Czy inwestycja służy wszystkim właścicielom, to podlega ocenie dopiero w sądzie. A wtedy już jest za późno na kompromis.

Kompromis osiąga się wcześniej na poziomie uchwały. Jedni deklarują, że chcą modernizacji, inni nie.
Na podstawie uchwały zarząd odstępuje od stosowania art. 13,2 bezwzględnie i żąda dostępu tylko do lokali które się zgadzają na modernizację i za nią płacą. Zatem działając na gruncie ustawy, po uchwale, zarząd stosuje 13,2.
I macie instalację wspólną, która wystąpi tylko w części lokali.

z tym że, na logikę i chłopski rozum: jeśli instalacja może funkcjonować tylko w niektórych lokalach, to z definicji nie służy wszystkim właścicielom. Więc bez uchwały zarząd nie ma podstaw do stosowania 13.2.
Art 13,2 nie może by stosowany w sprzeczności z art. 140 kc.

Istnieją przepisy z których wynika coś dokładnie przeciwnego, tj. że dostęp do urządzeń pomiarowych ma być umożliwiony dla kontrolera z urzędu miar i wag w ramach kontroli tzw . legalizacji ponownej.
To wynika konkretnie z art . 8 ustawy o miarach oraz z art 5 ROZPORZĄDZENIA MINISTRA ROZWOJU I FINANSÓW 1 z dnia 13 kwietnia 2017 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli.
Dostęp do zaworów, to co innego, może być ograniczony.

Zarządca przesadził i w zasadzie złamał ustawę. Koszty korespondencji z właścicielami to koszty wspólne.
Mógł jednak zarządca kierować się wewnętrznymi wytycznymi, np. od samego zarządu wspólnoty.

Jeżeli żadna ze wspólnot nie ma podpisanej umowy z tym Administratorem na części wspólne, tzn. że brak jest prawidłowej szczegółowej podstawy prawnej do dokonywania wpłat współwłaścicieli tytułem wspólnych kosztów osiedla.
Autorka nie sprecyzowała jasno komu uiszcza opłaty ryczałtowe. Swojej wspólnocie, czy jednak Administratorowi osiedla pomimo braku umowy i podstawy prawnej w tym zakresie?
Z opisu sprawy wynika że raczej Administratorowi i wtedy działa wyłącznie Kodeks Cywilny.

Reasumując: jeżeli ktokolwiek miałby sprawować zarząd powierzony tą wspólnotką, to tylko podmiot gwarantujący realizację interesów gminy.
Dlaczego? Ponieważ cele i interesy Gminy są zazwyczaj sprzeczne z interesami pojedynczych właścicieli lokali.

A ponieważ zazwyczaj (i z natury rzeczy) są sprzeczne, to odesłanie do KC sprawia, że gminy zawsze zachowują kontrolę nad tym co się dzieje w nieruchomości, gdzie jest udział Gminy.
W małej wspólnocie minimum kontroli zapewni zasada jednomyślności w sprawach przekraczających zakres czynności zwykłego zarządu. W dużej - kontrolę Gminie zapewni instytucja zarządu powierzonego z art. 18.1.
O ile ten zarząd powierzony będzie podmiotowi kontrolowanemu przez Gminę. Wtedy to będzie: albo jednostka zakładu budżetowego Gminy albo TBS, którego założycielem jest Gmina.