A skąd wiadomo, że kierownik hotelu nie dokonuje rozliczeń z kontrahentami przez rachunek bankowy?
Kto zabrania właścicielom lokali wpłacać na konto zarządcy?
owner, coś ci się pomieszało, jest wspólnota, która ma obowiązek uzyskania NIP, REGON, oraz założenia konta bankowego, to po co to wszystko, jeżeli można na rachunek zarządcy, to można i na jego NIP i REGON, tak?
przepisu nie ma(na wszystko musi być przepis i ustawa?), ale każdy zdrowo myślący i uczciwy zarządca, czy zarząd będzie rozliczał wspólnotę przez rachunek bankowy wspólnoty( i tak powinno to wyglądać) a nie przez swój rachunek.
Pomyśl, czy ja np. jako zarządca mogę przyjmować opłaty na własne konto?przecież będę rozliczać wspólnotę solidnie, sumiennie, czy tak według ciebie można?, bo według mnie to patologia.
Standardy zawodowe dotyczą zarządców nieruchomości oraz przedsiębiorców działających w zakresie zarządzania nieruchomościami:
Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości, w szczególności:
nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego,
Owner, chyba nie sugerujesz, że administrator może pobierać pieniążki w gotówce?
W omawianym przypadku nie ma zarządcy zawodowego ani "przedsiębiorstwa działającego w zakresie zarządzania nieruchomościami".
Nieruchomością wspólną zarządza współwłaściciel, posiadający 92% udziałów.
oczywiście nie ma sankcji, bo taka budowa normy właściwa jest w szczególności prawu karnemu.
Nieprawda. Sankcje zawiera chociażby ustawa Prawo budowlane czy ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
To również prawo karne (pozakodeksowe). Obok kodeksu karnego mamy kilkadziesiąt ustaw, które regulują określone dziedziny i ponadto zawierają normy prawa karnego, np. Prawo ochrony środowiska, czy właśnie Prawo budowlane.
dla ciebie to takie oczywiste, że nie widzisz konfliktu interesów, nie do końca wiemy o co kierownikowi tego hotelu chodzi, hotel ,,jego"(spółki)on też jest jednoosobowym zarządem wspólnoty, za wszystko płaci spółka(dlaczego?)
Czy w takim razie Sp. z o.o jakim jest ten hotel, to nie przedsiębiorstwo? przeczytaj jeszcze raz posty Prezesa, przeanalizuj konkretny przypadek, ponieważ trzymasz się tylko przepisów ustaw, to co w ustawie nie zabronione, to według ciebie dozwolone, tak do końca nie jest, trzeba też pomyśleć i to ty czami musisz się do tego zastosować.
[cite] gonia:[/cite]jest wspólnota, która ma obowiązek (...) założenia konta bankowego
Wskaż przepis, który nakłada taki obowiązek.
Wspólnota nie ma obowiązku zakładania konta bankowego.
Więcej na ten temat w artykule na stronie czasopisma: Rozliczenia gotówkowe we wspólnocie mieszkaniowej http://www.zarzadca.pl/content/view/301/32/
Wydaje mi się, że się kręcisz wokół własnej osi. Prześledźmy Twój tok rozumowania:
1) Ustawa o własności lokali nie zawiera sankcji, bo sankcje są właściwe dla prawa karnego.
2) Inne ustawy, poza kodeksami karnymi, jeśli zawierają sankcje karne, zaliczają się również do prawa karnego.
3) Gdyby ustawa o własności lokali takie sankcje przewidywała, również zaliczałaby się (w tej części) do prawa karnego.
I co z tego wynika?
Czy zbliżyło nas to do odpowiedzi na pytanie, dlaczego nie ma sankcji w uwl? I czy nakaz / zakaz bez sankcji ma sens?
oczywiście nie ma sankcji, bo taka budowa normy właściwa jest w szczególności prawu karnemu
Dlaczego jest dla Ciebie oczywiste, że uwl nie zawiera sankcji karnych za nieprzestrzeganie ustawowych "nakazów" i "zakazów", skoro można je zamieścić w każdej ustawie, jeśli ustawodawcy zależy na osiągnięciu określonego rezultatu? Gdyby były sankcje w uwl, można by te "nakazy" traktować poważnie. Ponieważ sankcji nie ma, są to tylko pobożne życzenia.
Uważam, że należałoby takie sankcje wprowadzić i to wprost w uwl.
W zasadzie bezpośrednie skutki związane z niedopełnieniem obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy dotykają tylko zarządcę licencjonowanego sprawującego swoją funkcję na podstawie umowy o zarządzanie (odpowiedzialność zawodowa).
W przypadku odpowiedzialności na gruncie prawa cywilnego - należałoby udowodnić powstanie szkody.
W omawianym przypadku nie ma zarządcy zawodowego ani "przedsiębiorstwa działającego w zakresie zarządzania nieruchomościami".
Nieruchomością wspólną zarządza współwłaściciel, posiadający 92% udziałów.
Słuszna uwaga: standardy zawodowe dotyczą nie tylko zarządców z licencją ale też i przedsiębiorców w zakresie zarządzania nieruchomościami (czyli także administrowania)
W przypadku kierownika hotelu - to na pewno nie jest on właścicielem hotelu, a jego umocowań od SP nie znamy.
Cały numer sprowadza się do tego, że wszyscy wpłacają gotówkę do ręki jednego ze współwłaścicieli (tu właściciela hotelu) i wcale nie wpłacają na konto bankowe czyje by ono nie było.
Moja wcześniejsza wypowiedź miała charakter zgryźliwy, albowiem rzeczywiście wymóg odrębnego rachunku nie ma charakteru zapisu ustawowego.
Oczywiście uważam, że WM powinna być rozliczana przez samodzielny rachunek, tak aby jej pieniądze nie były zmieszane z pieniędzmi innej wspólnoty, ani (co gorzej) z pieniędzmi zarządzającego/administrującego.
Nie oznacza to, że rachunek musi być własnością wspólnoty. Pisałem już kiedyś na temat, że są banki, które oferują atrakcyjną ofertę dla wspólnot poprzez potraktowanie rachunków wspólnot zarządzanych przez jednego zarządcę jako subrachunków do jednego konta. Pozwala to na operacje lokowania pieniędzy w kwocie złączonej i uzyskanie dzięki temu wyższego oprocentowania. Oczywiście odsetki są przez bank przyporządkowywane wprost proporcjonalnie do wkładu we wspólną lokatę i przelewane na właściwe konta.
Do uzupełnienia dyskusji:
Dnia 15.05.1995 roku Prezes NBP Hanna Gronkiewicz - Waltz wystosowała pismo znak DP-ZRP -11 -32-617 do Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Pani Barbary Blidy w sprawie zakładania rachunków bankowych dla wspólnot mieszkaniowych.
" W związku z pismem Pani Minister znak PM-1/732/2004/259/95 w sprawie zakładania rachunków bankowych dla wspólnot mieszkaniowych uprzejmie informuję, że podzielam pogląd Pani Minister, że przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. nr.85, poz.388) rozszerzają krąg podmiotów, wskazanych w art. 13 Prawa bankowego, uprawnionych do posiadania rachunków bankowych o wszystkie wspólnoty mieszkaniowe.
Wspólnotę mieszkaniową, zgodnie z art.6 ustawy, tworzy - z mocy samego prawa - ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnocie tej ustawodawca nie dał wprawdzie osobowości prawnej , jednakże wyposażył ją w niektóre atrybuty takiej osobowości, stanowiąc wyrażnie, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania oraz pozywać i być pozywana (tzw. ułomna osoba prawna) . Przymiotu tego ustawodawca nie uzależnił od wielkości wspólnoty - ilości lokali wchodzących w jej skład. Tym samym wspólnota mieszkaniowa została dopuszczona do obrotu cywilnoprawnego, podobnie jak ma to miejsce w odniesieniu do spółki jawnej (art.81 k.h.).
Art. 29 ustawy wskazuje natomiast wspólnoty mieszkaniowe, które mają obowiązek posiadać rachunek bankowy.
