Avatar

blazej_h

blazej_h

O

Nazwa użytkownika
blazej_h
Dołączył(a)
Wizyty
308
Ostatnia aktywność
Ranga
Użytkownik
Punkty
290
Nagrody Zarzadca.pl
9
  • Umowa deweloperska: notariusz odpowiada za klauzule abuzywne

    Podejść tak, jak do przypadku, że w budynku nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. A może nawet nigdy nie będzie?

    Chodzi tu wtedy o udział w całej nieruchomości, w której nie ma części wspólnych nieruchomości i nie ma udziałów w części wspólnej nieruchomości.
    Sprzedaż samego udziału w częściach wspólnych nieruchomości nie jest możliwa, bo taki udział jest prawem związanym z prawem własności jakiegoś niewyodrębnionego lokalu.
    Gdy lokale nie są wyodrębnione, w grę może wchodzić jedynie sprzedaż udziału w calutkim budynku, w którym ani jeden lokal nie jest wyodrębniony. Czyli w którym nie ma wspólnoty mieszkaniowej. I to prawdopodobnie będzie ten twój przypadek.
  • Miejsce parkingowe w hali garażowej - opłaty

    Zapewniam Ciebie że zarządca stawek "na utrzymanie części wspólnych i garażu" nie wziął z sufitu. Wziął je po prostu (prawdodpdobnie) z koncepcji na naliczanie opłat, z którą po prostu jeszcze się nie zetknąłeś, lub nawet się już zetknąłeś w innych halach, lecz akurat w tym garażu owa koncepcja przybrała kształt wynaturzony. Znany już z relacji na tym forum: na niekorzyść garażowiczów, a z korzyścią dla właścicieli nie posiadających miejsc w garażu.
    W celu jakiś szczegółów musiałbyś przepisać całą kartę opłat w tym garażu. Punkt po punkcie. Opis po opisie w brzmieniu dosłownym. Najlepiej z zaznaczeniem, co takiego dziwnego sam widzisz w tej karcie opłat, a czego nie dostrzegasz w innych opatach z innych hal.
    Rzucanie kwotami ogólnymi mija się tutaj z celem.
  • Faktura za okres deweloperski

    Okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Tak mówi nie tylko ustawa o własności lokali (art. 29). To ogólna zasada.

    Wynika z tego wszystkiego, że księgowo pierwszym okresem rozliczeniowym będzie inny okres niż rok kalendarzowy. Czyli okres sztucznie rozszerzony : wrzesień 2020-grudzień 2021. Formalnie oznacza to ominięcie prawa.
    To skutek bałaganu z jesieni ubiegłego roku. Księgowo wasza wspólnota nie istniała co najmniej do końca października/połowy listopada 2020, tj. do uchwalenia tych 16 uchwał, które oczywistą jest rzeczą, że były o dwa miesiące antydatowane. Do tego momentu księgowość fruwała w powietrzu, a wspólnota prawie dwa miesiące funkcjonowała bez żadnych uchwał.
    Najważniejsze uchwały z pakietu 16 uchwał, czyli te związane z założeniem wspólnoty, oraz uchwała o zaliczkach normalnych z ekstra zaliczką na gruz, przyklepano z ponad miesięcznym opóźnieniem.
    Gdzieś dopiero w listopadzie tamtego roku księgowość wam w ogóle założono. Naturalnie także wstecznie, najwcześniej w listopadzie naliczono wam wrzesień i październik 2020 oraz poksięgowano wstecznie koszty.
    Z tym że (strzelam teraz!), że nie wszystkie. Bardzo późno, bo na pewno nie w roku ubiegłym, lecz w pierwszej połowie 2021 (w październiku? to już druga połowa!) poksięgowano we wspólnocie (i u dewelopera również) zaległe koszty (na podstawie refaktur dewelopera) związane z wywozem gruzu z okresu wrzesień 2020- grudzień 2020. Tyle księgowa czekała na refaktury od dewelopera.
    Najwyraźniej z rozliczeniem okresu deweloperskiego wytrzymywano się co najmniej tak długo, aż nie deweloper nie pozbiera wszystkich kosztów wszystkiego gruzu z i nie podzieli go na dwie kupki. Być może wasza księgowa dodatkowo czekała na rozliczenie, które robiła księgowa dewelopera. Gdyby wszystko ogarnęła od razu jedna księgowa, albo obydwie wspólnie, to wszystkie procesy trwały ekko licząc pół roku krócej. Tak podpowiada doświadczenie życiowe. Nie było współpracy pomiędzy deweloperem zarządcą. Co mocno dziwi, ponieważ teoretycznie zarządca jest podległy deweloperowi.

    Pierwsze prawidłowo udzielone abolutorium, to by była uchwała ( już mniejsza o jej numer, może być np. 4/2021), w której właściciele oceniliby działalność zarządcy za okres wrzesień - październik 2020. I taka uchwała może być jeszcze podjęta choćby jutro.
    Z tym, że jeśli okres rozliczeniowy został sztucznie rozciągnięty na 16 miesięcy, to zarządca liczy pewnie/zakłada, że przedłoży wam uchwałę o absolutorium dopiero po Nowym Roku. I absolutorium obejmie rozszerzony okres.

