Klauzula zobowiązująca nabywcę do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest klauzulą niedozwoloną. Nabywca jest bowiem jedynie posiadaczem, nie przysługuje mu prawo własności, nie może podejmować decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, dlatego też nie może być obciążany przez dewelopera kosztami, na które nie ma wpływu. Nabywca nie jest najemcą lokalu, takie obciążenie to dodatkowe i nienależne przysporzenie dla dewelopera. To klauzula niedozwolona, brak podstaw do zapłaty. Tego typu zapis został wpisany do rejestru klauzul niedozwolonych. Proszę się zapoznać z fragmentem uzasadnienia wyroku:

"Zatem zgodnie ze wspomnianym przepisem wydatki związane z otrzymaniem lokalu ponosi tylko i wyłączenie
właściciel lokalu, a nie jego posiadacz. W ocenie Sądu nie można zatem uznać za zgodne z zasadami współżycia
społecznego przerzucenie tych kosztów na osobę, która nie jest właścicielem lokalu, a tym samym członkiem wspólnoty
mieszkaniowej, ma obowiązek pokrywania wydatków związanych z lokalem, ale nie ma prawa np.: głosowania w
sprawach związanych z ustalaniem przez wspólnotę wysokości tych wydatków. Ponadto, gdyby wspomnianego zapisu
w umowie nie było, wówczas sytuacja konsumenta byłaby dużo korzystniejsza, gdyż ponosiłby wydatki dopiero od
momentu stania się właścicielem lokalu. Dodatkowo, takie rozwiązanie może skutkować tym, iż pozwany mając świadomość, że konsument ponosi koszty utrzymania lokalu od chwili jego wydania może nie mieć dostatecznie dobrego argumentu ekonomicznego do szybkiego przeniesienia własności lokalu.Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami, narusza równowagę stron na niekorzyść konsumenta i narusza również rażąco jego interesy, w tym wypadku głównie ekonomiczne.
Konsument, na podstawie powyższej klauzuli jest bowiem zobowiązany ponieść koszty, których nie musiałby uiszczać
na podstawie przepisów prawa, w ten sposób uszczuplony zostaje jego majątek. Takie samo stanowisko zajął Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Raporcie ze stycznia 2014 roku
„Konsument na rynku deweloperskim” (str. 73-74). Z tych względów na mocy art. 3851 § 1 w zw. z art. 3853 pkt 9 k.c. uznano powyższe postanowienie za niedozwolone postanowienie umowne

zakres ustawy jest znacznie szerszy, reguluje również najem prywatny, jak i instytucjonalny.
Proszę zwrócić uwagę na "oraz".

Zarządca ma obowiązek przedstawić faktury i inne dokumenty księgowe Wspólnoty Mieszkaniowej, żadnym Rodo zasłaniać się nie może.
"Zgodnie z brzmieniem art. 27 ustawy o własności lokali, każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, co nie uchybia przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy. Prawo do współdziałania jest z kolei ściśle powiązane z prawem kontroli działalności zarządu, o którym mowa w art. 29 ust. 3 stanowiącym, że każdemu właścicielowi służy prawo kontroli działalności zarządu (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: I ACa 1382/07, niepubl.)."

Więcej na ten temat w artykule: "Za jaki okres można skontrolować dokumentację wspólnoty mieszkaniowej?" Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/za-jaki-okres-mozna-skontrolowac-dokumentacje-wspolnoty-mieszkaniowej

Protokół nie zastąpi uchwały, ponieważ o funduszu remontowym decydują właściciele lokali w akcie głosowania. Jeżeli uchwały brak, to brak też podstaw do naliczeń.

Jeżeli lokal został wyodrębniony, to spełniał warunki, zostało wydane zaświadczenie o samodzielności. W tej chwili możemy omawiać kwestię przebudowy lokalu, która wymaga uchwały właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Od tego trzeba zacząć.

Poglądy są nieco rozbieżne, dlatego w mojej ocenie z ostrożności warto notariusza zaprosić do protokołowania uchwały.

