzinnym i hotelem - stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast w zaświadczeniu o Numerze REGON w dziale "Własność" jest napisane : własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych.
Jarek69 - celna uwaga.Tylko powiedz mi jak to zrobić?Członek wspólnoty ma prawo kontrolować prace zarządu ale jak mam się dowiedzieć czy spółka nie dolicza sobie opłat? Kto mi to pokaże? Głowna księgowa,prezes spółki czy może kierownik hotelu?
wracając jeszcze do stanu prawnego nieruchomości -posiadam aneks do polisy ubezpieczenia nieruchomości.Cytuję" Dotyczy lokalizacji: (adres wspólnoty). W związku z faktem iż współwłaścicielem wymienionego budynku jest również wspólnota mieszkaniowa .... w Ł....(ubezpieczyciel) niniejszym aneksem potwierdza,iż wymieniona wspólnota jest również ubezpieczonym w niniejszej umowie ubezpieczenia - jednakże tylko w zakresie objętym w/w klauzulami. WSPÓŁWŁAŚCICIELEM BUDYNKU JEST WSPÓLNOTA. i co wy na to? Albo to - Przedsiębiorstwo (....) w porozumieniu ze wspólnotą mieszkaniową zleca wykonanie ekspertyzy dotyczącej opomiarowania do rozliczeń wody ciepłej i zimnej zużywanej w lokalach budynku łącznika.(.....)Podania możliwości wydzielenia odrębnego zaopatrzenia w ciepłą i zimna wodę mieszkańców wspólnoty i ich rozliczeń z tego tytułu.(czytaj 9 rodzin).Nalezność opłacimy po dostarczeniu ekspertyzy.Jestesmy płatnikiem VAt,nasz NIP to .....Podpis ...dyrektor Przedsiębiorstwa(osoba,która sprzedawała mieszkania)Pismo z 2006r. od Przedsiębiorstwa do zakładu Instalacyjno - Inżynieryjnego.
Nastęna rzecz: pismo od Przedsiębiorstwa do zarzadu WM z września 2007r po zebraniu na którym chcieliśmy zacząć działać tak jak to mówi prawo(UWL).Cytat: "Uważamy,że ustalenie zaliczek na poczet kosztów jest przedwczesne.Część kosztów jest roczna i już opłacona przez przedsiębiorstwo np. ubezpieczenia i przeglądy.Wynagrodzenie administratora (powinno być zarządu) jest pozycją wątpliwa i będzie wynikało z formy zarządzania. Nadmieniamy również,że umowy dotyczące dostaw wody,wywozu śmieci i dostawy gazu sa zawarte z (przedsiębiorstwo) i zobowiązują nasze przedsiębiorstwo do dokonywania rozliczeń.Prosimy jednocześnie o przesunięcie zebrania właścicieli na termin późniejszy(.....) .O możliwym terminie zebrania powiadomi Państwa nasz Radca Prawny." I co?
Jarek69 - już widzę mi odpowiedzą - że to nie moja sprawa.Przecież kierownik hotelu sam nie wie ile gazu idzie na c.o. a ile na podgrzanie wody.Przypuszczam,że gdy przychodzi faktura za gaz,po prostu ją opłaca.Póki co maja kasę,bo prowadza Ośrodek dla uchodźców w hotelu a ztego kasa jest. Pytanie : co będzie,gdy nie będzie ośrodka?Oni tez się tym martwią.Czy wtedy spółka będzie "dobrym wujkiem" dla pozostałych?
Prezesie! Męska solidarność przez Ciebie przemawia.
Użytkowanie wieczyste to:
księga macierzysta = Grunt (działka nr...) +budynek - lokale wyodrębnione dla których urządzono KW
księga macierzysta =Grunt (działka nr..) + budynek (mieszkalny 15 lokalowy i hotel ) - 9 wyodrębnionych lokali dla których urządzono KW
Budynek mieszkalny 15 lokalowy (przybudówka - łącznik) - powierzchnia całkowita 940.39 m2
- lokale mieszkalne niewyodrębnione -6
- lokale mieszkalne wyodrębnione - 9
Hotel (ośrodek dla uchodzców) - pow. całkowita 3218,78 m2
Budynek mieszkalny i hotel = WM
Grunt (działka nr... ) - 4476 m2
Do dotychczasowego właściciela nieruchomości należy 6 niewyodrębnionych loli i hotel. Udział w nieruchomości wspólnej - 92%.
9 lokali mieszkalnych stanowi odrębne od budynku nieruchomości lokalowe dla których urządzono KW Nr... Udział w nieruchomości wspólnej 8% .
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali zawarta w Dz.U. nr.85, poz.388 ze zmianami ( zródło: umowa kupna sprzedaży lokalu mieszkalnego)
Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Budynek WM powstałej z mocy samego prawa posadowiony jest na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Różne formy własności.
Forma własności
Ownership form
Definicja :
Cecha określająca "stopień posiadania" przez właściciela/właścicieli środków gospodarczych takich jak: grunty, budynki, narzędzia pracy, środki pieniężne itp., z użyciem których prowadzona jest działalność podmiotu gospodarki narodowej.
Dodatkowe wyjaśnienia metodologiczne:
1. Właścicielami środków gospodarczych są:
- Skarb Państwa,
- państwowe osoby prawne,
- jednostki samorządu terytorialnego,
- krajowe osoby fizyczne,
- pozostałe krajowe jednostki prawne,
- osoby zagraniczne.
2. Własności można podzielić, pod względem rodzaju, na dwie kategorie:
- jednorodną - jeden właściciel lub grupa właścicieli reprezentujących jeden i ten sam rodzaj własności,
- mieszaną - dwóch lub więcej właścicieli reprezentujących co najmniej dwa różne rodzaje własności.
3. Pojęcie formy własności zostało wprowadzone do rejestru REGON głównie dla potrzeb statystycznej prezentacji stopnia prywatyzacji gospodarki narodowej.
Z informacji zawartej w umowie kupna sprzedaży lokalu - dział II KW: własność na rzecz Skarbu Państwa, prawa użytkowania wieczystego na rzecz (Przedsiębiorstwa)
Jakie są zapisy w dziale II KW po wyodrębnieniu 9 lokali mieszkalnych?
Podałeś własność, a nazwę podmiotu, którego zgłoszenie dotyczy?
/RG-1/ REGON : własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych.
Zakres klasyfikacji szczególnych form prawnych
- WM
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW
z dnia 27 lipca 1999 r.
w sprawie sposobu i metodologii prowadzenia i aktualizacji rejestru podmiotów gospodarki narodowej, w tym wzorów wniosków, ankiet i zaświadczeń, oraz szczegółowych warunków i trybu współdziałania służb statystyki publicznej z innymi organami prowadzącymi urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej.
(Dz.U. z 1999 r. Nr 69 poz. 763)
§ 6. 1. Podmiotom wpisanym do rejestru podmiotów jest nadawany niepowtarzalny numer identyfikacyjny REGON. Numer identyfikacyjny podmiotu skreślonego z rejestru podmiotów jest przechowywany w zbiorze historycznym i nie jest wykorzystywany do identyfikacji innego podmiotu.
§ 8. Forma prawna jest określana dla podmiotów, o których mowa w § 1 pkt 1-3, i kodowana odpowiednio jako podstawowa forma prawna do określenia, czy podmiot jest osobą prawną (kod 1), jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej (kod 2), czy osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (kod 9), oraz jako szczególna forma prawna dla określenia, czy podmiot jest zaklasyfikowany do jednej z niżej wymienionych grup
29) wspólnoty mieszkaniowe (kod 85),
W świetle § 6. 1. rozporządzenia B...... Przedsiębiorstwo Usług Socjalnych Budownictwa i WM posiada nadany "niepowtarzalny numer identyfikacyjny REGON". Ponadto WM ( § 8. pkt 29 ) to kod 85 - szczególna forma prawna.
Prezes:
"(...) gdy mieliśmy już akty własności,kierownik hotelu zwołał zebranie,na którym
> poinformował nas,że od tego dnia tworzymy wspólnotę mieszkaniową. (...)"
