burpiot napisał użytkownik: »

1) Czy to normalna sytuacja, że plan zagospodarowania terenu nieruchomości z umowy deweloperskiej stoi w sprzeczności do planu z umowy przyrzeczonej, ponadto obydwa powyższe są niezgodne z planem zagospodarowania terenu z projektu budowlanego?
2) Czy sprzedaż miejsc postojowych dla niepełnosprawnych jako pełnowartościowe miejsca postojowe jest prawnie uzasadniona?
3) Czy sprzedaż miejsc postojowych, których nie ma w planie zagospodarowania terenu z projektu budowlanego może mieć miejsce?

Co można z tym zrobić?
Czy w tym przypadku zgłoszenie sprawy do prokuratury byłoby uzasadnionym?
Ktoś sprzedał coś czego fizycznie nie ma, czy to nie przestępstwo??

ad.1 jeżeli zmiany nie naruszają warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, to w w czym problem?
ad.2 miejsca o parametrach i oznaczeniu jak dla niepełnosprawnych, są jak najbardziej przedmiotem legalnej sprzedaży, każdy może takie miejsce nabyć i zmienić oznaczenie.
ad.3 nabywca, przed przeniesieniem własności odbiera lokal, powinien też "odebrać" wyznaczone miejsce postojowe. U notariusza, strony potwierdzają stan faktyczny, więc jak ma sprzedać coś czego nie ma?

Jeżeli stan faktyczny odbiega od prospektu informacyjnego z umowy deweloperskiej, możesz odstąpić od umowy. Deweloper raczej się nie zmartwi, bo zapewne sprzeda lokal drożej innemu nabywcy. Jaki w tym biznes?
A co prokuratura miałaby z tym tematem zrobić? Gdzie jest szkoda? Kto poniósł stratę w związku z zaobserwowanymi rozbieżnościami w planach?

Wspólnota może decydować o przeznaczeniu takiego miejsca, w tym o jego wynajmie. Zakładając, że garaż jest częścią wspólną a nie odrębnym lokalem. Wymogi formalne stawiane deweloperom, to jedno, a dysponowanie częścią wspólną przez wspólnotę to odrębną kwestia.

Jeżeli jest decyzja organu o pozwoleniu na użytkowanie, to znaczy że nie doszło do istotnych odstepstw. Najlepiej dopytać dewelopera, skąd te różnice w planie i czy były zatwierdzane przez nadzór budowlany. Czasem występuje potrzeba wprowadzenia zmian. Wątpię by projektant, który przygotowywał projekt wyrysował i zaakceptował miejsca parkingowe na drodze pożarowej. Być może chodzi o miejsca przylegające do niej. Droga pożarowa musi posiadać odpowiednie parametry, dla konkretnej nieruchomości.
To że deweloper wyznacza miejsca o parametrach jak dla osób niepełnosprawnych, bo takie są wymogi prawne i tak jest w decyzji pozwolenie na budowę, to nie oznacza, że może je sprzedać wyłącznie osobom z orzeczeniem i muszą pozostać tak oznakowane. Działka, to nie droga publiczną. A jako właściciel ma prawo sprzedać każdemu kto za nie zapłaci.
Nie znam szczegółów ale wątpię, że ktokolwiek stał się nabywca wirtualnych miejsc parkingowych a deweloper próbował takie sprzedać, ale życie pisze różne scenariusze

Grafen2 napisał użytkownik: »

Człeku o małym rozumku, a wielkim ego ...

możesz przyjąć, ze moje ego rośnie wykładniczo wraz z każdą twoją niemądra wypowiedzią, ignorancie

Grafen2 napisał użytkownik: »

Czy zawarcie umowy na administrowanie jest czynnością przekraczając zwykły zarząd ? Moim zdaniem tak.... ma to związek z dużą odpowiedzialnością, komu powierza się dane osobowe i inne właścicieli lokali. Tak samo jak zwarcie umowy na przeglądy prawem przewidziane

A moim zdaniem, co do zasady, NIE. Twoim chłopskim tokiem rozumowania, wszystkie umowy podpisywane przez zarząd wiążą się z ryzykiem, nawet ta na dostawy wody i gazu, więc wszystkie wymagają uchwały. Uchwała właścicieli w żadnym stopniu tego ryzyka nie eliminuje, więc twój argument, jest wydumany.
Co do zasady, czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością.

