Wspólnota mieszkaniowa powstała w tym dniu, w którym wyodrębniono pierwszy lokal w nieruchomości na rzecz innego podmiotu aniżeli dotychczasowy właściciel i od tego momentu prowadzimy rozliczenia finansowe oraz je ewidencjonujemy ("startujemy od zera"). Środki, które wpłacano wcześniej nie są wspólnocie należne, skoro ta jeszcze nie istniała.

Moim zdaniem brak podstaw prawnych do obciążania nabywcy kosztami (poza tymi, które pozostają w związku z użytkowaniem lokalu). Klauzula umieszczona w protokole to postanowienie niedozwolone.

Uważam, że deweloper powinien wcześniej zaplanować kwestię rozliczenia kosztów. Z jednej strony rzeczywiście nabywca korzysta ze wspólnych urządzeń, z drugiej jednak nie ma żadnego wpływu na te koszty. Proszę o zacytowanie zapisu z protokołu, moim zdaniem mamy tu do czynienia z klauzulą niedozwoloną.

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt: VII AGa 1959/18:


"... wskazanej klauzuli wiąże się również z brakiem wskazania kosztów - ich rodzaju i wysokości, do których ponoszenia miałby być zobowiązany nabywca. Jest więc nieprecyzyjna i niejasna, co oznacza, że to deweloper będzie ostatecznie określał, które koszty będzie zobowiązany konsument ponieść. Uznać więc należy, że stanowi ona klauzulę wymienioną w art. 385 (3) pkt 9 k.c., czyli taką, która przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy."

Protokół nie zastąpi uchwały, ponieważ o funduszu remontowym decydują właściciele lokali w akcie głosowania. Jeżeli uchwały brak, to brak też podstaw do naliczeń.

Naprawy części konstrukcyjnych garażu wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek pokryć, podobnie jak Pan ma obowiązek wspólnocie płacić zaliczki, m.in. na fundusz remontowy - pod warunkiem, że rzeczywiście istnieje uchwała o utworzeniu takiego funduszu.
W pierwszej kolejności należy o nią poprosić.