Postawa szeregowego pracownika Przedsiębiorstwa wobec Was - właścicieli wyodrębnionych lokali posiadających prawa i obowiązki uregulowane prawnie od samego początku jest niezrozumiała. Przecież 9 wyodrębnionych lokali nie stanowi własności Przedsiębiorstwa (dowód: odpis KW) , ani budynek (kod 85) posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Prezes:
" (...) odpis z KW - działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dn. .... zabudowana budynkiem wielorodzinnym i hotelem - stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności"
Prezes:
"(...) pismo od Przedsiębiorstwa do zarzadu WM z września 2007r po zebraniu na którym chcieliśmy zacząć działać tak jak to mówi prawo(UWL).Cytat: "Uważamy,że ustalenie zaliczek na poczet kosztów jest przedwczesne.Część kosztów jest roczna i już opłacona przez przedsiębiorstwo np. ubezpieczenia i przeglądy.Wynagrodzenie administratora (powinno być zarządu) jest pozycją wątpliwa i będzie wynikało z formy zarządzania. Nadmieniamy również,że umowy dotyczące dostaw wody,wywozu śmieci i dostawy gazu sa zawarte z (przedsiębiorstwo) i zobowiązują nasze przedsiębiorstwo do dokonywania rozliczeń.Prosimy jednocześnie o przesunięcie zebrania właścicieli na termin późniejszy(.....) .O możliwym terminie zebrania powiadomi Państwa nasz Radca Prawny."
Z tego pisma wynika, że Przedsiębiorstwo jest ADMINISTRATOREM.
marta - chcesz powiedzieć,że SAMOZWAŃCZYM administratorem.Nie ma na to żadnych uchwał ani umów.Po drugie,czy administrator może powiedzieć,że kwestia wynagrodzenia zarządu jest pozycją wątpliwą? Na jakiej niby podstawie?
Prezes:
" Do dziś firma,dotychczasowy właściciel tak
> naprawdę tu rządzi.Nie zarząd,wybrany na pierwszym zebraniu,w obecności
> kierownika hotelu"
To kierownik hotelu zwołał i prowadził pierwsze zebranie właścicieli lokali. A zatem to on posiada protokół z jego przebiegu. Załączniki do protokołu stanowią m.in. zawiadomienie o zebraniu, potwierdzenie odbioru zawiadomienia, lista obecności, treść podjętych uchwał i wyniki głosowania.
Właściciele lokali winni podjąć uchwałę m.in. w sprawie udzielenia pełnomocnictw do reprezentowania na zewnątrz właścicieli lokali w sprawach WM oraz udzielenia pełnomocnictw szczegółowych - do działania w imieniu WM w zakresie:
- zawierania i wypowiadania umów z dostawcami usług i mediów,
- występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw procesowych,
- dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym.
Zarząd WM dysponując upoważnieniem właścicieli lokali w formie uchwały wykonuje czynności zwykłego zarządu, a w szczególności:
- kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje na zewnątrz,
- podpisuje oświadczenia woli za Wspólnotę,
- wykonuje uchwały zebrania właścicieli,
- dokonuje rozliczeń przez rachunek bankowy,
- dysponuje środkami zgromadzonymi na koncie bankowym Wspólnoty,
- składa właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
- zwołuje ogół właścicieli ,
- nadzoruje nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków ADMINISTRATORA.
Do dzisiaj tak naprawdę nie wiadomo czego dotyczą uchwały podjęte na pierwszym zebraniu właścicieli lokali pod przewodnictwem osoby zatrudnionej na stanowisku kierownika hotelu.
Prezes:
"(...) po krótkiej wymianie zdań (nie koniecznie miłych),kierownik hotelu powiedział,że firma przejmie zarządzanie 'wystawiając" jego kandydaturę na stanowisko przewodniczącego Wspólnoty i sami ją przegłosują bo maja większość."
Kierownika hotelu, który przez 9 lat otrzymywał dane Zarządu Wspólnoty i uczestniczył aktywnie w zebraniach właścicieli lokali zapomniał, że nieruchomość przy ulicy .... nr... w ... stanowi własność WM.
Prezes:
"Na przedostatnim zebraniu kierownik hotelu mając pełnomocnictwo dyrektora zaproponował podjęcie uchwały o umownym oddzieleniu części w której są nasze mieszkania od hotelu.Zgodziliśmy się na to choć nie wiem,czy słusznie..Kierownik tłumaczył się tym,że część wspólna jest bardzo duża (bo tak jest) i w większości należy do nich.Chcą tylko mieć "swój "udział w części gdzie my mamy mieszkania.Procentowo wygląda to tak: my mieszkańcy mamy ok 53% a oni 47% w budynku."
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
- pionowy: jedną linią pionową przedziela się działkę i budynek. Powstają dwie działki i dwa budynki na jednym fundamencie. Podziału dokonuje geodeta na zlecenie WŁAŚCICIELA.
-poziomy: stosuje się we wszystkich budynkach wielomieszkaniowych spóldzielni, gminy i osób prawnych. Podział polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określenie ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspomnieć należy, że przy tym podziale nie jest dzielona działka pod budynkiem.
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW
z dnia 7 grudnia 2004 r.
w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości
(Dz.U. z 2004r. Nr.268 poz.2663)
- wniosek w sprawie zatwierdzenia projektu podziału (§3 ust.2 rozporządzenia)
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział obowiązującą w dniu złożenia wniosku,
- wstępny projekt podziału z wyjątkiem podziałów o których mowa w art. 95 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
Po uzyskaniu pozytywnej opinii dokonanie podziału:
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
- mapę z projektem podziału sporządzoną zgodnie z wymogami ( §9, ust. 1 i 2 rozporządzenia)
Prezes:
" Na zebraniu przedstawiciel przedsiębiorstwa sam wystąpił z propozycją podjęcia uchwały,w której jest mowa o tym,że przedsiębiorstwo będzie "uczestniczyło" w kosztach zarządu części nieruchomości w której są nasze mieszkania i w której są też ich pomieszczenia.Pozostała część jest ich własnością.Przyjęliśmy ile i za co mają wpłacać na konto wspólnoty.Zasada ta miała obowiązywać od 01.04.2009 r.Mamy czerwiec a pieniądze nie wpłynęły na konto."
Kiedy idzie się na pierwsza rozmowę kwalifikacyjną w sprawie pracy to dobrze jest wiedzieć co nie co o firmie. To samo jest gdy kupuje się lokal mieszkalny. W dobie internetu sprawdzenie firmy, która sprzedała lokal mieszkalny nie stanowi problemu.
Ustawa z dnia 14.11.2003r. o zmianie ustawy - Prawo działalności gospodarczej oraz niektórych innych ustaw
(Dz.U. z 2003r. Nr.217, poz.2125 ze zm.)
Art.7a.2.Ewidencja działalności gospodarczej jest jawna i dane osobowe w niej zawarte nie podlegają przepisom ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych(Dz.U. z 2002r. Nr.101, poz.926i Nr.153, poz.1271)
A dane osobowe członków WM będących osobami fizycznymi podlegają przepisom ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych. Administratorem danych osobowych jest WM.
[cite] marta26421:[/cite]Z tego pisma wynika, że Przedsiębiorstwo jest ADMINISTRATOREM.
BZDURA!
[cite] marta26421:[/cite]Właściciele lokali winni podjąć uchwałę m.in. w sprawie udzielenia pełnomocnictw do reprezentowania na zewnątrz właścicieli lokali w sprawach WM oraz udzielenia pełnomocnictw szczegółowych - do działania w imieniu WM w zakresie:
- zawierania i wypowiadania umów z dostawcami usług i mediów,
- występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw procesowych,
- dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym.
BZDURA!
[cite] marta26421:[/cite]Zarząd WM dysponując upoważnieniem właścicieli lokali w formie uchwały wykonuje czynności zwykłego zarządu
BZDURA!
[cite] marta26421:[/cite]nieruchomość przy ulicy .... nr... w ... stanowi własność WM.
BZDURA!
[cite] marta26421:[/cite]PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI (...)
-poziomy: stosuje się we wszystkich budynkach wielomieszkaniowych spóldzielni, gminy i osób prawnych. Podział polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określenie ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
eh...marta,marta...trochę Cię poniosło.Po pierwsze to kierownik nie uczestniczył aktywnie przez 9 lat w zebraniach bo ich po prostu nie było.Było pierwsze w 2000r gdy spotkaliśmy się,żeby "wybrać" zarząd. Nie było żadnych zawiadomień o zebraniu - tym bardziej potwierdzeń, podjęta była tylko jedna uchwała - o wyborze zarządu.Fakt,że wszystkie dokumenty on przechowywał do chwili,gdy zacząłem się bliżej interesować sprawami wspólnot.Potem długo,długo nic aż do 2007r.Wtedy nawiązałem kontakt z człowiekiem,który prowadził kilka wspólnot i poprosiłem go o pomoc.Dopiero wtedy się okazało,że to się dzieje u nas nie ma nic wspólnego z zarządzaniem nieruchomością wspólną.I właśnie od tego czasu próbuję to zmienić ale bezskutecznie.A w czasie gdy kupowaliśmy mieszkania wszystko wyglądało inaczej.Nie było osrodka dla uchodźców a my mogliśmy bez problemu korzystać z całej nieruchomości.Nie byliśmy zepchnięci w kąt,tak jak to ma miejsce dziś.Kierownik zbudował plac zabaw dla dzieci uchodźców na którym nasze się nie mogą bawić.Był przypadek,że jedno z naszych dzieci zostało pobite przez dzieci uchodźców.Rodzice złożyli sprawę do sądu i przegrali bo sąd oświadczył (prawdopodobnie po sugestii kierownika),że to jest plac zabaw dla dzieci uchodźców i nasze nie powinny tam przebywać !To ja bardzo przepraszam - o co tu chodzi?O czym my tu rozmawiamy? o jakim administratorze,o jakim zarządcy?Tak jak napisał owner - BZDURA.To nie jest żaden administrator! Po prostu firma nie chce się zgodzić na oddanie zarządzania nieruchomością zarządowi wspólnoty.Traktuje teren jak swoją własność mimo,że już kilkakrotnie próbowaliśmy to zmienić.Czy administrator lub zarządca może podpisywać umowy z dostawcami (czy jakiekolwiek) bez upoważnienia wszystkich członków wspólnoty wyrażonego w uchwałach? marta,czy to chcesz mi powiedzieć?
marta - jeszcze jedno! czy części wspólne nieruchomości typu kotłownia mogą być własnością administratora lub zarządcy?Czy mogą być czyjąś własnością? Jak to powinno wyglądać według Ciebie?Czy administrator lub zarządca będący jednocześnie współwłaścicielem,może sobie w dowolny sposób stawiać ścianki działowe na korytarzach,żeby oddzielić nas od ośrodka dla uchodźców? Czy może dobrowolnie przerabiać instalację elektryczną na korytarzach i klatce schodowej?Nawet za swoje pieniądze?Pytam się po raz kolejny: są u nas jakieś części wspólne do których mamy prawo wszyscy? A może my mamy tylko prawo mieszkać bo nikt na szczęście go nam nie odbierze?Mieszkać i milczeć i cieszyc się,że mamy takiego dobrego wujka?
Prezesie! Jeżeli dysponujesz odpisem KW lokalu to oznacza, że posiadasz dokument urzędowy potwierdzający Twoje prawo do lokalu. To nic, że własność prywatna to kilkunastometrowe mieszkanie. Takich, jak Ty w budynku WM jest jeszcze 8 osób. Razem posiadacie 8 procentowy udział w nieruchomości wspólnej.
Podstawa prawna:Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.)
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
A zatem 9 właścicielom wyodrębnionych lokali przysługuje 8% udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Prezesie! Co Ty tak naprawdę wiesz o Przedsiębiorstwie które sprzedało 9 lokali mieszkalnych wraz z 8% udziałem w nieruchomości wspólnej i wyznaczyło do kontaktów z wybranym Zarządem Wspólnoty osobę fizyczną na stanowisku kierownika hotelu?
Prezes:
" (...) osoby działające w imieniu Przedsiębiorstwa(dyrektor i księgowa)"
Sposób reprezentacji Przedsiębiorstwa jest upubliczniony w internecie. W każdej chwili mogłeś i możesz sprawdzić kto reprezentuje Przedsiębiorstwo na zewnątrz.
"(...) kierownik hotelu mając pełnomocnictwo dyrektora zaproponował podjęcie uchwały o umownym oddzieleniu części w której są nasze mieszkania od hotelu."
Czy przed podjęciem zaproponowanej uchwały w sprawie umownego oddzielenia części wspólnej zarządałeś od osoby fizycznej zatrudnionej w Przedsiębiorstwie na stanowisku kierownika hotelu przedłożenia pełnomocnictwa w formie pisemnej pod rygorem nieważności podpisanego przez ........ - Dyrektora Przedsiębiorstwa ...?
Prezes:
"Kierownik hotelu,który tu pracuje sprawuje niejako funkcję zarządcy.To on o wszystkim decyduje.On wystawia wspólnocie refakturę za media na podstawie odczytów liczników prądu i wody z poszczególnych mieszkań,on ma klucze od kotłowni,on decyduje o tym jak często wywozić śmieci,on także zatrudnia człowieka,który jest konserwatorem i gospodażem obiektu."
"(...) pismo od Przedsiębiorstwa do zarzadu WM z września 2007r (...)" stanowi odpowiedz dlaczego tak się dzieje.
Ustawa o własności lokali nie mówi o wielu sprawach, w tym o pełnomocnictwie, a także o zasadach zwoływania i przebiegu zebrań właścicieli lokali.
Prezes:
"eh...marta,marta...trochę Cię poniosło. (...) spotkaliśmy się,żeby "wybrać" zarząd. Nie było żadnych zawiadomień o zebraniu - tym bardziej potwierdzeń, podjęta była tylko jedna uchwała - o wyborze zarządu."
" (...) tak,jestem właścicielem lokalu wyodrębnionego oraz użytkownikiem wieczystym gruntu należącego do Skarbu Państwa."
Lokal mieszkalny dla którego urządzono KW nr.... stanowi odrębną nieruchomość (lokalową). Jego właściciel przychodzi na spotkanie bez zaproszenia i podejmuje decyzję w formie uchwały, która stanowi wewnętrzne prawo w budynku WM. Inicjatorem owego spotkania, jak zrozumiałam był wszechobecny kierownik hotelu.
Siedziba B...... Przedsiębiorstwa Usług Socjalnych Budownictwa oddalona 80 km od WM w ... posiada odrębną dokumentację. W 2009 roku doszło do zmiany formy prawnej z PRZEDSIĘBIORSTWA PAŃSTWOWEGO na SPÓŁKĘ Z O.O. Powstała Spółka posiada nowy numer KRS (REGON i NIP bez zmian), który został upubliczniony w internecie. Każdy z 9 właścicieli wyodrębnionych lokali dzięki upublicznieniu sposobu reprezentacji Spółki ma możliwość sprawdzenia kto jest uprawniony do jej reprezentowania na zewnątrz i od kiedy. Przed zmianą osoba fizyczna reprezentująca Przedsiębiorstwo pełniła funkcję Dyrektora, a teraz Prezesa Zarządu Sp.z o.o. Znając numer KRS wiesz jak się nazywa osoba fizyczna pełniąca funkcję Prezesa reprezentująca Przedsiębiorstwo na zebraniu ogółu właścicieli lokali.
Prezes:
"Odbyło się drugie zebranie 27 marca. Wszyscy członkowie zostali powiadomieni na piśmie o porządku obrad.Pierwsza propozycją uchwały było wybranie nowego zarzadu."
"Po raz kolejny zarząd nie został wybrany.Ja zrezygnowałem 13 marca z przewodniczenia zarządowi i członek zarządu też zrezygnował.W zasadzie nie ma zarządu.Zobowiązałem się pełnić funkcję przewodniczącego wspólnoty jednoosobowo do końca kwietnia."
W ustawie z dnia 24.06.1994r. o własności lokali jest mowa o Zarządzie powierzonym (art.18) lub wybranym (art.20). Budynek 15 lokalowy to art.20 ustawy. A zatem zgodnie z uchwałą właścicieli lokali podjętą w trybie ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali WM na zewnątrz reprezentuje od dnia ... 2000 roku Zarząd.
Osoba podejmująca się bycia członkiem Zarządu Wspólnoty musi być po trochę ekonomistą, inżynierem, prawnikiem i zarządcą. Wybór właścicieli z takimi umiejętnościami nie zawsze jest możliwy i dlatego wybrani właściciele w bardzo krótkim czasie muszą posiąść wiedzę w tym zakresie.
Każdy Zarząd Wspólnoty rozpoczyna działalność od załatwienia spraw umożliwiających prawidłowe, zgodne z prawem funkcjonowanie WM, poprzez:
- wyrobienie pieczątki nagłówkowej WM,
- uzyskanie w GUS zaświadczenia o numerze statystycznym REGON,
- zawarcie umowy rachunku bankowego,
- zgłoszenie do US rozpoczęcia działalności statutowej przez WM i uzyskanie numeru identyfikacji podatkowej NIP.
marta26421 - to,że przysługuje mi prawo do części gruntu wiem doskonale,że nie można się tego prawa pozbyć - też. Jeśli chodzi o Twój drugi post - zapytam przewrotnie: czy wszystkie dane od początku świata sa dostępne w internecie?Czy uważasz,że każdy ma komputer i dostęp do internetu od zawsze?Nie ! Ja mam dopiero od czterech lat.W 2000r. osoby reprezentujące Przedsiębiorstwo to była pani dyrektor i główna księgowa ( przynajmniej tak jest Akcie Notarialnym) i sprzedaz mieszkań została poparta przez radę pracowniczą przedsiębiorstwa.
O pełnomocnictwo kierownika nie musiałem prosić bo sam je przedłożył.
A co masz na myśli,mówiąc,że pismo z września 2007 stanowi odpowiedź,dlaczego tak się dzieje?
