Odejscie od ustawowego modelu zarządzania - w tym przypadku od zasad wynikających z kodeksu cywilnego (współwłasność i nast.) jest co do zasady możliwe, jednak wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Czy taka umowa została zawarta? Raczej nie, skoro Deorula jako właściciel, w dodatku większościowy, nie ma o tym pojęcia. A może taka umowa została zwarta przez dewelopera z pierwszym nabywcą? To trzeba sprawdzić.

Tak, zarządca może pobierać odsetki od nieterminowych wpłat. Wspólnota mieszkaniowa, jak każdy wierzyciel ma takie uprawnienie.

"Podstawę naliczania odsetek od nieterminowych płatności stanowi art. 481 kodeksu cywilnego:

„ Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi...".

Prawo ich naliczania wynika wprost z ustawy i nie wymaga jakiś dodatkowych czynności, np. podjęcia uchwały. Rada Polityki Pieniężnej, po posiedzeniu w dniu 7 lipca 2022 r., podjęła decyzję o podwyższeniu stopy referencyjnej NBP o 0,50 pkt proc., tj. do poziomu 6,50%. Uchwała RPP w tej sprawie weszła w życie w dniu 8 lipca br. i dd tego dnia obowiązują nowe stawki odsetek ustawowych wynikających z Kodeksu cywilnego.

Garaż to nie działka budowlana.

Właściciel może przedstawić projekt uchwały, ale przy indywidualnym zbieraniu głosów to zarząd wspólnoty powinien prowadzić procedurę głosowania. Administrator nie jest uprawniony do tego, aby „upoważniać” właściciela do zastępowania zarządu. Sam brak wcześniejszej konsultacji projektu z zarządem nie przesądza jeszcze o wadliwości uchwały. Istotniejsze jest to, że korzystanie z elewacji jako części nieruchomości wspólnej powinno odbywać się na zasadach ustalonych przez wspólnotę. Jeżeli pozostali właściciele płacą za indywidualne korzystanie z części wspólnych, brak odpłatności w tym przypadku trudno uzasadnić, dlatego mogą jednak podjąć kolejną uchwałę, w której ustalą zasady korzystania z elewacji i zobowiążą właściciela lokalu do ponoszenia odpowiedniej opłaty za umieszczenie klimatyzatora na nieruchomości wspólnej.

"Zakłady gazownictwa dostarczające gaz do wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni nie zawierają umów z poszczególnymi odbiorcami w lokalach, dlatego nie mają danych co do liczby gospodarstw domowych w budynku i naliczenia opierają na tym co przekażą im zarządcy. Gdyby informacje były rzetelne, do kuriozalnych podwyżek by nie doszło. Teraz błędne naliczenia trzeba będzie korygować, jeżeli dojdzie do uchwalenia zapowiadanej przez ministra Sasina ustawy, spółki gazownicze dokonają tych korekt wstecz od stycznia począwszy i bez konieczności składania wniosków przez zarządców. "

Więcej na ten temat w artykule: "Gigantyczne podwyżki cen gazu we wspólnotach mieszkaniowych"
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
https://zarzadca.pl/artykuly/gigantyczne-podwyzki-cen-gazu-we-wspolnotach-mieszkaniowych

Jeżeli garaż jest lokalem, to nie ma obowiązku urządzania w nim miejsca dla niepełnosprawnych. Gdyby okazało się, że deweloper w ten sposób omija przepisy, współwłaścicielom garażu przysługuje roszczenie o zapłatę (odszkodowanie, roszczenia z rękojmi - zależy od stanu faktycznego).

Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2019 roku, sygnatura akt: XII C 467/19:
"Środki gromadzone na funduszu remontowym – od momentu dokonania wpłaty przez właścicieli – stanowią składnik majątku wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają rozliczeniu w ramach rozliczenia rocznego tak, jak standardowe zaliczki na bieżące utrzymanie. Trudno zresztą wyobrazić sobie sytuację, w której – gdy w danym roku nie przeprowadzonoby żadnego remontu – niewykorzystane zaliczki na fundusz remontowy byłyby zwracane właścicielom, a od początku roku kolejnego ponownie uiszczane. W przeciwieństwie do bieżącej konserwacji, remont nieruchomości wspólnej – konstrukcji budynku, jego fundamentów, ścian, dachu, warstw izolacyjnych, wspólnych części instalacji – z natury rzeczy generuje poważny poziom wydatków, które częstokroć nie mogą zostać pokryte ze środków bieżących, ale wymagają albo poczynienia oszczędności albo zaciągnięcia kredytu. Gromadzenie funduszu remontowego przez dłuższy, kilkuletni okres pozwala na przygotowanie inwestycji pod względem finansowym. Na tym także polega zapewnienie płynności finansowej stanowiące przejaw prawidłowego zarządzania."
https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/155025000006003_XII_C_000467_2019_Uz_2019-09-10_001

Udział to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni użytkowej budynku, np.: metraż mieszkania: 50 m2, w budynku znajduje się 7 takich mieszkań, przy czym brak jest pomieszczeń przynależnych, powierzchnia użytkowa budynku wynosi zatem 350 m2 (50 m2 X 7). Udział właściciela to 0,02 (50/750).

Proszę o podanie jaki ma Pan udział w nieruchomości oraz metraż lokalu.

Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty.

Moim zdaniem w przypadku tej uchwały, która dotyczy wymiaru czynszu, tj. obniżenia jego wysokości, gdy nie dochodzi do naruszenia praw nabytych, trudno będzie przeforsować stanowisko o jej niezgodności z prawem w związku z naruszeniem wyartykułowanej powyżej zasady. Każdą sytuację należy rozpatrywać odmiennie, w zależności od stanu faktycznego, a w tym przypadku mamy pandemię, działalność gospodarczą była w dużym stopniu ograniczona, być może zobowiązani składali już jakieś wnioski w tej sprawie jeszcze przed podjęciem uchwały. Wyobraźmy sobie taką sytuację, gdy nie ma uchwały - przecież sąd, gdyby doszło do jakiegoś procesu o zapłatę, może ten czynsz obniżyć, prawda? Obniżyć wstecz, ukształtować stosunek prawny w inny sposób, aniżeli ten, który określono w umowie.