    Te rozważania i tak mają się nijak do CIT-a rocznego, ponieważ tu wyjścia są tylko dwa. Obydwa także dziwne, jak to wszystko co powyżej:
    1) CIT-8 za 2020 rok jest złożony. Ale wtedy na podstawie fikcyjnych, niepewnych danych. Sklecony jest na łapu-capu, aby był. W tej wersji CIT-8 na 99% jest sporządzony nieprawidłowo. CIT-8 dewelopera zresztą też.
    2) Nie ma CIT-8 za rok 2020 i nie będzie. Będzie złożony jako pierwszy od razu CIT za rok 2021. W tej wersji ten CIT może być nawet w 100% sporządzony zupełnie prawidłowo. Patnie tylko na ile on będzie zgodny z tym co dostaniecie w formie sprawozdania finansowego. Tu na 99% obydwa te dokumenty nie będą się w ogóle zgadzały. A co jak co - powinny!!
    Ta wersja jest lepsza dla księgowej dewelopera, ponieważ ona swój CIT-8 może mieć zupełnie niezły.

    Takie są i jeszcze będą, moim zdaniem, skutki wszystkich opóźnień.

    Z powołaniem zarządu własnościowego, to musisz jeszcze poczekać. To nie ten etap.

  • Faktura za okres deweloperski

    Jest błędne bo okres deweloperski nie podlega reżimowi ustawy o własności lokali. Definiowanie czegoś wg definicji z obcej ustawy do delikatnie mówiąc kiepski pomysł. Świadczy o braku wyczucia tematu i błądzeniu na manowce. A z takiego błądzenia wynikło że feralne rozliczenie sporządzono z rocznym opóźnieniem.
    Możesz grillować tych ludzi prawie na każdym etapie waszej burzliwej współpracy. Sadzili babole przez prawie dwa lata praktycznie bez zająknięcia. Ale myślisz, że co to ci da? Że się zniechęcą? Ogarną nagle i przeproszą za bałagan?
    Próżne nadzieje.
    Gadaj tylko z tą księgową. Pomęcz ją o sprawozdanie finansowe za okres 09-12/2020.
  • Faktura za okres deweloperski

    Brak określenia kryterium rozliczenia nie wzięło się znikąd. Dało pole manewru rozliczającemu, który w momencie przekazania pierwszych lokali nie wie ile ich ogółem wyda w okresie deweloperskim. A więc nie wie jeszcze, który sposób da lepszy rezultat finansowy. Sprytny deweloper tak zrobi, ale głupi też.

    Z umowy deweloperskiej:
    1."Od daty odbioru przedmiotów umowy nabywca będzie ponosił koszty określone w art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, związane z używaniem i utrzymaniem lokalu, udziału w garażu oraz nieruchomości wspólnej".
    Zapis mniej więcej zrozumiały. Powiedzmy, że prawidłowy.
    2."Nabywca zleca deweloperowi a deweloper zobowiązuje się do zapewnienia świadczenia przez wykwalifikowane osoby usług w zakresie zwykłego zarządzania nieruchomością wspólną (usługi w zakresie zarządzania) od daty odbioru lokalu do czasu zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej w budynkach".
    Jednym zdaniem aż dwukrotnie wplątano wspólnotę mieszkaniową do zobowiązań pomiędzy zbywcą i nabywcą lokalu mieszkalnego. Wspólnoty jeszcze wprawdzie w ogóle nie ma nie ma, a już występuje w umowach pomiędzy obcymi podmiotami. Dwa razy, bo pojęcie "zwykłego zarządzania" można wyinterpretować jedynie z ustawy o własności lokali. Czyli z ustawy regulującej stosunki wewnątrz wspólnoty powplątywano pojęcie udające uregulowanie stosunku zobowiązaniowego dewelopera z jego klientem. Już na etapie umów deweloperskich. Wcześnie dosyć. Przykładowy bałagan z gruzem jest tego potem konsekwencją.
    3."Usługi w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną będą świadczone na warunkach i w terminach określonych w umowie przeniesienia lokalu".
    To zapowiedź utworzenia zarządcy powierzonego na podstawie art 18.1 uwol. W zasadzie może być, chociaż na etapie zawarcia umowy deweloperskiej taka informacja jest przedwczesna. To jakby napisać, że umawiamy się, że jesienią 2020 ochłodzi się, ale najpierw będą grzyby w lesie. Zapowiedź przyszłych zdarzeń pewnych.
    4."Nabywca zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia za te usługi nie później niż do 10 dnia każdego miesiąca".
    Tym zapisem deweloper dba o przyszłe wynagrodzenie waszego obecnego zarządcy. Określenie "sługus" wydaje się tutaj coraz bardziej prawdopodobne. Sługus to mocne słowo. Lepiej - firma zależna.
    Prawnie zapis jest także wadliwy, ponieważ wynagrodzenie, o które tu chodzi należne jest zarządcy ze środków wspólnoty mieszkaniowej. Nie od pojedynczych właścicieli lokali. Czyli historia jest tutaj podobna jak punkt powyżej. Zapis jest porobiony "na zapas". Żadne zobowiązanie z niego nie wynikało, ponieważ prawnie był nieważny. Był, bo był.