Dla wspólnoty kontrahentem w opłatach jest zawsze właściciel. Czyli spółdzielnia, jako właściciel tych dwóch lokali.

Zarządca (czyli de facto administrator) napisał:
"Na podstawie art. 23. pkt. 2 i pkt. 2A ustawy o własności lokali w sprawie wymienionej w &1
właściciele postanawiają, że na każdego właściciela przypada jeden głos".
Rzeczywiście , tylko że cytat z ustawy nie jest pełny.
W waszym przypadku, tj. w układzie gdy TY posiadasz większość udziałów we wspólnocie procedurę tę , cytuję dalej za artykułem: "wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej".
A u was tego żądanie nie było. Ani nie zażądał sąsiad, ani gmina.
Stąd pierwotna uchwała napisana przez zarządcę jest nieważna. Nie dopełniono procedury.
Zabieg celowy ponieważ zmiana stawki dla administratora (w uwol mowa jest o zarządcy ale chodzi tu też o administratora), to czynność przykracająca zakres zwykłego zarządu a w waszej małej wspólnocie do podjęcia czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Na którą to zgodę administrator nie mógł liczyć.

Zarządca napisał użytkownik: »

Podstawa prawna to paragraf 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 2002 Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
2. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
Nie ma jednak obowiązku urządzania takiego miejsca w garażu podziemnym, nic nie toi na przeszkodzie, aby je wyznaczyć na terenie zewnętrznym.

Otóż to. Jeśli miejsce dla niepełnosprawnych jest w garażu podziemnym, to tylko i wyłącznie dlatego, że nie ma go na działce na powierzchni ziemi. Nikt nie tworzy takich miejsc pod ziemią dla kaprysu. Robi się to w ostateczności.
Takie miejsce w garażu także, jak każde inne mp dla niepełnosprawnych, spełnia niestety szanowni państwo wymagania określone w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustalonych dla określonej nieruchomości.

Także nie należy tutaj kombinować z najmem, nawet jeśli najemcą będzie osoba niepełnosprawna.
Będzie to sprzeczne wprost w wyżej przytoczonym paragrafem.

Nie ma naturalnie obowiązku urządzania takiego miejsca w garażu, ale może być taka konieczność. I wtenczas najem tego miejsca jest wykluczony. Zrobicie to tam na własną odpowiedzialność. Jeśli zarząd podda takiego babola pod głosowanie - to na odpowiedzialność zarządu.
Wątek faktu wyodrębnienia lub niewyodrębnienia garażu w samodzielny lokal ma tu znaczenie bardzo marginalne. Żeby nie powiedzieć, że żadnego znaczenie nie ma, ponieważ mówimy tu o przestrzeganiu zupełnie innych przepisów powszechnie obowiązujących niż przepisy o samodzielności lokali.

Miejsce należy utrzymać. Zgodnie z prawem ono służy całej nieruchomości. Nie ma znaczenia czy aktualnie ta nieruchomość jest użytkowana przez osoby niepełnosprawne. Teraz nie jest, a w przyszłości ktoś taki może się pojawić.
Nie mu w tym przypadku żadnego znaczenia, czy garaż jest częścią wspólną, czy lokalem wyodrębnionym.

BTW. Jeśliby ktoś chciał zauważyć że w jego nowiutkiej hali akurat nie ma takich miejsc, to jednie dlatego że takie (co najmniej jedno) jest na parkingu nad ziemią. I tegoż też nie można wynająć albo zamalować innym kolorem niż niebieski.

Jeśli formalnie sa, lub powinny być dwie wspólnoty, czyli są ale tylko na papierze, to moglibyście złożyć dwie deklaracje do wywozu śmieci.
W moim mieście wzór deklaracji przewiduje wskazanie miejsca wspólnego składowania odpadów do wywozu. Obydwie wspólnoty w swoich deklaracjach wskazałyby to samo miejsce składowania . Czyli ten sam adres odbioru odpadów do wspólnego wywozu.

Czy ma znaczenie że formalnie wspólnoty nie są założone? Moim zdaniem żadnego.
Urząd Miasta, konkretnie wydział od gospodarki nieruchomościami nie ma moim zdaniem, zielonego pojęcia i nie weryfikuje, czy deklaracja złożona pochodzi od wspólnoty formalnie założonej czy nie.
Nikt tego nie bada - więc złożone deklaracje będą działać. Badana jest treść deklaracji, a nie status formalny deklarującego.
Po złożeniu deklaracji, na wskazane adresy przedstawicieli z waszych dwóch budynków przyjdą informacje o nr kont do wpłat za wywóz oraz o kwotach do zapłaty. Wywóz wspólny - ale każda wspólnota będzie płacić za siebie.
Jeśli ktoś będzie te kwoty co miesiąc płaci - to wywóz będzie.
Czyli pozostanie wam tylko umówić się w jaki sposób obydwa budynki będą składać się miesięcznie, tak żeby zbierać kwoty zadeklarowane w aktualnych deklaracjach.

PS. Nie używamy tutaj słowa umowa. Wywóz śmieci jest obowiązkiem administracyjnym, nie czymś, na co można by się umówić.