zakres ustawy jest znacznie szerszy, reguluje również najem prywatny, jak i instytucjonalny.
Proszę zwrócić uwagę na "oraz".

Now napisał użytkownik: »

Czy może ktoś podsunąć podstawę prawną że jako nie członek spółdzielni mam płacić od udziału w cz. wspólnych

Tak, proszę zauważyć, że zgodnie z art. 4 ust. 4m ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych właściciele lokali, któzy nie są członkami uczestniczą między innymi w pokrywaniu kosztów związanych z nieruchomościami wspólnymi. Pojęcie nieruchomości wspólnej użyte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zostało zaczerpnięte z ustawy o własności lokali, która w wielu zreszta sytuajach ma zastosowanie do spółdzielni.
Pomocne piśmiennictwo:
"Rozwiązanie dotyczące pokrywania kosztów związanych z nieruchomością wspólną są tu analogiczne jak w ustawie o własności lokalu (według której każdy właściciel obowiązany jest pokryć część kosztów proporcjonalną do jego udziału we własności), ale w odniesieniu do samego lokalu przyjęto inną zasadę, bo w świetle ustawy o własności lokali każdy właściciel pokrywa w całości koszty utrzymania lokalu stanowiącego jego własność."

Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Ewa Bończak - Kucharczyk, s. 182, tamże

Zarządca ma obowiązek przedstawić faktury i inne dokumenty księgowe Wspólnoty Mieszkaniowej, żadnym Rodo zasłaniać się nie może.
"Zgodnie z brzmieniem art. 27 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, co nie uchybia przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy. Prawo do współdziałania jest z kolei ściśle powiązane z prawem kontroli działalności zarządu, o którym mowa w art. 29 ust. 3 stanowiącym, że każdemu właścicielowi służy prawo kontroli działalności zarządu (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: I ACa 1382/07, niepubl.)."

Więcej na ten temat w artykule: "Za jaki okres można skontrolować dokumentację wspólnoty mieszkaniowej?" Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/za-jaki-okres-mozna-skontrolowac-dokumentacje-wspolnoty-mieszkaniowej

Protokół nie zastąpi uchwały, ponieważ o funduszu remontowym decydują właściciele lokali w akcie głosowania. Jeżeli uchwały brak, to brak też podstaw do naliczeń.

Jeżeli lokal został wyodrębniony, to spełniał warunki, zostało wydane zaświadczenie o samodzielności. W tej chwili możemy omawiać kwestię przebudowy lokalu, która wymaga uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Od tego trzeba zacząć.

Poglądy są nieco rozbieżne, dlatego w mojej ocenie z ostrożności warto notariusza zaprosić do protokołowania uchwały.

"utrata zarządzania nieruchomością wspólną przez spółdzielnię nie następuje jednak z chwilą podjęcia omawianej uchwały ani z dniem jej wejścia w życie .., bo skoro spóldzielnia sprawuje zarząd nieruchomością "jak zarząd powierzony", o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., to muszą jeszcze być spełnione warunki, jakie ustawa o własności lokali przewiduje dla pozbawienia zarządcy takiego zarządu. Zatem oprócz uchwały, o której mowa w art. 24 (1) ust. 1 u.s.m., musi nastąpić zmiana ustalonego ( w tym przypadku narzuconego ustawą ) sposobu zarządu w drodze uchwały podjętej zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. przez większość właścicieli lokali i zaprotokołowanej przez notariusza."

Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz Ewa Bończak - Kucharska, Wolter Kluwer, Warszawa 2018 , s. 718

Spółdzielnia dystybuując ciepło ze swojej kotłowni do sieci ciepłowniczej wspólnoty mieszkaniowej występuje jako przedsiębiorstwo energetyczne, ustalając cenę winna kierować się zasadami wynikającymi z 45 ust. 1 ustawy Prawo energetyczne; kwestie sporne rozstrzyga, w zależności od tego czy działalność spółdzielni wymaga koncesji czy też nie – albo Prezes Regulacji Energetyki (przy wymogu uzyskania koncensji), albo Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (gdy brak wymogu uzyskania koncesji).
"Przyjąć zatem należy, że spółdzielnia mieszkaniowa dystrybuując ciepło do sieci wspólnoty mieszkaniowej ma status przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu art. 3, pkt. 12 ustawy Prawo energetyczne (por. : wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Antymonopolowy z dnia 19 czerwca 2002 r., sygn. akt XVII Ame 86/01 i 87/01).

Skoro spółdzielnia w stosunkach ze wspólnotą występuje jako przedsiębiorstwo energetyczne, należy na tym etapie ustalić, czy działalność ta wymaga udzielenia koncesji, ponieważ w takim przypadku kontrola cen ustalanych w rozliczeniach z odbiorcami podlega Prezesowi Urzędu Regulacji Energetyki. Natomiast brak wymogu uzyskania koncesji powoduje, że organem właściwym do rozpatrywania prawidłowości kalkulacji taryf w tym przypadku jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów."
Więcej na ten temat w artykule: "Spółdzielnia nie narzuci wspólnocie kosztów ogrzewania"

Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/spoldzielnia-nie-narzuci-wspolnocie-kosztow-ogrzewania

To jest tylko moje gdybanie - tego nie wiem, założyłem że tak jest. Czy mam rozumieć, że może być sytuacja taka, że gmina ma lokale (np. mieszkalne) a dodatkowo są lokale, których nie mają konkretnego właściciela?

Jeżeli nie mają konkretnego właściciela, to stanowią przedmiot współwłasności, nieruchomość wspólną, czyli pożytki z najmu należne są wspólnocie mieszkaniowej a nie gminie. Proponuję, aby sprawdził Pan dokumentację.

"Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe na mocy ustawy mają zatem skuteczne roszczenie w stosunku do właściciela, aby ten udostępnił swój lokal celem wykonania prac związanych z obsługą nieruchomości wspólnej, jednak nie zostały zwolnione przecież z obowiązku doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego – innymi słowy: nie oznacza to, że mogą „zdemolować lokal” (por. uzasadnienie wyroku SO w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygnatura akt: II Ca 875/13)."
Więcej na ten temat w artykule: "Dewastacja łazienki po wymianie pionów"

Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/dewastacja-lazienki-po-wymianie-pionow

Odejscie od ustawowego modelu zarządzania - w tym przypadku od zasad wynikających z kodeksu cywilnego (współwłasność i nast.) jest co do zasady możliwe, jednak wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Czy taka umowa została zawarta? Raczej nie, skoro Deorula jako właściciel, w dodatku większościowy, nie ma o tym pojęcia. A może taka umowa została zwarta przez dewelopera z pierwszym nabywcą? To trzeba sprawdzić.