"Jego (lokalu) właściciel przychodzi na zebranie bez zaproszenia i podejmuje decyzję w formie uchwały,które stanowi prawo w budynku WM.Inicjatorem tego spotkania jest kierownik hotelu" - tak było.Dlatego,że Przedsiębiorstwo od początku uważało,że wspólnota to my - 9 rodzin a oni nie.Nikt z nas nie przeczytał dokładnie Aktu Notarialnego bo tam jest wszystko napisane.To,że każdy ma swój udział w częściach wspólnych budynku i gruntu a tak wyszło,że to przedsiębiorstwo jest dostawcą mediów,wspólnota to 9 rodzin a reszta jest własnością przedsiębiorstwa i tak jest do dziś.Tak to zrozumiała dyrektor i tak to zostało przekazane dalej.A teraz nie sposób to wszystko wyprostować.Chodzi też zapewne o "stołek" kierownika,bo gdyby całością zarządzał zarząd wspólnoty to co on miałby robić?Byłby tylko ewentualnym reprezentantem spółki na zebraniach a tak jest kimś ważnym.Przyjeżdża do pracy,ma na wszystko oko,przyjmuje ważnych gości.Nie sądzisz,że mogę mieć trochę racji?
marta26421 - nie jest prawdą,że ciągle podkreslam,że jest ośrodek.To,że powstanie i działalność ośrodka to oddzielna sprawa - zgoda ale dla nas 9 rodzin nie tak do końca. To,że wiem kto jest reprezentantem Spółki wiem od poczatku.Jeszcze przed przekształceniem w spółkę poznałem tego człowieka osobiście.Wydawał się być w porządku ale nie miał pojęcia o zarządzaniu nieruchomościa wspólną i o wspólnotach. Chyba kierownik szybko go "ustawił" do tematu,bo tak jak napisałem stwierdził,że ufa kierownikowi bo jest dobrym gospodarzem i w jakichkolwiek sprawach prosi kierować się do kierownika.Nie była to rozmowa w cztery oczy,zaprosiliśmy dyrektora (wtedy jeszcze) na spotkanie z pozostałymi członkami wspólnoty.Poprosiliśmy o osobiste stawiennictwo a nie przez pośredników bo chcieliśmy go zapoznać z tematem.Przyjechał - oczywiście z tym,że dla nas miał trochę mało czasu za to dla kierownika miał wystarczająco dużo....
A co zrobić gdy od poczatku nikt nie wie o co chodzi i gdzie szukać jakiejkolwiek pomocy?Przedsiębiorstwo nie wiedziało o co chodzi z tymi wspólnotami.Wiedzieli,że gdzies dzwonią,tylko nie wiedzieli w którym kościele.Tak samo my.
Czemu piszesz o budynku 15 lokalowym?Ta część budynku nazwana jest łącznikiem i to nie jest wspólnota.W części hotelowej jest ok. 80 lokali.Łącznik i hotel jako jedna nieruchomość ( nie podzielona) tworzy wspólnotę .
Prezesie! Twoja WM liczy 10 właścicieli lokali (9 osób fizycznych i 1 prawna). Osoba prawna (Przedsiębiorstwo) będąc właścicielem niewyodrębnionego lokalu (lokali) podlega przepisom ustawy o własności lokali.
1. ZARZĄD WSPÓLNOTY -organ wykonawczy
2. OGÓŁ WŁAŚCICIELI LOKALI - organ stanowiąco - kontrolny
3. OGÓŁ WŁAŚCICIELI LOKALI - organ nadrzędny.
marta26421 (będę pisał cały nick,bo sa dwie marty) - nawet pomoc pani Stanisławy na nic się zdała.To jest po prostu BETON...e tam...ŻELBETON.Co zrobić skoro nawet sąd nie widzi nić złego w działaniu takiej wspólnoty?
Prezesie! Przedsiębiorstwo musi mieć godnego przeciwnika. Pamiętaj, że bycie udziałowcem części wspólnej budynku i właścicielem wyodrębnionego lokalu nie było możliwe do dnia 31.12.1994r.
Każda wspólnota (i każda inna struktura, np. spółka) z 92-procentowym współwłaścicielem będzie działać pod dyktando dominującego udziałowca. Jeśli spodziewasz się czegoś innego, to jesteś dziwny.
Powiedz, na czym polega szkoda wspólnoty? Albo indywidualnych właścicieli? Na tym możesz oprzeć swoje roszczenie. Jeśli nie ponosisz szkody (nie są naruszone Twoje interesy), to nic nie wskórasz.
Masz pretensje, że spółka płaci za dużo - ale to jej problem. Najwyżej kiedyś będziecie musieli jej zwrócić nadpłatę, która poniosła w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości.
Nie opieraj się na tym, co spółka napisała w korespondencji lub co jest w polisie ubezpieczeniowej lub tym bardziej, co zostało powiedziane przez tę lub inną osobę ze spółki - stan prawny nieruchomości określony jest w księdze wieczystej.
W tej sprawie - co do meritum - wszystko zostało już powiedziane. Nie wygrasz z większościowym właścicielem. Jedyne wyjście to podział nieruchomości. Jeśli zgodzi się na to spółka, indywidualni właściciele lokali może też się zgodzą (wymagana jest zgoda wszystkich) i można będzie to przeprowadzić. Wówczas hotel będzie zupełnie odrębną nieruchomością, a wspólnota (lokale Wasze i spółki) odrębną. Dalsze ciągnięcie tego wątku i ciągłe powtarzanie tego, co już zostało setki razy omówione, jest bezsensowną stratą czasu i miejsca na forum. To tylko bicie piany - nie porusza to sprawy naprzód ani o milimetr. W dodatku mętne i często nieprawdziwe wywody Marty tylko powiększają zamieszanie.
Prezesie! Od samego początku miałeś pod górkę tylko dlatego, że nie znałeś zasad powstania i funkcjonowania WM. Gdybyś znał swoje prawa i obowiązki, a także zasady zwoływania i przebiegu zebrań właścicieli lokali wszystko wyglądałoby inaczej.
Osoba fizyczna, której przez 9 lat dostarczałeś dane zajęła Twoje miejsce. Teraz to ona reprezentuje WM. Tobie i pozostałym 8 właścicielom wyodrębnionych lokali w kw 2010 roku przyjdzie podejmować decyzje w formie uchwał. Stanowienie prawa w formie uchwały to poważna i odpowiedzialna decyzja. Jej uchylenie ma miejsce w sądzie.
owner - no cóż,masz rację.To ,że wałkujemy ten temat po raz "enty" - fakt.Generalnie szkody wspólnota nie ponosi żadnej.Sęk w tym,że prawo mówi co i jak,tylko nie w naszym przypadku.Jaki może być powód tego,że nie chcą sie zgodzić na prawidłowe i zgodne z kanonami działanie wspólnoty.Czyjes widzimisię? Przeciez tak nie może być i Ty to powinienes wiedziec.Co do tego,że spółka płaci za dużo i będziemy musieli jej oddać - na jakiej podstawie?Przeciez oni te koszty ponosza na własne życzenie. Nikt ich o to nie prosi i nie robią tego (nie robili) z powodu swoich udziałów czy jakichkolwiek uchwał.Jedna jest rzecz,która mnie boli :to,że mamy zapisane w aktach prawo do okreslonej części budynku i gruntu a tak naprawde to tego prawa nie mamy.
[cite] prezes:[/cite]Co do tego,że spółka płaci za dużo i będziemy musieli jej oddać - na jakiej podstawie?
Na tej:
uwl, art. 12.2
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Jeśli spółka płaci za dużo, ma prawo wystąpić o zwrot nadpłaty.
Prezesie! Najpierw sprawdz czy WM włada swoją własnością. Spytaj się Prezesa Spółki dlaczego na budynku nie ma tabliczki określającej szczególną formę własności - WM i to od 9 lat. Zapytaj się też o tzw subkonto.
Prezes:
."(...) ONI nie chcą partycypować w funduszu remontowym,który MY
> zbieramy.Są to śmieszne kwoty.Budynek trzeba ocieplić,zrobić
> elewacje.Chciałbym
> ICH zmusić do tego,żeby wpłacali chociaż na FR przynajmniej od części
> dobudówki"
"Podobno kontrolujący stwierdził,że właściciel hotelu jest tu zarządcą i z nim będą rozmawiać.Przecież u nas nie ma zarządcy,jest tylko zarząd." .
Owner! Czytałeś posty Prezesa? Ja je czytałam i to parę razy.
"(...) członkowie wpłacają zaliczki na rachunek podstawowy a dopiero później są one przekazywane na subkonto i po prostu od kilku miesięcy nie są one wpłacane".
