Wspólnota mieszkaniowa, o ile szkody dotyczą nieruchomości lokalowych, nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń, dlatego też zarząd nie może wydatkować środków na pomoc prawną, zastępstwo procesowe, czy inicjować procesu.

Zgodnie z art. 23 ust. 2a:
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."

Nie można w dowolony sposób wybierać metody liczenia głosów. Wielkość udziału gminy musi znaleźć pokrycie w powierzchni użytkowej, ponieważ zgodnie z art. 3 ust. 3 zd. drugie ustawy o własności lokali:

"Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi."

Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, a hala garażowa nieruchomością wspólną nie jest, to lokal stanowiący przedmiot współwłasności wielu podmiotów. Czy mieszkaniem, które stanowi przedmiot współwłasności też wspólnota zarządza? Sprząta przedpokój, czyści wc i uzupełnia żarówki w kuchni?

Moim zdaniem jednak sprawa zarządu halą garażową przez wspólnotę mieszkaniową nie jest aż tak skomplikowana. Oczywiście, należałoby zawrzeć umowę w tym zakresie, sprawa przekracza zarząd zwykły, zatem od strony współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego taka zgoda winna być udzielona przez wszystkich, ale czy rzeczywiście w formie pisemnej? JEżeli taki stan trwa od lat i współwłaściciele się na to godzą, np. ponoszą opłaty na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, to trudno przyjąć, że wspólnota działa bez zlecenia.

Z drugiej strony taki sposób działania aprobują członkowie tej wspólnoty, ponieważ zatwierdzają sprawozdania, udzielają absolutorium, itd.

W tej sytuacji przyjąć należałoby, iż rzeczywiście taka umowa została zawarta - nie na piśmie, lecz przez czynności konkludentne.

nie, to nie wynika wprost z art. 4 , tam ustawodawca posłuży się pojęciem nieruchomości wspólnej.

Na jakiej podstawie zarządca powierzył wykonanie zlecenia osobie trzeciej? Proszę w tej sytuacji zwrócić sie o okazanie umowy zawartej z zarządcą. Proszę sie upewnić czy rzeczywiście zarządca opłaca administratora ze swojego wynagrodzenia.

art. 9 ust. 5 ustawy o ochronie praw loktatora, który nie ma zastosowania do umowy najmu okazjonalnego, natomiast ma zastosowanie w opisywanej sprawie stanowi, że:
"W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Art. 2 us. 1 pkt. 8 stanowi natomiast, że przez opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za
dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, czyli np. fundusz remontowy, wynagrodzenie zarządcy czy inne naliczane przez wspólnotę mieszkaniową, to koszty utrzymania lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 9, do których zaliczamy też podatek od nieruchomości.

Zgadzam się z Janem 1, że wynajmujący pobiera nienależne opłaty.

pomocne pismiennictwo:
" Wynajmujący może więc pobrać od lokatora wyłącznie czynsz i opłaty niezależne od wynajmującego. Nie może pobrać jednocześnie czynszu, opłat niezależnych od właściciela i oprócz tego jeszcze innych opłat, np. takich, które wcześniej.. pobierane były oprócz czynszu, tj. opłat za antenę zbiorczą, windę oraz domofon. "

Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych, Ewa Bończak - Kucharczyk, s. 388

Świadomość społeczna rośnie, coraz częściej mają miejsce procesy dotyczące ochrony dóbr osobistych. Naruszyciela można pozwać do sądu o to, aby:
1) zaprzestał dalej pomawiać,
2) usunął skutki pomówień, w szczególności złożył oświadczenie w tym zakresie (zwykle przeprosił na piśmie),
3) zdośćuczynienia pięniężnego lub zapłaty na określony cel społeczny,
4) odszkodowania.

Kwestie te regulują art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego.

Moim zdaniem w przypadku tej uchwały, która dotyczy wymiaru czynszu, tj. obniżenia jego wysokości, gdy nie dochodzi do naruszenia praw nabytych, trudno będzie przeforsować stanowisko o jej niezgodności z prawem w związku z naruszeniem wyartykułowanej powyżej zasady. Każdą sytuację należy rozpatrywać odmiennie, w zależności od stanu faktycznego, a w tym przypadku mamy pandemię, działalność gospodarczą była w dużym stopniu ograniczona, być może zobowiązani składali już jakieś wnioski w tej sprawie jeszcze przed podjęciem uchwały. Wyobraźmy sobie taką sytuację, gdy nie ma uchwały - przecież sąd, gdyby doszło do jakiegoś procesu o zapłatę, może ten czynsz obniżyć, prawda? Obniżyć wstecz, ukształtować stosunek prawny w inny sposób, aniżeli ten, który określono w umowie.

Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty.