Prawie dobrze ci poradził pan prawnik. Z ta różnicą, że nie prosisz zarządcę, żeby zadziałał, tylko rozpoczynasz edukację zarządcy. Proszenie będzie nieskuteczne ponieważ on na razie nie kuma jeszcze bazy.
Instruujesz go jak ma działać. Czyli podtykasz gościowi gotowy projekt uchwały ustanawiającej fundusz remontowy.
1. Z dniem takim a takim, np. 30 listopada br, ustalamy że funkcjonującym dotychczas funduszu remontowym jest tyle a tyle złotych. Saldo początkowe funduszu.
Nie wspominamy o zadłużeniach poszczególnych właścicieli wobec dotychczasowego funduszu, ponieważ nie ma podstawy prawnej dla wyegzekwowania tych zadłużeń. Zwłaszcza wobec poprzedniego właściciela garażu.
3. Naliczeniem na fundusz objęte są wszystkie udziały związane z własnością wszystkich lokali w budynku wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi znajdującymi się w obrębie budynku (piwnice?) jak i poza budynkiem (garaż przynależny do lokalu X).
Jeśli piwnice są także pomieszczeniami przynależnymi - to wspominamy o piwnicach. Jeśli piwnice są częściami wspólnymi - nie wspominamy.
5. Wydatki z funduszu ponoszone będą tylko na podstawie uchwał. Przeznaczenie środków może mieć związek tylko z remontami części wspólnych nieruchomości.
6. Środki zgromadzone na funduszu w bieżącym okresie rozrachunkowym i w nim niewykorzystane, przeksięgowywane będą na okresy następne.
7. Zgromadzone środki są przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli lokali, a zatem ich częściowy zwrot możliwy jedynie za zgodą wszystkich właścicieli lokali - drogą uchwały.

Jeśli ktoś powie, np. ten wasz nowy zarządca, że to są rzeczy oczywiste i tego nie trzeba uchwalać, to odpowiadasz, że owszem, u was trzeba.

Lokator 86 napisał użytkownik: »

Witam Państwa.
Pierwszy płot wyeliminował dostęp do części wspólnej. I powstał konflikt między mieszkańcami parteru a pięter. Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
Pozdrawiam serdecznie

Szkoda, że piszesz tak nieprecyzyjnie i przy tym nie jesteś konsekwentny.
"Jakby chcieli zagarnąć". A potem piszesz, że to błąd dewelopera, a ludzie mają prawo do grodzenia części NW, którą użytkują na wyłączność. I dobrze że przyznajesz im jednak to prawo, ponieważ je mają.

Podział "quod usum" oczywiście nie jest definitywny, ale wszyscy wiemy że w warunkach wspólnoty mieszkaniowej w nowym obiekcie, to tylko teoria. I ostateczność.

Najprawdopodobniej możliwe jest jedynie utworzenie dostępu do części wspólnej nieruchomości nie objętej podziałem podziałem quod usum. Nowy płot jak rozumiem spowodował , że nagle dostępu nie ma. Skoro tak, to musisz moim skromnym zdaniem, teraz się dowiedzieć, czy ten nowy płot stoi zgodnie z planem podziału. Czyli czy stoi zgodnie z prawem i zapisami aktu notarialnego (załącznikami do aktu?).
Jeśli tak, to dopiero masz stwierdzony błąd dewelopera. Albo wykonawcy terenu wspólnego, ponieważ to będzie albo błąd projektowy, albo wykonawczy. Tak czy inaczej finalnie odpowiada deweloper, ale warto rozróżniać.

Jeśli jest to taki własnie błąd, to zwróć uwagę że poszkodowani są nie tylko właściciele nie posiadający żadnego ogródka, ale tęż ci sąsiedzi, którzy nabyli lokal na parterze z wadą prawną. Bo oni kupili pogódek (kilka ogródków??) do użytkowania na wyłączność, a okazuje się teraz, że one nie powinny zostać wytyczone w sposób w jaki zostały, lub nawet w ogóle nie powinny zostać wytyczone.
Także punkt widzenia tych z parteru to trzeba zrozumieć.

