Kamilo dzięki za komentarz
Wiesz , jak czytam Twój wywód to widzę siebie. Czy ja gdzieś napisałem że wynagrodzenie dla zarządu wspólnoty się nie należy ?? Wskaż... Sam bardzo dużo pracuję dla wspólnoty, nie raz nie dwa korzystam z prywatnego auta i poświęcam swój czas dla wspólnoty, jestem na miejscu więc jestem praktycznie dostępny 24 h na dobę. Sami przyznacie praktyka pokazuje, że zarządem wspólnoty jest się praktycznie bez przerwy ( dzwonią nawet podczas urlopu) . Dlatego myślę, że nie do końca wczytałeś się w mój wpis ( ten pierwszy) bo nie było tam mowy - ,,nie nie należy się" , tylko było to w formie zaproszenia do dyskusji.. Oczekiwałem po prostu odpowiedzi typu,- tak wynagrodzenie jest pomniejszone bo zarząd ma do pomocy firmę lub nie bo dalej jest zarządem i sprawuje nadzór nad taką firmą . I tyle. Dyskusja mogła się rozwinąć i upewnić zarządy i samych współwłaścicieli co do zasadności takiego a takiego wynagrodzenia i jego wielkości. W praktyce w powstałej wspólnocie choć nie jest to wykładnik na pierwszym zebraniu po wyborze zarządu współwłaściciele ustalają wynagrodzenie dla zarządu. mogą też o ile już jest firma administrująca przyznać wynagrodzenie takiej firmie, wszystko jasne i czytelne koszty ustalone . Często jednak dopiero potem, po jakimś czasie zarząd informuje wspólnotę o podjęciu decyzji współpracy z adminem i w tym przypadku pojawiają się nowe koszty. I tu pojawia się właśnie moje pytanie jak to w praktyce wygląda?
,,Zarząd może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Ok co do tego jesteśmy zapewne zgodni bo tak mówi uwl ale jak jest w praktyce, jak wygląda to żądanie zarządu i jak współwłaściciele dokonują oceny tego nakładu pracy...."
Forum jest po to aby dyskutować więc róbmy to , ja uważam że wynagrodzenie należy się jak najbardziej zarządowi wspólnoty choć jego wysokość nie zależy od zarządu. Ale zarząd z powodzeniem może podjąć taką uchwałę i przedstawić ją na zebraniu, np. kiedy wynagrodzenie to jest po prostu śmieszna ze względu na ostatnią regulację i lata inflacji i niezmienność tej kwoty na przełomie lat i wystąpić o jej podniesienie.
Co do podniesienia kosztów związanych z podpisaniem umowy z adminem, mam takie zdanie, że jeżeli zarząd do tej pory pracował samodzielnie, wykonywał wszystkie czynności związane z zarządzaniem wspólnotą, łącznie z księgowością zajmował się po prostu wszystkim i pobierał z tego tytułu spore wynagrodzenie ( logiczne) to w wypadku scedowania tych obowiązków na firmę administrującą dla mnie jak najbardziej logiczne jest obniżenie wynagrodzenia zarządu przynajmniej o pozycje których nie będzie wykonywał.
Wszystko zależy również od umowy i jej zakresu .Oczywiście wszystko w rękach udziałowców wszak to oni decydują czyż nie tak?
Wiemy, sam o tym wspomniałeś, że wynagrodzenie zarządu to nie są jakieś kosmiczne kwoty choć pracy jest dużo i jest to trudna praca, i tu uważam, że sami współwłaściciele powinni szanować to ,że są osoby które się tym zajmują i dbają o to aby reszta spała spokojnie.
Kpiący ton ?? To raczej taka prześmiewcza ironia. Wynagrodzenie zarządu powinno być ustalone i ujęte w formie i pozycji zaliczki kosztów zarządu i wypłacane co miesiąc w formie zryczałtowanej. Zarząd otrzymuje po roku Pit do rozliczenia i płaci z tego podatek. Pozycja wynagrodzenia dla zarządu wspólnoty występuje jako ,,inne wynagrodzenie" wspólnota nie płaci podatku ani żadnych innych opłat, choć były próby aby to obciążenia tego składką zdrowotną, tylko udało się tego uniknąć ponieważ ustawodawca nie precyzyjnie ustalił zapisy tego dotyczące ..Uważam, że jakieś premie to jakaś bzdura i niepotrzebne komplikacje.
Ale zdecydowanie jestem za tym aby te osoby były doceniane szanowane i opłacane za wyjątkiem oczywiście przypadków skrajnych.