Wobec powyższego należy uznać, że rachunki bankowe dla wspólnot mieszkaniowych powinny być otwierane w trybie wskazanym w wydanym przeze mnie zarzadzeniu z dnia 11 sierpnia 1989 r. w sprawie ogólnych warunków otwierania i prowadzenia rachunków bankowych w celu przechowywania środków pieniężnych i przeprowadzania rozliczeń oraz uchylenia obowiązków dotyczących prowadzenia rachunków podstawowego i pomocniczego (M.P> nr.27, poz.218) stosowanym w drodze analogii w związku z roszczeniem przez przepisy ustawy o własności lokali kręgu podmiotów uprawnionych do posiadania rachunków bankowych.
Przed bankiem przy zawieraniu umowy rachunku bankowego wspólnotę posiadającą zarząd reprezentować będzie zarząd (art.21 i 29 ustawy o własności lokali) a wspólnoty nie posiadające zarządu (art.19 ustawy) wszyscy współwłaściciele zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności."
Jak już pisałam wcześniej, każda wspólnota, a właściwie członkowie wspólnoty powinni dbać o swoją kasę i dla własnego dobra powinni mieć swoje konto bankowe i tyle.
Zarządca, czy administrator nie jest chętny do okazywania stanu konta wspólnoty, jeżeli jest to wydzielone subkonto z jego konta(tak jest w wielu wspólnotach) a zarząd wspólnoty nie ma wglądu do stanu konta(jest tak w przypadku, gdy właścicielom wszystko jedno co dzieje się we wspólnocie, tak jest np. w przypadku Prezesa)
Wszystkim,którzy się udzielali w temacie serdeczne dzięki!!!Jesteście wspaniali.Zdziwiłem się,że jest aż tyle odpowiedzi.Muszę podać chyba kilka informacji, bo chyba nie wszyscy rozumieją o co chodzi.Kierownik hotelu= jednoosobowy zarząd wspólnoty.Jest on jednocześnie pracownikiem większościowego współwłaściciela (Sp z oo).Dlaczego został wybrany jednoosobowym zarządem? Został wybrany głosami ludzi ze Spółki,którzy byli na zebraniu i głosowali za jego wyborem.My właściciele lokali wyodrębnionych chcieliśmy,żeby w zarządzie był jeszcze ktoś z nas ale on nie chciał.Swoim udziałem przegłosował uchwałę o zarządzie jednoosobowym i tyle.W naszej wspólnocie nie ma zarządcy ani administratora.Jest tylko zarząd.Wspólnota ma rachunek bankowy,ponieważ gdy ja byłem w zarządzie to wszystkie operacje były wykonywane przez rachunek.Od sierpnia jest tak: ośmiu właścicieli mieszkań ma podpisane umowy na dostarczanie mediów ze spółką.Te rodziny wpłacają pieniądze za zużyte media w kasie hotelu.Prawdopodobnie otrzymują od kierownika(zarządu wspólnoty) potwierdzenie na kartce papieru,że wpłacili.Ja natomiast odmówiłem podpisania takiej umowy ze spółką.W odpowiedzi otrzymałem pismo od prezesa spółki(właściciela lokali niewyodrębnionych),że brak jest dobrej woli z mojej strony i że skoro nie chcę podpisać umowy,to mam się rozliczać ze wspólnotą na podstawie stawek przyjętych na zebraniu w marcu.Czyli mnie dotyczy uchwała wspólnoty o przyjęciu stawek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną a pozostałych 8 nie.Mało tego,umowa o indywidualne rozliczanie dostaw mediów anulowała uchwały podjęte na zebraniu wspólnoty w tym temacie.To jest paranoja!!Żeby było śmieszniej (a może nie koniecznie),to wszyscy bez zastanowienia podpisali te umowy.W tej chwili na konto wspólnoty wpłacam tylko ja taką stawkę jaka została przyjęta na zebraniu w marcu.Pozostali wpłacają na konto tylko kwotę na fundusz remontowy,wynagrodzenie zarządu i grosze na utrzymanie części wspólnych (ogólnie rozumiane).My nie wpłacamy na konto spółki.To zasadnicza różnica.Nie zmienia to faktu,że jest syf.A jaki spółka ma interes w tym wszystkim - nie wiem.
Prezesie! Ktoś kto nie jest w Twojej sytuacji nie zrozumie co dzieje się tak naprawdę we WM i na zebraniach. Ustawa o własności lokali nie reguluje wielu kwestii i dlatego tak jest. Właściciele wyodrębnionych lokali nie mający materiałów na zebranie podejmują opracowane uchwały i podpisują umowy zlecenia. Dobrze,że wyjaśniasz wiele kwestii o funkcjonowaniu Twojej WM.
Prezesie, czy te stawki przyjęte na zebraniu w marcu różnią się od stawek jakie są w umowach indywidualnych?
Dla mnie też jest niejasne dlaczego kierownikowi zależy na przyjmowaniu opłat u siebie w kasie, przynosi mu to korzyści?
W mojej wspólnocie też administrator zażądał sobie opłat w swojej kasie, jest to zapisane w uchwale, ale ja zaskarżyłam tą uchwałę, na pierwszej rozprawie sąd podzielił moje stanowisko, że tak być nie może, to powinieneś zaskarżyć, jest już za późno.
Musisz przyglądać się temu wszystkiemu co się dzieje w waszej wspólnocie, na pewno coś na rzeczy jest i to wyjdzie, oby szybko, straty będą mniejsze.
Byłeś w zarządzie więc możesz łatwo obliczyć wszystkie koszty wspólnoty i będziesz wiedział, czy wspólnota straciła, czy ogólnie zyskała(jak stwierdził sąd), zbieraj fakty, pisz pisma z zapytaniem i tak jesteś ,,czarną owcą", to co ci zależy.
Powodzenia.
[cite] prezes:[/cite]Kierownik hotelu= jednoosobowy zarząd wspólnoty.Jest on jednocześnie pracownikiem większościowego współwłaściciela (Sp z oo).Dlaczego został wybrany jednoosobowym zarządem? Został wybrany głosami ludzi ze Spółki,którzy byli na zebraniu i głosowali za jego wyborem.
To raczej normalne, że decyduje większość udziałów. Czy chciałbyś, żeby o losach większości decydowała mniejszość?
[cite] prezes:[/cite]My właściciele lokali wyodrębnionych chcieliśmy,żeby w zarządzie był jeszcze ktoś z nas ale on nie chciał.Swoim udziałem przegłosował uchwałę o zarządzie jednoosobowym i tyle.
Jak wyżej.
[cite] prezes:[/cite]Wspólnota ma rachunek bankowy,ponieważ gdy ja byłem w zarządzie to wszystkie operacje były wykonywane przez rachunek.Od sierpnia jest tak: ośmiu właścicieli mieszkań ma podpisane umowy na dostarczanie mediów ze spółką.Te rodziny wpłacają pieniądze za zużyte media w kasie hotelu.Prawdopodobnie otrzymują od kierownika(zarządu wspólnoty) potwierdzenie na kartce papieru,że wpłacili.
Zatem jest OK: wspólnota ma konto, na które wszyscy właściciele wpłacają zaliczki na koszty zarządu NW.
To, że płacą do kasy dostawcy mediów, nie jest sprzeczne ani z przepisami ustawy, ani ze standardami zawodowymi, które w ogóle nie mają tutaj zastosowania. To nie są pieniądze na utrzymanie nieruchomości wspólnej, lecz zapłata za media, dostarczane na podstawie indywidualnych umów. Jeśli płacisz za prąd w kasie zakładu energetycznego, to nikogo to nie dziwi. Dlaczego więc Ciebie dziwi, że właściciele lokali płacą gotówką za wodę i ciepło w kasie dostawcy? To nie jest sprawa wspólnoty, skoro to nie wspólnota jest stroną umowy (umów) o media, lecz dostawca (spółka) i poszczególni odbiorcy (właściciele lokali). Zupełnie niepotrzebnie upierasz się przy tym, żeby zaliczki za media były wpłacane na konto wspólnoty - nie ma do tego podstaw. Co więcej, niepotrzebnie chcesz wplątać wspólnotę w pośrednictwo. To dodatkowa robota i koszty, chociaż wspólnota nie musi tego robić. Po co Ci to?