Chodzi o tabliczkę z numerem porządkowym nieruchomości.
owner,chyba sie nie zrozumieliśmy.Pisząc,że firma płaci więcej niż powinna miałem na myśli pokrywanie kosztów,które mogłyby być dla firmy niższe,choćby o te 8%,gdyby firma uznała,że jest razem z nami w jednym garnku.Chodziło mi o kotłownię i te przeróbki o których pisałem.Na modernizację kotłowni firma wyłożyła grube tysiące - wiadomo.Potem usłyszeliśmy,że firma wyremontowała kotłownię a my sie nie dołożyliśmy.A niby dlaczego mielibyśmy dokładać?Przecież kotłownia jest ICH.Firma na to,że my powinniśmy zapewnić sobie niezależne źródło ciepła oraz oddzielne zaopatrzenie w wodę.Jeśli firma płaci za wodę jakąś kwotę,to nasz "udział" jest bardzo mizerny.Nie wiem,jakiego rzędu zużycie wystepuje w hotelu i na jakich zasadach hotel sie rozlicza ale wiem,że w pokojach nie ma liczników a uchodźcy raczej nie oszczędzają.Wiem z pewnego źródła,że gdy było im zimno po prostu odkręcali gorącą wodę i tak sie dogrzewali.Potem problem,bo prezes spółki twierdzi,że hotel płaci bardzo dużo za gaz.No i niech płaci a co mnie to obchodzi?
Owner! Kiedy idę ulicą i widzę budynki z tabliczkami WM to wiem, że są to budynki stanowiące szczególną formę własności - kod 85. Nie wiem tylko czy jest uregulowany stan prawny nieruchomości o którym tak dużo ostatnio się pisze.
Prezesie! Czyja jest tabliczka na ścianie budynku?
[cite] prezes:[/cite]owner,chyba sie nie zrozumieliśmy.Pisząc,że firma płaci więcej niż powinna miałem na myśli pokrywanie kosztów,które mogłyby być dla firmy niższe,choćby o te 8%,gdyby firma uznała,że jest razem z nami w jednym garnku.
Czyli dobrze się zrozumieliśmy. To znaczy: ja dobrze zrozumiałem Ciebie. Sam potwierdzasz to swoim wpisem.
[cite] prezes:[/cite]Potem problem,bo prezes spółki twierdzi,że hotel płaci bardzo dużo za gaz.No i niech płaci a co mnie to obchodzi?
Zdecyduj się wreszcie, czego Ty chcesz.
Jeśli hotel stoi na tej samej działce gruntu, co Wasz budynek (a stoi), to jest częścią nieruchomości wspólnej. Zatem koszty ponoszone w części hotelowej powinny Cię obchodzić. Zwłaszcza, że macie wspólną kotłownię i wspólny, jednolity system ogrzewania - zatem instalacja c.o. jest częścią nieruchomości wspólnej.
Owner! W umowie Prezesa jest napisane budynek mieszkalny i hotel.
Prezes:
"Dawny skład opału to część podpiwniczenia na której miał być wybudowany kolejny budynek ale nie został.Przylega on bezpośrednio do części łącznika. Ponieważ nie mamy miejsca na parking,dyrekcja przedsiębiorstwa złożyła wniosek do urzędu miasta o zgodę na wyburzenie składu,który jest niepotrzebny a za który płacą podatek (według pisma ich własność)."
owner- zgadza się ! to wiesz Ty i wiem ja.Nie wie tego zarząd spółki.Hotel i" nasz budynek" to jeden budynek. To prawie tak jak blok z dwiema klatkami tylko trochę inaczej skonstruowany.A co do kosztów ponoszonych przez właścicieli - przeciez nikogo nie interesuje (a przynajmniej nie powinno) ile ja zużywam wody czy prądu.Za zużyte media płacę JA.
Komentarze
Beneficjentem zaciągniętego kredytu jest osoba posiadająca prawo do nieruchomości.W takiej sytuacji tą osobą byłaby w tym stanie prawnym Spółka a nie WM. Udział w spłacie kredytu właścicieli wyodrębnionych 9 lokali mieszkalnych to zaledwie 8%. Wspomnieć należy, że WM którą zorganizowałeś powstała po to by zarządzać nieruchomością wspólną (tj. częściami wspólnymi budynku) , a nie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Ich utrzymanie należy do jej członków - 10 właścicieli lokali.
Działalność pełnomocnika zmieniła sytuację o 180 stopni. W drodze inwentaryzacji WM winna otrzymać dokumentację o której mowa w piśmie. W wyniku inwentaryzacji dojdzie do podziału na własność prywatną i Spółki. Potem trzeba będzie podjąć uchwałę w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej.
Ten brak "tabliczki WM" jest rzeczywiście szokujący - już tylko za to zarząd należałoby posadzić. Albo osadzić. Uwaga rzeczywiście cenna i odkrywcza, chociaż trochę bez związku z tematem. Czy ktoś sugerował, że wspólnota zarządza lokalami? Nawet więcej: o 360 stopni! Genialne rady, naprawdę. Podpowiedz jeszcze prezesowi, jak to zrobić. Jak przejąć dokumentację i jak przegłosować jakąkolwiek uchwałę.
Dokumentacji wspólnota wcale nie musi "przejmować", bo już ją posiada. Jest ona pewnie w rękach zarządu wspólnoty. Prezesowi nikt jej nie przekaże. I słusznie, bo już nie jest członkiem zarządu.
Nie rozumiem tylko, dlaczego się ograniczać do uchwały o granicach NW? Proponuję pójść na całość i podjąć uchwałę o odwołaniu obecnego zarządu i powołaniu nowego, który będzie działał zgodnie z ustawą i wolą większości właścicieli. Co z tego, że obecny zarząd ma poparcie większości? Ta większość jest niesłuszna i trzeba ją zmienić!
Nie jestem prawnikiem i dlatego musiałam nauczyć się myśleć jak prawnik. Dzisiaj nie potrzebuje dokumentów by stwierdzić co dzieje się we WM, ale nie mając informacji (pismo pełnomocnika, wyrok sądowy) nie mogą odwołać się do stanu prawnego obowiązującego w określonej WM.
Każdą Twoją nieprawdziwą informację staram się prostować, żeby prezes i inni czytelnicy nie zostali wprowadzeni w błąd.
Oczywiście - byłoby lepiej, gdybyś tych głupot w ogóle nie pisała, ale skoro musisz to robić, to ktoś musi je prostować.
Dla mnie odwołanie się do podstawy prawnej to bułka z masłem. Jej zastosowanie ma miejsce w moich postach kiedy znam stan prawny obowiązującym we WM.Stąd ogólnikowy zarys niektórych kwestii.
EOT
Przed powstaniem WM właścicielem nieruchomości przy ulicy ... nr... w... było przedsiębiorstwo i to ono sprawowało zarząd w świetle przepisów je obowiązujących. Kiedy w nieruchomości powstała WM sytuacja dotychczasowego właściciela nieruchomości uległa radykalnej zmianie.
Zgodnie z art. 4. 1. przedsiębiorstwu "przysługuje co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków."
Na zebraniu organizacyjnym zwołanym przez kierownika hotelu właściciele wyodrębnionych lokali w drodze uchwały utworzyli trzyosobowy Zarząd Wspólnoty. Jednym z jego członków był Prezes. Utworzenie Zarządu "właścicielskiego" bez udziału przedstawiciela przedsiębiorstwa był dla mnie zaskoczeniem.
W świetle art.14 ustawy o własności lokali 10 właścicieli lokali winno na rzecz WM wnosić zaliczki. A zatem właściciele 9 wyodrębnionych lokali ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w 8%, a przedsiębiorstwo w 92%.
Dokumenty WM znajdowały się w domowym archiwum Prezesa. W swoich postach Prezes pisze o 9 latach ciężkiej i odpowiedzialnej pracy. Przez te wszystkie lata Zarząd Wspólnoty kontaktował się z przedsiębiorstwem za pośrednictwem kierownika hotelu.
Dzisiaj zamiast przedsiębiorstwa jest Spółka z o.o. Członkiem jednoosobowego Zarządu Wspólnoty jest osoba fizyczna pełniąca funkcję kierownika hotelu. Działalność pełnomocnika o której napisał wczoraj Prezes rzuciła nowe światło na sprawę. Otóż pełnomocnik wskazał nieprawidłowości w sposobie zarządu nieruchomością WM w oparciu o posiadane dokuemnty.