,,Z kpiącego tonu twoich postów oraz z braku stażu na tym forum wynika jasne przesłanie: boli cię, że zarząd nie wykonuje swojej pracy za darmo:" No niestety nie trafiłeś a to, że jestem krótko na tym forum ma jakieś znaczenie, dzielisz teraz na starz ze względu na staż na forum , czy raczej na to co kto ma do przekazania. Byłem uczestnikiem pewnego forum lata temu bo do młodzieniaszków nie należę a i staż w zarządzie zapewne też posiadam znacznie dłuższy niż inni ale nie o to chodzi, ważne aby coś z tego przebywania tu wyciągnąć i ja się tego trzymam.
Pozdrawiam

Trzeba jasno określić czego trak naprawdę potrzebujecie czy zarządcy czy administratora , bo to są dwie róże formy obsługi nieruchomości, choć działają podobnie ale posiadają odmienne uprawnienia. Co do odpowiedzi Grafen 2 owszem jest to jakaś podpowiedź i informacja ale ja bym ją jeszcze rozbudował o jeden wątek, sam administrator to jedno ale chyba ważniejsze jest jaki zarząd posiada taka wspólnota, bo czasem nawet najlepszy administrator może nie dać rady. Sprawny i odpowiedzialny zarząd wspólnoty nawet kiedy podpisze umowę na administrowanie nie jest ani na moment zwolniony z zarządu swą nieruchomością, administrator jest po to by pracować dla zarządu i wspólnoty zgodnie z umową ale taka umowa nie powierza zarządu firmie administrującej, powierzenie zarządu ma miejsce wówczas kiedy wspólnota mieszkaniowa w zapisie o ustanowieniu odrębnej własności lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza powierza zarząd osobie z zewnątrz np. zarządcy nieruchomości . (ART 18. UWL)
Domniemam że wasza wspólnota posiada zarząd potocznie nazywany właścicielskim powołany uchwałą zgodnie z ART. 20 UWL. I jak wspomniałem w tym przypadku podpisując umowę z administratorem nie wyzbywacie się ani nie powierzacie zarządu takiej osobie , wręcz w waszym obowiązku jest spisanie odpowiedniej umowy oraz rozliczanie takiej firmy administrującej. Nie przeczę nie jest łatwo o dobrego administratora ponieważ niestety takie firmy nastawione są na zysk i przyjmują dużo wspólnot co przekłada się na nieterminową obsługę i slaby kontakt. Nie jest to oczywiście wykładnik są zapewne dobrzy administratorzy ale i tak dużo zależy od zarządu wspólnoty.

W sumie to zdecydowanie lepiej i przejrzyściej kiedy wynagrodzenie zarządcy , czy administratora czy zarządu jest podejmowane na osobnej uchwale. Nie ma wtedy problemu. Przyjmujemy plan gospodarczy z całą zawartością wszystkich niezbędnych zaliczek i kosztów na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej i opłat eksploatacyjnych a kolejna uchwała dla wynagrodzenia administratora (zarządcy). Co więcej osobno można też podjąć uchwałę co do wysokości funduszu remontowego o ile byłby on zmieniany w stosunku do roku ubiegłego. Czy coś stoi na przeszkodzie aby tak postępować ? Chyba tylko sam administrator i zarządca bo z praktyki wiemy że pierwsi są do podnoszenia sobie stawki wynagrodzeń. Byłem jako pełnomocnik na zebraniu pewnej wspólnoty i porządek zebrania wyglądał tak że pierwszym najważniejszym punktem było podniesienie stawki za administrowanie co w sumie zakończyło współpracę z tym administratorem uważam że słusznie bo ten pan nie miał chyba pojęcia jak przebiega zebranie wspólnoty.

Tu akurat nie popieram tego typu pomysłów bo to jest już jest jakieś cudowanie, nie chcę się już rozpisywać nad stroną techniczną przydzielania ,,premii", raz że jest to problemowe i budzi wiele kontrowersji to już sam zapis ustawy:
Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania
w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1
i art. 22 ust. 1.
Art. 28. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od
wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
....choć nie mówi wprost o formie wynagrodzenia jednak logicznym jest to ,że wynagrodzenie jest stałą formą płatności a premia jest nagrodą o czym nie ma nawet wzmianki. Tylko zryczałtowana forma wynagrodzenia przyznanego zarządowi w formie płatności co miesięcznej ma sens i jest zdecydowanie najbardziej uczciwa i przejrzysta. I jeszcze jedno w ustawie nie ma wzmianki o jakimkolwiek formach wynagradzania pozostałych współwłaścicieli nieruchomości ale skoro zarząd będąc jednocześnie sam jednym z współwłaścicieli wspomina coś o jakiejś premii ( totalna bzdura) to równie dobrze każdy z pozostałych zgodnie z art. 27, powie, a mi tez się należy premia bo przecież wczoraj zrobiłem ksero dla Janka z zarządu, a ja pomogłem Pani Krysi z zarządu przy programie do sald wspólnoty bo miała problemy... Chcę tu przedstawić jakie ryzyko i śmieszne lub nie , sytuacje mogą się pojawić kiedy zaczniemy cudować i wydziwiać zamiast trzymać się przede wszystkim ustawy i prostych przejrzystych czytelnych dla każdego rozwiązań.