[cite] prezes:[/cite]Ja natomiast odmówiłem podpisania takiej umowy ze spółką.
Nie masz umowy o dostawę mediów? Ale ciepło i wodę masz w mieszkaniu? Spółka dostarcza Ci do lokalu media bez umowy, a Ty płacisz za nie wspólnocie? Jak spółka odzyskuje swoje należności? I Ty twierdzisz, że chcesz wszystko uporządkować? Przecież sam wprowadzasz zamieszanie! Na miejscu dostawcy zażądałbym od Ciebie zapłaty albo zawarcia umów z zewnętrznymi dostawcami.
[cite] prezes:[/cite]W odpowiedzi otrzymałem pismo od prezesa spółki(właściciela lokali niewyodrębnionych),że brak jest dobrej woli z mojej strony i że skoro nie chcę podpisać umowy,to mam się rozliczać ze wspólnotą na podstawie stawek przyjętych na zebraniu w marcu.Czyli mnie dotyczy uchwała wspólnoty o przyjęciu stawek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną a pozostałych 8 nie.Mało tego,umowa o indywidualne rozliczanie dostaw mediów anulowała uchwały podjęte na zebraniu wspólnoty w tym temacie.
Obowiązuje Cię uchwała, która została uchylona? Uchwały uchylono indywidualną umową? Ciekawe...
Ale tamte uchwały dotyczyły zaliczek na koszty zarządu NW - co mają do tego koszty mediów, dostarczanych do lokali?
[cite] prezes:[/cite]My nie wpłacamy na konto spółki.To zasadnicza różnica.
Zgadzam, się. Nie ma obrotu kasowego we wspólnocie. Jest u Was większy porządek, niż myślałem.
[cite] prezes:[/cite]A jaki spółka ma interes w tym wszystkim - nie wiem.
Może władze spółki miały po prostu dość sytuacji, w której to ogon (8-procentowa mniejszość) merdał psem (92-procentową większością)?
Jakoś nie dostrzegam u Was ani patologii, o której krzyczała tutaj gonia, ani łamania prawa czy krzywdzenia mniejszości.
Właściwie, to o co Ci chodzi? Co chcesz osiągnąć?
Z wcześniejszych wątków wynika, że wszystkie umowy, a nie tylko o dostawę mediów, są zawarte przez spółkę a nie przez wspólnotę.
Odnośnie natomiast dostaw mediów, to jak rozumiem spółka nie jest dostawcą, zatem rozliczenia z tego tytułu winny być prowadzone również przez rachunek bankowy.
Taki stan (stroną umów dotyczących wspólnoty nie jest wspólnota, wpłaty są przyjmowane w kasie spółki) nie jest zgodny z prawem, narusza bowiem zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.
Wątpliwości budzi też sprawa kotłowni, stanowi nieruchomość wspólną, a z wcześniejszych wątków wynikało, że większościowy właściciel uważa, że to jego własność.
Uważam, że w zarządzie powinni być też właściciele lokali wyodrębnionych, skoro wyrazili taką wolę, w przeciwnym razie ich wpływ na zarządzanie nieruchomością wydaje się być iluzoryczny.
Natomiast zaskarżenie uchwały przez Prezesa trochę mnie zaskakuje, wydawało mi się, że podział ten uważa za zasadny.
Umowy o dostawy mediów nie dotyczą wspólnoty, lecz poszczególnych lokali.
Dziwi mnie fakt, że spółka robi więcej i płaci wiecej, niż musi. A jeszcze bardziej mnie dziwi, że prezes się temu sprzeciwia.
ownerze, to zapytam się ciebie tak jak Prezes, to czy jest wspólnota?, czy jej nie ma?
Jeżeli spółka robi więcej niż musi, jeżeli płaci więcej niż musi, to jakie są, czy będą,(bo to dopiero od sierpnia)rozliczenia, czy nie może być tak, że spółka obliczy należności dla siebie za wykonane usługi dopiero po roku? i co wtedy powiesz? że ok?
Ja, tak jak Prezes bałabym się tego.
U nas też ADM sprzedając ciepło(nie ze swojej kotłowni) nie rozliczał się z nami, bo nie widział takiej potrzeby, twierdził, że powinniśmy być zadowoleni, po wielkich perturbacjach rozliczył jak chciał i mamy duże dopłaty do ciepła.
Każda zaliczka na media powinna być rozliczona, tak?
Nie chcę ,,krakać", ale różowo tego nie widzę.
Wspólnota jest. Ma jednoosobowy zarząd i własne konto bankowe. Uchwały są przyjmowane prawie jednomyślnie - chyba tylko prezes jest przeciwko, przynajmniej niektórym.
jakie są, czy będą,(bo to dopiero od sierpnia)rozliczenia
Nie wiem. A Ty wiesz? Podobno wszystko jest zgodne z uchwałami.
Każda zaliczka na media powinna być rozliczona, tak?
Nie chcę ,,krakać", ale różowo tego nie widzę.
Każdy ma indywidualną umowę i chyba płaci zgodnie z umową. O co się martwisz?
Poza tym: media dostarczane do lokali TO NIE JEST KOSZT ANI ZMARTWIENIE WSPÓLNOTY. Tym bardziej moje.
owner - człowieku,jeśli masz "doradzać" w ten sposób, to sobie daruj!Albo nie "kumasz"o co chodzi,albo już nie wiem co.Jeśli każda wspólnota miałaby działać tak jak nasza,to po co Ustawa o Własności Lokali?Nie lepiej byłoby według zasady "Wolnoć Tomku w swoim domku"?Czy uważasz,że właściwym jest aby "sąsiad" zza ściany był dla Ciebie dostawcą wody,którą wcześniej kupił od wodociągów miejskich?A kotłownia? Jest częścią wspólną czy nie?Chciałbyś,żeby sąsiad był właścicielem kotłowni i któregoś pięknego dnia powiedział np. :"Słuchajcie,od tego roku za 1m2 powierzchni ogrzewanej będziecie płacić po 10zł"Czy sądzisz,że członek wspólnoty,sąsiad, może umową anulować uchwałę wspólnoty?Jeśli tak sądzisz,to gratuluję poczucia humoru. Czy nie sądzisz,że wspólnota powinna działać tak, jak to mówi UWL?Dobrze jest jak jest.A co będzie,gdy spółka sprzeda swoją część?Przyjdzie nowy właściciel,trochę bardziej zorientowany w temacie.Co wtedy?Myślisz,że też będzie tak słodko? Zarząd jednoosobowy...ha,ha,ha.Człowiek spoza grona właścicieli ,bez licencji (a chyba powinien mieć),który nie chce aby w zarządzie był ktoś spośród właścicieli.Uchwały przyjmowane są PRAWIE jednomyślnie.wystarczy tylko 1 właściciel(92%) i po sprawie.O czym Ty mówisz?Opłata za media nie jest częścią kwoty na utrzymanie nieruchomości wspólnej? To jak funkcjonuje Twoja wspólnota? W naszej wspólnocie została przyjęta uchwała o ustaleniu i przyjęciu stawek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Częściami składowymi tej kwoty były : kwota za zużycie wody zimnej,podgrzanie wody ciepłej, c.o., wywóz śmieci, energia elektryczna(wszystko to dotyczy tylko mieszkań),fundusz remontowy, wynagrodzenie zarządu i utrzymanie części wspólnych. W moim przypadku jest to ZALICZKA w wysokości 264 zł.ZALICZKA, bo zużycie mediów jest średnią zużycia z ub. roku.I tak to chodziło do sierpnia.ZALICZKA bo o zaliczkach mówi UWL.Tak,czy nie?Jak teraz będzie wyglądało rozliczenie roczne np. dla GUS?Jaką kwotę wpisze zarząd za zużycie wody? Moje 17 zł m-cznie?A pozostali? Mówisz,że jest OK bo są wpłaty na konto?Tak ,tylko jakie?Poza kosztami mediów, moje koszty pozostałe to 26zł m-cznie.Nie wszyscy wpłacają tak "kosmiczne" kwoty.Są takie lokale,które płacą po 18zł.Jaki jest sens utrzymywania konta?
