Avatar

blazej_h

blazej_h

O

Nazwa użytkownika
blazej_h
Dołączył(a)
Wizyty
308
Ostatnia aktywność
Ranga
Użytkownik
Punkty
290
Nagrody Zarzadca.pl
9
  • Zakup mieszkania wraz murowanym garażem przed blokiem wspólnoty,opłaty?

    Prawie dobrze ci poradził pan prawnik. Z ta różnicą, że nie prosisz zarządcę, żeby zadziałał, tylko rozpoczynasz edukację zarządcy. Proszenie będzie nieskuteczne ponieważ on na razie nie kuma jeszcze bazy.
    Instruujesz go jak ma działać. Czyli podtykasz gościowi gotowy projekt uchwały ustanawiającej fundusz remontowy.
    1. Z dniem takim a takim, np. 30 listopada br, ustalamy że funkcjonującym dotychczas funduszu remontowym jest tyle a tyle złotych. Saldo początkowe funduszu.
    Nie wspominamy o zadłużeniach poszczególnych właścicieli wobec dotychczasowego funduszu, ponieważ nie ma podstawy prawnej dla wyegzekwowania tych zadłużeń. Zwłaszcza wobec poprzedniego właściciela garażu.
    3. Naliczeniem na fundusz objęte są wszystkie udziały związane z własnością wszystkich lokali w budynku wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w obrębie budynku (piwnice?) jak i poza budynkiem (garaż przynależny do lokalu X).
    Jeśli piwnice są także pomieszczeniami przynależnymi - to wspominamy o piwnicach. Jeśli piwnice są częściami wspólnymi - nie wspominamy.
    5. Wydatki z funduszu ponoszone będą tylko na podstawie uchwał. Przeznaczenie środków może mieć związek tylko z remontami części wspólnych nieruchomości.
    6. Środki zgromadzone na funduszu w bieżącym okresie rozrachunkowym i w nim niewykorzystane, przeksięgowywane będą na okresy następne.
    7. Zgromadzone środki są przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali, a zatem ich częściowy zwrot możliwy jedynie za zgodą wszystkich właścicieli lokali - drogą uchwały.

    Jeśli ktoś powie, np. ten wasz nowy zarządca, że to są rzeczy oczywiste i tego nie trzeba uchwalać, to odpowiadasz, że owszem, u was trzeba.

  • w jaki sposób wymusić na zarządcy historię rachunku bankowego?

    Jak Zarządca ma ci wskazać przepis z kodeksu cywilnego o nakazaniu okazania, skoro przestępstwo ukrywania reguluje kodeks karny?

    Przecież gdyby te regulacje istniały równolegle w dwóch kodeksach, to funkcjonowałaby najczęściej we wzajemnej kolizji interpretacyjnej. Dlatego istnieje tylko jedna norma - sformułowana poprzez zakaz. A zakazy regulowane są generalnie w kodeksie karnym, panie Prezesie. Tak się składa.

    Podstawy teorii prawa się kłaniają.
  • Dostęp do terenu zielonego we wspólnocie.

    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Witam Państwa.
    Pierwszy płot wyeliminował dostęp do części wspólnej. I powstał konflikt między mieszkańcami parteru a pięter. Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
    Pozdrawiam serdecznie

    Szkoda, że piszesz tak nieprecyzyjnie i przy tym nie jesteś konsekwentny.
    "Jakby chcieli zagarnąć". A potem piszesz, że to błąd dewelopera, a ludzie mają prawo do grodzenia części NW, którą użytkują na wyłączność. I dobrze że przyznajesz im jednak to prawo, ponieważ je mają.

    Podział "quod usum" oczywiście nie jest definitywny, ale wszyscy wiemy że w warunkach wspólnoty mieszkaniowej w nowym obiekcie, to tylko teoria. I ostateczność.

    Najprawdopodobniej możliwe jest jedynie utworzenie dostępu do części wspólnej nieruchomości nie objętej podziałem podziałem quod usum. Nowy płot jak rozumiem spowodował , że nagle dostępu nie ma. Skoro tak, to musisz moim skromnym zdaniem, teraz się dowiedzieć, czy ten nowy płot stoi zgodnie z planem podziału. Czyli czy stoi zgodnie z prawem i zapisami aktu notarialnego (załącznikami do aktu?).
    Jeśli tak, to dopiero masz stwierdzony błąd dewelopera. Albo wykonawcy terenu wspólnego, ponieważ to będzie albo błąd projektowy, albo wykonawczy. Tak czy inaczej finalnie odpowiada deweloper, ale warto rozróżniać.

    Jeśli jest to taki własnie błąd, to zwróć uwagę że poszkodowani są nie tylko właściciele nie posiadający żadnego ogródka, ale tęż ci sąsiedzi, którzy nabyli lokal na parterze z wadą prawną. Bo oni kupili pogódek (kilka ogródków??) do użytkowania na wyłączność, a okazuje się teraz, że one nie powinny zostać wytyczone w sposób w jaki zostały, lub nawet w ogóle nie powinny zostać wytyczone.
    Także punkt widzenia tych z parteru to trzeba zrozumieć.