Ile razy czytałam posty Prezesa tyle razy wychodziło mi, że nieruchomość ma dwóch właścicieli i dwa różne sposoby zarządu. I jak widać nie pomyliłam się. Istnieje domniemanie, że pozwanie WM spowoduje przegraną powoda -np. Prezesa ... z uwagi na stan prawny nieruchomości.
sprawdź czy spółka dolicza marże do np ogrzewania, wody, wywozu nieczystości,
czyli to wszystko co wiąże się z konkretną kasą.
a) wieczystym użytkownikiem działki gruntu(...) o powierzchni....itd
b) właścicielem m.in. murowanego budynku wielorodzinnego numer ( podany numer domu) - łącznika,znajdującego sie na powyższej działce,który to budynek mieszkalny składa się z 15 lokali mieszkalnych w tym m.in. z lokalu nr( nr mojego lokalu) o pow....itd. Potem jest,że osoby działające w imieniu Przedsiębiorstwa(dyrektor i księgowa) oświadczają,że
1/ w akcie notarialnym,sporzadzonym w tutejszej Kancelarii przed notariuszem(.....) został zamieszczony wniosek,skierowany do Sądu Rejonowego w Ł..... o odłączenie z KW nr......zabudowanej działki,położonej ...... założenie dla niej nowej KW i wpis w niej :
a/ w dziale I powyższej działki oznaczonej nr...... ,oddanej w użytkowanie wieczyste do dn....r bi budynków: wielorodzinnego i hotelu znajdującego sie na działce,
b/ w dziale II : własność na rzecz Skarbu Państwa,
prawa użytkowania wieczystego na rzecz (Przedsiębiorstwa)
2/ z użytkowaniem wieczystym gruntu związane jest uiszczanie opłat rocznych.
Jeśli chodzi o odpis z KW - działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dn. .... zabudowana budynkiem wielorodzinnym i hotelem - stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast w zaświadczeniu o Numerze REGON w dziale "Własność" jest napisane : własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych.
Zapytaj spółkę na piśmie
Nastęna rzecz: pismo od Przedsiębiorstwa do zarzadu WM z września 2007r po zebraniu na którym chcieliśmy zacząć działać tak jak to mówi prawo(UWL).Cytat: "Uważamy,że ustalenie zaliczek na poczet kosztów jest przedwczesne.Część kosztów jest roczna i już opłacona przez przedsiębiorstwo np. ubezpieczenia i przeglądy.Wynagrodzenie administratora (powinno być zarządu) jest pozycją wątpliwa i będzie wynikało z formy zarządzania. Nadmieniamy również,że umowy dotyczące dostaw wody,wywozu śmieci i dostawy gazu sa zawarte z (przedsiębiorstwo) i zobowiązują nasze przedsiębiorstwo do dokonywania rozliczeń.Prosimy jednocześnie o przesunięcie zebrania właścicieli na termin późniejszy(.....) .O możliwym terminie zebrania powiadomi Państwa nasz Radca Prawny." I co?
Użytkowanie wieczyste to:
księga macierzysta = Grunt (działka nr...) +budynek - lokale wyodrębnione dla których urządzono KW
księga macierzysta =Grunt (działka nr..) + budynek (mieszkalny 15 lokalowy i hotel ) - 9 wyodrębnionych lokali dla których urządzono KW
Budynek mieszkalny 15 lokalowy (przybudówka - łącznik) - powierzchnia całkowita 940.39 m2
- lokale mieszkalne niewyodrębnione -6
- lokale mieszkalne wyodrębnione - 9
Hotel (ośrodek dla uchodzców) - pow. całkowita 3218,78 m2
Budynek mieszkalny i hotel = WM
Grunt (działka nr... ) - 4476 m2
Do dotychczasowego właściciela nieruchomości należy 6 niewyodrębnionych loli i hotel. Udział w nieruchomości wspólnej - 92%.
9 lokali mieszkalnych stanowi odrębne od budynku nieruchomości lokalowe dla których urządzono KW Nr... Udział w nieruchomości wspólnej 8% .
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali zawarta w Dz.U. nr.85, poz.388 ze zmianami ( zródło: umowa kupna sprzedaży lokalu mieszkalnego)
Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Budynek WM powstałej z mocy samego prawa posadowiony jest na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Różne formy własności.
Forma własności
Ownership form
Definicja :
Cecha określająca "stopień posiadania" przez właściciela/właścicieli środków gospodarczych takich jak: grunty, budynki, narzędzia pracy, środki pieniężne itp., z użyciem których prowadzona jest działalność podmiotu gospodarki narodowej.
Dodatkowe wyjaśnienia metodologiczne:
1. Właścicielami środków gospodarczych są:
- Skarb Państwa,
- państwowe osoby prawne,
- jednostki samorządu terytorialnego,
- krajowe osoby fizyczne,
- pozostałe krajowe jednostki prawne,
- osoby zagraniczne.
2. Własności można podzielić, pod względem rodzaju, na dwie kategorie:
- jednorodną - jeden właściciel lub grupa właścicieli reprezentujących jeden i ten sam rodzaj własności,
- mieszaną - dwóch lub więcej właścicieli reprezentujących co najmniej dwa różne rodzaje własności.
3. Pojęcie formy własności zostało wprowadzone do rejestru REGON głównie dla potrzeb statystycznej prezentacji stopnia prywatyzacji gospodarki narodowej.
Klasyfikacja form własności przedstawia się następująco:
...
http://www.stat.gov.pl/gus/definicje_PLK_HTML.htm?id=POJ-164.htm
Z informacji zawartej w umowie kupna sprzedaży lokalu - dział II KW: własność na rzecz Skarbu Państwa, prawa użytkowania wieczystego na rzecz (Przedsiębiorstwa)
Jakie są zapisy w dziale II KW po wyodrębnieniu 9 lokali mieszkalnych?
Podałeś własność, a nazwę podmiotu, którego zgłoszenie dotyczy?
/RG-1/ REGON : własność mieszana między sektorami z przewagą własności sektora publicznego, w tym z przewagą własności państwowych osób prawnych.
Jaki dane należy podać we wniosku RG-1
http://lop.uml.lodz.pl/pliki/73_5.pdf
- WM
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW
z dnia 27 lipca 1999 r.
w sprawie sposobu i metodologii prowadzenia i aktualizacji rejestru podmiotów gospodarki narodowej, w tym wzorów wniosków, ankiet i zaświadczeń, oraz szczegółowych warunków i trybu współdziałania służb statystyki publicznej z innymi organami prowadzącymi urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej.
(Dz.U. z 1999 r. Nr 69 poz. 763)
§ 6. 1. Podmiotom wpisanym do rejestru podmiotów jest nadawany niepowtarzalny numer identyfikacyjny REGON. Numer identyfikacyjny podmiotu skreślonego z rejestru podmiotów jest przechowywany w zbiorze historycznym i nie jest wykorzystywany do identyfikacji innego podmiotu.
§ 8. Forma prawna jest określana dla podmiotów, o których mowa w § 1 pkt 1-3, i kodowana odpowiednio jako podstawowa forma prawna do określenia, czy podmiot jest osobą prawną (kod 1), jednostką organizacyjną nie mającą osobowości prawnej (kod 2), czy osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (kod 9), oraz jako szczególna forma prawna dla określenia, czy podmiot jest zaklasyfikowany do jednej z niżej wymienionych grup
29) wspólnoty mieszkaniowe (kod 85),
W świetle § 6. 1. rozporządzenia B...... Przedsiębiorstwo Usług Socjalnych Budownictwa i WM posiada nadany "niepowtarzalny numer identyfikacyjny REGON". Ponadto WM ( § 8. pkt 29 ) to kod 85 - szczególna forma prawna.
Prezes:
"(...) gdy mieliśmy już akty własności,kierownik hotelu zwołał zebranie,na którym
> poinformował nas,że od tego dnia tworzymy wspólnotę mieszkaniową. (...)"
Postawa szeregowego pracownika Przedsiębiorstwa wobec Was - właścicieli wyodrębnionych lokali posiadających prawa i obowiązki uregulowane prawnie od samego początku jest niezrozumiała. Przecież 9 wyodrębnionych lokali nie stanowi własności Przedsiębiorstwa (dowód: odpis KW) , ani budynek (kod 85) posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Prezes:
" (...) odpis z KW - działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dn. .... zabudowana budynkiem wielorodzinnym i hotelem - stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności"
Prezes:
"(...) pismo od Przedsiębiorstwa do zarzadu WM z września 2007r po zebraniu na którym chcieliśmy zacząć działać tak jak to mówi prawo(UWL).Cytat: "Uważamy,że ustalenie zaliczek na poczet kosztów jest przedwczesne.Część kosztów jest roczna i już opłacona przez przedsiębiorstwo np. ubezpieczenia i przeglądy.Wynagrodzenie administratora (powinno być zarządu) jest pozycją wątpliwa i będzie wynikało z formy zarządzania. Nadmieniamy również,że umowy dotyczące dostaw wody,wywozu śmieci i dostawy gazu sa zawarte z (przedsiębiorstwo) i zobowiązują nasze przedsiębiorstwo do dokonywania rozliczeń.Prosimy jednocześnie o przesunięcie zebrania właścicieli na termin późniejszy(.....) .O możliwym terminie zebrania powiadomi Państwa nasz Radca Prawny."