Zarząd budynkiem WM nie podlega kontroli państwa od 12 lat. W budynkach WM kontroli podlegają jedynie nieruchomości stanowiące własność i współwłasność Skarbu Państwa i Gminy. A co z własnością prywatną i sytuacją samych właścicieli? Od kilku miesięcy przedstawiasz sytuacje WM i dzięki temu wiadomo co się dzieje. Szkoda tylko, że pozostali właściciele wyodrębnionych lokali nie podzielają Twojej Prezesie troski o WM. Przyjdzie czas zmian ustawowych i staną pod ścianą z której nie będzie wyjścia.
Do owner - przytoczę Ci tekst umowy(skrótem) o dostawę mediów.Pewnie gonia i inni się dobrze ubawią, czytając.Umowa zawarta w dniu 01.09.2009 między ...(Sp. z o.o.)..KRS,NIP, REGON, kapitał itp. reprezentowanym przez ...(prezes zarządu)..jako dostawcą a ...(moje dane)...zwanym dalej właścicielem.Par. 1. Strony stwierdzają,że są członkami wspólnoty mieszk. w ... .Par. 2. Właściciel oświadcza,że jako członek WM jaest właścicielem wyodr. lokalu o pow. 32,96 m2, oznaczonego nr....,wyposażonego w instalacje: elektryczną 230V,wod - kan i c.o. .Par.3.1Dostawca oświadcza,że jako właścicel niewyodrębnionych lokali stanowiących większość we wspólnocie posiada zawarte z dostawcami mediów umowy na dostawę energii el.oraz wody i odbiór ścieków a także odbiór nieczystości stałych. Par. 3.2.Ponadto dostawca oświadcza,że jest właścicielem urzadzeń kotłowni wytwarzającej ciepło na potrzeby ogrzewania budynku i podgrzania wody. Par. 4.Strony stwierdzają,że mieszkanie właściciela jest wyposażone w podliczniki en. elektr. oraz ciepłej i zimnej wody.Par.5. Dostawca zobowiązuje się dostarczać właścicielowi,przy użyciu własnych instalacji i urządzeń , energię elektr.,cieplną, ciepłą i zimną wodę oraz zapewnić odbiór ścieków i nieczystości stałych.Par. 6.Miejscem dostawy mediów i odbioru ścieków oraz nieczystości stałych będą odpowiednio, należące do właściciela podliczniki,piony c.o. i główne piony kanalizacyjne oraz pojemnik na śmieci zlokalizowany przy budynku. Par.7.Tytułem dostawy mediów i odbioru ścieków własciciel zapłaci dostawcy: 10)za en. el. kwote brutto wynikającą z ceny ZE i ilości zużytej energii (czyli 0,5047zł/kWh) 2) za c.o. 2,65zł/m2 3) za wodę zimną 2,68zł/m3 w/g wskazań licznika 4) za c.w.u 12,00zł/m3 5) za odbiór ścieków 4,44zł/m3 6)zaśmieci 5,20zł/osobę. Par.8.Należności objęte niniejszą umową będą ustalane w okresach m-cznych.Właściciel zobowiązany jest podawać stany liczników upoważnionemu pracownikowi dostawcy i umożliwić mu dostęp do tych podliczników w kazdym czasie. Par.9.Na dostarczane i odbierane media dostawca będzie wystawiał właścicielowi comiesięczną fakturę VAT, płatną w terminie wskazanym w treści f-ry. Par.10.W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy K.C. Par.11. W zakresie uregulowanym niniejszą umową pomiędzy stronami tracą moc postanowienia uchwał WM w sprawie ustalenia wysokości wskaźników za poszczególne elementy składowe opłat za lokale i część wspólną nieruchomości. Par. 12.Zmiana cen nośników mediów oraz odbioru nieczystości stałych wprowadzone przez dostawców mediów wobec dostawcy będą skutkowały zminą ustalanych kwot umownych bez konieczności wprowadzania ich aneksem do niniejszej umowy. Par.13.Umowa została sporzadzona w 4 jednobrzmiących egz.,z których po 1 otrzymują właściciel i WM, a 2 dostawca. WŁAŚCICIEL(podpis) DOSTAWCA(podpis). To tyle.owner - podpisał byś taka umowę?
Prezesie! Dysponujesz umową handlową, w której STRONĄ UMOWY jest Spółka z o.o. i dostawca mediów, a nie WM którą reprezentowałeś na zewnątrz pełniąc funkcję członka Zarządu Wspólnoty. A zatem oceniając sytuację musisz oddzielić działalność Spółki kapitałowej o numerze KRS .... od WM o numerze identyfikacyjnym REGON ... .
Skoro znasz KRS Spółki to proszę wejść do WYSZUKIWARKI i sprawdzić sposób jej reprezentacji na zewnątrz w związku z zawieraniem umów handlowych i z działalnością szeregowego pracownika Pana .... pełniącego funkcję kierownika hotelu.
http://krs.ms.gov.pl/login.aspx?ReturnUrl=%2fDefault.aspx (wygeneruj dane).
To samo dotyczy danych posiadanych przez GUS z których korzystają organy państwa. Każdy podmiot gospodarki narodowej posiada nadany numer REGON, w tym WM i Spółka z o.o. http://www.stat.gov.pl/regon/ (wygeneruj dane).
Proszę zwrócić uwagę na rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej wg.PKD przez Spółkę i WM. Przypominam, że WM nie posiada stosunku prawnego ze Spółka z o.o. reprezentowaną na zewnątrz przez Panią/Pana ..... Prezesa Zarządu ....... , a to oznacza, że oba podmioty posiadają odrębne dokumentacje.
WM powstała w nieruchomości przy ulicy ... nr... w ..... z mocy prawa na podstawie art.6 ustawy z dnia 24.06.19994r. o własności lokali (Dz.U. ...) z chwilą podpisania pierwszego aktu notarialnego. Z tego co pisałeś wynika, że w jednym dniu podpisano bodajże 7 aktów notarialnych. Formalnie powstała i rozpoczęła działalność gospodarczą dnia ... (dane GUS). Stan na dzień dzisiejszy to 8 właścicieli wyodrębnionych lokali (dowód: KW lokalu) i 1 właściciel niewyodrębnionego lokalu (lokali) - razem 9 właścicieli lokali. I jak rozumiem nic się nie zmieniło?
WM odpowiada za zarząd nieruchomością wspólną budynku, a nie za lokale mieszkalne i użytkowe. Każdy właściciel lokalu we własnym zakresie zarządza swoim lokalem.
[cite] prezes:[/cite]owner - człowieku,jeśli masz "doradzać" w ten sposób, to sobie daruj!
Wolisz słuchać tylko pochlebców? Prawda w oczy kole?
Jak na razie, każdy może tutaj wypowiedzieć swoją opinię. Nie daruję sobie tylko dlatego, żebyś miał lepsze samopoczucie. Jeszcze ktoś pomyśli, że we wszystkim masz rację, bo pozostali uczestnicy dyskusji tylko Ci przytakują. Otóż nie - w większości spraw nie masz racji.
[cite] prezes:[/cite]Zarząd jednoosobowy...ha,ha,ha.Człowiek spoza grona właścicieli ,bez licencji (a chyba powinien mieć)
Członek zarządu wspólnoty nie musi mieć licencji. Ty nie miałeś i było OK. Ale od kiedy nie jesteś w zarządzie, to inni muszą licencję posiadać?
Najpierw przeczytaj ustawę o własności lokali, na którą się powołujesz:
Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Zatem: może być jednoosobowy zarząd; członkiem zarządu może być osoba, niebędąca właścicielem lokalu.
nie chce aby w zarządzie był ktoś spośród właścicieli.Uchwały przyjmowane są PRAWIE jednomyślnie.wystarczy tylko 1 właściciel(92%) i po sprawie.O czym Ty mówisz?
Nie musi chcieć i nie możesz go do tego zmusić.
Ja mówię o tym, że we wspólnocie decyduje się większością udziałów.
Opłata za media nie jest częścią kwoty na utrzymanie nieruchomości wspólnej? To jak funkcjonuje Twoja wspólnota?