Ustawa wprost mówi w art. 27. o współdziałaniu właścicieli w zarządzie nieruchomością jako obowiązek i prawo natomiast zarząd ponad to co ma jako właściciel, ma jeszcze wiele więcej tych praw , obowiązków a przede wszystkim odpowiedzialności dlatego z racji tego ustawodawca w art. 28 daje mu możliwość ubiegania się od wspólnoty wynagrodzenia, ponieważ doskonale przewidział ze praca ta będzie wymagała zawsze nakładu pracy i poświęcenia. Nie należy tu jednak nadużywać interpretacji wynagrodzenie i przekształcać go w premie, czy może karnety na basen. Wynagrodzenie jest wynagrodzeniem, ustala się je pomiędzy zarządem wspólnoty i właścicielami , nikim innym tylko te dwie strony są tu władne i umocowane w ustawie.
Oczywiście uchwalić można wszystko ale nie wszystko przynosi korzyść ...
Czy kogoś przekonałem ? Nie wiem
Pozdrawiam

Czytam i nie wiem płakać ,śmiać się, nie reagować reagować ale ostatecznie coś nasmaruję.
Stanę gdzieś po środku i po stronie zdrowego rozsądku ponieważ mimo iż sam zdecydowanie preferuję każde działanie zgodnie z wymogami prawa i ustawy UWL i nawet w dyskusjach z kimś ze wspólnoty czy na zebraniu czy klatce czy też nawet tu, to niestety muszę się poddać ponieważ są jednak sytuacje takie jak ta, która nie jest jednoznaczna i ujmowanie jej w ramy prawne i straszenie się sądami jest chyba nie na miejscu. Wspólnota w której współwłaściciele, zarządcy, zarządy, administratorzy wożą się po Sądach i wzajemnie posądzają o to czy tamto nie jest ok zwłaszcza że czasem są to jakieś nie istotne sprawy. Oczywiście aby mnie źle nie zrozumieć, są sytuacje które wymagają zdecydowanych działań i nawet kierowania spraw do sadu ale powinna to być ostateczność, najpierw należało by wykorzystać wszystkie dostępne środki i metody aby sprawę rozwiązać we własnym gronie, przecież sama już nazwa zobowiązuje ale jak widać w życiu nie zawsze.
To na pierwszy ogień dach, dach i owszem jest częścią wspólną, ale taką jak klatka, korytarz, parking ,brama wjazdowa czy tereny zielone? Uważam że nie, dach nie jest tożsamy z tymi częściami które wymieniłem bo jego funkcja jest zupełnie inna. Co do tego że jest to część wspólna nie ma wątpliwości ale jeżeli chodzi o koszty jego utrzymania i naprawy w tym sensie a nie takim aby każdy kto sobie zapragnie będzie sobie po nim chodził, niszczył pokrycie czy nie daj boże popijał piwko ...
Zgodnie z UWL właściciel ma prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej ale zgodnie z jej przeznaczeniem, a przeznaczeniem dachu nie jest wchodzenie na niego dla przyjemności i opalanie się latem, robienie grilla czy nie daj Boże popijania napojów wyskokowych. Dodatkowo za prawidłowe zabezpieczenie luku dachowego, stan dachu, bezpieczeństwo na niego wchodzących i wpuszczenia kogoś na dach ( za wyjątkiem firm remontowych) odpowiada zarządca, zarząd, administrator, zatem nie trudno się dziwić że dostęp do dachu jest mocno utrudniony. Wydaje się że w necie można znaleźć artykuły mówiące wręcz om tym że wchodzenie na dach jest zabronione choć nie zawsze ufam tym informacjom. O wypadkach tragicznych też należy wspomnieć.
Wspomniałem że moje podejście jest bardziej zdroworozsądkowe dlatego uważam że każdy zdrowo myślący mieszkaniec wspólnoty myśli podobnie i nie ma zamiaru ponosić kosztów naprawy dachu bo somsiadd z somsiadką weszłyy na dach a ona była w szpilkach i niestety przebiła papę i są przecieki a przy okazji niestety przewrócił się grill i nadpaliło dach...
Oczywiście są sytuacje że trzeba na ten dach wejść jak w opisywanym przypadku, ale to musi by konkret a nie, - wejdę bo mogę tylko po co? Już sami współwłaściciele powinni temperować takich gostków.