Z tego pisma wynika, że Przedsiębiorstwo jest ADMINISTRATOREM.
Prezes:
" Do dziś firma,dotychczasowy właściciel tak
> naprawdę tu rządzi.Nie zarząd,wybrany na pierwszym zebraniu,w obecności
> kierownika hotelu"
To kierownik hotelu zwołał i prowadził pierwsze zebranie właścicieli lokali. A zatem to on posiada protokół z jego przebiegu. Załączniki do protokołu stanowią m.in. zawiadomienie o zebraniu, potwierdzenie odbioru zawiadomienia, lista obecności, treść podjętych uchwał i wyniki głosowania.
Właściciele lokali winni podjąć uchwałę m.in. w sprawie udzielenia pełnomocnictw do reprezentowania na zewnątrz właścicieli lokali w sprawach WM oraz udzielenia pełnomocnictw szczegółowych - do działania w imieniu WM w zakresie:
- zawierania i wypowiadania umów z dostawcami usług i mediów,
- występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw procesowych,
- dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym.
Zarząd WM dysponując upoważnieniem właścicieli lokali w formie uchwały wykonuje czynności zwykłego zarządu, a w szczególności:
- kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje na zewnątrz,
- podpisuje oświadczenia woli za Wspólnotę,
- wykonuje uchwały zebrania właścicieli,
- dokonuje rozliczeń przez rachunek bankowy,
- dysponuje środkami zgromadzonymi na koncie bankowym Wspólnoty,
- składa właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
- zwołuje ogół właścicieli ,
- nadzoruje nad prawidłowym wykonywaniem obowiązków ADMINISTRATORA.
Do dzisiaj tak naprawdę nie wiadomo czego dotyczą uchwały podjęte na pierwszym zebraniu właścicieli lokali pod przewodnictwem osoby zatrudnionej na stanowisku kierownika hotelu.
Prezes:
"(...) po krótkiej wymianie zdań (nie koniecznie miłych),kierownik hotelu powiedział,że firma przejmie zarządzanie 'wystawiając" jego kandydaturę na stanowisko przewodniczącego Wspólnoty i sami ją przegłosują bo maja większość."
Kierownika hotelu, który przez 9 lat otrzymywał dane Zarządu Wspólnoty i uczestniczył aktywnie w zebraniach właścicieli lokali zapomniał, że nieruchomość przy ulicy .... nr... w ... stanowi własność WM.
Prezes:
"Na przedostatnim zebraniu kierownik hotelu mając pełnomocnictwo dyrektora zaproponował podjęcie uchwały o umownym oddzieleniu części w której są nasze mieszkania od hotelu.Zgodziliśmy się na to choć nie wiem,czy słusznie..Kierownik tłumaczył się tym,że część wspólna jest bardzo duża (bo tak jest) i w większości należy do nich.Chcą tylko mieć "swój "udział w części gdzie my mamy mieszkania.Procentowo wygląda to tak: my mieszkańcy mamy ok 53% a oni 47% w budynku."
PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
- pionowy: jedną linią pionową przedziela się działkę i budynek. Powstają dwie działki i dwa budynki na jednym fundamencie. Podziału dokonuje geodeta na zlecenie WŁAŚCICIELA.
-poziomy: stosuje się we wszystkich budynkach wielomieszkaniowych spóldzielni, gminy i osób prawnych. Podział polega na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określenie ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspomnieć należy, że przy tym podziale nie jest dzielona działka pod budynkiem.
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW
z dnia 7 grudnia 2004 r.
w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości
(Dz.U. z 2004r. Nr.268 poz.2663)
- wniosek w sprawie zatwierdzenia projektu podziału (§3 ust.2 rozporządzenia)
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości,
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział obowiązującą w dniu złożenia wniosku,
- wstępny projekt podziału z wyjątkiem podziałów o których mowa w art. 95 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
Po uzyskaniu pozytywnej opinii dokonanie podziału:
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości,
- wykaz zmian gruntowych,
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,
- mapę z projektem podziału sporządzoną zgodnie z wymogami ( §9, ust. 1 i 2 rozporządzenia)
Prezes:
" Na zebraniu przedstawiciel przedsiębiorstwa sam wystąpił z propozycją podjęcia uchwały,w której jest mowa o tym,że przedsiębiorstwo będzie "uczestniczyło" w kosztach zarządu części nieruchomości w której są nasze mieszkania i w której są też ich pomieszczenia.Pozostała część jest ich własnością.Przyjęliśmy ile i za co mają wpłacać na konto wspólnoty.Zasada ta miała obowiązywać od 01.04.2009 r.Mamy czerwiec a pieniądze nie wpłynęły na konto."
Kiedy idzie się na pierwsza rozmowę kwalifikacyjną w sprawie pracy to dobrze jest wiedzieć co nie co o firmie. To samo jest gdy kupuje się lokal mieszkalny. W dobie internetu sprawdzenie firmy, która sprzedała lokal mieszkalny nie stanowi problemu.
Ustawa z dnia 14.11.2003r. o zmianie ustawy - Prawo działalności gospodarczej oraz niektórych innych ustaw
(Dz.U. z 2003r. Nr.217, poz.2125 ze zm.)
Art.7a.2.Ewidencja działalności gospodarczej jest jawna i dane osobowe w niej zawarte nie podlegają przepisom ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych(Dz.U. z 2002r. Nr.101, poz.926i Nr.153, poz.1271)
A dane osobowe członków WM będących osobami fizycznymi podlegają przepisom ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o ochronie danych osobowych. Administratorem danych osobowych jest WM.
BZDURA!
BZDURA!
BZDURA!
BZDURA!
Podstawa prawna:Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. Nr.85, poz.388 ze zm.)
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
A zatem 9 właścicielom wyodrębnionych lokali przysługuje 8% udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Prezes:
" (...) osoby działające w imieniu Przedsiębiorstwa(dyrektor i księgowa)"
Sposób reprezentacji Przedsiębiorstwa jest upubliczniony w internecie. W każdej chwili mogłeś i możesz sprawdzić kto reprezentuje Przedsiębiorstwo na zewnątrz.
"(...) kierownik hotelu mając pełnomocnictwo dyrektora zaproponował podjęcie uchwały o umownym oddzieleniu części w której są nasze mieszkania od hotelu."
Czy przed podjęciem zaproponowanej uchwały w sprawie umownego oddzielenia części wspólnej zarządałeś od osoby fizycznej zatrudnionej w Przedsiębiorstwie na stanowisku kierownika hotelu przedłożenia pełnomocnictwa w formie pisemnej pod rygorem nieważności podpisanego przez ........ - Dyrektora Przedsiębiorstwa ...?
Prezes:
"Kierownik hotelu,który tu pracuje sprawuje niejako funkcję zarządcy.To on o wszystkim decyduje.On wystawia wspólnocie refakturę za media na podstawie odczytów liczników prądu i wody z poszczególnych mieszkań,on ma klucze od kotłowni,on decyduje o tym jak często wywozić śmieci,on także zatrudnia człowieka,który jest konserwatorem i gospodażem obiektu."
"(...) pismo od Przedsiębiorstwa do zarzadu WM z września 2007r (...)" stanowi odpowiedz dlaczego tak się dzieje.
Ustawa o własności lokali nie mówi o wielu sprawach, w tym o pełnomocnictwie, a także o zasadach zwoływania i przebiegu zebrań właścicieli lokali.
Prezes:
"eh...marta,marta...trochę Cię poniosło. (...) spotkaliśmy się,żeby "wybrać" zarząd. Nie było żadnych zawiadomień o zebraniu - tym bardziej potwierdzeń, podjęta była tylko jedna uchwała - o wyborze zarządu."
" (...) tak,jestem właścicielem lokalu wyodrębnionego oraz użytkownikiem wieczystym gruntu należącego do Skarbu Państwa."
Lokal mieszkalny dla którego urządzono KW nr.... stanowi odrębną nieruchomość (lokalową). Jego właściciel przychodzi na spotkanie bez zaproszenia i podejmuje decyzję w formie uchwały, która stanowi wewnętrzne prawo w budynku WM. Inicjatorem owego spotkania, jak zrozumiałam był wszechobecny kierownik hotelu.
Wersja I,II,III zwołania zebrania, w tym na wniosek właścicieli lokali
http://www.nieruchomosci-opole.org.pl/pliki/zawiadomienie.pdf
"(...)żeby oddzielić nas od ośrodka dla uchodźców?"