Moja funkcjonuje zgodnie z ustawą. Koszty mediów zużywanych w lokalach nie są kosztami zarządu nieruchomości wspólnej.
W naszej wspólnocie została przyjęta uchwała o ustaleniu i przyjęciu stawek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Częściami składowymi tej kwoty były : kwota za zużycie wody zimnej,podgrzanie wody ciepłej, c.o., wywóz śmieci, energia elektryczna(wszystko to dotyczy tylko mieszkań)
No to nieźle zamieszałeś w swojej wspólnocie. To, co dotyczy mieszkań, nie jest kosztem NW. Sprawdź w ustawie:
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zatem: koszty zużytego przez Ciebie prądu i ciepła w mieszkaniu to Twoje koszty, a nie wspólnoty. Wspólnota jedynie pośredniczy w rozliczeniach między właścicielem lokalu a niektórymi dostawcami mediów, bo zmusza ją do tego prawo. Tylko koszty mediów zużywanych w częściach wspólnych (np. światło na klatce schodowej) wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Czyli zaistniał bałagan.
Każde głosowanie powinno odbywać się jeden właściciel jeden głos, trzeba przekonać innych właścicieli, że inny tryb głosowania jest dla was niekorzystny(czyli według udziałów)
Prezesie, ja takiej umowy też bym nie podpisała.Wspólnota istnieje, ale dla kierownika(jednoosobowego zarządu) już chyba nie.
Będą w przyszłości kłopoty. Tak jak pisałam wcześniej, trzeba liczyć, kontrolować,pisać do zarządu, a tak nawiasem mówiąc, czy nie jest to oddanie wspólnoty w zarząd spółce?czy nie powinno to nastąpić aktem notarialnym?
Trzymaj się Prezesie,działaj spokojnie, bez emocji,masz rację, nie wszystko jest jasne, trzeba to prawnie uporządkować.Poradził by ci prawnik, lub licencjonowany zarządca, ja bym na twoim miejscu sięgnęła po taką poradę, bo szkoda czasu i zdrowia.
Pozdrawiam.
Owner! Po co te emocje. Analizowałam przypadek Prezesa WM. To co mówi ustawodawca a to co przedstawia Prezes wymaga wiedzy licencjonowanego zarządcy nieruchomości, a Ty nim jesteś. Gdybyś spojrzał na problem od strony Spółki - zarządcy to może sytuacja WM i 8 właścicieli wyodrębnionych lokali uległaby poprawie.
[cite] gonia:[/cite]Każde głosowanie powinno odbywać się jeden właściciel jeden głos, trzeba przekonać innych właścicieli, że inny tryb głosowania jest dla was niekorzystny(czyli według udziałów)
Nie można głosować wg zasady "jeden właściciel jeden głos", bo pozostali właściciele nie posiadają 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Większościowy właściciel ma 92%.
czy nie jest to oddanie wspólnoty w zarząd spółce?czy nie powinno to nastąpić aktem notarialnym?
Skąd pomysł, że wybór jednoosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest "oddaniem wspólnoty w zarząd spółce"? Chyba, że znasz jakiś dokument, świadczący o powierzeniu zarządu w trybie art. 18.1 przez wspólnotę prezesa? Ale wówczas nie zadawałabyś pytania o akt notarialny.
[cite] Kuba:[/cite]Nie można głosować wg zasady "jeden właściciel jeden głos", bo pozostali właściciele nie posiadają 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Większościowy właściciel ma 92%.
...chyba, że właściciele lokali większością udziałów przyjmą uchwałę o zastosowaniu trybu 1 właściciel = 1 głos w określonej sprawie.
Ale to tylko teoria. W praktyce oznacza to, że musiałby się na to zgodzić większościowy właściciel, czyli spółka.
to co przedstawia Prezes wymaga wiedzy licencjonowanego zarządcy nieruchomości, a Ty nim jesteś.
Sprostowanie: nie jestem licencjonowanym zarządcą.
[cite] marta26421:[/cite]I właśnie takiej odpowiedzi oczekiwałam.
Nie wierzę. Inaczej byś nie pisała o mnie:
to co przedstawia Prezes wymaga wiedzy licencjonowanego zarządcy nieruchomości, a Ty nim jesteś.
[cite] marta26421:[/cite]Domyślałam się, że jesteś samoukiem, ale nie byłam pewna.
Lepiej być samoukiem, niż nieukiem.
Czy uważasz, że przez to moja wiedza jest mniejsza lub gorsza od zarządcy, któremu zamiast wiedzy wystarcza licencja?
Masz zbyt duże zaufanie do urzędów, ekspertów, formularzy i urzędowych zaświadczeń.
Doradzam więcej sceptycyzmu i polegania w większym stopniu na własnych szarych komórkach.
Uwierz w siebie! Częściej sięgaj do źródeł, zamiast do cytatów!
,,dostawca oświadcza, że jako właściciel niewyodrębnionych lokali, posiadający większość we wspólnocie posiada zawarte z dostawcami mediów umowy", ,,ponadto dostawca oświadcza, że jest właścicielem urządzeń kotłowni wytwarzającej ciepło dla budynku". ,,Dostawca", to spółka z o.o, spółkę reprezentuje ów kierownik, jest on również zarządem wspólnoty.
Hotel jako spółka z o.o. i wspólnota mieszkaniowa, dwa różne podmioty i budynek jako całość nieruchomości.
,,Dostawca zobowiązuje się dostarczyć za pomocą własnych instalacji i urządzeń.......a jednocześnie miejscem dostawy będą urządzenia należące do właściciela lokalu, piony kanalizacyjne, instalacja c.o.oraz pojemnik na śmieci zlokalizowany przy budynku"
Dla mnie to pomieszanie z poplątaniem. Jak może być właściciel posiadający większość ,,dostawcą"??
Moim zdaniem zakład gazowniczy zawarł umowę ze spółką wyłącznie dlatego, że podała informacje, jakoby była właścicielem urządzeń kotłowni. Przypomina mi to pewną sprawę, gdy deweloper również wyrażał podobne stanowisko, sąd był jednak odmiennego zdania i orzekł, że kotłownia stanowi nieruchomość wspólną. Deweloper uważał też, że wytwarza ciepło i naliczał z tego tytułu opłaty, sąd również orzekł, że bezzasadnie.
Na pewno umowy winna zawrzeć wspólnota. Z drugiej strony większościowy właściciel prawdopodobnie nie chce przelewać tak dużych kwot na konto wspólnoty (mam na myśli należności za opłaty), woli wobec dostawcy sam ponosić odpowiedzialność za zobowiązania niż przekazywać pieniądze. Jeżeli jednak spółka czerpie korzyści, np. nalicza dodatkowe opłaty za "wytwarzanie ciepła"to jest to już działanie bezprawne.Zakładam, że brak jakiś złych intencji, wtedy należy zadać pytanie co wspólnota na tym traci. Być może niczego nie traci i dlatego właściciele wyrażają zgodę na przyjęcie takich rozwiązań. Przecież dokonywanie rozliczeń ciepła to też koszty. Ponadto, przypominam sobie z innych wątków, że we wspólnocie były też długi, ponieważ ktoś nie regulował zobowiązań, teraz ten problem (windykacja) spadł na spółkę.
Odnośnie "darowizn" ze strony spółki, to oczywiście może obciążyć wspólnotę kosztami w każdej chwili, albo po jakiejś kontroli, która wykaże nienależne koszty umieszczone bezzasadnie w księgach rachunkowych spółki (w rzeczywistości koszty wspólnoty), albo zmieni się organ zarządzający spółką, lub po prostu organ zmieni zdanie.
Dlatego rzeczywiście lepiej uporządkować ten stan. Jednak bez rzeczowej dyskusji nie będzie to możliwe. Zdrowy rozsądek winien wziąć górę nad emocjami.