Nie wiem jak to rozwiążecie i kto ustąpi i co na to deweloper w ogóle, jednak nie wyobrażam sobie żeby na wytyczonym ogródku, który jest quod usum nagle ustanawiać służebność przejścia.
To już prędzej zmienicie podział na koszt dewelopera, przy czym wpierw deweloper musiałby uznać swój błąd. A raczej go nie uzna, bo to kosztowałoby sporo.

PS: O quod usum to jednak doczytaj, bo na temat tej instytucji wciąż krąży wiele torii spiskowych. Podstawowy zapis masz w swoim akcie notarialnym - zacznij od lektury swojego aktu.

Nie wolno obliczać udziałów za pomocą różnicy, ponieważ jeśli odjemna jest wartością nieustaloną - a tak mamy w tym przypadku - to otrzymamy błędny wynik.
Odjemna i odjemnik muszą być wartościami ustalonymi zgodnie z brzmieniem art 3 ust. 3. jeśli jedno z nich nie jest, np. odjemnik,
to różnica, jako wynik działania odejmowania, będzie wartością błędną.

https://pl.wikipedia.org/wiki/Odejmowanie

Dlatego te uchwały wciąż są do podważenia.

Jak Zarządca ma ci wskazać przepis z kodeksu cywilnego o nakazaniu okazania, skoro przestępstwo ukrywania reguluje kodeks karny?

Przecież gdyby te regulacje istniały równolegle w dwóch kodeksach, to funkcjonowałaby najczęściej we wzajemnej kolizji interpretacyjnej. Dlatego istnieje tylko jedna norma - sformułowana poprzez zakaz. A zakazy regulowane są generalnie w kodeksie karnym, panie Prezesie. Tak się składa.

Podstawy teorii prawa się kłaniają.

Przepisy nie mówią tego zupełnie jasno, ale wskazują, że tylko samochody. Bynajmniej nie kontenery.

Wg prawa nie tyle jest istotne, co może stać, tylko co jest miejscem parkingowym. A potem - jakie jest przeznaczenie takiego miejsca.

Wg prawdopodobnie dość powszechnej, , interpretacji przepisu art § 19 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) pod pojęciem "wydzielonych miejsc parkingowych" określenie "wydzielony" będzie w tym zakresie oznaczało "o wyłącznym przeznaczeniu". Znaczy to, że "wydzielone miejsca parkingowe", będą to miejsca złożone ze stanowisk, które odpowiadają jednocześnie parametrom określonym w § 20 i 21 r.w.t., że są przeznaczone wyłącznie do parkowania samochodów oraz że zostały fizycznie wydzielone.
Zatem stawiając kontener zamiast samochodu zmieniłeś przeznaczenie wydzielonego mp, czym złamałeś prawo, konkretnie przepis wyżej wskazany. Naruszyłeś zasadę wyłącznego przeznaczenia mp na parkowanie samochodami. Kontener nie jest samochodem.

Jeśli garaż jest pomieszczeniem przynależnym, tzn. że przynależny także do tzw. powierzchni udziałowej. Czyli naliczenie na fr jest zasadne. Nie od metrażu lecz od udziału. Chociaż w praktyce może wam wychodzi że faktycznie od metrażu.
I wobec poprzednika też było zasadne i na pewno płacił dokładnie tak samo. A jeśli nie płacił , a Ty płaciłeś dokładnie tak samo jak on, tzn. że pewnie obaj macie zadłużenie na fr.

Jeśli chodzi o przeznaczenie zebranych środków na tym funduszu to w zasadzie nie mamy o czym mówić. Temat rozpoznasz w boju chyba?
Wasz fundusz nie został nawet ustanowiony drogą uchwały a garaż jest tylko jeden. Niełatwo przeznaczyć środki na remont części zewnętrznych czy konstrukcyjnych garażu z takiego funduszu. Prawdopodobnie napotkasz sprzeciw i sąsiadów, którzy nie rozumieją (zazwyczaj) że garaż przynależy do nw i zarządcy, który tam widzę zarządza swobodnie waszymi sprawami ponad waszymi głowami.
Jeśli jakiś protokół zastępuje u was normalną uchwałę, a zarządca naliczenia prowadzi w oparciu o dokumenty zastępcze i nieznane ustawie, tzn. że o remont garażu powalczysz latami.
Jeżeli zarządca naliczył tobie na fr za garaż przynależny do lokalu bez uchwały wspólnoty mieszkaniowej i zarazem "wstecznie do tyłu" to babol jest piętrowy. Takich cudów z ustawy nie wyczytasz.

