Kiepsko zaprezentowałeś ten swój problem na forum.

Z twoich przemyśleń wynika, że sposób podziału opłaty administracyjnej ma związek z tym jak gmina nalicza na budynek. I to ścisły!

I nawet w związku z tą rewelacją nie byłeś łaskaw podać nam jaka to gmina.

Wiemy, prawie na pewno, że twój zarządca jest durniem. Ale czy tylko on?

Zarządca przesadził i w zasadzie złamał ustawę. Koszty korespondencji z właścicielami to koszty wspólne.
Mógł jednak zarządca kierować się wewnętrznymi wytycznymi, np. od samego zarządu wspólnoty.

To nie jest nowy pomysł. Rzeczywiście istnieje pogląd że to jest zgodne z ustawą. Uchwała przyznająca nagrodę roczną wyglądałaby tak
UCHWAŁA NR [___]/2025
WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ [nazwa wspólnoty / adres nieruchomości]
z dnia [data podjęcia uchwały]
w sprawie przyznania nagrody/premii dla członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.), Wspólnota Mieszkaniowa postanawia, co następuje:
§ 1
Przyznaje się panu/pani [imię i nazwisko członka zarządu], pełniącemu funkcję członka zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [adres], premię uznaniową/nagrodę roczną za zaangażowanie oraz prawidłowe wykonywanie obowiązków w okresie od dnia [data] do dnia [data].
§ 2
Wysokość przyznanej premii/nagrody wynosi [kwota brutto, np. 5 000 zł] i zostanie wypłacona jednorazowo ze środków Wspólnoty zgromadzonych na funduszu eksploatacyjnym (lub: funduszu zarządu nieruchomością wspólną).
§ 3
Premia ta ma charakter jednorazowy i nie stanowi podstawy do roszczeń o wypłatę podobnych świadczeń w przyszłości.
§ 4
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
Serdecznie odradzam.

Kwestia badania historycznych uchwał to bicie piany. Nie ma wglądu do historii uchwał bo w tym ZGM-ie obowiązuje RODO.

Istnieją przepisy z których wynika coś dokładnie przeciwnego, tj. że dostęp do urządzeń pomiarowych ma być umożliwiony dla kontrolera z urzędu miar i wag w ramach kontroli tzw . legalizacji ponownej.
To wynika konkretnie z art . 8 ustawy o miarach oraz z art 5 ROZPORZĄDZENIA MINISTRA ROZWOJU I FINANSÓW 1 z dnia 13 kwietnia 2017 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli.
Dostęp do zaworów, to co innego, może być ograniczony.

Reasumując: jeżeli ktokolwiek miałby sprawować zarząd powierzony tą wspólnotką, to tylko podmiot gwarantujący realizację interesów gminy.
Dlaczego? Ponieważ cele i interesy Gminy są zazwyczaj sprzeczne z interesami pojedynczych właścicieli lokali.

A ponieważ zazwyczaj (i z natury rzeczy) są sprzeczne, to odesłanie do KC sprawia, że gminy zawsze zachowują kontrolę nad tym co się dzieje w nieruchomości, gdzie jest udział Gminy.
W małej wspólnocie minimum kontroli zapewni zasada jednomyślności w sprawach przekraczających zakres czynności zwykłego zarządu. W dużej - kontrolę Gminie zapewni instytucja zarządu powierzonego z art. 18.1.
O ile ten zarząd powierzony będzie podmiotowi kontrolowanemu przez Gminę. Wtedy to będzie: albo jednostka zakładu budżetowego Gminy albo TBS, którego założycielem jest Gmina.

"Czy służebnicy mogą zabronić właścicielom przechodzenia przez ich miejsce służebności? Czy deweloper mógł zawrzeć taki zapis i "sprzedać" te miejsca w taki sposób, że uniemożliwił tym funkcjonalność reszty terenu wspólnego?"

To pytania z dziedziny prawa cywilnego.
Owi "służebnicy", to korzystający z prawa wyłącznego użytkowana części wspólnych nieruchomości. Lepiej byśmy ich nazwali użytkownikami quod usum.
Teoretycznie qud usum to jedno z ograniczonych prawa rzeczowych, które pozwala na wyłączenie części nieruchomości wspólnej do indywidualnego użytku dla jednego/niektórych z właścicieli lokali i porządkuje układ osób (podmiotów) mających prawo korzystać z części wspólnych oraz nie mających takiego prawa.
Problem u was polega na tym że ustanowione quod usum nie porządkuje tych kwestii, ponieważ wygenerowało dodatkowy problem dostępu do ewentualnego placu zabaw.
Czyli cel, dla którego teoretycznie ustanowiono te użytkowania nie został osiągnięty. Zamiast porządku - jest bałagan.

Umowę Quod usum zawartą w aktach notarialnych teoretycznie można zmienić - ta samą drogą, jaką je ustanowiono.

Bez zmiany tej umowy odpowiedzi na twoje dwa pytania wyglądają niestety w ten sposób:
1) Mogą zabronić, bo w tej chili są na prawie. Prawo posiadania wyłącznego użytkowania pozwala im zabraniać.
2) Deweloper mógł niestety tak sprzedać. Chociaż nie powinien, gdyby liczył się z ewentualnością bałaganu, toby tych miejsc tak nie powyznaczał i nie nie posprzedawał.

PS. Służebność przychodu przez teren wyznaczony jako quod usum?
To byłby zbieg dwóch różnych praw ograniczonych na tym samym gruncie.
Ja czegoś takiego nie widzę. Prędzej już zmianę umowy quod usum.

PS 2. Nie mylimy quod usum ze służebnością przychodu lub przejazdu. To są różne prawa rzeczowe, ustanawiane dla rożnych celów.

Ja pisze głupoty, a Ty mylisz podstawowe pojęcia, a nie rozumiejąc zbyt wiele, czepiasz się tylko tego, że zarządca pomylił złote z metrami sześciennymi.
Skup się trochę może? Ciekawe co zrozumiesz z tego co Ci zarządca odpowie, w takim razie?!

Rozróżnienie kto jest najemcą nie gra żadnej roli. Musi to być podmiot trzeci i może to być także właściciel lokalu. Który też jest podmiotem trzecim, bo dla fiskusa najemca to najemca. Każdy jest podmiotem trzecim.

Warunki dla zwolnienia wspólnot od CIT jak się rzekło są tylko dwa: że dochód jest z zasobu mieszkaniowego (ściślej z gospodarki tym zasobem) oraz że jest przeznaczony na jego utrzymanie.
Problem interpretacyjny mógłby powstać na tle tego przeznaczenia, bo na tle tego czym jest zasób mieszkaniowy, to już raczej nie powinien.
Dach budynku to ewidentnie zasób mieszkaniowy - współczuję tej wspólnocie z Gdańska, że musiała to udowadniać w sądzie.

Przy skokowej podwyżce wypadałoby raczej zamiast uśredniać ceny w skali roku, uzależnić zaliczki od zużycia wody. Cenę raz zaktualizować.