Jeszcze do marta26421:
może tego nie wiesz, ale po wejściu w życie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (w 1998 roku), która ustanowiła zawód zarządcy i wprowadziła wymóg posiadania licencji, tysiące ludzi zostało zarządcami bez żadnych egzaminów, studiów podyplomowych, ba, bez żadnych studiów nawet, tylko z powodu zatrudnienia w branży. Z tego tytułu licencje otrzymali ludzie w urzędach gmin, jednostkach budżetowych, spółdzielniach mieszkaniowych i zakładach pracy, posiadających mieszkania zakładowe. Z dnia na dzień, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, uzyskali status zawodowego zarządcy z licencją, z prawem prowadzenia doradztwa w zakresie zarządzania nieruchomościami, słowem: stali się "ekspertami", którym tak czapkujesz. Człowiek ledwie po maturze, tylko dlatego, że odpowiednio długo pracował "w zakresie zarządzania nieruchomościami", bez jakiegokolwiek sprawdzianu jego wiedzy i umiejętności - stawał się znawcą tematu, z nadania ustawy.
Panie i Panowie, proszę wstać - idzie PAN(I) ZARZĄDCA! Czapki z głów!
Do owner - ale jad leje się z Twoich wypowiedzi.Zaczynam podejrzewać,że to "mój" kierownik - sądząc po tonie wypowiedzi :) choć kilka szczegółów się nie zgadza. Taki owner uczony a nie wie,że zarząd właścicielski nie musi mieć licencji bo zarządza własnym majątkiem a zarząd spoza właścicieli nie.Poczytaj sobie ustawę o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. może Ci się horyzont myślowy rozszerzy.Twoja wspólnota działa zgodnie z ustawą - to się ciesz.Ja właśnie chcę,żeby moja też tak działała.
Natomiast jeśli chodzi o odpowiedź "Zarządcy" - to rzeczywiście nie mogłem się dowiedzieć jakie są koszty wytwarzania ciepła na potrzeby c.o. czy podgrzania wody.Może stawki mamy za duże a może za małe?Z tego co wiem,Spółka nadal utrzymuje,że jest WŁAŚCICIELEM budynku w którym znajduje się wspólnota oraz jest UŻYTKOWNIKEM wieczystym nieruchomości.Przynajmniej takie dane otrzymałem od jednego z dostawców mediów. Chciałbym w tym miejscu zaznaczyć,że w maju tego roku nastąpiła zmiana - z przedsiębiorstwa państwowego firma przeistoczyła się w Spółkę z o.o. z udziałem Skarbu Państwa.Spółkę reprezentuje jednoosobowy zarząd. Zanim firma zmieniła się w Spółkę, próbowaliśmy rozmawiać ale "mów do słupa a on stoi jak d..."Każdy kolejny zarząd firmy twierdzi to samo.To wszystko jest nadal ich własnością a nas traktują jak najemców.
zarząd właścicielski nie musi mieć licencji bo zarządza własnym majątkiem a zarząd spoza właścicieli nie.
I znowu nie masz racji. Poza tym wprowadzasz tu styl knajacki. Chcesz w ten sposób komuś zaimponować?
Złość jest złym doradcą, lepiej przemyśl to, co napisałem. Pochlebcy w niczym Ci nie pomogą.
Jeszcze nawiążę do wypowiedzi ownera. "Co by było gdyby" każdy developer tak działał jak nasza spółka?Podpisywałby umowy z dostawcami a potem odsprzedawałby media właścicielom wystawiając im fakturę VAT?Zarząd wspólnoty wystawiał mi fakturę VAT za media na której nie było moich danych bo być nie mogło.Wystawiającym (sprzedającym) jest Spółka, natomiast nabywcą jest.....Wspólnota Mieszkaniowa.Mogę się domyślać,że to są moje koszty bo podawałem stany podliczników wody i prądu i powierzchnia mieszkania zgadza się z moim(chodzi o c.o.) no i była ta KSEROKOPIA FAKTURY wrzucona do mojej skrzynki na listy. Nie muszę chyba dodawać,że wystawiający i przyjmujący fakturę to ta sama osoba - kierownik=zarząd.
owner - dzięki.Ja nie oczekuję pochlebstw ani ich nie chcę.Tyle co ja tu nawypisywałem,naopisywałem .Mamy naprawdę poważny problem ze współwłaścicielem.Szukam po prostu pomocy i rad jak się z tym uporać.Najgorsze jest to,że właściciele lokali mają to gdzieś bo im jest tak dobrze.
owner - nie mam racji? Czyżby?To po co powstała instytucja Licencjonowanego Zarządcy Nieruchomości? Żeby od "głupich" wyciągnąć kasę za licencję?Po co w takim razie wybiera się zarząd WM,skoro rządzi jeden z właścicieli i to całą gębą?Mając gdzieś prawo.U nas jest taki gość w mieście,co "paple" przez CB radio.Kiedyś powiedział fajną rzecz: Tu kończy się prawo a zaczynam JA".Wypisz - wymaluj......
prezes: "To po co powstała instytucja Licencjonowanego Zarządcy Nieruchomości? Żeby od "głupich" wyciągnąć kasę za licencję?"
Niewykluczone.
Czy wiesz, że Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad zniesieniem licencji?
Na razie w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami.
prezes:"Po co w takim razie wybiera się zarząd WM,skoro rządzi jeden z właścicieli i to całą gębą?"
Przecież to Wy sami powołaliście zarząd i on teraz rządzi.
Gdybyś nie stracił poparcia większości, nadal Ty byś rządził.
Jesteś mocno niekonsekwentny.
Raz piszesz, że spółka należy do wspólnoty, jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej - i to jest w porządku. Ale innym razem odmawiasz temu właścicielowi korzystania ze swojego prawa własności, między innymi do współdecydowania o sprawach wspólnoty, w granicach swojego udziału. Zdecyduj się.
Komentarze
Kto zabrania właścicielom lokali wpłacać na konto zarządcy?
Pomyśl, czy ja np. jako zarządca mogę przyjmować opłaty na własne konto?przecież będę rozliczać wspólnotę solidnie, sumiennie, czy tak według ciebie można?, bo według mnie to patologia.
Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości, w szczególności:
nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego,
Owner, chyba nie sugerujesz, że administrator może pobierać pieniążki w gotówce?
Nieruchomością wspólną zarządza współwłaściciel, posiadający 92% udziałów.
Czy w takim razie Sp. z o.o jakim jest ten hotel, to nie przedsiębiorstwo? przeczytaj jeszcze raz posty Prezesa, przeanalizuj konkretny przypadek, ponieważ trzymasz się tylko przepisów ustaw, to co w ustawie nie zabronione, to według ciebie dozwolone, tak do końca nie jest, trzeba też pomyśleć i to ty czami musisz się do tego zastosować.
Tak, też uważam, że należałoby wprowadzić przepisy karne do ustawy o własności lokali.
Wspólnota nie ma obowiązku zakładania konta bankowego.
Więcej na ten temat w artykule na stronie czasopisma: Rozliczenia gotówkowe we wspólnocie mieszkaniowej
http://www.zarzadca.pl/content/view/301/32/
1) Ustawa o własności lokali nie zawiera sankcji, bo sankcje są właściwe dla prawa karnego.
2) Inne ustawy, poza kodeksami karnymi, jeśli zawierają sankcje karne, zaliczają się również do prawa karnego.
3) Gdyby ustawa o własności lokali takie sankcje przewidywała, również zaliczałaby się (w tej części) do prawa karnego.
I co z tego wynika?
Czy zbliżyło nas to do odpowiedzi na pytanie, dlaczego nie ma sankcji w uwl? I czy nakaz / zakaz bez sankcji ma sens? Dlaczego jest dla Ciebie oczywiste, że uwl nie zawiera sankcji karnych za nieprzestrzeganie ustawowych "nakazów" i "zakazów", skoro można je zamieścić w każdej ustawie, jeśli ustawodawcy zależy na osiągnięciu określonego rezultatu? Gdyby były sankcje w uwl, można by te "nakazy" traktować poważnie. Ponieważ sankcji nie ma, są to tylko pobożne życzenia.
W zasadzie bezpośrednie skutki związane z niedopełnieniem obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy dotykają tylko zarządcę licencjonowanego sprawującego swoją funkcję na podstawie umowy o zarządzanie (odpowiedzialność zawodowa).