    Nie wiem jak to rozwiążecie i kto ustąpi i co na to deweloper w ogóle, jednak nie wyobrażam sobie żeby na wytyczonym ogródku, który jest quod usum nagle ustanawiać służebność przejścia.
    To już prędzej zmienicie podział na koszt dewelopera, przy czym wpierw deweloper musiałby uznać swój błąd. A raczej go nie uzna, bo to kosztowałoby sporo.

    PS: O quod usum to jednak doczytaj, bo na temat tej instytucji wciąż krąży wiele torii spiskowych. Podstawowy zapis masz w swoim akcie notarialnym - zacznij od lektury swojego aktu.

  • Suma udziałów w nieruchomości wspólnej

    Nie wolno obliczać udziałów za pomocą różnicy, ponieważ jeśli odjemna jest wartością nieustaloną - a tak mamy w tym przypadku - to otrzymamy błędny wynik.
    Odjemna i odjemnik muszą być wartościami ustalonymi zgodnie z brzmieniem art 3 ust. 3. jeśli jedno z nich nie jest, np. odjemnik,
    to różnica, jako wynik działania odejmowania, będzie wartością błędną.

    https://pl.wikipedia.org/wiki/Odejmowanie

    Dlatego te uchwały wciąż są do podważenia.
  • odbudowa stropu - kto płaci

    Nie zamykaj dyskusji tylko dlatego że Ciebie Prezes strollował. Zdarza się najlepszym. :)

    Natomiast poważniej: to trudno tu o czymś dyskutować. Remont stropu pomiędzy kondygnacjami należy do wspólnoty.
    Jak w wyroku, nie inaczej.
    Tylko jak będziesz ruszał tematy nieistotne typu, że "poprzedni sąsiad zalewał" ten strop, to wspólnota na pewno nie kiwnie palcem w sprawie tego remontu. Musisz więcej dyplomatycznie.
    Strop jest częścią wspólna nieruchomości i stawiasz kropkę. Jest w złym stanie technicznym.
    A że ktoś kiedyś strop "zalewał" - dzisiaj nie ma to żadnego znaczenia.
  • Zakup mieszkania wraz murowanym garażem przed blokiem wspólnoty,opłaty?

    Jeśli garaż jest pomieszczeniem przynależnym, tzn. że przynależny także do tzw. powierzchni udziałowej. Czyli naliczenie na fr jest zasadne. Nie od metrażu lecz od udziału. Chociaż w praktyce może wam wychodzi że faktycznie od metrażu.
    I wobec poprzednika też było zasadne i na pewno płacił dokładnie tak samo. A jeśli nie płacił , a Ty płaciłeś dokładnie tak samo jak on, tzn. że pewnie obaj macie zadłużenie na fr.

    Jeśli chodzi o przeznaczenie zebranych środków na tym funduszu to w zasadzie nie mamy o czym mówić. Temat rozpoznasz w boju chyba?
    Wasz fundusz nie został nawet ustanowiony drogą uchwały a garaż jest tylko jeden. Niełatwo przeznaczyć środki na remont części zewnętrznych czy konstrukcyjnych garażu z takiego funduszu. Prawdopodobnie napotkasz sprzeciw i sąsiadów, którzy nie rozumieją (zazwyczaj) że garaż przynależy do nw i zarządcy, który tam widzę zarządza swobodnie waszymi sprawami ponad waszymi głowami.
    Jeśli jakiś protokół zastępuje u was normalną uchwałę, a zarządca naliczenia prowadzi w oparciu o dokumenty zastępcze i nieznane ustawie, tzn. że o remont garażu powalczysz latami.
    Jeżeli zarządca naliczył tobie na fr za garaż przynależny do lokalu bez uchwały wspólnoty mieszkaniowej i zarazem "wstecznie do tyłu" to babol jest piętrowy. Takich cudów z ustawy nie wyczytasz.
  • Służebność drogi dojazdowej - w jaki sposób podzielić koszty

    Kryterium udziałowe interpretowane jest z art. 12 par. 2 zdanie drugie. Jest lekko ukryte w ustawie, bo to co wynika ze zdania pierwszego jest mało istotnie, a to co w zdaniu drugim to po prostu fundament.

    To co dla ciebie jest dziwne wynika z aż dwóch rzeczy:
    1. Z tego, że w tym zapisie (w tej zasadzie) chodzi o podział kosztów (naliczeń) wg tego kryterium, gdy chodzi o koszty utrzymania części "nieruchomości wspólnej".
    Ta droga nie jest nieruchomością wspólną! Koszt służebności na niej ustanowionej formalnie nie jest kosztem nieruchomości wspólnej. Jest on związany z korzystaniem z cudzej nieruchomości. Zatem masz tu taki haczyk formalny. Ktoś powie, że falandyzuję bo zasada święta, ale taki mam właśnie pogląd na służebności przejazdu cudzą drogą. Tam bardziej na nakłady na cudzą drogę.