"utrata zarządzania nieruchomością wspólną przez spółdzielnię nie następuje jednak z chwilą podjęcia omawianej uchwały ani z dniem jej wejścia w życie .., bo skoro spóldzielnia sprawuje zarząd nieruchomością "jak zarząd powierzony", o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., to muszą jeszcze być spełnione warunki, jakie ustawa o własności lokali przewiduje dla pozbawienia zarządcy takiego zarządu. Zatem oprócz uchwały, o której mowa w art. 24 (1) ust. 1 u.s.m., musi nastąpić zmiana ustalonego ( w tym przypadku narzuconego ustawą ) sposobu zarządu w drodze uchwały podjętej zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. przez większość właścicieli lokali i zaprotokołowanej przez notariusza."

Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz Ewa Bończak - Kucharska, Wolter Kluwer, Warszawa 2018 , s. 718

Spółdzielnia dystybuując ciepło ze swojej kotłowni do sieci ciepłowniczej wspólnoty mieszkaniowej występuje jako przedsiębiorstwo energetyczne, ustalając cenę winna kierować się zasadami wynikającymi z 45 ust. 1 ustawy Prawo energetyczne; kwestie sporne rozstrzyga, w zależności od tego czy działalność spółdzielni wymaga koncesji czy też nie – albo Prezes Regulacji Energetyki (przy wymogu uzyskania koncensji), albo Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (gdy brak wymogu uzyskania koncesji).
"Przyjąć zatem należy, że spółdzielnia mieszkaniowa dystrybuując ciepło do sieci wspólnoty mieszkaniowej ma status przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu art. 3, pkt. 12 ustawy Prawo energetyczne (por. : wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Antymonopolowy z dnia 19 czerwca 2002 r., sygn. akt XVII Ame 86/01 i 87/01).

Skoro spółdzielnia w stosunkach ze wspólnotą występuje jako przedsiębiorstwo energetyczne, należy na tym etapie ustalić, czy działalność ta wymaga udzielenia koncesji, ponieważ w takim przypadku kontrola cen ustalanych w rozliczeniach z odbiorcami podlega Prezesowi Urzędu Regulacji Energetyki. Natomiast brak wymogu uzyskania koncesji powoduje, że organem właściwym do rozpatrywania prawidłowości kalkulacji taryf w tym przypadku jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów."
Więcej na ten temat w artykule: "Spółdzielnia nie narzuci wspólnocie kosztów ogrzewania"

Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/spoldzielnia-nie-narzuci-wspolnocie-kosztow-ogrzewania

To jest tylko moje gdybanie - tego nie wiem, założyłem że tak jest. Czy mam rozumieć, że może być sytuacja taka, że gmina ma lokale (np. mieszkalne) a dodatkowo są lokale, których nie mają konkretnego właściciela?

Jeżeli nie mają konkretnego właściciela, to stanowią przedmiot współwłasności, nieruchomość wspólną, czyli pożytki z najmu należne są wspólnocie mieszkaniowej a nie gminie. Proponuję, aby sprawdził Pan dokumentację.

"Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mieszkaniowe na mocy ustawy mają zatem skuteczne roszczenie w stosunku do właściciela, aby ten udostępnił swój lokal celem wykonania prac związanych z obsługą nieruchomości wspólnej, jednak nie zostały zwolnione przecież z obowiązku doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego – innymi słowy: nie oznacza to, że mogą „zdemolować lokal” (por. uzasadnienie wyroku SO w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 roku, sygnatura akt: II Ca 875/13)."
Więcej na ten temat w artykule: "Dewastacja łazienki po wymianie pionów"

Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/dewastacja-lazienki-po-wymianie-pionow

Odejscie od ustawowego modelu zarządzania - w tym przypadku od zasad wynikających z kodeksu cywilnego (współwłasność i nast.) jest co do zasady możliwe, jednak wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Czy taka umowa została zawarta? Raczej nie, skoro Deorula jako właściciel, w dodatku większościowy, nie ma o tym pojęcia. A może taka umowa została zwarta przez dewelopera z pierwszym nabywcą? To trzeba sprawdzić.