Ale jak zwykle, obróciłeś kota ogonem, bo kwestia dotyczy reprezentowania wspólnoty i składania oświadczenia woli w jej imieniu. Uchwała, nie jest w tym przypadku wiążąca dla administratora, zarząd wypowiada umowę, bo tę prerogatywę posiada w tym momencie tylko zarząd. Właściciele mogą sobie dochodzić, czy zarząd miał, czy nie miał umocowania, jeśli uznają to za kluczowy element.

Grafen2 napisał użytkownik: »

Hadrian napisał użytkownik: »

W pierwszej kolejności, należałoby ustalić czy wypowiadacie umowę administratorowi, czy zarządcy.
Co do administratora, to nie jest konieczna uchwała by rozwiązać umowę z administratorem,

Niekoniecznie, są dwie szkoły, poparte orzeczeniami sądowymi , wszystko zależy czy właściciel lokali wybrali Administratora uchwałą, czy powierzyli tę decyzje Zarządowi WM.

Czy wybrali uchwałą, czy nieuchwałą, zawsze zarząd składa oświadczenie woli w imieniu wspólnoty, to jest wiążące dla stron
https://zarzadca.pl/artykuly/uchwala-nie-zastapi-wypowiedzenia

Grafen2 napisał użytkownik: »

atrusko napisał użytkownik: »

Wydawało mi się że zaliczki naliczane od udziałów, tylko udziały wyrażone są metrach 2. Tak może być? Np., moje mieszkanie 43,80 m2, mam też piwnice, zaliczki liczone są od 46,04 m2 co odpowiada 2,81 udziału tylko, że od 1635,92 m2, a nie od 1874,47m2.

Udziały nie mogą być liczone w m2 , tylko w ułamku przeliczonym na procenty. Tak stanowi zapis ustawy o własności lokali. U was należy zsumować powierzchnię lokali + powierzchnię pomieszczeń przynależnych + powierzchnie garażu wielostanowiskowego wraz powierzchnią komunikacyjną w garażu . Udział wylicza się : powierzchnia lokalu / sumę łączną pow. lokali razy 100 %.

W ustawie o własności lokali, dokładnie jest;
"Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi."
W ustawie nie ma nic o przeliczaniu na procenty, żeby było jasne, w dokumentach, udział zawsze jest wyrażany ułamkiem zwykłym... Natomiast przy naliczeniach zaliczek, stosuje się najczęściej wartość w m2, żeby było czytelniej dla właściciela, metraż x stawka; np, 40,52 m2 X 3,90 zł/m2. Wychodzi na jedno i to samo
Chociaż niektórzy wolą to skomplikować i przeliczać na procenty.
Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem, to jest jeszcze bardziej śmiesznie, bo do udziału z mieszkania, dochodzi część udziału hali garażowej. Wg ustawy , jest to;
"Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."

Grafen2 napisał użytkownik: »

dowie się i zobaczy wyliczenie (1,2 %(jego udział w NW X 368,50 zł/m-c (koszt miesięczny usługi) = 4,42 zł/m-c .... i może poszuka tańszej usługi i zgłosi zarządowi WM / administratorowi, by to z nim zawarł umowę na obsługę WM .

...przecież zobaczy miesięczną, prognozowaną wartość usługi w planie gospodarczym 368,5 zł.
Tak, tańszą o... 5 zł a gdy zarząd nie nie będzie chciał bawić się dla 5 zł, to będą złodziejami na następnym zebraniu. Naprawdę, genialne! Świetna koncepcja

Grafen2 napisał użytkownik: »

Pytanie było: jaki jest lepszy wygląd zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości ?
czy taki rozbudowany jak wyżej, powiązany z zawartymi umowami przez WM ,
czy taki ze zbiorczymi stawkami, jak Utrzymanie lokalu , Eksploatacja, Fundusz remontowy (trzy pozycje na zaliczce) naliczanych wg m2 pul?