    2. Drugi haczyk jest lepszy, bo wynika z orzecznictwa. Są orzeczenia, które dopuszczają do odejścia od zasady udziałowej, bo to jest racjonalne. Jest ich cała masa. Czyli znowu: zasada wcale nie jest święta.
    I to właśnie była znakomita okazja, żeby od niej odejść. Niestety z niej nie skorzystano, bo ktoś tam nie czuje ustawy.
  • Faktura za okres deweloperski

    Jak chcesz iść na ostre zwarcie, to wypal od razu z grubej rury, że klauzula z protokołu jest abuzywna bo wskazane zapisem koszty są nieokreślone i nieznane. I podeprzyj się tym wyrokiem.
    Możesz wnosić np. o nieudzielenie drogą uchwały absolutorium zarządcy za rok 2020. Bo rozumiem, że w tym roku nie głosowano żadnej uchwały, w tym nie głosowano uchwały o udzieleniu absolutorium dla zarządcy za 2020 rok. Ustawa obliguje wspólnoty do podejmowania rokrocznie co najmniej dwóch uchwał.
  • Licznik prądu

    Stanowczo się nie zgadzam z tobą Prezes. Kuba nie zna takich trudnych słów jak frustracja, zakres inwestycji ...nadczynność tarczycy. Przepraszam, to ostatnie to na pewno nie on.

    Jeśli chodzi o słabe porady, to autorce wątku pozostaje jeszcze ta zupełnie słaba.
    A raczej wniosek: te liczniki nie należą do części wspólnych i nic to nie szkodzi, że nie należą, ponieważ w tym przypadku nie ma to żadnego znaczenia, że nie należą.
    Jeśli WM rzeczywiście twierdzi , że należą to się oczywiście bardzo myli i to bardzo niedobrze.
    Niemniej ten remont mają prawo przeforsować. Za pieniądze autorki pytania i bez jej aprobaty.
  • Faktura za okres deweloperski

    Brak określenia kryterium rozliczenia nie wzięło się znikąd. Dało pole manewru rozliczającemu, który w momencie przekazania pierwszych lokali nie wie ile ich ogółem wyda w okresie deweloperskim. A więc nie wie jeszcze, który sposób da lepszy rezultat finansowy. Sprytny deweloper tak zrobi, ale głupi też.

    Z umowy deweloperskiej:
    1."Od daty odbioru przedmiotów umowy nabywca będzie ponosił koszty określone w art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, związane z używaniem i utrzymaniem lokalu, udziału w garażu oraz nieruchomości wspólnej".
    Zapis mniej więcej zrozumiały. Powiedzmy, że prawidłowy.
    2."Nabywca zleca deweloperowi a deweloper zobowiązuje się do zapewnienia świadczenia przez wykwalifikowane osoby usług w zakresie zwykłego zarządzania nieruchomością wspólną (usługi w zakresie zarządzania) od daty odbioru lokalu do czasu zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej w budynkach".
    Jednym zdaniem aż dwukrotnie wplątano wspólnotę mieszkaniową do zobowiązań pomiędzy zbywcą i nabywcą lokalu mieszkalnego. Wspólnoty jeszcze wprawdzie w ogóle nie ma nie ma, a już występuje w umowach pomiędzy obcymi podmiotami. Dwa razy, bo pojęcie "zwykłego zarządzania" można wyinterpretować jedynie z ustawy o własności lokali. Czyli z ustawy regulującej stosunki wewnątrz wspólnoty powplątywano pojęcie udające uregulowanie stosunku zobowiązaniowego dewelopera z jego klientem. Już na etapie umów deweloperskich. Wcześnie dosyć. Przykładowy bałagan z gruzem jest tego potem konsekwencją.
    3."Usługi w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną będą świadczone na warunkach i w terminach określonych w umowie przeniesienia lokalu".
    To zapowiedź utworzenia zarządcy powierzonego na podstawie art 18.1 uwol. W zasadzie może być, chociaż na etapie zawarcia umowy deweloperskiej taka informacja jest przedwczesna. To jakby napisać, że umawiamy się, że jesienią 2020 ochłodzi się, ale najpierw będą grzyby w lesie. Zapowiedź przyszłych zdarzeń pewnych.
    4."Nabywca zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia za te usługi nie później niż do 10 dnia każdego miesiąca".
    Tym zapisem deweloper dba o przyszłe wynagrodzenie waszego obecnego zarządcy. Określenie "sługus" wydaje się tutaj coraz bardziej prawdopodobne. Sługus to mocne słowo. Lepiej - firma zależna.
    Prawnie zapis jest także wadliwy, ponieważ wynagrodzenie, o które tu chodzi należne jest zarządcy ze środków wspólnoty mieszkaniowej. Nie od pojedynczych właścicieli lokali. Czyli historia jest tutaj podobna jak punkt powyżej. Zapis jest porobiony "na zapas". Żadne zobowiązanie z niego nie wynikało, ponieważ prawnie był nieważny. Był, bo był.