W przypadku odpowiedzialności na gruncie prawa cywilnego - należałoby udowodnić powstanie szkody.
Słuszna uwaga: standardy zawodowe dotyczą nie tylko zarządców z licencją ale też i przedsiębiorców w zakresie zarządzania nieruchomościami (czyli także administrowania)
W przypadku kierownika hotelu - to na pewno nie jest on właścicielem hotelu, a jego umocowań od SP nie znamy.
Cały numer sprowadza się do tego, że wszyscy wpłacają gotówkę do ręki jednego ze współwłaścicieli (tu właściciela hotelu) i wcale nie wpłacają na konto bankowe czyje by ono nie było.
Oczywiście uważam, że WM powinna być rozliczana przez samodzielny rachunek, tak aby jej pieniądze nie były zmieszane z pieniędzmi innej wspólnoty, ani (co gorzej) z pieniędzmi zarządzającego/administrującego.
Nie oznacza to, że rachunek musi być własnością wspólnoty. Pisałem już kiedyś na temat, że są banki, które oferują atrakcyjną ofertę dla wspólnot poprzez potraktowanie rachunków wspólnot zarządzanych przez jednego zarządcę jako subrachunków do jednego konta. Pozwala to na operacje lokowania pieniędzy w kwocie złączonej i uzyskanie dzięki temu wyższego oprocentowania. Oczywiście odsetki są przez bank przyporządkowywane wprost proporcjonalnie do wkładu we wspólną lokatę i przelewane na właściwe konta.
Do uzupełnienia dyskusji:
Zarządca, czy administrator nie jest chętny do okazywania stanu konta wspólnoty, jeżeli jest to wydzielone subkonto z jego konta(tak jest w wielu wspólnotach) a zarząd wspólnoty nie ma wglądu do stanu konta(jest tak w przypadku, gdy właścicielom wszystko jedno co dzieje się we wspólnocie, tak jest np. w przypadku Prezesa)
Dla mnie też jest niejasne dlaczego kierownikowi zależy na przyjmowaniu opłat u siebie w kasie, przynosi mu to korzyści?
W mojej wspólnocie też administrator zażądał sobie opłat w swojej kasie, jest to zapisane w uchwale, ale ja zaskarżyłam tą uchwałę, na pierwszej rozprawie sąd podzielił moje stanowisko, że tak być nie może, to powinieneś zaskarżyć, jest już za późno.
Musisz przyglądać się temu wszystkiemu co się dzieje w waszej wspólnocie, na pewno coś na rzeczy jest i to wyjdzie, oby szybko, straty będą mniejsze.
Byłeś w zarządzie więc możesz łatwo obliczyć wszystkie koszty wspólnoty i będziesz wiedział, czy wspólnota straciła, czy ogólnie zyskała(jak stwierdził sąd), zbieraj fakty, pisz pisma z zapytaniem i tak jesteś ,,czarną owcą", to co ci zależy.
Powodzenia.
To, że płacą do kasy dostawcy mediów, nie jest sprzeczne ani z przepisami ustawy, ani ze standardami zawodowymi, które w ogóle nie mają tutaj zastosowania. To nie są pieniądze na utrzymanie nieruchomości wspólnej, lecz zapłata za media, dostarczane na podstawie indywidualnych umów. Jeśli płacisz za prąd w kasie zakładu energetycznego, to nikogo to nie dziwi. Dlaczego więc Ciebie dziwi, że właściciele lokali płacą gotówką za wodę i ciepło w kasie dostawcy? To nie jest sprawa wspólnoty, skoro to nie wspólnota jest stroną umowy (umów) o media, lecz dostawca (spółka) i poszczególni odbiorcy (właściciele lokali). Zupełnie niepotrzebnie upierasz się przy tym, żeby zaliczki za media były wpłacane na konto wspólnoty - nie ma do tego podstaw. Co więcej, niepotrzebnie chcesz wplątać wspólnotę w pośrednictwo. To dodatkowa robota i koszty, chociaż wspólnota nie musi tego robić. Po co Ci to? Nie masz umowy o dostawę mediów? Ale ciepło i wodę masz w mieszkaniu? Spółka dostarcza Ci do lokalu media bez umowy, a Ty płacisz za nie wspólnocie? Jak spółka odzyskuje swoje należności? I Ty twierdzisz, że chcesz wszystko uporządkować? Przecież sam wprowadzasz zamieszanie! Na miejscu dostawcy zażądałbym od Ciebie zapłaty albo zawarcia umów z zewnętrznymi dostawcami. Obowiązuje Cię uchwała, która została uchylona? Uchwały uchylono indywidualną umową? Ciekawe...
Ale tamte uchwały dotyczyły zaliczek na koszty zarządu NW - co mają do tego koszty mediów, dostarczanych do lokali? Zgadzam, się. Nie ma obrotu kasowego we wspólnocie. Jest u Was większy porządek, niż myślałem. Może władze spółki miały po prostu dość sytuacji, w której to ogon (8-procentowa mniejszość) merdał psem (92-procentową większością)?
Jakoś nie dostrzegam u Was ani patologii, o której krzyczała tutaj gonia, ani łamania prawa czy krzywdzenia mniejszości.
Właściwie, to o co Ci chodzi? Co chcesz osiągnąć?
Odnośnie natomiast dostaw mediów, to jak rozumiem spółka nie jest dostawcą, zatem rozliczenia z tego tytułu winny być prowadzone również przez rachunek bankowy.
Taki stan (stroną umów dotyczących wspólnoty nie jest wspólnota, wpłaty są przyjmowane w kasie spółki) nie jest zgodny z prawem, narusza bowiem zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.
Wątpliwości budzi też sprawa kotłowni, stanowi nieruchomość wspólną, a z wcześniejszych wątków wynikało, że większościowy właściciel uważa, że to jego własność.
Uważam, że w zarządzie powinni być też właściciele lokali wyodrębnionych, skoro wyrazili taką wolę, w przeciwnym razie ich wpływ na zarządzanie nieruchomością wydaje się być iluzoryczny.
Natomiast zaskarżenie uchwały przez Prezesa trochę mnie zaskakuje, wydawało mi się, że podział ten uważa za zasadny.
Dziwi mnie fakt, że spółka robi więcej i płaci wiecej, niż musi. A jeszcze bardziej mnie dziwi, że prezes się temu sprzeciwia.
Jeżeli spółka robi więcej niż musi, jeżeli płaci więcej niż musi, to jakie są, czy będą,(bo to dopiero od sierpnia)rozliczenia, czy nie może być tak, że spółka obliczy należności dla siebie za wykonane usługi dopiero po roku? i co wtedy powiesz? że ok?
Ja, tak jak Prezes bałabym się tego.
U nas też ADM sprzedając ciepło(nie ze swojej kotłowni) nie rozliczał się z nami, bo nie widział takiej potrzeby, twierdził, że powinniśmy być zadowoleni, po wielkich perturbacjach rozliczył jak chciał i mamy duże dopłaty do ciepła.
Każda zaliczka na media powinna być rozliczona, tak?
Nie chcę ,,krakać", ale różowo tego nie widzę.
Poza tym: media dostarczane do lokali TO NIE JEST KOSZT ANI ZMARTWIENIE WSPÓLNOTY. Tym bardziej moje.
Skoro znasz KRS Spółki to proszę wejść do WYSZUKIWARKI i sprawdzić sposób jej reprezentacji na zewnątrz w związku z zawieraniem umów handlowych i z działalnością szeregowego pracownika Pana .... pełniącego funkcję kierownika hotelu.
http://krs.ms.gov.pl/login.aspx?ReturnUrl=%2fDefault.aspx (wygeneruj dane).
To samo dotyczy danych posiadanych przez GUS z których korzystają organy państwa. Każdy podmiot gospodarki narodowej posiada nadany numer REGON, w tym WM i Spółka z o.o. http://www.stat.gov.pl/regon/ (wygeneruj dane).
Proszę zwrócić uwagę na rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej wg.PKD przez Spółkę i WM. Przypominam, że WM nie posiada stosunku prawnego ze Spółka z o.o. reprezentowaną na zewnątrz przez Panią/Pana ..... Prezesa Zarządu ....... , a to oznacza, że oba podmioty posiadają odrębne dokumentacje.