Kryterium udziałowe interpretowane jest z art. 12 par. 2 zdanie drugie. Jest lekko ukryte w ustawie, bo to co wynika ze zdania pierwszego jest mało istotnie, a to co w zdaniu drugim to po prostu fundament.

To co dla ciebie jest dziwne wynika z aż dwóch rzeczy:
1. Z tego, że w tym zapisie (w tej zasadzie) chodzi o podział kosztów (naliczeń) wg tego kryterium, gdy chodzi o koszty utrzymania części "nieruchomości wspólnej".
Ta droga nie jest nieruchomością wspólną! Koszt służebności na niej ustanowionej formalnie nie jest kosztem nieruchomości wspólnej. Jest on związany z korzystaniem z cudzej nieruchomości. Zatem masz tu taki haczyk formalny. Ktoś powie, że falandyzuję bo zasada święta, ale taki mam właśnie pogląd na służebności przejazdu cudzą drogą. Tam bardziej na nakłady na cudzą drogę.

2. Drugi haczyk jest lepszy, bo wynika z orzecznictwa. Są orzeczenia, które dopuszczają do odejścia od zasady udziałowej, bo to jest racjonalne. Jest ich cała masa. Czyli znowu: zasada wcale nie jest święta.
I to właśnie była znakomita okazja, żeby od niej odejść. Niestety z niej nie skorzystano, bo ktoś tam nie czuje ustawy.

Nie zamykaj dyskusji tylko dlatego że Ciebie Prezes strollował. Zdarza się najlepszym.

Natomiast poważniej: to trudno tu o czymś dyskutować. Remont stropu pomiędzy kondygnacjami należy do wspólnoty.
Jak w wyroku, nie inaczej.
Tylko jak będziesz ruszał tematy nieistotne typu, że "poprzedni sąsiad zalewał" ten strop, to wspólnota na pewno nie kiwnie palcem w sprawie tego remontu. Musisz więcej dyplomatycznie.
Strop jest częścią wspólna nieruchomości i stawiasz kropkę. Jest w złym stanie technicznym.
A że ktoś kiedyś strop "zalewał" - dzisiaj nie ma to żadnego znaczenia.

Zarządca napisał użytkownik: »

Podstawa prawna to paragraf 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 2002 Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
2. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
Nie ma jednak obowiązku urządzania takiego miejsca w garażu podziemnym, nic nie toi na przeszkodzie, aby je wyznaczyć na terenie zewnętrznym.

Otóż to. Jeśli miejsce dla niepełnosprawnych jest w garażu podziemnym, to tylko i wyłącznie dlatego, że nie ma go na działce na powierzchni ziemi. Nikt nie tworzy takich miejsc pod ziemią dla kaprysu. Robi się to w ostateczności.
Takie miejsce w garażu także, jak każde inne mp dla niepełnosprawnych, spełnia niestety szanowni państwo wymagania określone w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustalonych dla określonej nieruchomości.

Także nie należy tutaj kombinować z najmem, nawet jeśli najemcą będzie osoba niepełnosprawna.
Będzie to sprzeczne wprost w wyżej przytoczonym paragrafem.

Nie ma naturalnie obowiązku urządzania takiego miejsca w garażu, ale może być taka konieczność. I wtenczas najem tego miejsca jest wykluczony. Zrobicie to tam na własną odpowiedzialność. Jeśli zarząd podda takiego babola pod głosowanie - to na odpowiedzialność zarządu.
Wątek faktu wyodrębnienia lub niewyodrębnienia garażu w samodzielny lokal ma tu znaczenie bardzo marginalne. Żeby nie powiedzieć, że żadnego znaczenie nie ma, ponieważ mówimy tu o przestrzeganiu zupełnie innych przepisów powszechnie obowiązujących niż przepisy o samodzielności lokali.

W większości przypadków przyjmujemy (czasy dwóch szkół mamy już raczej za sobą), że rozwiązanie umowy o administrowanie jest czynnością zwykłego zarządu.
Dlatego rola uchwały w tym temacie jest drugorzędna.
Oczywiście: można wpierw odwołać zarząd i następną uchwałą odwołać administratora. Ale to jest ścieżka dookoła, a do tego samego celu.