Węzeł cieplny, czy gazownia również nie jest jest tożsamy z klatką czy chodnikiem, mimo iż nie zaprzeczam jest to część wspólna, do tych składowych elementów budynku powinien być ograniczony dostęp w wręcz odpowiednio zabezpieczony. Tu znów kłania się odpowiedzialność zarządu, zarządcy czy administratora, przecież te osoby odpowiadają za te instalacje, to czy nie jest w ich gestii aby je odpowiednio zabezpieczyć zwłaszcza ze pomieszczenie to zawiera drogą instalację i wyposażenie. Nikt nie będzie brał na siebie odpowiedzialności za mienie wspólnoty kiedy nie jest ono odpowiednio zabezpieczone i z ograniczonym dostępem no bo i po co współwłaściciele mają tak przebywać? Węzeł co cw jest zazwyczaj automatyczny, nie wymaga obsługi ale raczej okresowej kontroli, na gazowych się nie znam. Druga sprawa podczas udostępniania wejścia do pomieszczeń z urządzeniami technicznymi, ktoś może coś uszkodzić podobnie jak na dachu i znowu wspólnota narażona jest na koszty, czy bohaterowie krzyczący tu że oni mogą bo mogą pomyśleli choć przez chwilę o tym...
Już samo stwierdzenie zapisu art 12 .1. mówiące o korzystaniu z części wspólnej zgodnie z ,,jej przeznaczeniem,, jednoznacznie określa ze nie każda część wspólna służy do schodzenia, wchodzenia , parkowania zjazdu i wjazdu ( winda), czy prania i suszenia, co do tych części wspólnych nie mamy wątpliwości. Natomiast dach czy kotłownia czy węzeł ma zupełnie inne przeznaczenie i raczej nie służy wszystkim właścicielom jak schody czy wspomniane inne części wspólne.
Oczywiście jeżeli ktoś ma życzenie zobaczyć jak wygląda węzeł i co się tam w nim dzieje nie widzę problemu otworzę, popatrzy pocmoka i idzie dalej , ale nit nie widzi potrzeby aby mieć tam stały dostęp czy na dach bo i po co. U mnie współwłaściciele to rozumieją i szanują to że są osoby które dbają o mienie wspólnoty im bezpieczeństwo.
No cóż na zakończenie jeżeli macie inne zdanie to jak uważacie udostępniajcie pozwalajcie kierujcie się tym że mogę i chcę bo mam takie prawo wasza sprawa ale to na dłuższą metę jest słabe. ,, Wszystko mi wolno ale nie wszystko przynosi korzyść " Św. Paweł

No tak w tym przypadku odpowiedzi Grafen 2 w tej konkretnej sprawie kompletnie niczego nie wyjaśniają i nie dają żadnej konkretniej odpowiedzi ani w wykładni prawa ani w UWL raczej kierowane są emocjonalnymi wywodami i sprowadzeniem pewnej idei do poziomu że zarząd we wspólnocie może wszystko nawet podpisać umowę ze samym sobą bez oglądania się na pozostałych. Brak podstaw prawnych?? Podaj proszę podstawy które dają zarządowi wspólnoty taki zakres działania który wykracza poza ich decyzyjność ... Zazdrość ?? Wspólnota mieszkaniowa to nie jakieś sentymenty i zabawy w uczucia tylko prawidłowa gospodarka i zarządzanie nią zgodnie z prawem i UWL . Kompletnie niezrozumiale interpretujesz zapisy ustawy o zarządzie wieloosobowym który nic nie wspomina o podpisywaniu umowy z samym sobą czy zarządu z zarządem. Zapis ten mówi tylko o tym że jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, zapis ten jest po to aby zarząd nie działał jednoosobowo jeżeli jest ich przynajmniej trzech, raczej nie spotyka się zarządu jednoosobowego chyba że tę funkcję pełni zarządca nieruchomości zapisany w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza i zgodnie z wolą współwłaścicieli to on pełni rolę zarządu wspólnoty. Zapis tren ma zapobiegać rozłamom i nieporozumieniom we spólnocie, a co należy do czynności zarządu zwykłego a co go przekracza wyraźnie podaje nam UWL. Proszę wskazać gdzie w ustawie czy przepisach prawnych dopuszcza się takie działanie i zarząd nie tylko wspólnoty może sam ze sobą podpisywać umowę sam sobie ustalać pensje sam się z tego rozliczać......Tu się nie kierujemy sentymentami uczuciami czy tym że pan Franek palacz fajnie pali w tym piecu, ale kierujemy się litera prawa i wykładnią ustawy , jeżeli ja się mylę proszę o konkrety i prawne uzasadnienie że tak można. Ale jeżeli tak by było to już na starcie śmiało możemy powiedzieć że będzie dochodziło do nadużyć i w takiej wspólnocie z pewnością nie chciałbym mieszkać, ale w takiej gdzie kierujemy się literą prawa, postępujemy zgodnie z UWL , gdzie zarząd wspólnoty nie traktuje jej jak prywatnego folwarku to owszem w takiej tak.