WM powstała w nieruchomości przy ulicy ... nr... w ..... z mocy prawa na podstawie art.6 ustawy z dnia 24.06.19994r. o własności lokali (Dz.U. ...) z chwilą podpisania pierwszego aktu notarialnego. Z tego co pisałeś wynika, że w jednym dniu podpisano bodajże 7 aktów notarialnych. Formalnie powstała i rozpoczęła działalność gospodarczą dnia ... (dane GUS). Stan na dzień dzisiejszy to 8 właścicieli wyodrębnionych lokali (dowód: KW lokalu) i 1 właściciel niewyodrębnionego lokalu (lokali) - razem 9 właścicieli lokali. I jak rozumiem nic się nie zmieniło?
WM odpowiada za zarząd nieruchomością wspólną budynku, a nie za lokale mieszkalne i użytkowe. Każdy właściciel lokalu we własnym zakresie zarządza swoim lokalem.
Jak na razie, każdy może tutaj wypowiedzieć swoją opinię. Nie daruję sobie tylko dlatego, żebyś miał lepsze samopoczucie. Jeszcze ktoś pomyśli, że we wszystkim masz rację, bo pozostali uczestnicy dyskusji tylko Ci przytakują. Otóż nie - w większości spraw nie masz racji. Członek zarządu wspólnoty nie musi mieć licencji. Ty nie miałeś i było OK. Ale od kiedy nie jesteś w zarządzie, to inni muszą licencję posiadać?
Najpierw przeczytaj ustawę o własności lokali, na którą się powołujesz: Zatem: może być jednoosobowy zarząd; członkiem zarządu może być osoba, niebędąca właścicielem lokalu. Nie musi chcieć i nie możesz go do tego zmusić.
Ja mówię o tym, że we wspólnocie decyduje się większością udziałów. Moja funkcjonuje zgodnie z ustawą. Koszty mediów zużywanych w lokalach nie są kosztami zarządu nieruchomości wspólnej. No to nieźle zamieszałeś w swojej wspólnocie. To, co dotyczy mieszkań, nie jest kosztem NW. Sprawdź w ustawie: Zatem: koszty zużytego przez Ciebie prądu i ciepła w mieszkaniu to Twoje koszty, a nie wspólnoty. Wspólnota jedynie pośredniczy w rozliczeniach między właścicielem lokalu a niektórymi dostawcami mediów, bo zmusza ją do tego prawo. Tylko koszty mediów zużywanych w częściach wspólnych (np. światło na klatce schodowej) wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Każde głosowanie powinno odbywać się jeden właściciel jeden głos, trzeba przekonać innych właścicieli, że inny tryb głosowania jest dla was niekorzystny(czyli według udziałów)
Prezesie, ja takiej umowy też bym nie podpisała.Wspólnota istnieje, ale dla kierownika(jednoosobowego zarządu) już chyba nie.
Będą w przyszłości kłopoty. Tak jak pisałam wcześniej, trzeba liczyć, kontrolować,pisać do zarządu, a tak nawiasem mówiąc, czy nie jest to oddanie wspólnoty w zarząd spółce?czy nie powinno to nastąpić aktem notarialnym?
Trzymaj się Prezesie,działaj spokojnie, bez emocji,masz rację, nie wszystko jest jasne, trzeba to prawnie uporządkować.Poradził by ci prawnik, lub licencjonowany zarządca, ja bym na twoim miejscu sięgnęła po taką poradę, bo szkoda czasu i zdrowia.
Pozdrawiam.
Ale to tylko teoria. W praktyce oznacza to, że musiałby się na to zgodzić większościowy właściciel, czyli spółka. Sprostowanie: nie jestem licencjonowanym zarządcą.
Czy uważasz, że przez to moja wiedza jest mniejsza lub gorsza od zarządcy, któremu zamiast wiedzy wystarcza licencja?
Masz zbyt duże zaufanie do urzędów, ekspertów, formularzy i urzędowych zaświadczeń.
Doradzam więcej sceptycyzmu i polegania w większym stopniu na własnych szarych komórkach.
Uwierz w siebie! Częściej sięgaj do źródeł, zamiast do cytatów!
Hotel jako spółka z o.o. i wspólnota mieszkaniowa, dwa różne podmioty i budynek jako całość nieruchomości.
,,Dostawca zobowiązuje się dostarczyć za pomocą własnych instalacji i urządzeń.......a jednocześnie miejscem dostawy będą urządzenia należące do właściciela lokalu, piony kanalizacyjne, instalacja c.o.oraz pojemnik na śmieci zlokalizowany przy budynku"
Dla mnie to pomieszanie z poplątaniem. Jak może być właściciel posiadający większość ,,dostawcą"??
Na pewno umowy winna zawrzeć wspólnota. Z drugiej strony większościowy właściciel prawdopodobnie nie chce przelewać tak dużych kwot na konto wspólnoty (mam na myśli należności za opłaty), woli wobec dostawcy sam ponosić odpowiedzialność za zobowiązania niż przekazywać pieniądze. Jeżeli jednak spółka czerpie korzyści, np. nalicza dodatkowe opłaty za "wytwarzanie ciepła"to jest to już działanie bezprawne.Zakładam, że brak jakiś złych intencji, wtedy należy zadać pytanie co wspólnota na tym traci. Być może niczego nie traci i dlatego właściciele wyrażają zgodę na przyjęcie takich rozwiązań. Przecież dokonywanie rozliczeń ciepła to też koszty. Ponadto, przypominam sobie z innych wątków, że we wspólnocie były też długi, ponieważ ktoś nie regulował zobowiązań, teraz ten problem (windykacja) spadł na spółkę.
Odnośnie "darowizn" ze strony spółki, to oczywiście może obciążyć wspólnotę kosztami w każdej chwili, albo po jakiejś kontroli, która wykaże nienależne koszty umieszczone bezzasadnie w księgach rachunkowych spółki (w rzeczywistości koszty wspólnoty), albo zmieni się organ zarządzający spółką, lub po prostu organ zmieni zdanie.
Dlatego rzeczywiście lepiej uporządkować ten stan. Jednak bez rzeczowej dyskusji nie będzie to możliwe. Zdrowy rozsądek winien wziąć górę nad emocjami.
może tego nie wiesz, ale po wejściu w życie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (w 1998 roku), która ustanowiła zawód zarządcy i wprowadziła wymóg posiadania licencji, tysiące ludzi zostało zarządcami bez żadnych egzaminów, studiów podyplomowych, ba, bez żadnych studiów nawet, tylko z powodu zatrudnienia w branży. Z tego tytułu licencje otrzymali ludzie w urzędach gmin, jednostkach budżetowych, spółdzielniach mieszkaniowych i zakładach pracy, posiadających mieszkania zakładowe. Z dnia na dzień, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, uzyskali status zawodowego zarządcy z licencją, z prawem prowadzenia doradztwa w zakresie zarządzania nieruchomościami, słowem: stali się "ekspertami", którym tak czapkujesz. Człowiek ledwie po maturze, tylko dlatego, że odpowiednio długo pracował "w zakresie zarządzania nieruchomościami", bez jakiegokolwiek sprawdzianu jego wiedzy i umiejętności - stawał się znawcą tematu, z nadania ustawy.
Panie i Panowie, proszę wstać - idzie PAN(I) ZARZĄDCA! Czapki z głów!
Złość jest złym doradcą, lepiej przemyśl to, co napisałem. Pochlebcy w niczym Ci nie pomogą.
Niewykluczone.
Czy wiesz, że Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad zniesieniem licencji?
Na razie w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami.
Przecież to Wy sami powołaliście zarząd i on teraz rządzi.
Gdybyś nie stracił poparcia większości, nadal Ty byś rządził.
Jesteś mocno niekonsekwentny.
Raz piszesz, że spółka należy do wspólnoty, jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej - i to jest w porządku. Ale innym razem odmawiasz temu właścicielowi korzystania ze swojego prawa własności, między innymi do współdecydowania o sprawach wspólnoty, w granicach swojego udziału. Zdecyduj się.