nie, pytanie było "Jak powinna wyglądać zaliczka na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości"
Otrzymałeś odpowiedź, uzasadnienie do odpowiedzi... nie ma za co
pozdrawiam

D'Artagnan napisał użytkownik: »

Zarząd odwołał zebranie sprawozdawcze ponieważ nie było chętnej osoby na protokólanta. Właściciele chcieli nagrać zebranie, zarząd stwierdził, że musi być protokólant, jeżeli nie ma chętnego to zebranie przekłada. Do dnia dzisiejszego zebranie nie zostało zwołane, nie ma żadnej informacji o zebraniu. Czy to zgodne z prawem?

Prawo, w tym przypadku ustawa o własności lokali, mówi, ze takie spotkanie powinno być zwołane w pierwszym kwartale. Niektórzy spierają sie, czy tylko zwołane, czy również powinno się odbyć w tym czasie - jakby to miało większe znaczenie, czy odbędzie się w lutym czy 15 kwietnia.
"zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku."
Co najśmieszniejsze, zarządowi, który nie zwoła zebrania, nie grozi z tego tytułu żadna sankcja ze strony tegoż prawa. Jedyne co , to możesz sam zwołać takie zebranie i poprowadzić, ale ze sprawozdawczością za rok miniony nie będzie miało to nic wspólnego, możesz jedynie z pozostałymi właścicielami podjąć uchwałę o odwołaniu zarządu i powołaniu nowego.
"W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli."
Pytanie, czy otrzymaliście od zarządu sprawozdanie finansowe w formie pisemnej, bo w zasadzie, to jest najważniejsze, jeśli chodzi o podsumowanie okresu i podjęcie działań na okres kolejny?

W pierwszej kolejności, należałoby ustalić czy wypowiadacie umowę administratorowi, czy zarządcy.
Co do administratora, to nie jest konieczna uchwała by rozwiązać umowę z administratorem, ale potrzebne jest oświadczenie woli w postaci wypowiedzenia, od przynajmniej dwaj członków wspólnoty (gdy zarząd jest wieloosobowy).
Jeżeli administrator zatrudniał sobie podwykonawców, to jego sprawa, co z nimi zrobi po otrzymaniu wypowiedzenia. Wy macie umowę tylko z administratorem.
Jeżeli umowy z serwisami są na wspólnotę, a administrator tylko reprezentował zarząd, to umowy może wypowiedzieć tylko zarząd wspólnoty. Płaciliście oddzielnie firmie od terenów zielonych, czy kasa szła do admina a ten rozliczał się z firmą?

Grafen2 napisał użytkownik: »

Zacytowany wzór na początku wątku, pozwala kontrolować Zarząd WM oraz daje informacje właścicielowi lokalu, jakie są planowane koszty roczne utrzymania nieruchomości ( inaczej, ile WM planuje wydać na utrzymanie nieruchomości)

Ale oszołom z ciebie
"planowane koszty roczne utrzymania nieruchomości" znajdziesz w planie gospodarczym, właśnie do tego służy.
Jeśli ktoś chce wiedzieć ile przypadnie na jego lokal z planowanego kosztu deratyzacji, to sobie przemnoży swój udział przez szacowany koszt w planie.
Na cholerę, chcesz tę informację powielać w zaliczkach?
Najistotniejsze jest rozliczenie zaliczki, w oparciu o rzeczywiste koszty poniesione przez wspólnotę. Tu możesz kontrolować, czy wykonanie mocno odbiegło od prognozy.
Co właściciel zrobi z informacją, że przypadający na niego miesięczny planowany koszt deratyzacji, to np 4,42 zł? To dużo, mało, czy w sam raz...?
Lepiej zostaw sprawę profesjonalistom, bo do końca nie wiesz czego chcesz. Zagmatwasz temat, a i tak nie dogodzisz wszystkim.
I jeszcze jedno, udział, jest ściśle powiązany z powierzchnią lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, dlatego równie dobrze w zaliczce można stosować stawki od m2