Ciągle w swoich postach podkreślasz, że w hotelu mieści się ośrodek dla uchodźców. Powstanie i funkcjonowanie Ośrodka i WM to dwie różne kwestie prawne.
http://www.udsc.gov.pl/Lista,osrodkow,dla,uchodzcow,464.html
Siedziba B...... Przedsiębiorstwa Usług Socjalnych Budownictwa oddalona 80 km od WM w ... posiada odrębną dokumentację. W 2009 roku doszło do zmiany formy prawnej z PRZEDSIĘBIORSTWA PAŃSTWOWEGO na SPÓŁKĘ Z O.O. Powstała Spółka posiada nowy numer KRS (REGON i NIP bez zmian), który został upubliczniony w internecie. Każdy z 9 właścicieli wyodrębnionych lokali dzięki upublicznieniu sposobu reprezentacji Spółki ma możliwość sprawdzenia kto jest uprawniony do jej reprezentowania na zewnątrz i od kiedy. Przed zmianą osoba fizyczna reprezentująca Przedsiębiorstwo pełniła funkcję Dyrektora, a teraz Prezesa Zarządu Sp.z o.o. Znając numer KRS wiesz jak się nazywa osoba fizyczna pełniąca funkcję Prezesa reprezentująca Przedsiębiorstwo na zebraniu ogółu właścicieli lokali.
Prezes:
"Odbyło się drugie zebranie 27 marca. Wszyscy członkowie zostali powiadomieni na piśmie o porządku obrad.Pierwsza propozycją uchwały było wybranie nowego zarzadu."
"Po raz kolejny zarząd nie został wybrany.Ja zrezygnowałem 13 marca z przewodniczenia zarządowi i członek zarządu też zrezygnował.W zasadzie nie ma zarządu.Zobowiązałem się pełnić funkcję przewodniczącego wspólnoty jednoosobowo do końca kwietnia."
W ustawie z dnia 24.06.1994r. o własności lokali jest mowa o Zarządzie powierzonym (art.18) lub wybranym (art.20). Budynek 15 lokalowy to art.20 ustawy. A zatem zgodnie z uchwałą właścicieli lokali podjętą w trybie ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali WM na zewnątrz reprezentuje od dnia ... 2000 roku Zarząd.
Słownik Prawny: http://www.temidius.pl/prawo-slownik-l.html
Osoba podejmująca się bycia członkiem Zarządu Wspólnoty musi być po trochę ekonomistą, inżynierem, prawnikiem i zarządcą. Wybór właścicieli z takimi umiejętnościami nie zawsze jest możliwy i dlatego wybrani właściciele w bardzo krótkim czasie muszą posiąść wiedzę w tym zakresie.
Każdy Zarząd Wspólnoty rozpoczyna działalność od załatwienia spraw umożliwiających prawidłowe, zgodne z prawem funkcjonowanie WM, poprzez:
- wyrobienie pieczątki nagłówkowej WM,
- uzyskanie w GUS zaświadczenia o numerze statystycznym REGON,
- zawarcie umowy rachunku bankowego,
- zgłoszenie do US rozpoczęcia działalności statutowej przez WM i uzyskanie numeru identyfikacji podatkowej NIP.
O pełnomocnictwo kierownika nie musiałem prosić bo sam je przedłożył.
A co masz na myśli,mówiąc,że pismo z września 2007 stanowi odpowiedź,dlaczego tak się dzieje?
"Jego (lokalu) właściciel przychodzi na zebranie bez zaproszenia i podejmuje decyzję w formie uchwały,które stanowi prawo w budynku WM.Inicjatorem tego spotkania jest kierownik hotelu" - tak było.Dlatego,że Przedsiębiorstwo od początku uważało,że wspólnota to my - 9 rodzin a oni nie.Nikt z nas nie przeczytał dokładnie Aktu Notarialnego bo tam jest wszystko napisane.To,że każdy ma swój udział w częściach wspólnych budynku i gruntu a tak wyszło,że to przedsiębiorstwo jest dostawcą mediów,wspólnota to 9 rodzin a reszta jest własnością przedsiębiorstwa i tak jest do dziś.Tak to zrozumiała dyrektor i tak to zostało przekazane dalej.A teraz nie sposób to wszystko wyprostować.Chodzi też zapewne o "stołek" kierownika,bo gdyby całością zarządzał zarząd wspólnoty to co on miałby robić?Byłby tylko ewentualnym reprezentantem spółki na zebraniach a tak jest kimś ważnym.Przyjeżdża do pracy,ma na wszystko oko,przyjmuje ważnych gości.Nie sądzisz,że mogę mieć trochę racji?
A co zrobić gdy od poczatku nikt nie wie o co chodzi i gdzie szukać jakiejkolwiek pomocy?Przedsiębiorstwo nie wiedziało o co chodzi z tymi wspólnotami.Wiedzieli,że gdzies dzwonią,tylko nie wiedzieli w którym kościele.Tak samo my.
Czemu piszesz o budynku 15 lokalowym?Ta część budynku nazwana jest łącznikiem i to nie jest wspólnota.W części hotelowej jest ok. 80 lokali.Łącznik i hotel jako jedna nieruchomość ( nie podzielona) tworzy wspólnotę .
1. ZARZĄD WSPÓLNOTY -organ wykonawczy
2. OGÓŁ WŁAŚCICIELI LOKALI - organ stanowiąco - kontrolny
3. OGÓŁ WŁAŚCICIELI LOKALI - organ nadrzędny.
Powiedz, na czym polega szkoda wspólnoty? Albo indywidualnych właścicieli? Na tym możesz oprzeć swoje roszczenie. Jeśli nie ponosisz szkody (nie są naruszone Twoje interesy), to nic nie wskórasz.
Masz pretensje, że spółka płaci za dużo - ale to jej problem. Najwyżej kiedyś będziecie musieli jej zwrócić nadpłatę, która poniosła w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości.
Nie opieraj się na tym, co spółka napisała w korespondencji lub co jest w polisie ubezpieczeniowej lub tym bardziej, co zostało powiedziane przez tę lub inną osobę ze spółki - stan prawny nieruchomości określony jest w księdze wieczystej.
W tej sprawie - co do meritum - wszystko zostało już powiedziane. Nie wygrasz z większościowym właścicielem. Jedyne wyjście to podział nieruchomości. Jeśli zgodzi się na to spółka, indywidualni właściciele lokali może też się zgodzą (wymagana jest zgoda wszystkich) i można będzie to przeprowadzić. Wówczas hotel będzie zupełnie odrębną nieruchomością, a wspólnota (lokale Wasze i spółki) odrębną. Dalsze ciągnięcie tego wątku i ciągłe powtarzanie tego, co już zostało setki razy omówione, jest bezsensowną stratą czasu i miejsca na forum. To tylko bicie piany - nie porusza to sprawy naprzód ani o milimetr. W dodatku mętne i często nieprawdziwe wywody Marty tylko powiększają zamieszanie.
Osoba fizyczna, której przez 9 lat dostarczałeś dane zajęła Twoje miejsce. Teraz to ona reprezentuje WM. Tobie i pozostałym 8 właścicielom wyodrębnionych lokali w kw 2010 roku przyjdzie podejmować decyzje w formie uchwał. Stanowienie prawa w formie uchwały to poważna i odpowiedzialna decyzja. Jej uchylenie ma miejsce w sądzie.
Prezes:
."(...) ONI nie chcą partycypować w funduszu remontowym,który MY
> zbieramy.Są to śmieszne kwoty.Budynek trzeba ocieplić,zrobić
> elewacje.Chciałbym
> ICH zmusić do tego,żeby wpłacali chociaż na FR przynajmniej od części
> dobudówki"
"Podobno kontrolujący stwierdził,że właściciel hotelu jest tu zarządcą i z nim będą rozmawiać.Przecież u nas nie ma zarządcy,jest tylko zarząd." .
"(...) członkowie wpłacają zaliczki na rachunek podstawowy a dopiero później są one przekazywane na subkonto i po prostu od kilku miesięcy nie są one wpłacane".
Chodzi o tabliczkę z numerem porządkowym nieruchomości.
Prezesie! Czyja jest tabliczka na ścianie budynku?
Jeśli hotel stoi na tej samej działce gruntu, co Wasz budynek (a stoi), to jest częścią nieruchomości wspólnej. Zatem koszty ponoszone w części hotelowej powinny Cię obchodzić. Zwłaszcza, że macie wspólną kotłownię i wspólny, jednolity system ogrzewania - zatem instalacja c.o. jest częścią nieruchomości wspólnej.
Prezes:
"Dawny skład opału to część podpiwniczenia na której miał być wybudowany kolejny budynek ale nie został.Przylega on bezpośrednio do części łącznika. Ponieważ nie mamy miejsca na parking,dyrekcja przedsiębiorstwa złożyła wniosek do urzędu miasta o zgodę na wyburzenie składu,który jest niepotrzebny a za który płacą podatek (według pisma ich własność)."